בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים
ע"א 2235/18
וערעור שכנגד
לפני: כבוד השופט י' עמית
כבוד השופט נ' סולברג
כבוד השופט ד' מינץ
המערערת והמשיבה שכנגד: נאות חן הנדסה וייזום בע"מ
נ ג ד
המשיבים והמערערים שכנגד: 1. אדמונד לזרוב
2. אסנת לזרוב
3. חיים גרינמן
4. חנה פסקאריו
5. צולי לביא
6. קרלה לביא
7. פנינה מיכלוביץ'
8. ציפורה ועקנין
9. ארי חיים ועקנין
10. אייל פבזנר
11. נטלי פבזנר
12. נאניה סמאי
13. מרדכי סמאי
14. אברהם יוסף שוורץ
15. טשלה מששה
16. מנטאוב מששה
17. רביב בעדני
18. שרית בעדני
19. אלי פוני
20. איילה פוני
ערעור וערעור שכנגד על פסק דינו של בית המשפט המחוזי חיפה בתיק א 042781-01-12 [פורסם בנבו] שניתן ביום 31.01.2018 על ידי כבוד השופט י' כהן
בשם המערערת והמשיבה שכנגד: עו"ד חובב ביטון ועו"ד חן כהן
בשם המשיבים והמערערים שכנגד: עו"ד דבורה מאירסון-גרסון
פסק-דין
השופט י' עמית:
ערעור וערעור שכנגד על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה (כב' סגן הנשיא י' כהן) בת"א 42781-01-12, [פורסם בנבו] מיום 31.1.2018, בגדרו חויבה המערערת בפיצויים בשל הפרת חיובה להשלים רישום הדירות שרכשו המשיבים כבית משותף.
1. העובדות הצריכות לעניין מפורטות בהחלטת כב' השופט נ' הנדל מיום 22.4.2018, בדבר עיכוב ביצוע פסק הדין מושא הערעור; ובפסק דין בערעור קודם שהגישה המערערת בנוגע לנסיבות דנן (ע"א 5333/14 [פורסם בנבו] פסק דין מיום 28.3.2016). בתמצית, המשיבים תבעו מגוון סעדים מהמערערת בשל אי-עמידתה בחיוב לרשום כבית משותף את הבניין בו רכשו דירות מהמערערת. בפסק דין קודם, שניתן בהיעדר הצדדים ביום 7.7.2014, הורה בית המשפט קמא על מינוי כונס נכסים לצורך רישום הבניין ועל תשלום פיצויים בגין נזק בלתי-ממוני עבור המשיבים כולם, מלבד המשיבים 4, 6-5, 9-8 ו-18-17 – אשר ביקשו בכתב התביעה היתר לפיצול סעדים. הבקשה לפיצול סעדים התקבלה, ובית המשפט קמא הורה למערערת לשלם לבעלי כל אחת מהדירות 50,000 ₪ כפיצוי בגין נזק שאינו ממוני.
ערעור על פסק דין זה התקבל ביום 28.3.2016, בע"א 5333/14 [פורסם בנבו] שצוין לעיל, כך שפסק הדין בוטל והתיק הוחזר לבית המשפט קמא [במאמר מוסגר: הנושא הגיע שוב לפתחו של בית משפט זה בעקבות החלטת בית המשפט קמא מיום 8.7.2015 בדבר מינוי כונס הנכסים ושכר טרחתו, והוחזר בהסכמה לבית המשפט המחוזי (ע"א 6671/15, [פורסם בנבו] פסק דין מיום 27.9.2017)].
ביום 31.1.2018 ניתן פסק הדין מושא הערעור שבפניי, ובו הכרעה בנוגע לסוגיות שנותרו במחלוקת. המערערת חויבה בתשלום פיצוי לכל המשיבים בגין נזק שאינו ממוני בסך 30,000 ₪ לבעלי כל דירה שנרכשה ישירות ממנה (המשיבים 9-1), ובסך 10,000 ₪ לבעלי כל דירה שנרכשה מרוכשים קודמים (המשיבים 20-10).
על פסק הדין נסב הערעור והערעור שכנגד.
