בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו
ת"א 6846-09-17 משולם לוינשטין הנדסה וקבלנות בע"מ ואח' נ' התחדשות אורבנית – ייזום ונדלן בע"מ ואח'
לפני כבוד השופט ארז יקואל
התובעת / הנתבעת-שכנגד
משולם לוינשטין הנדסה וקבלנות בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד ד' בורנשטיין
נגד
הנתבעת / התובעת-שכנגד
התחדשות אורבנית – ייזום ונדלן בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד א' שבח
פסק דין
הצדדים הם תאגידים שעיסוקם בתחום הנדל"ן, שחברו יחד להקמת פרויקט לחיזוק והרחבה של שני בנייני מגורים בקריית אונו. לימים, המיזם המשותף לא יצא אל הפועל והצדדים פנו לדרכם. בתביעות ההדדיות שלפניי, עותרים הצדדים לחייב האחד את משנהו בחיובים כספיים. התובעת והנתבעת-שכנגד (להלן: "התובעת") אומדת את תביעתה בסכום של 3,361,410 ₪, משום הוצאות שנשאה בהן ותשלומים ששילמה לנתבעת והתובעת-שכנגד (להלן: "הנתבעת"). לדידה, הנתבעת אחראית לנזקיה, מחמת הצגת מצגי-שווא ביחס לרווחיות הפרויקט ולהיתכנותו. הנתבעת, מנגד, עותרת לחיוב התובעת בתשלום סכום של 2,000,000 ₪, משום אבדן רווחים צפויים מהפרויקט ונזקי תדמית. לדידה, התובעת סיכלה את הוצאתו אל הפועל וכדי הפרת המוסכם בין הצדדים.
המחלוקת נעוצה בהקשרי מצגי שווא מטעם הנתבעת; זכאות להשבת תשלומים שהועברו לנתבעת; כוחו של המוסכם במניעת התביעות ההדדיות והפרתו הנטענת מטעם התובעת.
רקע
1. עיסוקה של הנתבעת הוא בייזום ותכנון פרויקטים לחיזוק מבנים ותוספות בנייה. בשנת 2010 לערך, יזמה הנתבעת פרויקט תמ"א 38 בשני בנייני "רכבת" ברחוב צה"ל בקריית אונו. עיקרו של המיזם, בהרחבתן של 64 הדירות הקיימות בשני הבניינים ובהוספת 44 דירות חדשות (להלן: "הפרויקט"). בתוך כך, הגישה הנתבעת בקשה לתב"ע, ואף הגיעה להסכמה עקרונית עם בעלי הדירות בשני הבניינים (להלן: "בעלי הדירות").
2. בשנת 2012 פנתה הנתבעת אל התובעת, העוסקת בהקמת מבנים למגורים, בהצעה לשיתוף פעולה בקשר עם הפרויקט. בתום משא-ומתן, נחתם הסכם בין הצדדים ביום 15.3.2012, ולפיו התובעת תפעל לתכנון הפרויקט, הקמתו ושיווקו, והנתבעת תשמש כנציגת המיזם המשותף אל מול בעלי הזכויות בקרקע, הם בעלי הדירות (נספח ב' לכתב התביעה) (להלן: "הסכם המיזם המשותף").
3. על פי הסכם המיזם המשותף, האחריות למימון הפרויקט תחול על התובעת בלבד, בעוד שרווחיו יחולקו בין הצדדים, באופן שהתובעת תזכה לנתח של 80% והנתבעת ל-20% הנותרים. כן הוסכם, כי הנתבעת תהא זכאית להגדיל את חלקה ברווחי הפרויקט, עד ל-50%, וזאת על ידי השתתפות יחסית בהוצאות הכרוכות בביצועו. כמו כן, ככל שהפרויקט יהא הפסדי בסופו של יום, הוסכם כי הנתבעת תחוב בהפסדים אך אם מימשה את זכותה להגדלת חלקה ברווחים על ידי נשיאה בהוצאות, כנזכר. ייאמר כבר עתה כי הנתבעת לא נשאה בהוצאות הפרויקט, ולפיכך לא הגדילה את חלקה ברווחים ואף לא נשאה בסיכון לחיוב בהפסדים. נוסף על כך, בהסכם המיזם המשותף הוסכם כי התובעת תעביר תשלום לנתבעת בכל חודש ממועד החתמת 75% מבעלי הדירות על הסכם, ועד לקבלת היתר הבניה. סך-הכל, שילמה התובעת לנתבעת, בהתאם להסכמה זו, סכום של 900,000 ₪, בתוספת מע"מ.
