מדינת ישראל
משרד המשפטים
פתח תקוה
מפקח על רישום מקרקעין
בסמכות שופט בית משפט שלום
לפי סעיף 74 לחוק המקרקעין
מס' תיק: 6/163/2020
לפני כבוד המפקח על רישום מקרקעין
מאיר פורת
התובעים: 1 לוי מתתיהו
2 נציגות הבית המשותף ברח' פנקס 10 פתח תקווה
על ידי גב' אריאלה נבו
נ ג ד
הנתבע: פוירורקר דוד גדליהו
באמצעות ב"כ עו"ד רון יותם
פסק דין
תביעה למתן צו עשה המורה לנתבע לאטום דלת שנפתחה מדירתו לחצר הבית המשותף (להלן: "החצר") והחזרת החצר לשימוש כלל דיירי הבית המשותף.
רקע עובדתי
1. עניינה של התביעה בבית משותף ברחוב פנקס 10 בפתח תקוה, המורכב ממבנה אחד, הכולל 13 דירות ורשום בפנקס הבתים המשותפים כחלקה 87 בגוש 6381 (להלן - "הבית המשותף"). על הבית המשותף חל תקנון מוסכם אשר אושר לרישום עם מתן צו רישום לבית המשותף בפנקס הבתים המשותפים בתאריך 27.8.2018 (להלן-"תקנון מוסכם").
2. התובע 1, לוי מתתיהו, הבעלים של דירה בקומה הראשונה בבית המשותף הרשומה בפנקס הבתים המשותפים כתת חלקה 4 (להלן - "התובע 1").
3. הנתבע, פוירורקר דוד גדליהו, הבעלים של דירה בקומת קרקע בבית המשותף הרשומה בפנקס הבתים המשותפים כתת חלקה 2, הממוקמת מתחת לדירת התובע (להלן - "הנתבע").
4. בעקבות החלטת המפקחת הבכירה אושרת ארפי מוראי מתאריך כ"ח בתמוז תש"פ (20.7.2020), צורפה לתביעה התובעת 2, נציגות הבית המשותף נשוא התובענה המיוצגת על ידי הגב' אריאלה נבו, (להלן "התובעת 2" או "הנציגות").
5. התובע 1 והתובעת 2 יחד ולחוד, ייקראו התובעים (להלן - "התובעים").
תמצית טענות התובע בכתב התביעה:
6. הבית המשותף נשוא התובענה, עבר הליך חיזוק על פי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008, (להלן-"חוק החיזוק") שהסתיים בשנת 2018, עם קבלת טופס 4 ורישום בפנקס הבתים המשותפים בתאריך 27.8.2018.
7. בשנת 2019 החליט הנתבע, בלי לקבל את הסכמת הדיירים, לפרוץ קיר מדירתו ולבנות דלת יציאה לחצר משותפת הנמצאת בסמיכות פיזית לדירה שבבעלותו והמהווה חלק מהרכוש המשותף של דיירי הבניין ולהשתמש בה באופן בלעדי וייחודי.
8. עוד נטען כי שימוש זה הנעשה על ידי דיירי הנתבע דרך קבע, מקשה מאוד על חיי התובע 1 ודיירי הבית המשותף שלא מסוגלים להשתמש בחצר, עליה כאמור השתלט התובע. דיירי הנתבע הקימו בחצר "זולה", התקינו תאורה, גידרו את החצר בגדר במבוק, מעשנים ומארחים בחצר באופן קבוע משל הייתה חצרם הפרטית. ריחות העישון, התאורה החזקה והרעש הבוקע מהשימוש בחצר, פוגמים קשות באיכות חייו של הנתבע 1 שמתגורר מעל החצר.
9. ניסיונות הידברות עם הנתבע ודרישה בעקבות החלטת אסיפת הדיירים בה נכח התובע מתאריך 8.2.2020, לפנות את כל המתקנים בחצר לא הועילו.
10. מבדיקה שערך התובע במחלקת ההנדסה, לא נמצא היתר לפתיחת הדלת.
