פסק דין
=========
מבוא
1. לפניי תביעה לסילוק ידו של הנתבע ממושכר מסחרי בבית אל, לאחר שהפעילות במקום פסקה ותמה תקופת השכירות הנקובה בחוזה.
תביעת הפינוי מאוחדת יחד עם תביעת הנתבע לצו מניעה קבוע שלא יפונה מהמקום מהטעם שחוזה השכירות אמור להתחדש מעת לעת על פי הודעותיו. צו מניעה זמני ניתן ביום 4.2.17.
השתלשלות האירועים
2. לאגודה מבנה תעשיה שחולק לתאים והושכר לשוכרים שונים. על פי חוזה השכירות שנחתם בין הצדדים ביום 20.1.14, ייעוד התא שהושכר לנתבע הוגדר לבית קפה ומשחקיה שם העסק "טאפינס". מתקן המשחקיה שכונה "רב מרחב" הונח בשטח של כ-115 מ"ר סמוך לבית הקפה.
הנתבע התחייב לפנות את מתקן הרב מרחב, ככל שיתעורר הצורך בכך, כיוון שהמתקן חורג מתוואי השטח של המבנה (ת/2 סיכום פגישה מיום 28.1.14).
3. ב-20.5.16 ובמשך שבעה שבועות לפחות מפרסם הנתבע את עסק הטאפינס ומתאר אותו כ"עסק רווחי ופעיל" (נספח ד' לתצהיר פינסקי, החל מפרשת השבוע "בהר"). פינסקי יו"ר הנהלת האגודה יודע לספר כי היה זה בעקבות משרה חדשה שמצא הנתבע וכי הנתבע קרא לזה "exit" .
4. בחודש יוני 2016 לערך ביקשה האגודה לבחון האפשרות של פירוק המתקן "בגין החלק הגולש החוצה" וזאת לצורך בניית חניה (פרו' האגודה מיום 20.6.16). הנתבע ביקש לדחות מועד הפירוק, בשל השקעותיו במקום ובשל כך שבחופשת הקיץ ההכנסות גבוהות יותר. האגודה נעתרה לבקשת הנתבע. בפרוטוקול ישיבת האגודה מיום 18.7.16, נכתב כי אין מנוס אלא להסיר את המתקן לטובת סלילת כביש חניה ובניית מדרכה רצופה לאורך החנויות, אולם נוכח הפעלות הגדולה של הילדים בטאפניס הוחלט להתחשב באיתמר חייק ולהתחיל את עבודות בניית החניה בתחילת ספטמבר.
5. ביום 2.10.16 פירט הנתבע בדוא"ל את הפסדיו ודרישותיו לפיצוי (נספח ז' לתצהירו). ביום 8.10.16 הציג הנתבע בפני משה רובינס (חבר האגודה ואחראי על תיק הבניה) "נתונים של ירידה ברכישת מנויים, עקב הפרסום שהמקום עומד להסגר בהקדם ועקב כך נגרם לו הפסד רב" באותה פגישה הוצגו השקעות הנתבע במשחקייה ע"י שימוש בחסכונות והלוואות. "לאור הנתונים הללו, משה רובינס שינה את החלטתו וממליץ לאפשר לאיתמר חאיק להמשיך ולהפעיל את המשחקיה ובמקביל יפעל לשינוי תכניות החניה..." כך דווח לאגודה והדברים באו לידי ביטוי בפרוטוקול האגודה מיום 10.10.16, (ת/4).
6. ביום 30.10.16 הנתבע מודיע על "סגירת הטאפינס" ודורש פיצויים. עוד הוא מודיע כי החל ממועד זה אין בכוונתו לשלם עוד דמי שכירות. הוא תולה את האשם באגודה שפרסמה כי המקום עומד להיסגר, דבר שפגע ברווחים, שלטענתו נובעים בעיקר ממכירת כרטיסיות (תשלום מראש עבור מספר כניסות ל"רב מרחב"). עוד ציין הנתבע כי הוא ואשתו בודקים "היתכנות כספית של הקמת מסעדה במקום המסעדה של גב' ויטראול, טרם הגענו להחלטה בנושא".
