51. אינני מקבל את טענת הנתבע לפיה קבלת התביעה, תבטל גם שינויים נוספים שנעשו במסגרת ההיתר, לרבות בקשר עם מכפילי חנייה ושינויים נוספים שנעשו מכוחם. במסגרת סמכותי כפי שנסקרה לעיל, אינני יושב כערכאת ערעור על החלטות הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, ואינני בוחן את ההיבטים התכנוניים, אלא את ההיבטים הקנייניים. לכן, אין בקבלת התביעה כדי לבטל היתרים שניתנו על ידי ועדות התכנון.
52. לכן גם, טענתו של הנתבע וגם לאחר בחינת עדות היזם, לפיה אם ההיתר היה מוגש לפני קבלת טופס 4, היה הדבר יוצר עיכוב בקבלת טופס האכלוס, אינה רלבנטית כלל מהבחינה הקניינית ואף מחזקת את עמדת התובעים לפיה בכוונת מכוון הוגשה הבקשה להיתר רק לאחר קבלת טופס האכלוס, כך שלא היה צורך בקבלת ההיתר לשם האכלוס וסיום הפרויקט, אלא להיפך.
ייפוי הכוח הבלתי חוזר שניתן מאת הדיירים במסגרת הסכם ההתקשרות אינו מהווה הסכמה קניינית של בעלי הדירות לאחר שהסתיים הפרויקט
53. אין בידי לקבל את טענת הנתבע, לפיה ההיתר לפתיחת הדלת, שנחתם בידי בא כוח הדיירים, נעשה מכוח ייפוי הכוח שעליו חתמו הדיירים במסגרת הסכם ההתקשרות, ולכן הוא מהווה הסכמת הדיירים לפתיחת הדלת, כפי שנדרש בפן הקנייני.
54. על משמעותו המשפטית של ייפוי כוח בלתי חוזר, עמדה כב' השופטת א' פרוקצ'יה בפסק הדין בעניין ע"א 1516/99 מרים לוי נ' נזיה חיג'אזי, נה(4) 730 (2001): "משמעותו המשפטית של ייפוי-כוח בלתי חוזר נשאבת מהוראות סעיף 14(ב) לחוק השליחות, תשכ"ה-1965. על-פי האמור בו, לא תסתיים שליחות באחד המצבים האמורים בסעיף קטן (א) "...אם ניתנה ההרשאה להבטחת זכותו של אדם אחר או של השלוח עצמו וזכותם תלויה בביצוע נושא השליחות". ההרשאה על-פי הוראה זו ניתנת להבטחת "זכותו" של אחר, ומשמעות הדבר כי זכות כזו חייבת להתקיים כתנאי לכך שתינתן הרשאה להבטחתה. "באין 'זכות' לאחר, אין מקום להרשאה הניתנת להבטחת 'הזכות'..." כדברי א' ברק בספרו חוק השליחות (כרך ב) [21], בעמ' 1264".
55. בפסק הדין בעניין ע"א 380/88 מוהיב טוקאן נ' פאטומה פאהיימה אלנששיבי, מה(5) 410 (1991), חזר כב' השופט בך, על דבריו של כב' אלון בעניין ע"א 3/78 ראובן וינברנד נ' מירטל הדסה רוקמן, לג(2) 359 (1979) כי: "הזכות לביצוע השליחות, היינו לביצוע האמור ביפוי הכוח, אינה זכות מהותית העומדת בפני עצמה אלא מהווה היא זכות לוואי בלבד למימושה של הזכות העיקרית, המהותית, שנוצרה וקיימת מחוץ ובנפרד מייפוי הכוח. 'ייפוי הכוח הוא טפל לעסקה גופה, הוא בא כמכשיר בלבד לביצוע העסקה, לשם הבטחת ביצוע ההסכם' (מדברי השופט קיסטר בע"א 283/67 הנאמנים לנכסי א. רפיח נגד מדינת ישראל, בע' ...137). ומאחר שכך, משבטלה הזכות העיקרית, הלוא היא העסקה גופה, ממילא בטלה הזכות הנלווית שביפוי הכוח, שכל כולה לא באה אלא להבטיח ביצועה של העסקה גופה...