11. מאחר שנכון למועד הגשת התביעה לא מילא הנתבע אחרי החלטת האסיפה והמשיך להשתמש בחצר כבשלו, נדרש הצו לאיטום דלת היציאה לחצר, פינוי החצר והחזרת השימוש בה לכלל דיירי הבית המשותף.
תמצית טענות הנתבע בכתב ההגנה:
12. פתיחת הדלת בוצעה כדין ובהיתר מהועדה לתכנון ובניה (ראה נספח א1-א2 לכתב ההגנה) ונבעה מסיבות בטיחותיות וכדי לאפשר גישה להחלפת בלוני הגז של דירתו הממוקמים בחצר, זאת לאחר שבחר לא להתחבר לחדר גז החדש שבנה היזם מתוקף עבודות החיזוק שביצע כיתר בעלי הדירות.
13. הנתבע לא הכחיש בכתב ההגנה את השימוש הקבוע הנעשה על ידי שוכריו בחצר המשותפת וטען כי דייריו עושים שימוש סביר בשטח ואינם גורמים למפגע או מטרד.
14. החצר השייכת לכל הדיירים, מהווה שטח כלוא שנוצר בין קיר הבית המשותף, מתקן החניה החדש וחומה המתחמת את דירת הגן שהתווספה בעקבות פרויקט החיזוק. מלבד לנתבע, למעשה לאף אחד מהדיירים, אין גישה לחצר.
15. דין התביעה להידחות תוך חיוב התובע בהוצאות משפט גבוהות בתוספת שכר טרחת עורך דין.
מהלך הדיון
16. בתאריך כ"ח בתמוז תש"פ (20.7.2020), התקיים קדם משפט לפני כב' המפקחת הבכירה על רישום מקרקעין, אושרת ארפי מוראי (להלן-"דיון קדם המשפט"). בדיון נשמעו טענות הצדדים באריכות ובמהלכו ניתנה החלטה על הוספת נציגות הבית המשותף כתובעת בהליך .
17. בתום הדיון ניתן פסק דין חלקי שבו נדרש הנתבע להסיר תוך 30 יום את התאורה חיצונית שהתקין, ההצללה וגדר הבמבוק בחצר ואילו לתובעים ניתנה הוראה לכנס אסיפה כללית תוך 30 יום של כל בעלי הדירות בבית המשותף לצורך קבלת החלטה לעניין השימוש בשטח החצר ונקבעו מועדים להגשת תצהירי עדות ראשית.
18. בתאריך י' באלול תש"פ (30.8.2020) הגישו התובעים תצהירי עדות ראשית החתומים על ידי התובע 1 ועל ידי חברת נציגות הבית המשותף, הגב' אריאלה נבו.
19. בתאריך י"ח בתשרי תשפ"א (6.10.2020) הגיש הנתבע תצהיר עדות ראשית מטעמו ותצהיר עדות נוסף החתום על ידי מר גור לביא, מנכ"ל החברה היזמית שביצעה את פרויקט החיזוק בבית המשותף (להלן-"היזם") ואחד מהדיירים החדשים בבית.
20. בתאריך י"ז בחשון תשפ"א (4.11.2020) התקיים דיון ההוכחות. בתום הדיון הוסכם על הצדדים כי אין מחלוקת שהדלת נפערה בקיר הבית המשותף מדירת הנתבע לאחר שניתן טופס 4 לבית המשותף וכי העבודות לפתיחת הדלת, נעשו מכוח היתר שינויים שניתן בתאריך 23.12.2018 אחרי שהיזם קיבל טופס 4. כמו כן הסכימו הצדדים כי לא ניתנה הסכמה במסגרת כינוס אסיפה כללית של בעלי דירות בבית המשותף לפתיחת הדלת (להלן - "דיון הוכחות").
21. נקודת המחלוקת שנותרה בתום דיון ההוכחות התמקדה בשאלה, האם יש לראות בחתימת בא כוח בעלי הדירות (לעניין ביצוע הסכם תמ"א בבית המשותף) על הבקשה להיתר שינויים שהוגשה לרשויות בחלוף חצי שנה מסיום פרויקט החיזוק, כהסכמה של האסיפה הכללית ושל בעלי הדירות בבית המשותף לעניין פתיחת הדלת בדירת הנתבע.