7. חברי האגודה מזועזעים מהאשמות הנתבע ומניצול טוב ליבם של משה רובינס ויהודה פינסקי להגיע עמו לפשרות וויתור (כך נרשם בפרוטוקול מיום 31.10.16). הם הסמיכו את היועצת המשפטית שלהם לכתוב מכתב תגובה, ועוד באותו יום מוצא מכתב חריף המכנה את טענות הנתבע כחוצפה וניצול רוחב לב, האגודה דוחה את דרישות הנתבע מכל וכל. עוד נאמר במכתב כי הודעת סיום צריכה להינתן 60 ימים מראש וממילא הסכם השכירות צפוי להסתיים ביום 31.12.16.
8. במהלך חודש נובמבר מתקיימות שיחות בין הנתבע לחבר הועד משה רובינס, נמצא קונה למתקן והוא מפורק. רובינס מבטיח לטפל בדרישות הנתבע. השיחות מוקלטות על ידי הנתבע.
9. ביום 27.11.16 הנתבע סבור כי עומדת לו הזכות לפתוח מסעדה בשרית, לאחר שמסעדה אחרת ביישוב (של גב' ויטראול) פונתה והוא מבקש את אישור האגודה
10. לאחת משתיים: הכנסת שותף וקבלת פיצוי חלקי או מכירת "הזיכיון" להקמת
11. מסעדה לגורם חיצוני בסכום של כ-100,000 ₪ וויתור על דרישת הפיצוי (נספח כ"א לתצהיר הנתבע).
12. ביום 14.12.16 משוחח הנתבע עם משה רובינס וזה מבקש ממנו: "שב בשקט", "תמתין כמה ימים, אני מבשל איזו שהיא הפתעה בשבילך" "בכיוון חיובי" (תמליל שיחה מוקלטת, נספח כ"ג).
13. ביום 18.12.16 מברר רובינס עד כמה רציני הנתבע ברצון שלו לפתוח מסעדה בשרית במקום בית הקפה החלבי, ואומר לנתבע כי אמר לפינסקי שככל שויטראול לא תפתח מסעדה במקום, לנתבע תהיה זכות ראשונים, לחשש שהביע הנתבע מהשקעות שירדו לטמיון בשל תחרות עם מסעדה נוספת הבטיח לו שלא יהיו שתי מסעדות. רובינס ביקש מהנתבע לבוא עם הצעה קונקרטית.
14. למחרת היום מתקיימת שיחה נוספת בה הנתבע מספר שנפגש עם דוד סקורקה המכונה "דוד המלך", שהפעיל את המסעדה של ויטריאול ורוצה להפעיל בעצמו מסעדה במושכר של טאפינס. הנתבע מספר שהוא חושש ממנו ומשותפיו, ומחליט שאינו מעונין להסתכסך איתו. הוא רומז לרובינס שיש עוד אופציות ושהוא צריך למזער את נזקיו (תמליל שיחה מוקלטת, נספח כ"ה ש' 27).
15. באותו היום 19.12.16 מתקיימת ישיבה של הוועד ובה נאמר כי דוד סקורקה מעונין לקבל את התא של טאפינס, משסיפר רובינס כי גם הנתבע מעונין, הציע כהנא לפרסם בידיעון את דבר ההשכרה, רובינס ניסה לומר שיש להעניק לנתבע זכות ראשונים, בשל כך שהמקום מושכר לו עד סוף דצמבר, אולם טענתו זו נדחתה, כהנא המחזיק בתיק הכספים באגודה אמר: "ברגע שמסתיים חוזה, אין לו קדימות ולפיכך צריך להגיש את הצעתו כמו כל אחד אחר". על רובינס הוטלה המשימה להודיע לנתבע "בדבר המודעה להשכרת המקום וכל אחד יכול להציע את מועמדותו" (נספח כ"ו). ואכן, בשיחה מוקלטת מיום 21.12.16 מודיע רובינס לנתבע שבידיעון של יום שישי הם יוציאו מכרז, הוא יכול להציע לפתוח מסעדה. רובינס ינסה לתמוך בהצעתו ושיש לו זכות קדימה. הנתבע מתרעם שזה מנוגד לכל מה שדיברו, רובינס אינו מבין ומסביר כי מי שייכנס יצרך לבוא איתו במו"מ על הציוד שלו, והנתבע משיב: "מה זה פיצוי על הציוד? כאילו אין שם ציוד היום". משה אומר: על המזגנים, הריצוף והשיפוץ שעשה. הנתבע אומר שהוא "בשוק", "עד עכשיו ידי היתה על העליונה באופן חוקי, ועכשיו אה...ידי ממש לא על העליונה" (נספח כ"ז).
