בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו
ת"א 6846-09-17 משולם לוינשטין הנדסה וקבלנות בע"מ ואח' נ' התחדשות אורבנית – ייזום ונדלן בע"מ ואח'
לפני כבוד השופט ארז יקואל
התובעת / הנתבעת-שכנגד
משולם לוינשטין הנדסה וקבלנות בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד ד' בורנשטיין
נגד
הנתבעת / התובעת-שכנגד
התחדשות אורבנית – ייזום ונדלן בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד א' שבח
פסק דין
הצדדים הם תאגידים שעיסוקם בתחום הנדל"ן, שחברו יחד להקמת פרויקט לחיזוק והרחבה של שני בנייני מגורים בקריית אונו. לימים, המיזם המשותף לא יצא אל הפועל והצדדים פנו לדרכם. בתביעות ההדדיות שלפניי, עותרים הצדדים לחייב האחד את משנהו בחיובים כספיים. התובעת והנתבעת-שכנגד (להלן: "התובעת") אומדת את תביעתה בסכום של 3,361,410 ₪, משום הוצאות שנשאה בהן ותשלומים ששילמה לנתבעת והתובעת-שכנגד (להלן: "הנתבעת"). לדידה, הנתבעת אחראית לנזקיה, מחמת הצגת מצגי-שווא ביחס לרווחיות הפרויקט ולהיתכנותו. הנתבעת, מנגד, עותרת לחיוב התובעת בתשלום סכום של 2,000,000 ₪, משום אבדן רווחים צפויים מהפרויקט ונזקי תדמית. לדידה, התובעת סיכלה את הוצאתו אל הפועל וכדי הפרת המוסכם בין הצדדים.
המחלוקת נעוצה בהקשרי מצגי שווא מטעם הנתבעת; זכאות להשבת תשלומים שהועברו לנתבעת; כוחו של המוסכם במניעת התביעות ההדדיות והפרתו הנטענת מטעם התובעת.
רקע
1. עיסוקה של הנתבעת הוא בייזום ותכנון פרויקטים לחיזוק מבנים ותוספות בנייה. בשנת 2010 לערך, יזמה הנתבעת פרויקט תמ"א 38 בשני בנייני "רכבת" ברחוב צה"ל בקריית אונו. עיקרו של המיזם, בהרחבתן של 64 הדירות הקיימות בשני הבניינים ובהוספת 44 דירות חדשות (להלן: "הפרויקט"). בתוך כך, הגישה הנתבעת בקשה לתב"ע, ואף הגיעה להסכמה עקרונית עם בעלי הדירות בשני הבניינים (להלן: "בעלי הדירות").
2. בשנת 2012 פנתה הנתבעת אל התובעת, העוסקת בהקמת מבנים למגורים, בהצעה לשיתוף פעולה בקשר עם הפרויקט. בתום משא-ומתן, נחתם הסכם בין הצדדים ביום 15.3.2012, ולפיו התובעת תפעל לתכנון הפרויקט, הקמתו ושיווקו, והנתבעת תשמש כנציגת המיזם המשותף אל מול בעלי הזכויות בקרקע, הם בעלי הדירות (נספח ב' לכתב התביעה) (להלן: "הסכם המיזם המשותף").
3. על פי הסכם המיזם המשותף, האחריות למימון הפרויקט תחול על התובעת בלבד, בעוד שרווחיו יחולקו בין הצדדים, באופן שהתובעת תזכה לנתח של 80% והנתבעת ל-20% הנותרים. כן הוסכם, כי הנתבעת תהא זכאית להגדיל את חלקה ברווחי הפרויקט, עד ל-50%, וזאת על ידי השתתפות יחסית בהוצאות הכרוכות בביצועו. כמו כן, ככל שהפרויקט יהא הפסדי בסופו של יום, הוסכם כי הנתבעת תחוב בהפסדים אך אם מימשה את זכותה להגדלת חלקה ברווחים על ידי נשיאה בהוצאות, כנזכר. ייאמר כבר עתה כי הנתבעת לא נשאה בהוצאות הפרויקט, ולפיכך לא הגדילה את חלקה ברווחים ואף לא נשאה בסיכון לחיוב בהפסדים. נוסף על כך, בהסכם המיזם המשותף הוסכם כי התובעת תעביר תשלום לנתבעת בכל חודש ממועד החתמת 75% מבעלי הדירות על הסכם, ועד לקבלת היתר הבניה. סך-הכל, שילמה התובעת לנתבעת, בהתאם להסכמה זו, סכום של 900,000 ₪, בתוספת מע"מ.
4. ביום 10.7.2012 נחתם הסכם בין התובעת והנתבעת מצד אחד, לבין בעלי הדירות מצד שני (נספח ג' לכתב התביעה) (להלן: "הסכם הביצוע"). בהסכם הביצוע הוסדרו התחייבויותיהן של התובעת והנתבעת כלפי בעלי הדירות בקשר עם הוצאת הפרויקט אל הפועל. התובעת והנתבעת, שתיהן יחד, כונו בהסכם הביצוע "היזם" או "החברה".
5. ביום 7.12.2014 אישרה הוועדה המקומית קריית אונו (להלן: "הוועדה") את בקשת הצדדים להיתר בניה, אך התנתה את הקמת הפרויקט בתנאים שונים, כגון ביטול הצמדת שטחי חוץ לדירות גן, למעט שטחים מרוצפים (נספח 14 לכתב התביעה-שכנגד). במשך חודשים ארוכים פעלו הצדדים בניסיונות לשנות את החלטת הוועדה המקומית ולהסיר את המגבלות שקבעה ולמצער לרככן, אך בלא הועיל.
6. בחודש דצמבר 2016 נחתם הסכם בין התובעת והנתבעת מצד אחד, לבין בעלי הדירות מצד שני, ובו נאמר כי הסכם הביצוע "בטל ומבוטל" (להלן: "הסכם הביטול") (נספח 19 לכתב התביעה-שכנגד). בהסכם הביטול צוין כי הצדדים לו מוותרים על כל טענה האחד כלפי משנהו בקשר עם הפרויקט.
תמצית טענות הצדדים
תביעת התובעת (התביעה העיקרית)
7. התובעת טוענת, כי הצטרפה לפרויקט והשקיעה בו על רקע מצגים שהציגה בפניה הנתבעת ביחס לפוטנציאל הבינוי והרווחים הצפויים, אשר בדיעבד התבררו כמצגי-שווא ולמצער מצגים רשלניים. צוין, כי במועד הרלוונטי לתביעה, התובעת הייתה חסרת ניסיון בביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית. משכך, היא קיבלה את הערכותיה של הנתבעת ללא עוררין. רק לאחר שהשקיעה מיליוני שקלים בפרויקט, התברר לתובעת כי מצגי היסוד של הנתבעת הם חסרי בסיס. כך, המצג בדבר היקף הבנייה שניתן לבצע ואופייה, התפוגג לאור החלטת גופי התכנון העירוניים, אשר פגעה ברווחיות המשוערת של הפרויקט. גם המצג בדבר עלות הבנייה התברר כשגוי לחלוטין, בעקבות פניות לקבלת הצעות מקבלנים לביצוע העבודות.