22. התיק הועבר לטיפולי לאחר מינויה של כב' המפקחת הבכירה על המקרקעין, אושרת ארפי מוראי, למפקחת בכירה על רישום מקרקעין באזור ת"א. מכוח סעיף 75(ב) לחוק המקרקעין התשכ"ט - 1969 (להלן-"חוק המקרקעין") והחלטתי לדון בו מהשלב אליו הוא הגיע.
23. בתאריך א' בניסן תשפ"א (14.3.2021) נחקר היזם על תצהירו (להלן-"עדות היזם") והצדדים התבקשו להגיש את סיכומיהם.
24. לאחר שהוגשו סיכומי הצדדים, ובעקבות בקשה מצד הנתבע, ערכתי בתאריך כ"ו באב תשפ"א (4.8.2021) ביקור בחצר הבית המשותף בנוכחות הצדדים, כדי להתרשם באופן בלתי אמצעי מהנטען והעליתי בפני הצדדים מתווה פשרה לסיום ההליך. אולם בסופו של דבר, לא עלה בידי הצדדים להגיע להבנות או להסכים על המתווה שהוצע להם.
25. לבקשתי וכדי שתהיה בפניי התמונה המלאה, בתאריך כ"ה באלול תשפ"א (2.9.2021) הוגש על הנתבע הסכם התמ"א שנחתם בתאריך י"א בניסן תשע"ב (3.4.2012) בין הצדדים לתובענה לבין חב' לביגדור חברה לייזום ובנייה בע"מ שביצעה את עבודות החיזוק (להלן - "הסכם ההתקשרות").
תמצית טענות התובעים בסיכומיהם
26. סיום עבודות החיזוק בבית המשותף חל עם קבלת טופס 4 מהועדה המקומית לתכנון ובניה בפתח בתאריך 27.06.2018 (ראה נספח א' לתצהיר עדות ראשית מטעם תובעת 2).
27. בסוף חודש מאי 2019, פתח הנתבע, שסרב להתחבר למערכת הגז מרכזית כמו יתר הדיירים (הוותיקים והחדשים) בבית המשותף, דלת בקיר ביתו לכאורה בלבד, כדי לאפשר גישה לבלוני הגז שהעמיד בחצר המשותפת וזאת בלי לקבל את הסכמת הדיירים בבית המשותף.
28. טענתו כי פתיחת הדלת בוצעה בהיתר שינויים שהתקבל כדין – מטעה. שהרי ב"כ הדיירים סיים את ייצוגם מול היזם עם קבלת טופס 4 ורישום הבית המשותף בפנקס הבתים המשותפים ולכן חתימתו על הבקשה להיתר חורגת מהרשאתו המקורית. מה עוד שהגשת ההיתר לשינויים בוצעה בניגוד גמור לרצונם וכי מעולם לא פנו הדיירים כלל ליזם בבקשה לפתוח דלת כלשהי לחצר (ראו נספחים ת/2 ו-ת/3).
29. הסיבה העיקרית לפריצת הדלת לחצר על ידי הנתבע היא רצונו להשתלט על שטח ציבורי, לנכס לדירתו את החצר המשותפת ולמקסם את דמי השכירות המתקבלים מהשכרת דירתו בקומת הקרקע.
30. הנתבע לא מילא אחר החלטת אסיפת הדיירים מתאריך 8.2.20 והוראות פסק הדין החלקי מהדיון בתאריך 20.7.20 ומטלטליו עדיין נמצאים בחצר.
31. לאור האמור לעיל והסכמת הצדדים בדיון הוכחות כי פריצת הדלת בוצעה ללא אישור האסיפה הכללית בבית המשותף, דין התביעה להתקבל ועל בית המשפט לפסוק הוצאות כפי שפורטו בסעיף 4 לתגובת התובע לסיכומי הנתבע.
