20. הנתבעת אינה מתנגדת להתקנת עמדת טעינה באמצעות החברה המוסמכת כפי שדרש התובע. אלא שהנתבעת סבורה כי קיימת חשיבות לקבל מהתובע התחייבות אישית לכיסוי נזקים, ככל שייגרמו לרכוש המשותף או לצדדים שלישיים, שאינם מכוסים על ידי הכיסויים הביטוחים שהציג בפניה.
21. מדובר בתנאי הצהרתי מהותי ביותר ועל התובע, חרף היותו חבר נציגות, להצהיר ולהתחייב על אחריותו האישית על כל נזק שייגרם, ככל שייגרם, בשל כשל או בשל אירוע נזיקי הקשור בעמדת הטעינה שלו, כפי שנדרשו יתר דיירי הבית המשותף.
22. הנתבעת רשאית על פי כל דין לחייב דייר בודד או קבוצת דיירים לעשות פעולה או להימנע מעשיית פעולה שתבטיח את שלום גופם ורכושם של כלל דיירי הבית המשותף ולכן לאור האמור, מן הדין ומן הצדק לדחות את התביעה על הסף.
23. הנתבעת ככלל, אינה מתנגדת להתקנת עמדת הטעינה לרכב החשמלי ומודעת לצורך שבכך. הואיל ומדובר בחניון המונה 260 חניות, נושא האחריות מהותי ביותר. בהעדר הוראות חוק ספציפיות, ניסחה הנתבעת הסכם התחייבות עליו חייב לחתום כל דייר בבית המשותף המבקש להתקין עמדת טעינה. התובע, אינו שונה מיתר דיירי הבית המשותף ולכן נדרש גם הוא לחתום על התחייבות לכסוי נזקים בלתי צפויים הנגרמים מעמדת הטעינה או הרכב החשמלי, שאינם מכוסים על ידי חברות הביטוח.
24. אומנם תזכיר החוק לתיקון חוק המקרקעין בנושא התקנת עמדת טעינה לרכב חשמלי (להלן-"תזכיר החוק להתקנת עמדת טעינה לרכב חשמלי" או "תזכיר החוק"), אינו דורש מהמבקש להתקין עמדת טעינה לרכבו ולהתחבר ללוח החשמל הפרטי שלו, את אישור הנציגות אך מאחר שמדובר בחניון גדול מאוד, סבורה הנציגות שיש צורך לסייג את החוק המוצע, זאת במטרה להימנע ממצב בו תיאלץ לשאת בהוצאות עקב נזקים בלתי צפויים שעלולה עמדת טעינה לגרום ושאינם מכוסים על ידי חברות הביטוח.
25. נוסח הסכם ההתחייבויות שניסחה, משקף היטב, כצופה פני עתיד, את הצורך לכיסוי נזקים בלתי צפויים שעלולים להיגרם מעמדת הטעינה והבקשה להפקיד המחאת בטחון כערבות אישית על נזקים אלו סבירה.
26. כראיה, צורפה התחייבות זהה עליה חתם דייר משנה בבית המשותף שביקש להתקין עמדת טעינה המחוברת לחשמל המשותף בבית המשותף (ראו נספח 6 לכתב ההגנה על צירופיו), אף על פי שבמקרה זה כלל לא היה צורך בחתימת הנתבעת שכן את עמדת הטעינה התקין חשמלאי פרטי (ראו עמוד 1, שורות 29-28 לפרוטוקול הדיון).
27. הנתבעת לא יכולה לחתום על אישור ההתקנה בלי שתקבל קודם התחייבות מהתובע. ברגע שהנתבעת חותמת על מסמך שכזה בלי שקיבלה גיבוי מהדייר, היא לוקחת על עצמה אחריות, בדיוק באותו האופן שאדם מן הישוב יודע שהנחת חפץ פרטי בשטח משותף, עשויה לחייבו בפיצוי בגין נזקים שיגרום אותו חפץ לרכוש המשותף (ראו עמוד 2 שורות 4-3 ,8-9 ו-33 לפרוטוקול הדיון).
28. אומנם בעת ההתקנה, ובמשך כמה שנים עמדת הטעינה מבוטחת על ידי החברה המתקינה, אולם אין בכך כדי להבטיח כי בתום תקופת האחריות, יחודש ביטוח צד ג'. כאסמכתה הפנתה התובעת למאמרו של עו"ד עפר שחל " התקנת עמדות טעינה פרטיות לרכב חשמלי בבית משותף", בו נאמר בין השאר כי דייר שמעונין להתקין עמדת הטענה נדרש להציג לנציגות הבית פוליסת צד ג' ע"ס 2,000,000 ₪ לפחות, תלוי מקרה ונסיבותיו.
דיון והכרעה
29. אקדים אחרית לראשית ואומר שלאחר ששקלתי את טענות הצדדים, הגעתי לידי מסקנה כי דין התביעה שהגיש התובע לצו עשה המורה על התקנת עמדת הטעינה להתקבל בכפוף להוראות שיפורטו במסגרת פסק הדין. להלן נימוקיי.
המסגרת הנורמטיבית
התקנת עמדת טעינה חשמלית אף אם היא בחנייה פרטית היא פעולה המתבצעת ברכוש המשותף
30. רכוש משותף מוגדר בסעיף 52 לחוק המקרקעין התשכ"ט-1969 (להלן-"חוק המקרקעין" או "החוק") וכולל את:
" כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת."
31. אומנם, משבוצעה הצמדה, דין החלקים המוצמדים כדין הדירה לכל דבר (סעיף 55(ב) לחוק המקרקעין, יהושע ויסמן, דיני קניין – בעלות ושיתוף 396 (תשנ"ז),. עם זאת, חנייה הרשומה כהצמדה לדירה, מאפשרת להשתמש בה רק לצורכי חֲנָיָה של כלי רכב, ולא לצורך שימוש אחר (המפקח על המקרקעין פתח תקווה) 688/20 נציגות הבית המשותף ברחוב האדמו"ר מקוצק 11, בני ברק נ' בקשי ניסן, בפסקה 17 (נבו 07.12.2021).
32. לאור הגדרת סעיף 52 לעיל, התקנת עמדת טעינה חשמלית על גבי עמוד חנייה או קיר המצוי בחנייה, היא בגדר שימוש ברכוש המשותף, כך גם בכל הקשור להתקנת תשתית חשמלית של עמדת טעינה חשמלית ברכוש המשותף. לכן, אמורה פעולה זו, לקבל את הסכמת בעלי הדירות בבית המשותף ויש לבוחנה בהתאם למבחנים שהותוו בפסיקה לגבי עשיית שימוש ברכוש המשותף.
33. סעיפים 55 ו-57 לחוק המקרקעין קובעים הוראות בעניין הרכוש המשותף, חלוקתו בין בעלי הדירות, אפשרות הצמדתו לאחת הדירות, אופן ביצוע ההצמדה ונפקותה.
34. כעולה מהוראות אלה, לכל דירה בבית המשותף חלק בלתי מסוים ברכוש המשותף (סעיף 55(א) לחוק המקרקעין). שיעורו של חלק זה הוא כיחס בין שטח רצפת הדירה לבין שטח כלל הדירות בבית המשותף, אלא אם נקבע אחרת (ראו: סעיף 55 (א) לחוק המקרקעין). מהוראת סעיף 61 לחוק המקרקעין, נגזר כי בית משותף יתנהל על פי תקנון המסדיר את היחסים בין בעלי הדירות ואת זכויותיהם וחובותיהם בקשר לבית המשותף.
לכל דייר בבית משותף זכות לשימוש סביר ברכוש המשותף