בגין מצגי-השווא הנטענים, עותרת התובעת לחיוב הנתבעת בהוצאות השקעותיה בפרויקט, בסכום של 2,873,000 ₪ בתוספת מע"מ. סכום זה כולל, מעבר לשכר הנתבעת בסכום של 900,000 ₪, הוצאות שונות שנשאה בהן התובעת עבור מדידות, חישובי כמויות, וכן תשלומים ליועצים שונים כגון באי-כוח בעלי הדירות, מתכננים ומתווכים.
8. מנגד, לטענת הנתבעת, הסכם הביטול כולל ויתור הדדי על תביעות וטענות, כך שהתובעת מנועה מלהגיש את תביעתה ודינה להידחות על הסף מטעם זה בלבד. לגופם של דברים, דוחה הנתבעת את הטענות בדבר מצגי-שווא. נטען, כי בהתאם להסכם המיזם המשותף, התובעת היא זו שהייתה צריכה לבצע את התכנון לפרויקט ולערוך דו"חות כלכליים מפורטים, ואף התחייבה לשאת בכל עלות, הוצאה והפסד שנכרכו בביצוע הפרויקט. מכאן נטען שאין בסיס להטלת אחריות על הנתבעת לתחשיבים כלכליים בנוגע לביצוע הפרויקט, בהיות הדבר באחריותה הבלעדית של התובעת. אשר לשכר ששולם לנתבעת בסכום של 900,000 ₪, לשיטת הנתבעת הסכם המיזם המשותף קובע כי הסכום ששולם לנתבעת יוחזר לה אם לא יתקיימו התנאים המתלים שהוסדרו בו עד ל-36 חודשים מיום חתימתו. לטענת הנתבעת תנאים אלו התקיימו, כך שהתובעת אינה זכאית להשבה.
תביעת הנתבעת (התביעה-שכנגד)
9. לטענת הנתבעת, התובעת הסתלקה מהפרויקט באופן חד-צדדי לאחר 4 שנות התקשרות מאומצת. הודגש כיצד התנהלות זו פגעה במוניטין של הנתבעת בהקשר לבעלי הדירות בפרויקט ולדיירים פוטנציאליים. מעבר לכך, מפנה הנתבעת להפסדים רבים שנגרמו לה מחמת התנהלות התובעת. הנתבעת מצביעה על תחזיות לפיהן הייתה גוזרת מהפרויקט, אילו הוקם, רווח הנע בין 7-3 מיליון ₪. הנתבעת מבקשת לקבוע כי התובעת הפרה את ההסכמים בין הצדדים, ועותרת לפיצוי שיעמידה באותו מצב בו הייתה מצויה אלמלא ההפרה. לצרכי אגרה הופחת סכום התביעה-שכנגד, והועמד על 2 מיליון ₪ בגין אבדן רווחים ונזקי תדמית.
10. התובעת מצדה דוחה את טענות הנתבעת. נטען, כי הפרויקט הופסק שעה שהוברר שהתנאים שהציבה הוועדה שוללים את הקמתו על פי המתכונת וההיקף שהותוו בהסכם הביצוע ולמעשה מונעים אותה. לדידה של התובעת, כלל לא התקיימו התנאים המתלים שהוסדרו בהסכם הביצוע, כך שהוא לא שוכלל ולא נודעה הפרה כלשהי מצדה. עוד טענה התובעת, כי הנתבעת הפגינה אופטימיות ביחס לסיכויי התממשותו של הפרויקט והרווחיות הגבוהה הגלומה בו, אולם הדברים התבררו בסופו של יום כשגויים מן היסוד. התובעת שבה וטענה, כי בדיקותיה העצמיות התבססו בעיקר על נתונים שמסרה לה הנתבעת, בהתחשב במצגיה על אודות ניסיונה העשיר בפרויקטים מסוג זה, וחוסר הנסיון הנגדי בתחום ההתחדשות העירונית.
ארחיב את ההתייחסות לטענות אלו ונוספות בגוף הדיון להלן.
דיון והכרעה
11. מטעם התובעת הוגש תצהירו של שאול לוטן – מנכ"ל, כשהנתבעת הסתפקה בתצהירו וויתרה על חקירתו הנגדית. עדים נוספים מטעם התובעת הם אמיר לוטן – מנהל מחלקת התחדשות עירונית (להלן: "לוטן") ואליהו גורן – מהנדס ראשי בתובעת. הוגשה חוות דעת מומחה ערוכה בידי השמאי אריה קמיל.
מטעם הנתבעת העידו איתיאל פורת – בעל מניות ומנהל; גיא כנען – אדריכל ועופר מור – שמאי מקרקעין. הוגשה חוות דעת מומחה ערוכה בידי השמאי רועי בלייר.
הצדדים אף הסכימו על זהות מינויו של השמאי ישראל יעקב כמומחה מטעם בית המשפט, וזה הגיש חוות דעת בעניינים שבמחלוקת.
12. עיינתי בטענות הצדדים, בראיותיהם ובסיכומיהם הראשיים והמשלימים. לאחר שהתחשבתי במכלול הנסיבות והנתונים, הגעתי לכלל מסקנה כי דין התביעה העיקרית להתקבל בחלקה ודין התביעה-שכנגד להידחות. נשמעו הצעות שונות במהלך הדיון ובהן דחייה הדדית של התובענות בהסתמך על מכלול שיקולים ובהם רוח הפשרה ששרתה על יחסי הצדדים בעבר וכן צפי אפשרי לפני עתיד ביחסיהם. משלא הושגו הסכמות, אין לי אלא להכריע במחלוקת בהתאם לטענות הצדדים בראי הראיות והדין.
בתמצית בשלב זה, אציין כך –
אשר לתביעה העיקרית, דחיתי את הטענה כי הנתבעת הציגה מצגי-שווא בפני התובעת וכי כפועל יוצא, עליה לשאת בהוצאות התובעת בגין הפרויקט. עיקר ה"מצגים" הנטענים הם תחזיות רווח עתידיות. לפי טיבן וטבען ואף לפי נוסח המוסכם בין הצדדים, אין לקשור אחריות במימושן. התובעת יכלה להביא זאת בחשבון שיקוליה, היה עליה לעשות כן והסיכון בנושא מוטל לפתחה. מנגד, בהתאם להסכם המיזם המשותף, התובעת זכאית להחזר תשלומים ששולמו לנתבעת ככל שלא יינתן היתר בניה התואם את ההסכמים בין הצדדים ואת התכניות שבבסיסם. מצאתי כי היתר הבניה שניתן סוטה מהתכניות באופן ניכר, ולפיכך התובעת זכאית להשבת הסכומים ששילמה לנתבעת מכוח אותו הסכם. אף דחיתי את הטענה לפיה הסכם הביטול מונע את הבאת הטענות בין הצדדים שמלפניי.