תמצית טענות הנתבע בסיכומיו
32. על מועד הגשת הבקשה להיתר השינויים ופתיחת הדלת החליט היזם בעצמו ולא הנתבע, ולכן לא ברור מדוע הוגשה התביעה נגד הנתבע. הבקשה הוגשה רק לאחר מועד קבלת טופס 4 ולא במהלך ביצוע עבודות החיזוק כדי לא לעכב את רישום הבית המשותף ומסירת החזקה בדירות החדשות.
33. התביעה מבוססת על הנחה מוטעית, לפיה אין בידי הנתבע היתר בנייה לפתיחת הדלת. משאין מחלוקת שיש בידי הנתבע היתר, יש לדחות את התביעה.
34. תקיפת ההיתר, משמעותה גם תקיפת היתר נוסף שעניינו שינוי מיקום מכפיל החנייה. אי אפשר לבטל את ההיתר בעניין פתיחת הדלת, בלי שיבוטל ההיתר בעניין מכפיל החנייה. מה עוד שאותו היתר עסק בדלת נוספת.
35. הנתבע קיים את הוראות פסק הדין החלקי מתאריך כ"ח בתמוז תש"פ (20.7.2020) והסיר את כל מה שנדרש מהחצר. חרף זאת, ממשיך התובע להטריד את דייריו של הנתבע.
36. הגב' אריאלה נבו, נציגת התובעת 2, אינה הנציגה הרשמית של נציגות הבית המשותף. לא הוצג על ידה כל יפוי כוח מתאים או אסיפת דיירים המסמיכה אותה לייצג את נציגות בעלי הדירות. על כן, יש למחוק אותה מהתביעה.
37. בהנחה שב"כ הדיירים השתמש שלא כדין ביפוי הכוח שקיבל מהדיירים, אין זה באחריותו של הנתבע ועליהם לפנות אליו ישירות.
38. הנתבע פעל כל העת בתום לב ובהתאם לחוק. אף עדותו של היזם מחזקת את הצורך החיוני בפתיחת הדלת מדירתו של הנתבע לחצר.
39. טענות התובעים נובעות מצרות עיין ורצון להטריד את הנתבע.
40. שטח החצר שייך לכל הדיירים, וכל עוד לא נעשה בה שימוש ייחודי, רשאי כל אחד מהדיירים להשתמש בחצר.
דיון והכרעה
פתיחת דלת בקיר החיצוני מהווה פגיעה ברכוש המשותף
41. בבית משותף שני מרכיבים הכרחיים, דירות ורכוש משותף [ע"א 238/83 נציגות הבית המשותף נ' פנחס וחיה מרכוס, פ''ד מא(2) 561 (1986)].
42. סעיף 52 לחוק המקרקעין קובע ומגדיר את הרכוש המשותף כך: "כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת." (ההדגשה אינה במקור).
43. כעולה מלשון הסעיף, הגדרת הרכוש המשותף שבבית המשותף היא שיורית. מקרקעין שלא הוגדרו כדירה הנם בגדר רכוש משותף (יהושע ויסמן, דיני קניין – בעלות ושיתוף (תשנ"ז), עמ' 392 להלן-"ויסמן"). רשימת הפרטים המנויים בסעיף 52 לחוק המקרקעין ונמנים ברכוש המשותף היא רשימה פתוחה. אפשר להוסיף לה או לגרוע הימנה (ויסמן, שם עמ' 397).
44. סעיף 2 לתקנון המצוי שבתוספת לחוק המקרקעין, החל על הבית המשותף, קובע כי: "בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים ברכוש המשותף או מסכנים או עשויים לסכן את קיומו או משנים או עשויים לשנות את ערכו, אלא אם קיבל תחילה הסכמת האסיפה הכללית של בעלי הדירות. לענין זה, "פגיעה ברכוש המשותף" – לרבות פגיעה בחזותו החיצונית התקינה והאחידה כפי שהיתה בעת גמר הבניה."
