מן הכלל אל הפרט
13. בחינת הטיוטות שהוחלפו בין הצדדים ובמיוחד הטיוטה האחרונה מחודש דצמבר 2017 - אודותיה מבקשים התובעים לקבוע כי מדובר בהסכם מחייב - באספקלריה של הפסיקה שהובאה לעיל ויתר הראיות שהוצגו על ידי התובעים מובילה לקביעה כי בנסיבות העניין לא השתכלל הסכם מחייב בין הצדדים ואסביר.
לאחר בחינת המסמכים שהוצגו אקבע כי גם אם הייתי נכונה להניח כי רכיב המסוימות התקיים במקרה דנן הרי שלא מצאתי כי רכיב גמירת הדעת התקיים באופן הנדרש. רכיב המסוימות שואב תוכנו מהפרטים שנכללו בטיוטה האחרונה לרבות זיהוי הצדדים המתקשרים בהסכם, זיהוי הנכס, זיהוי העסקה, התמורה ואופן התשלום, מועד מסירת החזקה, תנאים מתלים, תנאים שיחולו על הצדדים במקרה של הפרת ההסכם ועוד.
יש בפרטים אלה כדי לעמוד בדרישת המסוימות ואפשר שגם התנאים המתלים, אשר מפרטים את הקשיים השונים הרובצים לפתחה של ההתקשרות המתוארת, אך מחזקים זאת. זה המקום לציין עוד כי הנתבעים באותו מועד טרם נרשמו כבעלי הנכס אלא היו לכל היותר במעמד של יורשים הזכאים להירשם כבעלי הנכס לאחר השלמת ההליכים הדרושים לכך.
משכך ראוי לטעמי לייחד את הדיון לשאלה האם מתקיים רכיב גמירת הדעת אצל הנתבעים להתקשר בחוזה מחייב עם התובעים. הנחת הבסיס בדיון זה היא כי אין מחלוקת בין הצדדים כי הטיוטה לא נחתמה על ידי מי מהם וכי לא בוצע שום תשלום מבין אלה הנקובים ביחס לתמורה.
14. ייאמר מיד: לאחר בחינת המסמכים ושמיעת העדויות השונות ביחס להתנהגות הצדדים, לא שוכנעתי כי התנהגותם העידה על כך שהם ראו את טיוטת ההסכם מחודש דצמבר 2017 כמסמך מחייב. מאז תחילת ניהול המו"מ שני הצדדים המשיכו בהחלפת טיוטות ותיקונים לחוזה (באמצעות באי כוחם) שהאחרונה בהן היא מדצמבר 2017 כאשר היה ברור להם כי הקשר החוזי ביניהם יהפוך למחייב רק לאחר חתימה על ההסכם כאמור ואף קבעו הוראות שונות בטיוטת ההסכם התומכות בכך.
לדוגמא: סעיף 1.3 - הדן במועד קיום התנאים המתלים וזאת בחלוף פרק זמן שנקבע לאחר חתימת ההסכם; סעיף 5 - דן בביצוע התשלום הראשוני במועד חתימת ההסכם ובעניין זה אין מחלוקת כי התשלום הראשוני בסך 150,000 ₪ לא שולם על ידי התובעים ועוד. באותו מסמך אף הוקצה מקום מיוחד לחתימתם של הצדדים על פני ההסכם, וזאת לאחר הכיתוב "ולראיה באו הצדדים על החתום".
כבר נדון בפסיקה מצב בו בטיוטה האחרונה של ההסכם (ובכל הטיוטות האחרות) שהוחלפה בין באי כוח הצדדים נשמר מקום לחתימתם: "במקרה כזה, ניתן להניח שלא לחינם הם עשו כן, וכי התכוונו באמת להתחייב בהסכם רק לאחר חתימתם עליו" (ת"א (מחוזי-ת"א) 3303-12-10 י.ד.מ.ש. בע"מ נ' ניסקו חשמל ואלקטרוניקה (פורסם בנבו, 30.6.16)).
מכלול האמור לעיל, מלמד כי מנסחי ההסכם כיוונו כי החתימה היא שתהווה את גמירת הדעת באופן שרק חוזה חתום הוא שיחייבם. סוגיית החתימה שזורה כחוט השני לאורך סעיפי הטיוטה, ומלבד הסעיפים הרלוונטיים שצוטטו לעיל, ניתן להפנות גם אל הסעיפים 2.8, 9, 16, 17 לטיוטה.