16. מודעה ובה הצעה להשכיר שטח מסחרי פורסמה ובה נכתב "בשטח המוצע הוכנסו שיפורים (מיזוג אויר, ריצוף וכד') על המציע לנהל מו"מ עם השוכר הקודם על התשלום עבור השיפורים. האגודה אינה צד לעניין לכל עניין ודבר". (נספח כ"ח).
17. ביום 23.12.16 בשיחה מוקלטת מסביר משה רובינס כי יש דברים פורמאליים ובלתי פורמאליים והדרישה לנהל מו"מ עם השוכר הקודם היא "עז" שהוכנסה במכוון לצורך הורדת מציעים, וכי הוא דוחף לכך שיש לנתבע זכות קדימה בהיותו תושב היישוב, אולם הנתבע לא מעוניין ומעדיף לקבל פיצוי "הפיצוי שלי היה, היה מובטח"..".למה אנחנו נכנסים לסיפור הזה?". בהמשך השיחה הוא מפרט שוב שמה שהוא מבקש זה לצאת עם אותו סכום שהיה לו קודם לפתיחת העסק, לצורך כך חסרים לו 50,000 ₪ ו- 30,000 ₪ שהוא חייב להחזיר לאנשים שקנו מנויים "זה כל הסיפור" (נספח כ"ט ש' 175).
18. ביום 8.1.17 באימייל שכונה "הצעות והבהרות" (נספח ל"ז) רשם הנתבע כי אמנם "האגודה השיתופית קיבלה החלטה (בערב יום כיפור) להתגבר על הנושא ההנדסי ולא לפרק את מתקן הרב-מרחב, ובכך לאפשר לנו להמשיך ולהפעיל את המקום כמות שהוא למרות כל המחשבות שקדמו לכך", אולם "מסיבות שונות (אין הזמן לפרטן כעת) החלטנו לשנות את פני המקום ולהחליף את ייעוד הטאפינס לעסק אחר, כאשר המחשבה הראשונית היתה פתיחת מסעדה בשרית."
הנתבע מדווח כי פירק את המתקן והפסיד על כך 50,000 ₪, לטענתו עשה זאת במשא ומתן מהיר כדי לרצות את האגודה ולשתף עמה פעולה, מתוך הבנה כי "אנו הולכים לפתוח שם עסק אחר או לקבל פיצויים הולמים על מנת למזער את הנזק הרב שנגרם לנו מסגירת הטאפינס".
הנתבע מתאר במכתבו הנ"ל כיצד האגודה משכה אותו בלך ושוב במשך חודשיים ימים, בטענה שהיא בודקת אפשרות ששוכר אחר יקבל את השטח (ויטראול), הנתבע ממשיך לשלם את דמי השכירות והארנונה כשהוא ממתין למוצא פי האגודה. משהודיעה האגודה כי גב' ויטראול ירדה מהפרק (הסכם פשרה שקיבל תוקף של פסק דין נחתם ב-2.1.17, ת/1) טוען הנתבע במכתבו כי התבקש "לעדכן באיזו קונסטלציה ועם מי אני פותח את המסעדה". הנתבע הציע להשכיר המקום בשכירות משנה והרווח שייכנס לכיסו יהווה פיצוי להשקעותיו. שוכרי משנה פוטנציאליים היו "דוד המלך" וחב' "שיפון". במקביל האגודה מוציאה המקום למכרז, כשנאמר לנתבע כי מדובר בהליך פורמאלי ובכל מקרה מי שיזכה יידרש לשלם לו, ולכן אין צורך כעת להגיש הצעה פורמאלית מצידו. בסופו של דבר זכה דוד סקורקה המכונה "דוד המלך" להפעיל את המקום.