טענות הצדדים בערעור
2. המערערת השיגה על עצם חיובה בפיצויים, בטענה כי חיובה להסדיר את רישום הבניין היה אך חיוב השתדלות שלא הופר. לחלופין, טענה המערערת נגד חיובה בפיצוי כלפי המשיבים 20-10 בפרט, שכן האחרונים כלל לא התקשרו עמה ביחסים חוזיים העשויים לבסס תביעת פיצויים. המערערת הוסיפה כי מכיוון שהמשיבים 20-10 ידעו בעת הרכישה כי רישום הבית המשותף לא הושלם, קמות הגנות האשם התורם וההסתכנות מרצון אשר מאיינות את זכותם לפיצוי.
בנוסף, נטען כי בית המשפט קמא שגה בכך שפסק פיצויים עבור המשיבים 4, 6-5, 9-8 ו-18-17, אשר ביקשו בכתב התביעה היתר לפיצול סעדים. ולראיה, ציינה המערערת, המשיבים 4, 6-5 ו-9-8 מנהלים נגדה בימים אלה הליך נפרד, אשר מצוי בתחילת שלב ההוכחות (ת"א 6668-10-16, [פורסם בנבו] בבית משפט השלום בחדרה).
לחלופי חילופין, טענה המערערת כי סכומי הפיצויים שנפסקו גבוהים מדי, מכיוון שהמשיבים לא הוכיחו נזק בלתי-ממוני כלשהו. עוד נטען כי היה על בית המשפט קמא להבחין בין המשיבים 20-10 לעניין סכומי הפיצוי, בהתאם למשך הזמן שהמתינו בעלי כל דירה לרישום הבית המשותף.
3. בערעור שכנגד ביקשו המשיבים כי ייפסק פיצוי אחיד בסך 50,000 ₪ עבור בעלי כל אחת מהדירות – בהתאם לאמור בפסק דינו הקודם של בית המשפט קמא, אשר בוטל בע"א 5333/14 [פורסם בנבו]. לטענת המשיבים, הפחתת הפיצוי בשל חילופי הבעלים בדירות המשיבים 20-10, משמעה "איפוס" חובת המערערת לרשום את הבניין כבית משותף, כך שאם תמתין המערערת עד שכל הדירות בבניין תחלפנה ידיים – לכאורה לא תחוב בפיצויים כלל. המשיבים 20-10 טענו כי רכשו מבעלי הדירות הקודמים, יחד עם הדירה עצמה, גם את זכות התביעה מול המערערת – ולכן אין בהיעדרם של יחסים חוזיים מולה כדי למנוע מהמשיבים 20-10 זכאות לפיצוי. עוד נטען כי אכן נגרם למשיבים נזק בשל העיכוב ברישום, בדמות הרתעת קונים פוטנציאליים – שעשויים היו לחשוש כי קיים פגם כלשהו בזכויות המוכרים.
דיון והכרעה
4. מבלי להכביר במילים, לא ראיתי להתערב במסקנותיו של בית המשפט קמא בדבר עצם החיוב בפיצויים ושיעורם, בנסיבות כפי שתוארו על ידי בית המשפט קמא:
"אומר, שמהעדויות לפני התרשמתי, שהנתבעת עכבה את הרישום בכוונה ובחוסר תום לב מובהק. היא התעמרה בלקוחותיה והתעלמה מזכויותיהם תוך שהיא מפרה את ההסכמים עליהם חתמה עם רוכשי הדירות (ראו סעיפים 17.1-17.2 לנספח תנאים שצורף להסכמי המכר). מאז אוכלס הבניין חלפו כ- 19 שנים בהן היה לנתבעת די זמן והותר לבצע את רישום הבית המשותף".
בנסיבות אלה, דומה כי טוב היה לערעור המערערת משלא הוגש. אכן, קשה להעריך במדויק את הנזק שנגרם למשיבים בגין אי רישום הבית המשותף. אך כפי שציין בית המשפט קמא בפסק דינו, מטבע הדברים, אי רישום הבעלות בדירה שרכש אדם מקבלן, משך זמן כה ממושך, גורמת לרוכש הדירה נזק בבואו למכור את הדירה או לעשות בה דיספוזיציה אחרת:
"קונה פוטנציאלי עשוי להירתע מעיסקה במקרקעין, שזמן כה רב לא נרשמו על שם המוכר. עיכוב כה ממושך עשוי לעורר בלבו של קונה כזה חשש, שמא יש פגם בזכויותיו של המוכר, ולגרום לכך, שיחדל להתעניין בדירה בלי להעמיק חקר בסיבת העיכוב" (ע"א 532/83 יהודה סיני השקעות בע"מ נ' פישל, פ"ד מ(4) 319, 328 (1986)).