15. תימוכין למסקנה זו מצאתי בעדותו של התובע עצמו. התובע אישר בחקירתו, מתוך אי נוחות ניכרת יש לציין, כי משלא נחתם החוזה ע"י הצדדים הרי שגם להבנתו אין חוזה מחייב ביניהם:
"ש. אמרת שה- 100,000 ₪ הם פיצוי על הפרת חוזה ואני אומרת לך שאין חוזה.
ת. אין חוזה סופי חתום. זה אני מסכים.
ש. מעבר לזה, הסעיף הנוסף המועד להתקיימות התנאים המתלים עד ולא יאוחר מ-4 חודשים מיום חתימת הסכם זה. כלומר אתם בעצם, עורך הדין שלך הסכמתם שאם אין חתימה אין הסכם.
ת. אני חושב שעל כל חוזה אם אין חתימה אין חוזה.
ש. היה ברור לכם שבעצם כל זמן שההסכם לא חתום בעצם אין הסכם?
ת. אין אפשרות לקנות ".
(סע' 12-13, סע' 22- 25, סע' 34- 35 בעמ' 10 לפרוט').
על אומד דעתם של התובעים בעצמם ביחס להיזקקות לחתימה על ההסכם על מנת לשכללו להסכם מכר מחייב, ניתן ללמוד גם מתשובת ב"כ התובעים דאז לב"כ הנתבעים ביום 7.6.18, בו נרשם, בין היתר, כי:
"לאחר חצי שנה של משא ומתן, בו בוצעו מספר שיחות טלפוניות בין הח"מ לבינך, הוחלפו מספר טיוטות אך לא נחתם הסכם מכר מחייב וזאת לנוכח התעקשותך האישית בלבד כי ניתן לחתום הסכם מכר מחייב מבלי להסדיר את נושא הרישום בטאבו, דבר אשר חוטא לאמת.
אדגיש ואוסיף כי עד עצם כתיבת שורות אלה, טרם הוסדר נושא הרישום בלשכת רישום המקרקעין ועל כן אין באפשרות הצדדים להתקדם להסכם מכר מחייב".
16. מהאמור עולה כי גם התובעים בעצמם ערים לכך שלא נחתם הסכם מכר מחייב - יהיו הסיבות לכך באותה עת אשר יהיו - ולא ברור כיצד אמירתם זו מתיישבת עם טענתם המועלית בכתב התביעה (שהוגש על ידי ב"כ אחר) כי יש לראות את הטיוטה כהסכם מכר מחייב וזאת לעניין הפיצוי המוסכם. משזו טענתם של התובעים, וטענתם היחידה כעולה מסיכומיהם, הרי שבהעדר חתימה על הטיוטה היה עליהם להציג ראיות אחרות שיתמכו ברכיב גמירות הדעת הנדרש לקביעה כי הצדדים התכוונו להתקשר בהסכם שכל פרטיו מוסכמים.
17. בחינת הראיות האחרות שהובאו על ידי התובעים מובילה למסקנה כי לא עלה בידם לעמוד ברף הדרוש גם לעניין זה.
התובעים מטילים עיקר יהבם על הסכם השכירות מיום 26.2.18 שלשיטתם נערך עמם עד להסדרת זכויותיהם בנכס כקונים בנכס וטענתם היא כי הסתמכות זו גרמה להם להוציא הוצאות שונות, שאחרת לא היו מוצאות על ידם ומגולמות (לטענתם, א.ז.)בפיצוי המוסכם בסך 100,000 ₪.
לאחר בחינת טענותיהם בעניין זה הרי שלא מצאתי כי הסכם השכירות מועיל לתובעים להוכיח את גמירות הדעת הנדרשת ביחס לטיוטה מדצמבר 2017, ולקביעה כי מדובר בהסכם מחייב, קביעה שהיא, ורק היא, היא הבחינה הרלבנטית לסעד המבוקש על ידם בכתב התביעה ובסיכומים (דהיינו הפיצוי המוסכם שצוין באותה טיוטה).