19. ביום 7.1.17 הודה רובינס באי ההבנה שגרם לה ואפשר לנתבע להציע את הצעותיו. (הדבר עולה גם מפרו' האגודה מיום 8.1.17, נספח ל"ט). הנתבע העלה על הכתב שלוש הצעות:
אפשרות א' – להפעיל מסעדה בשרית בניהול והפעלה מלאים שלו, כשהוא מבקש בנוסף פיצוי בסך 30,000 ₪ המהווה את הסכום שהחזיר או אמור להחזיר למשפחות שקנו מנוי למשחקיה.
אפשרות ב' – הפעלת המסעדה על ידי דוד המלך כשוכר משנה של הנתבע כשההפרש בין השכירויות למשך שנה וארבעה חודשים ישולם לכיסו, באופן שיקבל 80,000 ₪. צוין כי דוד המלך אינו מסכים בשלב זה לתשלום עודף על השכירות.
אפשרות ג' – פתיחת מאפיית שיפון כאשר השוכר הסכים לטענת הנתבע לשלם סך של 80,000 ₪.
20. בישיבת האגודה הוחלט כי אין לנתבע זכויות במקום, הוא לא זכאי לכל פיצוי, סגירת המקום אינה קשורה לאגודה, ההבטחות שנטען כי ניתנו לו אינן משנות, הוא מתפרנס יפה כבעל תפקיד בכיר באתר "סרוגים" ויש ענין לתת הזדמנות לאחרים להתפרנס. היועצת המשפטית עו"ד זקבך הונחתה להוציא מכתב ולנתבע וכך עשתה. בביום 9.1.17. במכתבה דרשה האגודה את פינוי הנתבע מהמקום, כי בכל מקרה החוזה הסתיים ב-31.12.16, הצעותיו להפעיל המקום בייעוד אחר נדחו ואין לו כל זכות ראשונים לשכור הנכס לצורך הפעלת מסעדה או פעילות אחרת.
21. ביום 11.1.17 נענתה האגודה במכתב מבא כוחו של הנתבע, הדורש פיצוי בסך 300,000 ₪ ומטיח באגודה כי התנהגה בחוסר תום לב ובגסות, תוך הפרת חובת מנהל תקין וממניעים פסולים.
בתשובה למכתב זה טענה האגודה כי אין בטענות הכספיות המוכחשות כדי לגרוע מחובת הנתבע להשיב הנכס בתום תקופת השכירות, אין כל קשר בין הפסדי הנתבע בעסק שנסגר כבר חודשים קודם לכן, לבין פעולות האגודה, לא ניתנה כל התחייבות של האגודה לפיצוי, החזרת השקעה במושכר אינה מנויה בחוזה, והוא לא זכאי לכך.
22. ביום 30.1.17 וביום 31.1.17 נעשו פעולות ע"י מי מטעם האגודה להשיב בכוח המושכר לידיה. הנתבע הגיש תלונה למשטרה, וכן בקשה לסעד זמני ולתביעה לצו מניעה קבוע (ת.א. 833-02-17).
23. ביום 7.2.17 ניתן צו מניעה זמני לפיו האגודה תשיב החזקה במושכר לנתבע, שכן היא אינה יכולה לעשות דין עצמי, הנתבע אינו פולש טרי ומאזן הנוחות באותה עת פועל לטובתו. (החלטת כב' השופטת מיכל שרביט).
24. ביום 8.5.17 שתי התביעות אוחדו בפניי. ברי כי ככל שתביעת הפינוי תתקבל, התביעה לצו מניעה קבוע תידחה.
הראיות
25. בנוסף למסמכים, קבצי שמע של שיחות מוקלטות ותמלילים, העידו בפניי העדים הבאים: משה רובינס-מחזיק תיק הבניה ביישוב, יהודה פינסקי-יו"ר האגודה, יעקב שטרית-בעל חנות מכולת ותושב היישוב, יעל סטהון-מזכירת האגודה ואהרון שינפלד – חבר אגודה שטיפל בחוזה השכירות של הנתבע ב-2014 . הנ"ל עזב את הישוב באוגוסט 2016 עם מטען אישי כלפי האגודה. כל העדים הללו העידו מטעם התובעת.