הפסיקה הכירה, כדבר מובן מאליו, בקיומו של נזק בגין אי מילוי החיוב החוזי של השלמת הרישום (ראו, לדוגמה, ע"א 8438/09 רובאב חברה לנכסים בע"מ נ' אחים דוניץ בע"מ, פ"ד סה(2) 629 (2012)), ולא אחת אף נקבע בחוזה הרכישה פיצוי מוסכם בגין אי רישום:
"אחרי כל אלה חזרנו אל מבחן היסוד: הקבלן איחר ברישום הדירות במשך כחמש שנים וחצי, והשאלה היא אם פיצוי בשיעור של 15,000 דולר בגין איחור זה עומד במבחן שהציב לפנינו סעיף 15(א) לחוק התרופות. לדעתנו התשובה לשאלה היא בחיוב" (ע"א 4481/90 י' אהרן ואח' נ' ג' פרץ מ' בן גיאת חברה להנדסה ובנין בע"מ ואח', פ"ד מז(3) 427, 438 (1993)).
בענייננו אמנם לא מדובר בפיצוי מוסכם, אך גם לא באיחור של כחמש שנים וחצי, אלא ב-19 שנה שחלפו מאז רכישת הדירות. מכאן, שאין כל מקום להתערב בפסק דינו של בית המשפט קמא, שהעמיד את הפיצוי על הסך של 30,000 ₪. מנגד, גם אם סבורים המשיבים כי הסכום שנפסק הוא על הצד הצנוע בנסיבות העניין (השוו ע"א 7991/07 רפאלי נ' רזין [פורסם בנבו] (12.4.2011), שם נפסק הסך של 50,000 ₪ בגין עיכוב ברישום) – אין בכך כדי להצדיק התערבותנו על דרך של הגדלת הפיצוי, כפי שנתבקש בערעור שכנגד.
5. טענת המערערת כי חיובה לוודא את רישום הבית המשותף הוא חיוב השתדלות – דינה להידחות. בסעיף 17.2 לנספח התנאים להסכם המכר שבין המערערת למשיבים, התחייבה המערערת "לעשות את הפעולות והסידורים שיהיה צורך לעשותם לביצוע רישום הבנין כבית משותף [...]", וכן לעשות "כל שניתן" על מנת להביא לרישום הבית המשותף. המערערת השליכה את יהבה על הצירוף "כל שניתן", ממנו הסיקה כי התחייבה להשתדל למען רישום הבניין, אך עמדתי בעניין היא כעמדתו של בית המשפט קמא. המדובר בחיוב תוצאה, ואפילו אם מדובר בחיוב השתדלות, הרי שזה הופר משלא השלימה אותו המערערת בחלוף כשני עשורים (בעוד כונס הנכסים שהתמנה על ידי בית המשפט השלים את התהליך בתוך כשנה).
6. אחריותו של מוכר כלפי "קונה-משנה" בכל הקשור לליקויי בניה, הוכרה כיום במפורש בחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 (להלן: חוק המכר (דירות)), בעקבות תיקון מס' 5 לחוק, שנכנס לתוקפו ביום 6.4.2011. במסגרת תיקון זה, נוסף גם סעיף 6ב לחוק, המחייב את המוכר לגרום לרישום זכויות הקונה בדירה בפנקס הבתים המשותפים תוך פרק הזמן הקבוע בסעיף. הסכמי הרכישה במקרים שלפנינו נחתמו שנים רבות לפני התיקון; עם זאת, גם בפסיקה שקדמה לתיקון מס' 5 נקבע כי עומדת לקונה-המשנה עילת תביעה ישירה לפי חוק המכר (דירות) כלפי המוכר (ראו פסק דיני בת"א (מחוזי חיפה) 1423/99 גינזבורג נ' מורן חברה לבניין בע"מ, [פורסם בנבו] בפסקה 15 (17.2.2008); ע"א 4720/10 אקרילית השקעות 1997 בע"מ נ' נציגות הבית המשותף רח' נורית 19 א' ואח', [פורסם בנבו] בפסקה 14 והאסמכתאות שם (16.4.2012)). בהיקש לכך, יש מקום להכיר גם בזכותו של קונה-משנה בגין הפרת חיוב הרישום. בית המשפט קמא מצא להבחין לצורך גובה הפיצוי בין המשיבים 9-1 (רוכשי הדירות מהמערערת) והמשיבים 20-10 (רוכשי הדירות "יד שניה"), ואיני רואה להתערב בכך, ובוודאי שאין מקום לקבל את ערעור המערערת בנקודה זו. ברי כי גם המשיבים 20-10 נפגעו מהעיכוב ברישום הבניין, אך יש להניח כי אי הרישום מצא ביטויו בתמורה ששילמו. למיצער, ניתן לטעון כי המתינו לרישום תקופה קצרה יותר מהמשיבים 9-1, וידעו על סטטוס הרישום בעת שקנו את דירותיהם ועל כן, נגרם להם נזק בלתי-ממוני פחוּת בהשוואה למשיבים 9-1.