אשר לתביעה-שכנגד. כנזכר, הטענה העיקרית שבבסיס תביעה זו היא כי התובעת סיכלה את הפרויקט בבחירתה להשתחרר מההסכמים שבין הצדדים, ובכך גרמה לאבדן רווחים לנתבעת. דין הטענה להידחות, משהתאפשר לתובעת לפנות לדרכה לאור היתר הבניה שניתן בסטייה ניכרת מהתכניות.
כעת, אפרט את הנימוקים שביסוד מסקנתי. אתייחס לשאלות שבמחלוקת על פי סדרן – האם הנתבעת הציגה מצגי-שווא בפני התובעת? האם על פי הוראות הסכם המיזם המשותף זכאית התובעת להשבת התשלומים שהעבירה לנתבעת? האם הסכם הביטול והוראת הוויתור שבו מונעים את הגשת התביעות ההדדיות? וכן האם התובעת הפרה את הסכם המיזם המשותף והסכם הביטול?
הנתבעת לא הציגה מצגי-שווא בפני התובעת
13. טענת התובעת בדבר מצג-שווא, נסמכת על דברי הנתבעת, ולפיהם יש לה הניסיון בפעילות דומה בעבר בקרית אונו, לרבות היכרות עם הגורמים המאשרים, מראש העירייה ועד למחלקת ההנדסה בעירייה. נטען, כי הצדדים ראו בכך פוטנציאל לזירוז מתן היתרי הבנייה (סעיפים 13-12, 16 לתצהיר לוטן מטעם התובעת).
כן הציגה התובעת את מסמך ההצעה שמסרה לה הנתבעת בטרם ההתקשרות ביניהן (להלן: "ההצעה") (נספח א' לכתב התביעה). לטענת התובעת, מההצעה עולה תחזית רווח צפוי של מעל ל-17.7 מיליון ₪. אף שלא איתרתי את הנתון המספרי הנזכר במסמך ההצעה, אניח לצורך העניין כי הדברים אינם שנויים במחלוקת.
14. סבורני כי בחינתם של דברים אינה מלמדת הצגת מצג-שווא או מצג-כוזב, וזאת בהתייחס לאילו מן המצגים הנטענים.
15. אשר למצגים בדבר ניסיונה של הנתבעת בפרויקטים דומים והיכרותה עם גורמים בעיריית קרית אונו. לא הוכח כי המידע שנמסר היה שגוי. אין להסיק מעצם העובדה שהיתר הבנייה שניתן בסופו של יום הותנה בתנאים מצד הוועדה, כך שבקשת ההיתר לא אושרה במלואה – כי הנתונים בדבר ניסיונה של הנתבעת והיכרותה עם גורמים בעירייה היו כוזבים. ממילא לא נודעה כל התחייבות מצד הנתבעת שהוועדה תאשר את הבקשה להיתר בנייה במלואה, והתובעת אף לא טענה זאת.
16. יתרה מכך. הסכם המיזם המשותף כולל הוראה ברורה המנוגדת לטענות התובעת ולפיה כל התחייבות, הבטחה או מצג שנעשו מחוץ לגדרי הסכם הם חסרי תוקף. ובזו הלשון:
"הסכם זה מכיל, מגלם, ממזג ומבטא את כל התנאים המוסכמים בין הצדדים. כל הבטחות ערובות, הצהרות, פרסום כלשהו, הסכמים בכתב או בעל פה, התחייבויות או מצגים בדבר נשוא הסכם זה שניתנו או נעשו על ידי הצדדים לפני כריתת הסכם זה ואשר לא באו לידי ביטוי מפורש בו, אין בהם כדי להוסיף על החיובים והזכויות הקבועים בהסכם זה או הנובעים הימנו, לגרוע מהם או לשנותם, והצדדים לא יהיו קשורים בהם".
התובעת לא הציגה גרסה ברורה הניתנת להעדפה על פני נוסח מפורש זה בו בחרו הצדדים.
17. אשר לתחזיות הנתבעת בדבר הרווחים הצפויים מן הפרויקט. מעבר להתייחסותי להיעדר תוקף להבטחות ומצגים חוץ-חוזיים, יפים בעניין זה דברי מלומדים, ולפיהם: "אמירה שהיא בגדר חיזוי העתיד, הערכה או אף הבטחה לעתיד, אינה בגדר מצג שווא לפחות לא במובן המסורתי" (ראו ד' פרידמן ו-נ' כהן, חוזים (1992)). כך נכתב בהקשרי עילת ההטעיה החוזית המאפשרת ביטול חוזה מחמת פגם בכריתתו, אך סבורני כי הדברים יפים אף בהקשר לעילת מצג-שווא בנזיקין, כנטען בענייננו.
מקרה הכולל נסיבות דומות של התקשרות עסקית ללא בדיקה מעמיקה ותוך הסתמכות על מצגי הצד השני לעסקה נדון ב-ת"א 1810/07 (מח' ת"א) סימן טוב נ' ניסני (14.10.2012). באותו עניין פסק כב' השופט שהם, בין היתר, כי אין לראות בתוכנית העסקית שהוצגה לתובעים על ידי הנתבע משום מצג שווא, שכן מדובר בתחזית עתידית. ערעור על פסק דין זה נדחה ב-ע"א 8770/12 סימן טוב נ' ניסני (16.6.2014).
כך הוא המצב גם בענייננו. תחזית עסקית שלימים לא הוגשמה ואף התבדתה איננה בגדר "מצג שווא". מצג עוסק בתאור של עובדות בעבר או בהווה, או הצהרה לגבי נתון קיים. מנגד, אמירה שהיא בגדר חיזוי העתיד, הערכה או סברה אינן מהוות מצג שכזה (השוו: ת"צ (ת"א) 77574-12-20 עמותת נציגי הציבור נ' אורלג אחים יעקובי בע"מ (27.4.2021); ת"א (נצ') 740-07 תעבורה אחזקות בע"מ נ' עירית צפת (14.8.2013)).