מעיון בהסכם השכירות הנ"ל ובטיוטה האחרונה של הסכם המכר עולה, כי מדובר לכאורה בשני הסכמים נפרדים ועצמאיים. אין בטיוטה מחודש דצמבר 2017 כל זכר להסכם השכירות ו/או למעמדם של התובעים כשוכרים של הנכס. אמנם, בחוזה השכירות ישנה התייחסות למעמדם של התובעים/השוכרים כ"קונים", ואף הנתבע אישר זאת בחקירתו הנגדית, ואולם בפועל הסכם המכר לא נחתם, התמורה לא שולמה ועל כן ממילא לא ניתן לערוך את הקישור ההפוך בין הסכם השכירות ובין הסכם המכר. הטיוטה האחרונה של הסכם המכר שנערכה לכאורה חודשיים לפני הסכם השכירות לא התייחסה ולא יכולה הייתה להתייחס להסכם שכירות שנחתם חודשיים לאחר מכן. התובעים בעניין זה מבקשים להפוך את היוצרות במידה מסוימת מאחר והם טוענים כי הסכם השכירות מתייחס למעמדם כשוכרים עד תשלום מלוא התמורה ואולם אבן הדרך הקודמת לכך - תשלום התמורה - כלל לא התקיימה גם היא והתובעים אף לא עמדו על קיומה או אכיפת הסכם המכר שהשתכלל לטענתם. טענתם היא לפריט אחד ויחיד שהוא הפיצוי המוסכם, שברי כי לא יכול היה לכמת הוצאות שנגרמו להם מאוחר יותר (ממילא פיצוי מוסכם כשמו כן הוא וההלכות בעניינו ידועות ביחס היעדר הצורך בהוכחת נזק קונקרטי, א.ז.).
משכך, גם לשיטתם שלהם מעמדם בנכס לא השתנה מעבר להיותם שוכרים ואין בידי ללמוד מהסכם השכירות דבר וחצי דבר לעניין מעמדה המשפטי של הטיוטה מדצמבר 2017. זאת ועוד: ייתכן שדווקא הסכם השכירות היה גורע ממידת המסוימות שמצאתי לייחס לטיוטה מלכתחילה מאחר והוא אינו מפנה לטיוטה, אינו מתייחס למועדים מדויקים כאלה ואחרים, אינו נוקב במועד לתשלום התמורה - לרבות למקרה שהיא תחול לאחר תום תקופת השכירות וכיו"ב. משכך, ההפניה להסכם השכירות אינה יכולה לחזק את טענת התובעים ביחס למעמד הטיוטה מדצמבר 2017 ואפשר שהיא אף יכולה להחלישה במידה מסוימת.
תימוכין נוספים למסקנה זו ניתן לראות בכך שהתובעים שילמו דמי שכירות מלאים ללא מנגנון של קיזוז כלשהוא מהמחיר המוסכם בין הצדדים של הבית - נתון שיכול להצביע על כך שאכן היה מו"מ לרכישה ואולם לא סוכם דבר שניתן היה לעגנו באופן רשמי בחוזה השכירות.
אין בתשלום דמי הארנונה ע"י התובעים במהלך תקופת השכירות, כדי להעיד על קיומה של גמירת דעת לראותם כ"בעלים" ולא ירדתי לסוף דעתם של התובעים בעניין זה. תשלום ארנונה נעשה בדרך כלל על ידי המחזיק בפועל בנכס ולא על ידי בעלי הנכס. התובעים כשוכרים היו מחזיקים בנכס במועד בו נדרש האישור לצורך השלמת הליכי הרישום על שם הנתבעים והדברים ברורים וידועים. משכך שוכנעתי כי התשלום הנ"ל בוצע כחלק מחובתם של התובעים כשוכרים לשאת בהוצאות השוטפות בגין השימוש בנכס, ומכוח הוראותיו של הסכם השכירות (ראה לעניין זה סעיף 7.1, שכותרתו "מסים ותשלומים אחרים") וללא קשר כלשהוא לסוגיית הסכם המכר. הקישור בעניין זה נראה בעיניי לא רק מלאכותי אלא שגוי עובדתית ומשפטית.
18. בשולי הדברים והגם שלא מצאתי כי מדובר בטיעונים כבדי משקל אציין כי טענת התובעים בתצהיריהם לפי הנתבעים הם אלה שהציעו להם לשכור את הנכס כבר בפגישה שהתקיימה בביתו של הנתבע לאחר שהתרשמו מהבית בחודש 7/17 עובר לרכישתו - לא הוכחה.