56. כמו כן, תוקף ייפוי הכוח הבלתי חוזר תלוי בתוקף ההתחייבות. לכן, כאשר מסתיימת או נופלת הזכות, מסתיים או נופל עמה ייפוי הכוח שניתן לשם מימושה. [דנ"א 1522/94 שמואל נייגר נ' רינה מיטלברג, מט(5) 314 (1996) (להלן-"הדיון הנוסף בעניין נייגר").
57. לפני שנבחן את ייפוי הכוח וההסכם ההתקשרות שעליהם חתמו הצדדים, אזכיר מושכלות יסוד בקשר עם דיני החוזים. כידוע, לשון החוזה היא "כלי הקיבול" של אומד דעת הצדדים, התוחם את גבולות הפרשנות ואינו מאפשר לייחס לחוזה פרשנות שאינה מתיישבת עם לשונו [דנ"א 2045/05 ארגון מגדלי ירקות-אגודה חקלאית שיתופית בע"מ נגד מדינת ישראל (11.5.2006);ע"א 8836/07 בלמורל השקעות בע"מ נ' כהן (נבו 23.2.2010); ע"א 8080/16 עמודי שחף בע"מ נ. פינקל יוסף, בפסקה 12 (8.8.2018)].
58. חזקה לפיה פרשנות החוזה היא זו התואמת את המשמעות הפשוטה, הרגילה והטבעית של הכתוב, היא המשמעות האינטואיטיבית הקמה עם קריאת לשון החוזה על רקע הקשרו הכללי [ע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון ויזום (1991) בע"מ, מט(2) 265 (1995);רע"א 3961/10 המוסד לביטוח לאומי נ' סהר חברה לתביעות בע"מ, בפסקה 15 (26.2.2012);גרשון גונטובניק "מחשבות אודות פרשנות, פרשנות חוזים וגבולותיה" המשפט יח 105, 129 (תשע"ד)]
59. ובמיושם לענייננו - התובע 1 והנתבע, הם שניים מתוך שישה דיירים ותיקים שהביעו את הסכמתם וחתמו יחד מרצונם החופשי בתאריך י"א בניסן תשע"ב (3.4.2012) על הסכם ההתקשרות עם היזם לטובת ביצוע עבודות חיזוק בבית המשותף.
60. כחלק מתנאיי ההסכם, חתמו הצדדים בתאריך כ"ד בטבת תשע"ה (15.1.2015) על ייפוי כוח בלתי חוזר (להלן-"יפוי כח"), לעוה"ד ירון מזרחי ו/או עו"ד עידן קייפי (להלן-"עו"ד הדיירים בהסכם התמ"א") לבצע בשמם את הפעולות הדרושות "בקשר עם הסכם לביצוע פרויקט הבנייה בהתאם לתוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, (להלן: "תמ"א 38") שנחתם ביננו לבין לביגדור חברה לייזום ובניה בע"מ" (ראו נספח א' לתצהיר עדות ראשית התובע 1).
61. מעיון בהסכם ההתקשרות שבין היזם לצדדים עולה כי ייפוי הכוח הבלתי חוזר, כוחו עומד לכל דבר שיעשה בהתאם לתנאי ההסכם שמטרתו כאמור היא ביצוע עבודות החיזוק. להלן סעיף 15.3 להסכם ההתקשרות כלשונו:
"בעצם חתימתם על חוזה זה, מורים הצדדים הדדית, לכ"א מהשלוחים לפי כל ייפויי הכוח הנחתמים ו/או שיחתמו ע"י מי מהצדדים לפי חוזה זה, בהוראה בלתי חוזרת ובלתי ניתנת לשינוי ולביטול בכל צורה שהיא, להשתמש בסמכויות המוקנות להם בייפויי הכוח הנ"ל ולפעול על פיהם, ובלבד שהדבר יעשה בהתאם לתנאי החוזה". (ההדגשה אינה במקור מ.פ).
62. בסעיף 2.5 להסכם ההתקשרות הקנו הצדדים בחתימתם את הסכמתם ליתן ליזם לפעול ולפנות בשמם ולבצע את רישום הזכויות הסופי ברשויות המוסמכות, והוגדרו תנאי השימוש בייפוי כוח:
"לרישום הזכויות הסופי ובאופן כללי - לביצוע כל פעולה הקשורה או הנובעת מהתחייבויות הצדדים על פי הוראות הסכם זה. לשם כך יפקידו המוכרים בידיו של ב"כ היזם יפוי כח נוטוריוני בלתי חוזר הרצ"ב להסכם זה כנספח ג', ולעשות שימוש ביפוי כח זה וכל זאת אחר שיבקש את אישור הנציגות לשם כך, בכתב". (ההדגשה אינה במקור מ.פ).