18. ייחסתי משקל יתר לזהות הצדדים ולהעדרם של פערי כוחות ביניהם. התובעת היא חברה ציבורית העוסקת בייזום והקמת פרויקטים למגורים, ולפי דבריה היא בעלת ניסיון עשיר בתחום זה (ראו סעיף 17 לתצהיר לוטן). אף אם תתקבל טענת התובעת משמע לא היה לה ניסיון בתחום ההתחדשות העירונית ובנייה מעל בניינים קיימים (במובחן מבנייה "רגילה" מן היסוד), לא ראיתי בכך משום הצדק לקבלת דבריה של הנתבעת בדבר כדאיותו של הפרויקט והיתכנותו הכלכלית כ"כזה ראה וקדש". הסתמכות מוחלטת ותמוהה לדידי על דברי הנתבעת, הודגשה בעדותו של לוטן. כשנשאל אם התובעת ערכה תחשיבי רווח עצמאיים, השיב: "אנחנו הסתמכנו על אקסל של התחדשות אורבנית... לקחנו את האקסל של התחדשות אורבנית ובדקנו או חשבנו שהמספרים פחות או יותר ממה שאנחנו מכירים בסדר" (ראו פרו' עמ' 89, שו' 21 ואילך).
לאורך כל עדותו נשזרה הטענה כי התובעת הסתמכה על מצגי הנתבעת במלואם, כך: "אנחנו הסתמכנו על התחדשות אורבנית גם בידע בהתחלה, גם בקשרים שהיא טענה ואמרה כל הדרך שהיא יודעת להביא, היו נקודות בהן ראינו שהחישובים הם פחות רלוונטיים או פחות טובים והתחדשות אורבנית הבטיחה לנו שהמספרים יהיו, שהיא יודעת לעשות והיא יודעת להביא יותר טובים והסתמכנו בכל הדרך על הידע והניסיון שלה" (ראו פרו' עמ' 93, שו' 21-15).
מוטב היה לה לתובעת שלא תסמוך אך על תחזיותיה של הנתבעת, שיכול והיו אופטימיות, ותבצע בדיקות עצמאיות אובייקטיביות לגבי היתכנותו של הפרויקט, הן מבחינה תכנונית והן מבחינה כלכלית. זאת ביתר שאת, בהינתן נסיבות בהן לנתבעת לא נודע כל סיכון בעסקה. עדותו של לוטן חסרה מענה מניח דעת אשר לבחירה להסתמך על תחשיבי הנתבעת במיוחד משההפסדים מוטלים לפתחה של התובעת בלבד. כך כדוגמא, כשנשאל על חישוב תוחלת כלכלית של הפרויקט, בין היתר מן הבחינה של חומרי הגלם הדרושים לבנייה, השיב: "בפרויקט חדש כשאני בונה בניין חדש אני יודע כמה ברזל אני צריך, כמה בטון אני צריך וכל הדברים האלה. בפרויקט של בניה על מבנה קיים, אני מחשב כאילו זו בניה חדשה ויכול להיות שאני צריך פי 2 ברזל, פי 2 בטון, פי 2 מהדברים האלה. זה דבר שאנחנו לא ידענו, לא התעסקנו והסתמכנו (על הנתבעת – א' י')" (ראו פרו' עמ' 114, שו' 11-6).
19. התרשמתי מהתממות מסויימת בתשובות העד בהקשר זה שאינה מתכתבת עם התנהלותו של גוף עסקי כתובעת. כפי שהכברתי, אף שבהתאם להסכם המיזם המשותף התובעת היא זו שנושאת באופן בלעדי בעלויות הכרוכות בביצוע הפרויקט, היא זו שבחרה להסתמך באופן בלעדי על תחזיותיה של הנתבעת בכל הנוגע לעלויות אלו. לכל היותר, לפי דבריה, היא נועצה ביועצים חיצוניים אליהם הופנתה על ידי הנתבעת. סבורני כי התנהלות חסרה זו רובצת לפתחה של התובעת וכי אין לה להלין על כך אלא על עצמה.
20. והיה ולא די בכך; הטעות שטעתה התובעת, ככל שטעתה, היא "טעות בכדאיות העסקה", כמשמעה בסעיף 15(ד) בחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים"). כבר נקבע, כי טעות בכדאיות העסקה היא טעות המתייחסת לערך העסקה, לשוויה המסחרי או הכלכלי (ראו למשל, ע"א 488/83 צנעני נ' אגמון, פ''ד לח(4) 141). ובלשון מלומדים: "מי שחשב שהוא עשוי להרוויח מעסקה מסוימת שיעור רווח מסוים, ומטעמים שונים הצטמצמו רווחיו כדי מחצית – טעה לגבי כדאיות העסקה" (ראו ג' שלו, דיני חוזים, 203 (מהדורה שנייה, התשנ"ה)).
אכן, ברגיל, טעות בכדאיות העסקה לא מקנה לטועה את הסעדים הנובעים מפגם הטעות, בהם, בראש ובראשונה, ביטול הסכם. סעד זה אינו רלוונטי לענינננו, משההסכמים מושא הפרויקט בוטלו בהסכמת הצדדים. אולם, מצאתי חשיבות בסיווג הטעות הנטענת כטעות בכדאיות העסקה, נוכח שטעות כזו הוגדרה לא אחת כטעות ביחס לסיכון שנטל על עצמו צד לחוזה או שראוי על פי הנסיבות לייחס לאותו צד נטילת סיכון שכזו. כך הוא המצב בענייננו. התובעת התחייבה לשאת באופן בלעדי בעלויות הפרויקט, מתוך נטילת סיכון מחושב יותר או פחות ביחס להתממשות התחזיות הכלכליות בדבר כדאיותו. למותר לציין כי מי שנטל על עצמו סיכון מסוים, אינו יכול להתנער ממנו במידה והוא מתממש (ראו ע"א 2444/90 ארואסטי נ' קאשי, פ''ד מח(2) 513).
האפשרות כי הפרויקט יהא הפסדי בסופו של יום נצפתה על ידי הצדדים במפורש (ראו סעיף 10 בהסכם המיזם המשותף, בגדרו הוסדר אופן חלוקת ההפסדים, ככל שיהיו), כך שנודעה אפשרות שכזו בגדרי הסיכונים הצפויים לצדדים בעסקה.
21. סיכומו של הקשר זה, לא הוכחה הצגת מצגי שווא וטענותיה של התובעת בעניין זה אינן מתיישבות עם מיהותה ועם נוסח המוסכם בין הצדדים.
על פי הוראות הסכם המיזם המשותף התובעת זכאית להשבת התשלומים שהעבירה לנתבעת
22. בהסכם המיזם המשותף ננקבו התשלומים להם זכאית הנתבעת מהתובעת, וכן הוסדרה זכות התובעת לקבלם בחזרה, בהתקיים תנאים מסוימים. וזו לשונו של סעיף 7 בהסכם זה:
"התחדשות אורבנית תהא זכאית לקבל מהמיזם המשותף, תשלום של 50,000 ₪, בתוספת מע"מ כדין, וזאת בגין כל חודש (או חלקו היחסי) במשך התקופה שהחל ממועד החתמת 75% מבעלי הזכויות (...) וזאת למשך 12 חודשים. בנוסף תהא התחדשות אורבנית זכאית לסך השווה ל-50,000 ₪ כפול מס' החודשים שעברו מתום 12 החודשים כאמור ועד מועד קבלת היתר בניה ולא יותר מ 6 חודשים, אשר ישולם במועד קבלת החלטת הועדה המקומית להוצאת היתר בניה (...)