7. עם זאת, אין להתעלם מבקשתם המפורשת של המשיבים 4, 6-5, 9-8 ו-18-17, המצוינת בסעיף 66 לכתב התביעה שהגישו, "שלא לכרוך בתביעתם את סעד הפיצוי כאמור בסעיפים 59-60 לעיל מטעמים כספיים, ולפיכך יבקשו מביהמ"ש הנכבד פיצול סעדים". המשיבים הללו ביקשו היתר לפיצול סעדים, וכולם למעט המשיבים 18-17 בחרו, מסיבותיהם, ליזום הליך נפרד בבית משפט השלום שבחדרה. בנסיבות אלו, יש לקבל את טענת המערערת לפיה לא התקיימו התנאים המצדיקים פסיקת סעד שלא התבקש על ידי הצדדים (ראו, למשל: ע"א 7731/11 צוריאל אגודה שיתופית להתיישבות חקלאית בע"מ נ' אביטן, [פורסם בנבו] בפסקה 16 והאסמכתאות שם (15.8.2013); ע"א 483/16 יהודאי נ' חלמיש - חברה ממשלתית - עירונית לדיור שיקום ולהתחדשות שכונות בתל אביב בע"מ, [פורסם בנבו] בפסקה 35 לפסק דינה של כב' השופטת ד' ברק-ארז, והאסמכתאות שם (3.10.2017)). על כן, המשיבים 4, 6-5, 9-8 ו-18-17 אינם יכולים להיכלל בגדר הפיצוי הכספי שנפסק עבור דיירי הבניין בבית המשפט קמא.
8. סוף דבר: הערעור שכנגד נדחה, והערעור מתקבל בחלקו במובן זה שמבוטל חיובה של המערערת בפיצוי בגין נזק בלתי-ממוני עבור המשיבים 4, 6-5, 9-8 ו-18-17 (בסך כולל של 100,000 ₪ (= 30,000 ₪ X3 + 10,000 ₪ למשיבים 18-17)). זאת, על מנת שיינתן למשיבים אלו יומם בבית המשפט, במסגרת ת"א 6668-10-16 [פורסם בנבו] בבית משפט השלום שבחדרה – או בהליך נפרד עבור המשיבים 18-17 (ככל שיחפצו בכך ובכפוף להוראות כל דין). יובהר, כי האמור בפסק דין זה מקביל להיתר לפיצול סעדים עבור המשיבים 4, 6-5, 9-8 ו-18-17, ועצם ניהול ההליך דנן לא יהווה מחסום עבורם מלתבוע פיצוי בגין אי רישום זכויותיהם, ומובן כי בית המשפט אשר דן בעניינם אינו כבול לגובה הפיצוי שנפסק על ידי בית המשפט קמא.
על אף שהערעור שכנגד נדחה, המערערת תשא בהוצאות כל המשיבים – למעט המשיבים 4, 6-5, 9-8 ו-18-17 – בסך של 35,000 ₪. בנסיבות העניין, לא מצאתי לחייב המשיבים הנ"ל בהוצאות.
ניתן היום, ב' בניסן התשע"ט (7.4.2019).
ש ו פ ט ש ו פ ט ש ו פ ט