63. וכן, סעיף 13 להסכם ההתקשרות תאר ופרט את אופן הסדרת רישום הבית המשותף בסיום עבודות החיזוק. להלן הסעיפים הרלבנטיים לענייננו:
"13.3 היזם ו/או כל הבא מכוחו ו/או מטעמו ו/או חליפיו זכאים לחתום בשמם ובמקומם של המעבירים על כל בקשה ו/או בקשות לתיקון צו רישום בית משותף ו/או על כל תקנון מוסכם ו/או על כל תיקון ו/או שינוי לתקנון המצוי או המוסכם ו/או על כל בקשה לרישום תקנון מוסכם ו/או על כל הצהרה ו/או בקשה ו/או מסמך מכל מין וסוג שהוא, המופנה לכל רשות עירונית ו/או רשות ממשלתית..... והכל מבלי לפגוע בזכויות הקנייניות של יתר בעלי היחידות בבנין בהתאם להסכם זה וכל זאת בכפוף לאישור הנציגות לעניין זה, בכתב.
13.5 ....... המעבירים יחתמו על יפוי כח בלתי חוזר לפיו במידה ויהיו התנגדויות, עוה"ד ירון מזרחי יתבע את הסרבנים אצל המפקחת על המקרקעין ללא צורך באישור נוסף מעת המעבירים.
13.6 האמור לעיל הינו בגדר יפוי כח בלתי חוזר שאינו ניתן לביטול ו/או לשינוי כלשהו, הניתן בזאת מטעמם של כל יחידי המעברים, המסמיך את היזם לבצע את כל הפעולות המנויות לעיל ללא צורך בחתימת הסכמה או בחתימת הרשאה מצד מי מהמעבירים מלבד הסכמת הנציגות לעניין זה, בכתב." (ההדגשות אינן במקור מ.פ).
64. ניתן אם כן להיווכח, כי מטרת הצדדים להסכם הייתה התקשרות למטרת ביצוע עבודות חיזוק והשבחה בבית המשותף על פי היתר בניה שאושר על ידי הועדה המקומית.
65. לפיכך - עת ניתן לבית המשותף טופס אכלוס (טופס 4) בתאריך י"ד בתמוז תשע"ח (27.6.2018), ומנרשם תקנון מוסכם לבית המשותף בתאריך י"ט באב תשע"ח (31.7.2018), מומש ההסכם והגיע לקיצו, ומשכך תם גם הייפוי כוח הבלתי חוזר עימו, והוא לא יכול להיחשב כהסכמה קניינית כדרישת חוק המקרקעין, לפיה בעלי הדירות מסכימים שהנתבע יוכל לפתוח דלת בקיר המשותף.
66. היתר הבנייה מתאריך 23.12.2018, שניתן כחצי שנה לאחר טופס האכלוס, שבמסגרתו פתח הנתבע את הדלת מקירות הבית המשותף אל עבר החצר, אינו חלק מהסכם ההתקשרות או מפרויקט התמ"א, ולפיכך משתמו עבודות החיזוק, תמה הזכות, והסתיים עימה גם ייפוי הכוח הבלתי חוזר (הדיון הנוסף בעניין נייגר), למצער בכל הקשור לזכויות הקנייניות הנובעות ממנו.
67. לו תתקבל עמדת הנתבע, הרי שאפשר יהיה להשתמש בייפוי הכוח שעליו חתמו בעלי הדירות במסגרת ההסכם, לעולמי עד, לרבות לצורך הרחבת דירות של מי מבעלי הדירות בעתיד. אך מובן שאי אפשר לקבל זאת. האפשרות להשתמש בייפוי הכוח הבלתי חוזר, לשם שינויים קנייניים הסתיימה בשעה שהסתיימו עבודות החיזוק או לכל המאוחר התקבל טופס האכלוס, ובוודאי בעת שהבית נרשם בפנקס הבתים המשותפים.
68. כמו כן, כל עוד עמד ההסכם בתוקף התחייב היזם שלא לפגוע בזכויות הקנייניות של הדיירים בבית המשותף באמצעות קבלת אישור הסכמה בכתב מנציגות הבית.