45. פגיעה ברכוש המשותף מפורשת בפסיקה באופן רחב והיא כוללת כל פגיעה בחזותו החיצונית התקינה והאחידה של הבית, כפי שהייתה בגמר הבנייה, לרבות שינוי דמותו הארכיטקטונית או שיבוש שלמותו הסימטרית והאסתטית אין כל נפקות לשאלה אם מדובר בפגיעה קטנה או גדולה, והאם היא ניתנת לפיצוי נאות או לא. לכן, נקבע בפסיקה כי פתיחת דלת בקיר חיצוני של הבית המשותף, מהווה פגיעה ברכוש המשותף [ע"א 381/66 לוי נ' לינקביץ, כ (4) 557 ;ת"א (י-ם) 7501-09 יזדי נ' בורלא (נבו 13.01.2013);ע"א 515/65 רבובסקי נ' גלסברג, פ"ד כ(2) 290, 293 (1966);ע"א 395/74 יצחק לוי נ' רבקה סמואל, פ"ד כט(2) 39 (1975)].
46. ובמיושם לענייננו- פתיחת הדלת בקיר החיצוני, כפי שביצע הנתבע, מהווה פגיעה ברכוש המשותף, ומשכך היא דורשת את ההסכמה המפורשת של בעלי הדירות, במסגרת האסיפה הכללית .
אין די בהיתר בנייה שכן עניינו בהיבט התכנוני ולא הקנייני
47. בניגוד לטענת התובעים, הוכח כי בידי הנתבע היתר בנייה המאשר לו לפתוח דלת מדירתו לכיוון החצר המשותפת.
48. אלא שבכך לא די. היתר בנייה, נבחן ב"עיניים תכנוניות" אך לא ב"עיניים קנייניות". כך שלשם ביצוע שינויים ברכוש המשותף, אין די בהיתר בנייה, אלא יש צורך בעמידה ברוב הדרוש לפי חוק המקרקעין [רע"א 1462/10 דוד עטייה נ' ליאור שגיא, בפסקה 19 (נבו 02.08.2012); המפקח על המקרקעין פתח תקוה 245/19 גרין חיים דב נ' שטרנבוך איטה לאה, בפסקה 23 (נבו 04.03.2021);(המפקח על המקרקעין פתח תקוה) 620/18 מנשה משה נ' רינגל אברהם דב, בפסקה 28 (נבו 19.09.2021)]. סמכות מוסדות התכנון מוגבלת לדיון בשאלות תכנוניות, ואין הם מוסמכים לדון בשאלות קנייניות [בג"ץ 1578/90 הלן אייזן נ' הועדה המקומית לתכנון לבניה ת"א (נבו 24.10.1990);עע"מ 3493/08 אפרים שחמון נ' רשות הרישוי המקומית לתכנון ובניה תל אביב - יפו , בפסקה 20 (נבו, 13.12.2010);עע"מ 2832/09 הועדה המקומית לתכנון ולבניה גבעתיים נ' בני אליעזר בע"מ, בפסקה יב (נבו 09.01.2011(]
49. משכך, בעל דירה המבקש לבצע שינויים כלשהם ברכוש המשותף, בין אם מדובר בבנייה על דרך של הרחבת דירתו, ובין אם מדובר בפתיחת דלת בקיר החיצוני, עליו לעמוד בשני תנאים מצטברים. האחד הוא היתר בנייה, שכאמור ייבחן על ידי מוסדות התכנון, והשני הוא עמידה בתנאים הקנייניים שבחוק המקרקעין.
50. ובמיושם לענייננו - אומנם בידי התובע היתר בנייה אך עליו להראות כי הוא עומד גם בדרישות הקנייניות. אינני מקבל את טענת הנתבע כי קבלת היתר מרשויות התכנון לבנייה, לשינוי שביצע ברכוש המשותף, מכשירה את פעולתו. אישורים במישור התכנוני אינם פוטרים את הנתבע מהכלל הקובע כי יש לקבל את הסכמת האסיפה הכללית בבית המשותף בטרם יבוצע שינוי הכולל בנייה או הריסה ברכוש המשותף ולכן טענתו זו נדחית [ראו: המ' 163/81 בנימין בודנוף נ' נציגות הבית המשותף ברח' שחראי 14-18, ירושלים, פד"י לה(4) 277 (1981)].