גם הפעולות השונות שננקטו על ידי התובעים לרבות רישום בתם לגן הילדים או רכישת ריהוט אינן מהוות ראיה לעניין השנוי במחלוקת כפי שהוגדר לעיל. עם כל הכבוד, לא ניתן להטיל על כתפי הנתבעים את האחריות לשיקולים שונים שעשו התובעים בטרם נחתם הסכם מחייב בין הצדדים וזאת גם לשיטת התובעים בעצמם, כפי שעלה מעדות התובע בפניי.
לסיכום חלק זה אקבע כי לא עלה בידי התובעים להוכיח בראיות אחרות את הנתון כי הטיוטה הלא חתומה מדצמבר 2017 הייתה בגדר הסכם מכר מחייב ועל כן הטענה כולה, הן על בסיס טיוטת ההסכם והן על בסיס ראיות אחרות - נדחית.
למעלה מן הנדרש: התייחסות קצרה לתנאים המתלים
19. אף אם אניח שטיוטת ההסכם האחרונה מהווה הסכם מחייב בין הצדדים, הרי שמדובר בהסכם מותנה, שהתנאים הקבועים לכניסתו לתוקף שנקבעו בסעיף 3.1 לטיוטה לא התקיימו בפועל.
תנאים אלה כוללים את רישום הנכס על שמם של הנתבעים בלשכת רישום המקרקעין, מעבר ועדת הקבלה של הקיבוץ ושל המועצה "מטה אשר" ורישום הערת אזהרה על שם התובעים וזאת בתוך ארבעה חודשים מיום החתימה על החוזה.
בהעדר חתימה על החוזה ובהעדר מועד מדויק לעריכת הטיוטה הרי שלא ברור מהו המועד הקובע לשיטת התובעים בעצמם בעניין זה והדבר מדגשים במידה מסוימת את חוסר הקוהרנטיות בין הסעד המבוקש בתביעה ובין הבסיס העובדתי והמשפטי שהונח במסגרתה .
ברי לכל כי התנאי המתלה הראשון הוא תנאי בסיסי בלעדיו אין. ככל שהנתבעים אינם רשומים כבעלי הנכס הרי שממילא אין באפשרותם למכור את מה שאינו שלהם או להעביר את הרישום כנדרש על שם התובעים. מכל מקום שני הצדדים הסכימו במסגרת ההסכם כי מדובר בתנאי בלעדיו אין וזאת ללא קשר לגורם שעמד על הכללתו של תנאי זה.
בפועל אין מחלוקת בין הצדדים כי התנאים המתלים לא התקיימו וכי חלפו להם ששה חודשים ממועד הטיוטה האחרונה מחודש 12/17 ועד למועד הפסקת המשא ומתן ביום 4.6.18. לאחר שמיעת העדויות ובחינת יתר הראיות אני קובעת כי שהיה ברור לשני צדדים, ובפרט לתובעים, כי קיומו של הסכם המכר מותנה בקיומם של התנאים המתלים הנ"ל, הקשורים מטבע הדברים זה בזה ותחילתם כולם בחתימה על הסכם המכר.
בהעדר חתימה על הסכם מכר ממילא לא היו מבשילים התנאים לעמידה בפני ועדת קבלה, בהעדר תשלום תמורה כלשהיא לא הייתה נרשמת הערת אזהרה על שם הקונים וכו'. ושוב: יש לזכור כי המבחן הנדרש לעניין שבפניי הוא האם הטיוטה מדצמבר 2017 מהווה הסכם מכר מחייב, אשר יכול לזכות את התובעים בפיצוי המוסכם.
מכאן, ובהיותם תנאים שבהתקיימותם תלוי החוזה ולא בתנאים שבהתקיימותם חדל החוזה מלהיות בתוקף, הסכם המכר נשוא ההליך לא היה הופך לחוזה בעל תוקף מחייב מלא בין הצדדים לו, אלא היה נותר בגדר חוזה מותנה או מוקפא (גבריאלה שלו ואפי צמח, דיני חוזים , בפרק 19 (מהדורה רביעית, 2019)). הדברים נרשמים הרבה למעלה מן הנדרש.