26. מלבד הנתבע העידו מטעמו העידו העדים הבאים: אמו, היועמ"ש הקודם של היישוב עו"ד מנחם מנדי באבד וגיסו-שלום צבי בן חיים שמחזיק בישוב חנות של ממתקים וצעצועים.
27. יעקב שטרית – יו"ר ועד האגודה לשעבר, חבר בה מזה 30 שנה ומנהל מכולת במשך כל אותן שנים. הוא העיד כי אכן היתה כוונה של האגודה לסייע ולתמוך בנתבע. הדבר עולה גם משיחה עמו שהוקלטה בלי ידיעתו, לאחר שהוגשו התביעות, וכאשר הנתבע מכוון לתיזה שלו לגבי האופן שבו עוולה האגודה כלפיו. יעקב מקשיב ואומר שהוא לא בעניינים, אולם מאשר כי היה צורך להסיר את המתקן וזה לא קשור להפעלת המקום כמסעדה "זה דין אחר" (עמ' 5 לתמליל). מהסיפור שסיפר לו איתמר בשיחה הבין שאיתמר רצה להישאר שם לפתוח מסעדה, בעוד שבזמן אמת הבין שהשוכר הבא צריך לפצות את הנתבע לגבי השיפוץ (עמ' 6). עוד אמר באותה שיחה "מישהו אמר בזמנו שאתה במילא אמרת שזה לא הולך כמו שאתה חושב ובמילא חשבתם לעזוב" (עמ' 8).
28. בענין העדיפות לבני המקום אמר כי גם הנתבע נהנה מכך ומתמיכת ראש המועצה שתמך בנתבע. הנתבע התבקש להציג תכנית עסקית. חבר ועד אחר בשם נוסבאום אמר "בחור צעיר חבל עליו", ולכן חוזה השכירות שנחתם עם הנתבע לא היה ארוך טווח אלא שנה + שנה או שנתיים + שנה.
שטרית אישר כי הוא ממשיך להחזיק במכולת ללא הסכם בכתב וכי באופן עקרוני ניתן לפנותו בכל רגע, אף כי קיבל הבטחה בעל פה, שבעת שייבנה מרכז מסחרי, האגודה תקצה לו מקום למכולת שלו.
ניכר כי העד הגון, חיבב את הנתבע ועדותו נשמעה אמינה בעיני.
29. אהרון שיינפלד חבר האגודה לשעבר, שהיה אחראי על השוכרים העיד אף הוא כי האגודה היתה מאשרת מן הסתם אם שוכר היה מבקש לשנות המטרה, ובלבד שלא תיווצר תחרות עם עסק אחר משום שהמקום קטן והתנאים לא בשלו לייצר תחרות (פרו' עמ' 125, 127). בענין הרב מרחב, אף שהנספח ת/2 לא חתום, העד סבור שהחתים את הנתבע ובכל מקרה ההתחייבות להסיר את המתקן לכשיידרש היתה מוסכמת על הנתבע והוא גם אישר זאת בחקירתו (עדות הנתבע, פרו' עמ' 139 ש' 24, עמ' 140 ש' 12, ו-15).
30. יהודה פינסקי יו"ר האגודה החדש, הוא הדמות הדומיננטית שלא לומר התקיפה שביקשה לעשות סדר ביישוב. הוא אישר שפנה בחודש ספטמבר 2016 לערך לויטריאול והוצעה האפשרות שלא יצאה אל הפועל, לפיה אם ייסגר הטאפניס, המקום ייועד להם כמסעדה. הוא אישר שאיתמר לא הגיש הצעה בגלל טעות של משה רובינס שאמר לו אל תגיש, כשהבין זאת קיים ישיבה נוספת של האגודה, אך ישיבה זו היתה לאחר זכייתו של דוד סקורה (דוד המלך). הפינוי בכוח של המושכר היה על דעתו ועל דעת שלושה חברי הנהלה (רובינס, כהנא ויונתן פטינקין). הוא עמד על כך שזכות האגודה להמשיך בתכניותיה, במיוחד שעה שאיתמר הודיע שלא ימשיך לשלם שכר דירה.