69. לכן, משתמו עבודות החיזוק והבית המשותף נרשם בפנקס הבתים המשותפים, החוק החל על ניהולו הוא חוק המקרקעין על כל המשתמע מכך. כך שבהעדר הסכמה מפורשת מאת בעלי הדירות, אין בידו האפשרות לבצע שינויים קנייניים ברכוש המשותף מכוח ייפוי הכוח.
70. חתימת בא כוח הדיירים על גבי הבקשה ההיתר לשינויים שהוגשה בחלוף שישה חודשים מתום עבודות החיזוק – אינה מייתרת את הצורך קבלת הסכמת האסיפה הכללית בבית המשותף לביצוע השינוי, ואינה מייתרת את קבלת הסכמת נציגות הבית בכתב למהלך כפי שהסכימו הצדדים, לרבות הנתבע, בהסכם שעליו חתמו.
71. הנתבע לא סתר את טענות התובעים לפיה לא נתנו לנתבע כל הסכמה לפריצת הקיר המשותף והקמת הדלת. יצוין כי כתמיכה לטענות התובעים, צורפו על ידם תמונות שצולמו בשטח והצהרות חתומות של הדיירים החדשים והוותיקים מתאריך ב' בחשון תשפ"א (20.10.2020) (נספחים ת/2 ות/3 לדיון ההוכחות) המעידים שלא ביקשו ולא פנו ליזם בבקשה להוציא היתר נוסף לפתיחת דלת לחצר או לכל שטח ציבורי אחר השייך להם.
72. כמו כן, אין בידי לקבל את טענת הנתבע לפיה הגב' אריאלה נבו – אינה נציגת הבית המשותף. פרוטוקול אסיפת דיירים מתאריך ה' בסיון תשע"ט (8.6.2019) מעיד על בחירתה כנציגה לוועד הבית.
73. כמו כן, החוק אינו מכיר במצב של היעדר נציגות, ומי שטוען כי הנציגות אינה הנציגות החוקית, עליו להראות נציגות אחרת הפועלת לניהולו התקין של הרכוש המשותף (תשלום חשבונות, ניקיון וכיוב') ואשר כלפיה מקיימים בעלי הדירות את חובותיהם [עש"א (מחוזי חי') 9047-03-19 תמר ארביב נ' נציגות הבית המשותף ברח' פיינברג 1, חדרה (נבו, 28.04.2019)]. כך שהיה על הנתבע להראות ולהוכיח מי משמש נציגות הבית המשותף.
הביקור בחצר
74. בתאריך כ"ו באב תשפ"א (4.8.2021) ערכתי ביקור בחצר הבית המשותף בנוכחות הצדדים, כדי להתרשם באופן בלתי אמצעי מהנטען.
75. במהלך הביקור, נוכחתי לראות כי קיימת גישה לחצר מכיוון חזית הבניין, ולא רק מתוך דירתו של הנתבע. (ראו גם ת/9 - תמונה שהוגשה במהלך דיון ההוכחות). כך שטענתו של הנתבע לפיה קיים צורך חיוני בפתיחת הדלת מדירתו של הנתבע לחצר, לשם גישה לבלוני הגז ולמתקנים אחרים, נדחית.
לסיכום
76. משלא ניתנה בידי הנתבע הסכמה מפורשת של בעלי הדירות בבית המשותף לא לגבי תפיסת חזקה ייחודית ולא לגבי פריצת הדלת בקיר שהוא חלק מרכוש משותף בבית המשותף, דין התביעה להתקבל.
77. לפיכך, הריני ליתן צו עשה המורה לנתבע להסיר את הדלת על חשבונו, ולאטום את פתח הדלת שפתח בקיר החיצוני על מנת להשיב את המצב לקדמותו כפי שהיה במועד קבלת טופס האכלוס בתאריך י"ד בתמוז תשע"ח (27.6.2018) (להלן-"מועד האכלוס"), הן מבחינת החומרים הדרושים לאטימת הפתח כפי שהיה במועד האכלוס והן מבחינת הצבע והגימור שיש לבצע לאחר אטימת הפתח כדי שיתאימו לקירות הבית החיצוניים כפי שהיו במועד האכלוס. הסרת הדלת, האטימה והצביעה יבוצעו בתוך שישים ימים מיום מתן פסק הדין על ידי איש מקצוע שזו תחום מומחיותו ובהתאם למפרט חומרים בכתב ובהתאם לתקנים הישראלים לביצוע עבודות אלו. לא יאוחר משבעה ימים לאחר גמר עבודות האיטום והצביעה, יעביר הנתבע לתובעים אסמכתה בכתב מאת איש המקצוע, המאשרת את ביצוע העבודות בהתאם לפסק הדין.