7.1. בכל מקרה שבו הפרויקט לא ייצא לפועל, בשל אי התקיימות התנאים המתלים, עד ל-36 חודש מיום חתימת הסכם זה, מתחייבת התחדשות אורבנית להשיב ללוינשטין את הכספים ששולמו לה על פי סעיף זה, בצירוף הפרשי הצמדה למדד המחירים לצרכן, מיד עם דרישה ראשונה של לוינשטין".
23. מכוח הוראת סעיף 7 הנזכרת, שילמה התובעת לנתבעת סכום של 900,000 ₪ בתוספת מע"מ (50,000 ₪ X 12 חודשים + 50,000 ₪ X 6 חודשים = 900,000 ₪). הצדדים חלוקים בשאלה אם התקיימו התנאים להשבתו של סכום זה. באופן ספציפי, ממוקדת המחלוקת בשאלה האם התקיים התנאי המתלה שהוגדר בהסכם הביצוע, ולפיו:
"התקבלה החלטת וועדה מקומית ליתן היתר בנייה כדין (...) בהתאם להוראות הסכם זה ובהתאם לתכניות, הנספחים ולמפרט כשההיתר האמור כולל גם את ההרחבות ואת בניית דירות היזם, וזאת עד לא יאוחר מתום 9 חודשים מיום הגשת הבקשה להיתר הבניה..." (סעיף 5.1.3 להסכם הביצוע).
24. לשיטתה של התובעת, משניתן היתר בנייה בתנאים, תוך קביעת מגבלות משמעותיות, באופן שבין היתר מבטל את הצמדת הגינות לדירות הקרקע – אזי הפרויקט לא כולל עוד דירות גן, לא התקיים התנאי המתלה והסכם הביצוע לא נכנס לתוקף. לעומתה גורסת הנתבעת, כי התקיים התנאי המתלה, שכן ניתן היתר בנייה לפרויקט והתנאים שהותלו בו לא איינו את הפרויקט לחלוטין.
25. במחלוקת זו העדפתי את עמדת התובעת. התנאי המתלה שהוסכם בהסכם המיזם המשותף הוא מתן היתר בנייה "בהתאם להוראות ההסכם ובהתאם לתכניות", "כשההיתר כולל גם את ההרחבות ואת בניית דירות היזם". המונח "דירות היזם" הוגדר בהסכם הביצוע ככולל, בין היתר, 6 דירות גן.
26. על פי התכנון המקורי של הפרויקט, לכל אחת מדירות הגן הוצמדו שטחים חיצוניים, בגדלים משתנים מדירה לדירה. כך, בדו"ח הערכת שווי של הפרויקט מנובמבר 2012, שנערך עבור התובעת על ידי שמאי המקרקעין ירון אגמון (שהומלץ לה על ידי הנתבעת נוכח היכרותה עימו), פורטו שטחי הגינה בכל אחת מדירות הגן, כדלקמן: 185 מ"ר, 141 מ"ר, 103 מ"ר, 132 מ"ר, 110 מ"ר, 140 מ"ר (ראו מוצג 49 לתיק המוצגים של הנתבעת, עמ' 35, 38 לדו"ח).
27. בהחלטת הוועדה בדצמבר 2014 צומצמו באופן ניכר השטחים החיצוניים שיוצמדו לדירות הגן "וזאת על מנת לא להקטין באופן ניכר את השטחים המשותפים המפותחים". בתכניות שהוגשו לאישור הוועדה חולק השטח החיצוני בכל דירת גן לשטח מרוצף ולשטח בלתי מרוצף, כאשר השטח הבלתי מרוצף רחב משמעותית מזה המרוצף, ומהווה את עיקר הגינה בכל דירת גן. החלטת הוועדה הייתה לבטל את הצמדת שטחי החוץ לדירות הגן, למעט השטחים המרוצפים. אין בידי לקבל את טענת הנתבעת, משמע השינוי בדירות הגן בעקבות החלטת הוועדה הוא "מינורי", משהתרשמתי כי עסקינן בשינוי משמעותי. מעבר לעובדה ששטחי החוץ שיוצמדו לדירות הם מרוצפים במלואם, כך שאין מדובר ב"גינה", עיקרו של שינוי הוא בהבדל הניכר בגודל השטחים.
28. כך, לשם המחשה, בדו"ח בדיקת כדאיות כלכלית שנערך עבור התובעת על ידי שמאי המקרקעין עופר מור, כשנה לאחר החלטת הוועדה, בנובמבר 2015, פורטו שטחי החוץ בכל אחת מדירות הגן, באופן שיתאם להחלטת הוועדה, כך – 30 מ"ר, 25 מ"ר, 30 מ"ר, 40 מ"ר, 30 מ"ר, 60 מ"ר (ראו מוצג 163 לתיק המוצגים של הנתבעת, עמ' 32 לדו"ח). יוצא כי שטחי החוץ שיועדו להצמדה לדירות הגן, לאחר החלטת הוועדה – קטנים באופן משמעותי מאלו שתוכננו בתחילה ופורטו לעיל.
29. עוד נקבע בהחלטת הוועדה, כי "יש לשמור על המעברים הקיימים לפארק, אין להקים גדרות". על משמעותה של קביעה זו, בהקשר של דירות הגן, גרס אלי גורן, שבזמנים הרלוונטיים לתביעה שימש כמהנדס הראשי בתובעת, כך:
"אחת הדירות הכי רווחיות בפרויקט רגיל זה דירות גן, זה דירות שהישראלים מאוד אוהבים, גינה צמודה... הדירות האלה היו אמורות להיות מאוד מאוד רווחיות וטובות. העירייה התעקשה לא להצמיד גינה לדירות האלה. עכשיו רק להסביר, דירת גן, ההבדל בין דירת גן לדירת קרקע שהיא לא דירת גן זו גדר. הגדר עולה 20 אלף שקל, אבל ברגע שמורידים את הגדר אז א' אין גדר, אין גינה צמודה שזה בעצם מעלה את ערך הדירה. והדבר השני שהוא הרבה יותר גרוע, נוצר מצב שזו דירה שכל אדם יכול לגשת ישירות לחלון כל אחד מהחדרים, אין פרטיות ... אני לא הייתי גר בדירה כזאת שכל אחד יכול לגשת עד לחלון של הילדים שלי. ואז נוצר מצב שזה מהדירה הכי רווחית בפרויקט הפכה להיות דירה שאף אחד לא רוצה אותה, בנאדם סביר לא היה קונה אותה" (ראו פרו' עמ' 42, שו' 21-2).