4. ביום 10.7.2012 נחתם הסכם בין התובעת והנתבעת מצד אחד, לבין בעלי הדירות מצד שני (נספח ג' לכתב התביעה) (להלן: "הסכם הביצוע"). בהסכם הביצוע הוסדרו התחייבויותיהן של התובעת והנתבעת כלפי בעלי הדירות בקשר עם הוצאת הפרויקט אל הפועל. התובעת והנתבעת, שתיהן יחד, כונו בהסכם הביצוע "היזם" או "החברה".
5. ביום 7.12.2014 אישרה הוועדה המקומית קריית אונו (להלן: "הוועדה") את בקשת הצדדים להיתר בניה, אך התנתה את הקמת הפרויקט בתנאים שונים, כגון ביטול הצמדת שטחי חוץ לדירות גן, למעט שטחים מרוצפים (נספח 14 לכתב התביעה-שכנגד). במשך חודשים ארוכים פעלו הצדדים בניסיונות לשנות את החלטת הוועדה המקומית ולהסיר את המגבלות שקבעה ולמצער לרככן, אך בלא הועיל.
6. בחודש דצמבר 2016 נחתם הסכם בין התובעת והנתבעת מצד אחד, לבין בעלי הדירות מצד שני, ובו נאמר כי הסכם הביצוע "בטל ומבוטל" (להלן: "הסכם הביטול") (נספח 19 לכתב התביעה-שכנגד). בהסכם הביטול צוין כי הצדדים לו מוותרים על כל טענה האחד כלפי משנהו בקשר עם הפרויקט.
תמצית טענות הצדדים
תביעת התובעת (התביעה העיקרית)
7. התובעת טוענת, כי הצטרפה לפרויקט והשקיעה בו על רקע מצגים שהציגה בפניה הנתבעת ביחס לפוטנציאל הבינוי והרווחים הצפויים, אשר בדיעבד התבררו כמצגי-שווא ולמצער מצגים רשלניים. צוין, כי במועד הרלוונטי לתביעה, התובעת הייתה חסרת ניסיון בביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית. משכך, היא קיבלה את הערכותיה של הנתבעת ללא עוררין. רק לאחר שהשקיעה מיליוני שקלים בפרויקט, התברר לתובעת כי מצגי היסוד של הנתבעת הם חסרי בסיס. כך, המצג בדבר היקף הבנייה שניתן לבצע ואופייה, התפוגג לאור החלטת גופי התכנון העירוניים, אשר פגעה ברווחיות המשוערת של הפרויקט. גם המצג בדבר עלות הבנייה התברר כשגוי לחלוטין, בעקבות פניות לקבלת הצעות מקבלנים לביצוע העבודות.
בגין מצגי-השווא הנטענים, עותרת התובעת לחיוב הנתבעת בהוצאות השקעותיה בפרויקט, בסכום של 2,873,000 ₪ בתוספת מע"מ. סכום זה כולל, מעבר לשכר הנתבעת בסכום של 900,000 ₪, הוצאות שונות שנשאה בהן התובעת עבור מדידות, חישובי כמויות, וכן תשלומים ליועצים שונים כגון באי-כוח בעלי הדירות, מתכננים ומתווכים.
8. מנגד, לטענת הנתבעת, הסכם הביטול כולל ויתור הדדי על תביעות וטענות, כך שהתובעת מנועה מלהגיש את תביעתה ודינה להידחות על הסף מטעם זה בלבד. לגופם של דברים, דוחה הנתבעת את הטענות בדבר מצגי-שווא. נטען, כי בהתאם להסכם המיזם המשותף, התובעת היא זו שהייתה צריכה לבצע את התכנון לפרויקט ולערוך דו"חות כלכליים מפורטים, ואף התחייבה לשאת בכל עלות, הוצאה והפסד שנכרכו בביצוע הפרויקט. מכאן נטען שאין בסיס להטלת אחריות על הנתבעת לתחשיבים כלכליים בנוגע לביצוע הפרויקט, בהיות הדבר באחריותה הבלעדית של התובעת. אשר לשכר ששולם לנתבעת בסכום של 900,000 ₪, לשיטת הנתבעת הסכם המיזם המשותף קובע כי הסכום ששולם לנתבעת יוחזר לה אם לא יתקיימו התנאים המתלים שהוסדרו בו עד ל-36 חודשים מיום חתימתו. לטענת הנתבעת תנאים אלו התקיימו, כך שהתובעת אינה זכאית להשבה.