מטעמי זהירות: בחינת הטענה בדבר ניהול מו"מ בחוסר תום לב
20. כאמור לעיל ולמיטב הבנתי התובעים בסעיף הסעד בכתב התביעה ובסיכומיהם לא עתרו לפיצוי על פי סעיף 12 לחוק החוזים בגין עילה של ניהול מו"מ שלא בתום לב. עתירתם הייתה לפיצוי על בסיס סעיף הפיצוי המוסכם שנקבע בטיוטת ההסכם מדצמבר 2017 ולו בלבד. כבר ציינתי כי בית המשפט לא ידון בעילה שלא נטענה ו/או נזנחה בסיכומים ולא יתן סעד שהוא לא התבקש לתת.
הרבה למעלה מן הנדרש ומטעמי זהירות ובשים לב לכך שהתובעים ציינו גם אם באופן לאקוני היבט זה בכתב התביעה - אתייחס בקצרה גם לנושא זה.
21. על התובעים מוטל הנטל להוכיח טענתם כי הנתבעים התנהגו באופן המפר את החובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב בעת ניהול משא ומתן לקראת כריתת החוזה, כנדרש מהוראת סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג - 1973 ( ע"א 1845/90 סיני נ' מגדל, פד"י מ"ז (5), בעמ' 681).
באשר לתחולתו של סעיף 12 לחוק החוזים נקבע בפסיקה כי:
"הכלל הוא, כידוע, שלכל צד למשא ומתן עומדת הזכות העקרונית לפרוש ממנו בכל עת. אך גם פרישה ממשא ומתן צריך שתעשה בתום-לב; ו'המגבלה העיקרית, אולי היחידה, לזכות הפרישה נובעת מעקרון תום-הלב'. פרישה ממשא ומתן, שאיננה מודרכת על-ידי שיקולים ענייניים, הנובעים ממהות העיסקה, מהתפתחות המשא ומתן ומעמדות הצדדים לו, חשודה כנגועה בהיעדר תום-לב (הגם שלא תמיד הינה, בהכרח, כזאת). לאמור: שאלת תחולתו של סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי) על מקרה של הסתלקות ממשא ומתן טעונה גם בירור עובדתי. בבירור כזה יש להתחשב בכלל נסיבות העניין, ובייחוד בשאלה, לאיזה שלב הגיע המשא ומתן בין הצדדים; שכן ככל שהצדדים קרובים יותר ליצירת הקשר החוזי, מצפים מהם להציג סיבה ברורה יותר להצדקת פרישה מן המשא ומתן" (ע"א 416/89, משה (גלר) גל-אור נ' חברת כלל (ישראל) בע"מ, פ"ד מו(2)177, 185).
עוד נקבע בהקשר זה כי :
"האמור בסעיף 12 אינו בגדר כלל, המיושם במקרה של גישה נוקשה ודווקנית במשא ומתן. עניינו ביושר לבב ולא בגמישות האופי או בנועם ההליכות. סעיף 12 הנ"ל אינו בא לכפות על אלו המנהלים משא ומתן את החובה לכרות חוזה בכל תנאי ובכל מחיר ולחייב בפיצויים את כל מי שמחליט, לפי מיטב שיקולו ומצפונו, שעיסקה פלונית המוצעת לו אינה כדאית ואינה רצויה, וזאת גם אם מתברר, כי הוא שגה בכך מבחינה אובייקטיבית. סעיף 12 דן במערכת נסיבות מוגדרת ומיוחדת, אשר עניינה סטייה מנורמה מוסרית, החלה על כל אלו המנהלים את המשא ומתן, ואשר עניינה התנהגות שאין מצפים לה מצד אדם הגון וישר-דרך, מאחר שיש בה כדי להערים על הצד האחר, או שיש בה, למשל, משום הסתרה פסולה של נתונים עובדתיים, אשר הצד האחר למשא ומתן זכאי לדעת אותם ואשר מן הראוי היה לגלותם לו מראש.
סיכומה של נקודה זו - יכול פלוני להפסיק משא ומתן בנסיבות המצדיקות זאת מבחינתו, לפי שיקולו ומצפונו, ואשר אינן מוצדקות מבחינת הנתונים האובייקטיביים, ולמרות זאת לא יגלה בכך בית המשפט, לפי נסיבותיו של העניין, העדר תום-לב דווקא. חוסר הצדקה עניינית, המעוגנת בשיקולו של צד למשא ומתן המאמין בתום-לב בצדקתו, אינו עולה בהכרח כדי חוסר תום- לב". (ע"א 84 / 251 חברת ס.ג.פ. להשקעות בעמ נ' מדינת ישראל, לט (2) 463, בעמ' 467).