30. דברים דומים העיד גם השמאי אריה קמיל מטעם התובעת, כך:
"זה לא דירת גן, זה דירה עם מרפסת שכל הציבור יעבור, היא נפגעת מפרטיות כמו דירות קרקע בת"א שנמצאות, כולם עוברים לידך, אין לך את הפרטיות שהיתה צפויה של 100 מטר גינה שמגנה עליך. כל אדם שעובר ברחוב, מסתכל לך לתוך הדירה... המילה - דירת גן נשללת מהדירות האלה. זה דירות בקומת קרקע" (ראו פרו' עמ' 239, שו' 11-5).
31. מנגד, האדריכל גיא כנען שהעיד מטעם הנתבעת, תיאר כי לא ניתן לשלול את הכתרתן של דירות הקרקע בפרויקט כ"דירות גן", כך:
"אין הגדרה חוקית למה זה דירת גן, זה הגדרה מסחרית ... אני יכול להגיד שאם דירה מניסיוני ומפרויקטים אחרים ברגע שדירה נמצאת על הקרקע וצמוד אליה שטח מסוים שהוא יותר גדול אפילו לצורך העניין היא אותה מרפסת שנמצאת בקומה א' שצמודה לדירה הרגילה, שטח שצמוד אליה בטאבו בקרקע, בגודל כזה ואחר זה לא משנה. מבחינתנו ומבחינת כל יזם אחר, מבחינת אלפי דיור שהמשרד שלי תכנן, זו נקראת דירת גן" (ראו פרו' עמ' 275, שו' 17-7).
32. לא מצאתי צורך בהרחבת יריעת הדיון וההכרעה בעניין המינוח שהצדדים בוחרים לתת לאותן דירות בקומת הקרקע – אם דירות גן, אם לאו. סבורני כי שאלה זו נושאת חשיבות משנית. נמצא ממש בגרסת התובעת לפיה החלטת הוועדה הביאה לשינוי משמעותי באותן דירות בהשוואה לתכנון המקורי. בנסיבות אלו, נוצר מקום לקביעה לפיה לא התקיים התנאי המתלה שעניינו היתר בניה "בהתאם להוראות ההסכם ובהתאם לתכניות".
33. הנתבעת הפנתה לתכנית שצורפה כנספח להסכם הביצוע (מוצג 33 למוצגי הנתבעת, התכנית בגודל מלא צורפה להודעת הנתבעת מיום 27.12.2021). לפי טענתה, בתכנית זו כלל לא צמודים שטחי גינה לדירות הגן, אלא שטחים מרוצפים בלבד וגם זאת בהיקף מצומצם יחסית (30 מ"ר ועד 55 מ"ר לכל היותר). אין בידי לקבל טענה זו. עיון בתכנית המדוברת מעלה כי בקרבת כל דירה בקומת הקרקע קיימת "רחבה מרוצפת" וכן שטח שהוכתר "גינון". ממכלול העדויות עולה שאכן הייתה כוונה להצמיד לדירות הקרקע את גם אותם שטחים שהוכתרו כשטחי גינון, ולמצער חלקים מהם. אחרת, לא ניתן להסביר את השטחים הנרחבים שהוצגו בדו"ח הערכת שווי של הפרויקט מנובמבר 2012, כ"שטחי גינה" בכל אחת מדירות הגן (103 מ"ר ועד 185 מ"ר). כך גם החלטת הוועדה לבטל את ההצמדה של שטחי החוץ, למעט השטחים המרוצפים, תומכת בכך שנודעה כוונה להצמיד שטחים נרחבים מאלו המרוצפים.
34. הצדדים בחרו לייחס יריעת טיעון רחבה לשאלה האם בעקבות החלטת הוועדה נותר הפרויקט רווחי, אם לאו. סבורני כי אין בשאלת היותו של הפרויקט רווחי כדי להכריע את גורל המחלוקת. הסכם המיזם המשותף כלל תנאי מתלה שעניינו בשאלה אם יינתן היתר בניה התואם את התכנית אם לאו. משמצאתי כי היתר הבניה שניתן בסופו של יום סוטה באופן ניכר מהתכנית, לא נותרת חשיבות יתר לשאלה אם הפרויקט יוותר רווחי אף בשים לב לשינויים שייערכו בו בעקבות החלטת הוועדה.
להשלמת התמונה בהקשר זה ולמען הסדר הטוב בלבד יצוין כי מסקנתו של מומחה בית המשפט אמנם הייתה שהפרויקט יוותר רווחי (רווח של כ-6%), אך זאת בהסתמך על תכנית שלא אושרה על ידי הוועדה ואף לא הוגשה לה (ראו סעיף 128 לתצהיר איתיאל בן פורת מטעם הנתבעת ומוצג 101ג למוצגי הנתבעת). לטענת הנתבעת, תכנית זו הוכנה בראשית שנת 2016 מתוך "הבנה" כי בסופו של יום תאושר בוועדה הצמדה של שטחי גינה לדירות הקרקע, מעבר לשטחים המרוצפים, ולפיכך היא כללה שטחי גינה בהיקפים נרחבים - אף שבהחלטת הוועדה לא אושרה הצמדת שטחים כאמור (141 מ"ר [21 מ"ר מרוצף + 120 מ"ר גינה]; 108 מ"ר [38 מ"ר מרוצף + 70 מ"ר גינה]; 100 מ"ר [21 מ"ר מרוצף + 79 מ"ר גינה]; 112 מ"ר [21 מ"ר מרוצף + 91 מ"ר גינה]; 86 מ"ר [40 מ"ר מרוצף + 46 מ"ר גינה]; 173 מ"ר [21 מ"ר מרוצף + 152 מ"ר גינה]) (ראו בהקשר זה סעיף 7 להודעת הנתבעת מיום 27.12.2021). המומחה אף נשאל שאלת הבהרה בעניין על ידי התובעת, והשיב כי: "להבנתי, על בסיס התוכנית ניתן להצמיד גינות לרבות הקמת גדרות היקפיות לגינות" (ראו שאלות ותשובות הבהרה בהודעת הנתבעת מיום 10.6.2020). אך אציין כי לא ברור כיצד הנחת מוצא זו של המומחה עולה בקנה אחד עם החלטת הוועדה מיום 7.12.2014 ודומה כי בטעות יסודה.
35. הנתבעת הפנתה לעובדה לפיה לאחר שניתנה החלטת הוועדה, התובעת שילמה לה שכר בסכום של כ-300,000 ₪ בתוספת מע"מ. זאת, בתימוכין בטענתה לפיה בזמן אמת סברה התובעת שהתקיימו התנאים המתלים של הסכם המיזם המשותף. לוטן נשאל מדוע התובעת שילמה את הסכום האמור, והשיב: "כי אנחנו היינו באשליה שהתחדשות אורבנית ואנחנו נצליח לשנות את החלטת הוועדה למשהו שהוא כן קרוב למה שהגשנו" (ראו פרו' עמ' 42, שו' 6-4).