78. יודגש כי פסק דין זה, הוא בנוסף לפסק הדין החלקי שניתן במעמד הצדדים בתאריך כ"ח בתמוז תש"פ (20.7.2020), ואין בו כדי לבטל או להפחית כל חיוב הנובע ממנו.
הוצאות ההליך
79. אשר להוצאות המשפט, נקודת המוצא בפסיקת הוצאות, היא כי בעל דין שזכה בהליך, יזכה בהוצאות שהוציא לשם קידום ההליך, כאשר הדבר נועד למנוע חסרון כיס של הזוכה, להרתיע תובעים בכוח מנקיטת הליכי סרק ולעודד נתבעים בכוח להימנע מהתגוננות סרק, כאשר העיקרון הוא שהוצאות המשפט הנפסקות צריכות להיות מידתיות להליך עצמו ולמהותו (ע"א 9648/16 אורהייטק GIS בע"מ נ' חן אביטן משרד עורכי דין, בפסקה 67 (נבו 28.2.2018) ; רע"א 7650/20 Magic Software Enterprises Ltd נ' פאיירפלאי בע"מ, בפסקאות 11-9 (נבו 28.12.2020)).
80. תקנה 151(א) לתקנות סדר הדין האזרחי התשע"ט-2018 (להלן-"התקנות") קובעת כי תכלית חיוב בעל דין בהוצאות היא "לשפות את בעל הדין שכנגד על הוצאותיו בהליך בהתחשב בתוצאותיו, במשאבים שנדרשו לניהולו ובהתנהלות בעלי הדין". במסגרת שומת ההוצאות נדרשת הערכאה הדיונית לבטא את "האיזון הראוי שבין הבטחת זכות הגישה לערכאות, הגנה על זכות הקניין של הפרט ושמירה על שוויון בין בעלי הדין" (תקנה 151(ב) לתקנות).
81. במסגרת בג"ץ 891/05 תנובה מרכז שיתופי לשיווק תוצרת חקלאית בישראל בע"מ נ' הרשות המוסכמת למתן רשיונות יבוא-משרד התעשיה המסחר (נבו 30.06.2005), נותחו על ידי כב' הרשם (כתוארו אז) יגאל מרזל, תכליות חיוב בעל דין בהוצאות רעהו, כאשר המסקנה הייתה כי אמת המידה הנכונה לחיוב בהוצאות הוא כי ההוצאות צריכות להיות סבירות, הכרחיות ומידתיות. במסגרת הקווים המנחים לשימוש באותן אמות מידה נקבע, בין השאר כי יש להתחשב בהתנהגות הצדדים ובדרך שבה ניהלו את ההליך; שיקול נוסף הוא הסעד המבוקש או הסכום השנוי במחלוקת; כמו כן יש להתחשב במורכבות התיק והזמן שהושקע בהכנתו; השיקול האחרון המוזכר הוא חשיבות העניין בעבור בעלי הדין.
82. ובמיושם לענייננו - לאחר ששקלתי העניין, ובהתאם לאמות המידה שהותוו בתקנות ובפסיקה, החלטתי לחייב את הנתבע, בהוצאות ההליך באופן הבא: הנתבע ישלם לתובע 1 סך כולל של 4,000 ₪. כמו כן, ישלם הנתבע לתובעת 2 (נציגות הבית המשותף) סך כולל של 2,000 ₪. סכומים אלו ישולמו בתוך שלושים ימים מהיום, שאם לא כן, יישאו הפרשי ריבית והצמדה כדין מיום מתן פסק הדין ועד ליום התשלום בפועל.
המזכירות תמציא העתק ההחלטה לבאי כוח הצדדים / לצדדים.
ניתנה היום, ט"ו חשון תשפ"ב, 21 אוקטובר 2021, בהעדר הצדדים.