התרשמתי כי תשובה זו מספקת הסבר סביר לתהיות הנתבעת בנושא והיא נתמכת בראיות חיצוניות. אין מחלוקת כי בעקבות החלטת הוועדה ניסו הצדדים לערוך שינויים בתכניות. כך, בסיכום ישיבה בנוכחות הצדדים מיום 15.12.2014 נכתב, בין היתר: "יודגש הצורך בפרטיות לדיירים בדירות הגן" (ראו מוצג 122), ובסיכום ישיבה מיום 15.2.2015 נכתב, בנוגע לסוגיית הצמדת הגינות, כי תיערך "תכנית חדשה, עם הצמדת גינות בהיקף כל דירות הגן" (ראו מוצג 131). נלמד כי דעתה של התובעת לא הייתה נוחה מהמגבלות שקבעה הוועדה, היא פעלה לשנותן ונחזה שנסיונות אלו לא עלו יפה. בסיכום ישיבה של הצדדים עם מהנדסת העיר מיום 14.6.2016 צוין, בין היתר, כך: "הובהר למהנדסת העיר שביטול החצרות הפרטיות גורם לירידת ערך משמעותית של הדירות, אשר הופכות מדירות יוקרתיות לדירות נחותות. מהנדסת העיר חזרה על עמדתה לפיה לא יאושרו חצרות פרטיות ואם תוגש התכנית לדיון חוזר בוועדה היא תתנגד לכך" (ראו מוצג 191 למוצגי הנתבעת).
בנסיבות אלו, מהימנה עליי גרסת התובעת לפיה שילמה לנתבעת סכום של 300,000 ₪ לאחר החלטת הוועדה מתוך ציפייה שנכזבה לשנותה.
36. עוד הפנתה הנתבעת לעובדה שבסופו של יום, אישרה הוועדה ליזם החלופי שבא בנעליהם של הצדדים הצמדת שטחי גינה נרחבים לדירות הקרקע בפרויקט, בהיקפים של 112-80 מ"ר (היתר הבניה של היזם החלופי צורף על ידי הצדדים בהודעה משותפת מימים 23.5.2021 ו- 25.5.2021). מכאן, מבקשת הנתבעת ללמוד שוויתורה של התובעת על השתתפותה בפרויקט היה לשווא. אף בטענה זו לא מצאתי את הממש המבוקש. מסקנתה של הנתבעת נלמדת במבט לאחור, בבחינת "חוכמה בדיעבד" שעה שאין חולק כי בזמן אמת לא ניתן לצדדים אישור דומה על ידי הוועדה. אף נמצא ממש בטענת התובעת כי הנתבעת היא זו שכשלה בהשגת הקלות ושיפורים כפי אלו שניתנו ליזם החלופי, שכן לה היה היתרון שהדגישה בדמות היכרות עם גורמי התכנון בוועדה ונסיון עמם.
אין בהסכם הביטול ובהוראת הוויתור שבו כדי למנוע את התביעות ההדדיות
37. ראיתי לנכון לדחות את טענתה הנוספת של הנתבעת, לפיה הסכם הביטול הוא "הסכם פשרה משולש" בין התובעת, הנתבעת ובעלי הדירות, וכי מכוחו מנועה התובעת להגיש את תביעתה.
38. שוכנעתי כי תכליתו של הסכם הביטול היא למנוע הגשת תביעות על ידי בעלי הדירות כנגד התובעת והנתבעת, בגין ביטול הפרויקט. אין בו משום ויתור על תביעות בין התובעת והנתבעת עצמן. תכלית זו נדמית בבירור מרקע נוסחו של הסכם הביטול, לרבות סעיף הויתור, עליו סומכת הנתבעת את יהבה ובזו הלשון:
"1. הצדדים מסכימים כי ההסכם (הסכם הביצוע – א' י') בטל ומבוטל.
2. הצדדים מצהירים כי אין ולא תהיה להם כל טענה ו/או דרישה ו/או תביעה האחד כלפי משנהו הנובעת ו/או הקשורה להסכם (לרבות פקיעתו/ביטולו) ו/או לפרויקט. מבלי לגרוע מהאמור לעיל ובנוסף לו, הצדדים מוותרים בזאת, באופן גורף ובלתי חוזר, על כל טענה ו/או דרישה ו/או תביעה האחד כלפי משנהו ו/או כלפי מי מטעמו בכל דבר הנובע ו/או הקשור להסכם ו/או לפרויקט והם יהיו מנועים ומושתקים מלהעלות כל טענה ו/או דרישה ו/או תביעה כאמור.
3. הבעלים (בעלי הדירות – א' י') חופשיים להתקשר עם כל יזם אחר בהסכם לביצוע פרויקט להתחדשות עירונית מכל מין וסוג.
4. החברה תמסור לנציגות הבעלים ... את התכניות והמסמכים הבאים...
5. הוראות תוספת זו גוברות על האמור בהסכם (הסכם הביצוע – א' י')".
39. מקריאת הוראות אלו כמכלול עולה כי אין בהוראת הוויתור שבסעיף 2 לעיל כדי למנוע הגשת תביעות בין התובעת והנתבעת. הנתבעת מבקשת לקרוא את הוראת הוויתור כשלעצמה, במנותק מההוראות הסובבות אותה, בטענה להיותה "ברורה" ולראות בלשון הנחרצת הנקוטה בה משום "סוף פסוק". דחיתי טענתה זו.
כנזכר, הסכם הביטול נחתם בין התובעת והנתבעת מצד אחד, לבין בעלי הדירות מן הצד השני. התובעת והנתבעת שתיהן יחד הוגדרו בהסכם זה כ"החברה", בעוד שבעלי הדירות הוגדרו "הבעלים". כמו כן, הסכם הביטול התייחס להסכם הביצוע (בין בעלי הדירות לבין התובעת והנתבעת) כאל "ההסכם", תוך שנאמר כי הסכם זה פקע, מבלי שנזכר כלל וכלל הסכם המיזם המשותף בין התובעת והנתבעת.
מקובלת עלי טענת התובעת כי הסכם הביטול, על הוראת הויתור שבו, חל בין הצדדים לו – התובעת והנתבעת אל מול בעלי הדירות. כן ראוייה שימת הלב לנוסחה של הוראת הוויתור, שעניינה היעדר תביעות בין הצדדים להסכם הביטול (התובעת והנתבעת לבין בעלי הדירות) "האחד כלפי משנהו". נמצא כי אין בהוראה זו כדי למנוע תביעות בין יחידי "החברה", כהגדרתה בהסכם זה, כשם שאין בה למנוע תביעות בין בעלי הדירות לבין עצמם.
הוראה זו אינה מונעת את הגשת התביעה העיקרית, כשם שהיא אינה מונעת את הגשת התביעה-שכנגד.
40. הנתבעת אף מבקשת להיבנות מהוראת סעיף 55(ג) בחוק החוזים, לפיה: "הפטיר הנושה אחד החייבים מן החיוב, כולו או מקצתו – בוויתור, במחילה, בפשרה או בדרך אחרת – הופטר גם השני באותה מידה, זולת אם משתמעת מן ההפטר כוונה אחרת." שוכנעתי כי אין בכוחה של הוראה זו כדי להועיל לנתבעת. ההתייחסות היא למספר חייבים להם חיוב אחד כלפי הנושה, מסוג "יחד ולחוד". בהקשר לסעיף האמור כבר נאמר, כי: "בחיוב 'יחד ולחוד' חל הכלל שלפיו הפטר של הנושה לאחד החייבים מפטיר את החייבים האחרים, '...זולת אם משתמעת מן ההפטר כוונה אחרת'" (ראו ע"א 610/94 בוכבינדר נ' כונס הנכסים הרשמי בתפקידו כמפרק בנק צפון אמריקה, פ''ד נז(4) 289).
בענייננו, מבקשת הנתבעת לטעון, כפי הנראה, כי התובעת הפטירה את בעלי הדירות מחיובם כלפיה, ולפיכך גם הפטירה את הנתבעת. דומני כי לא נמצא לכך כל בסיס. לבעלי הדירות ולנתבעת אין "חיוב אחד" כלפי התובעת, והם אינם חייבים כלפיה "יחד ולחוד".
התביעה-שכנגד: התובעת לא הפרה את הסכם המיזם המשותף והסכם הביטול
41. לטענת הנתבעת, התובעת הפרה את הסכם המיזם המשותף בעצם הגשת התביעה דנא, וזאת בשים לה להוראה בהסכם זה, שלפיה הנתבעת לא תחוב בכל סכום כתוצאה מהפסדי המיזם המשותף. עוד לטענת הנתבעת, התובעת אף הפרה את הסכם הביטול, שקיבע היעדר תביעות בין הצדדים.
כן נטען, כי התובעת הוליכה את הנתבעת בכחש וטענה לחבות רק לאחר שנחתם הסכם הביטול באופן בלתי הדיר גם מול בעלי הדירות. מאחר שהסכם הפשרה הוא בלתי הדיר, לא רשאית הנתבעת לבטלו ולעמוד על הוצאת הפרויקט אל הפועל ולא נותר לה אלא לתבוע את נזקיה. בתוך כך נתבעים רווחי הפרויקט שנמנעו מהנתבעת, וכן נזקים שנגרמו לה כתוצאה מפגיעה בתדמיתה ובשמה הטוב, לרבות אובדן ההזדמנות להתקשר עם דיירים אחרים בבניינים בקריית אונו (ראו סעיף 194 לכתב התביעה-שכנגד).
42. טענותיה אלו של הנתבעת נדחות, בהינתן קביעתי שהגשת התביעה אינה משולה להפרת הסכם המיזם המשותף והסכם הביטול.
43. אשר להסכם המיזם המשותף, התובעת עמדה על החזר תשלומים כזכאותה מכוח אותו הסכם, כך שאין בהתנהלותה זו משום הפרתו. אשר לתביעה בגין מצגי שווא, תביעה זו נדחתה ולא מצאתי כי נגרם לנתבעת נזק מעצם הגשתה המקים לה עילת תביעה עצמאית, מעבר להתחשבות המתבקשת באי-מתיחת שורת פסיקת הוצאות הדיון למולה.
44. אשר להסכם הביטול, משנקבע כי תניית הוויתור אינה חלה בין הצדדים, אין בהגשת תביעתה של התובעת משום הפרה כלשהי. אשר לגרסת הנתבעת כי התובעת הציגה מצג בעל-פה לפיו היא מוותרת על השבת השכר ששולם לנתבעת, הדברים הוכחשו בתצהירו של שאול לוטן מטעם התובעת (סעיפים 10-7 לתצהירו). כנזכר, הנתבעת ויתרה על חקירתו, כך שטענתה זו לא הוכחה (ראו פרו' עמ' 200, שו' 8-1).
45. אשר לאובדן רווחים מהפרויקט מושא התביעה. משנמצא כי לא התקיים התנאי המתלה שעניינו מתן היתר בניה בהתאם להסכם המיזם המשותף, ממילא הייתה רשאית התובעת להשתחרר מן ההסכם ולבטל את הפרויקט. מכאן, שהסכם הביטול נחתם כדין ואין בידי לקבל את טענות הנתבעת משמע הולכה שולל למען תתקשר בהסכם זה.
46. אשר לטענות בדבר פגיעה בתדמית ובשמה הטוב של הנתבעת ואובדן רווחים מפרויקטים אחרים. התרשמתי כי טענות אלו נטענו בעלמא וראיתי לנכון לדחותן בהיעדר ולו ראשית ראיה בתימוכין. אין די בטענות "אווירה" בדבר נזקי תדמית והדברים טעונים הוכחה. אף חוות הדעת השמאית מטעם הנתבעת נעדרת אמירה ולו בעלמא בעניין נזקי מוניטין. יפים לענייננו בהקשר זה הדברים שנפסקו ב-ע"א 5465/97 קני בתים בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה – נתניה, פ''ד נג(3) 433, בזו הלשון:
"המערערת...נמנעת מביצוע חישוב כלשהו על-מנת לכמת את הנזק... המערערת טוענת כי בתקופה שבה עוכבה הבנייה נגרם לה אובדן אפשרויות עבודה במגרשים אחרים ...לא הצביעה... על כל נתון שיש בו כדי לרמוז על אילו אפשרויות עבודה מדובר".
סוף דבר
47. ביתרת טענות הצדדים לא מצאתי ממש שיהא בו לשנות ממסקנתי ולאור המקובץ, התביעה הראשית מתקבלת בחלקה. הנתבעת תשיב לתובעת סכום של 900,000 ₪ בתוספת מע"מ, והפרשי ריבית הצמדה כדין מיום הגשת התובענה ועד למועד התשלום המלא בפועל. התביעה-שכנגד נדחית.
48. בשים לב לתוצאה אליה הגעתי, היעילות הדיונית לאורה התנהלו הצדדים, ניסיונות הדברותם ומכלול נסיבות העניין, תשא הנתבעת בהוצאות התובעת, לרבות שכ"ט עו"ד, בסכום מתון וכולל של 40,000 ₪. סכום זה ישולם בתוך 60 ימים ורק ככל שלא ישולם במועדו, יישא הפרשי ריבית והצמדה כדין מהיום ועד למועד התשלום המלא בפועל.
ניתן היום, כ"ז שבט תשפ"ב, 29 ינואר 2022, בהעדר הצדדים.