תפקידה ומעמדה של נציגות הבית המשותף מאפשרים לה להציב תנאים סבירים ולפקח על התקנת עמדת ההטענה
39. לנציגות הבית המשותף, תפקיד חשוב בניהול ובתחזוקת הרכוש המשותף. על-פי חוק המקרקעין כשרותה של הנציגות היא לשמש מורשה של בעלי הדירות בענייני ניהול הבית המשותף [ראו סעיפים 65 ו - 69 לחוק המקרקעין; ע"א 98/80 נציגות הבית המשותף נ' קדמת לוד בע"מ לו(2) 021 (1981) ;ת"א (מחוזי ב"ש) 28604-09-19 נציגות הבתים המשותפים נ' אורן - הסלע בניה והשקעות בע"מ )נבו 07.11.2021(].
40. לדידי, לאור הסמכות שהוקנתה לנציגות בחוק המקרקעין לטפל בענייני הרכוש המשותף, באפשרות הנציגות להציב תנאים סבירים לבעל דירה המעוניין לבצע התקנת עמדת טעינה חשמלית על גבי הרכוש המשותף, ובמיוחד כאשר החברה המתקינה דורשת את חתימת הנציגות לפני ההתקנה.
41. אלא שתנאים אלו צריכים לאזן בין זכותו של בעל דירה להשתמש באופן סביר ברכוש המשותף, זכות לה הוא זכאי מתוקף היותו בעל דירה בבית המשותף, לבין זכותם של בעלי הדירות המיוצגים על ידי הנציגות, לכך שזכות הקניין שלהם ברכוש המשותף לא תפגע בשל פעולות של בעל דירה בבית או מי מטעמו.
42. נקודת המוצא לבחינת סבירותם של התנאים שמציבה נציגות לבעל דירה המעוניין להתקין עמדת טעינה בחנייתו הפרטית, היא הגשמת התכלית הראויה לקידום והאינטרס הציבורי.
43. לתמיכה בטענותיהם הפנו הצדדים לתזכיר החוק המטפל בהתקנת עמדות טעינה חשמלית בבית משותף. אומנם מדובר בתזכיר חוק שמאז עבר כמה שינויים, וייתכן כי עד לחקיקה מחייבת עוד יוספו בו שינויים, אלא שאפשר ללמוד על תכלית החוק אף מהתזכיר לחוק, המלמד על כוונתו המוצהרת של המחוקק, וכיצד הוא סבור שיש ליישמה.
44. כמו כן, בבואנו לבחון את התכלית הרצויה, לעיתים יש להידרש לעיון בחוקים נוספים, ויש לתת לתכלית זו, פירוש שיביא להתאמה ולהרמוניה בין החוקים [ראו והשוו אהרון ברק " פרשנות במשפט " כרך שני – פרשנות החקיקה, 308 (1993(; ע"א 7909/16 סיף מתכות בע"מ נ' הממונה האזורי-מע"מ באר שבע, בפסקה 23 (26.4.18)].
45. כך למשל, לאחרונה, תוקנו תקנות מס הכנסה (שווי השימוש ברכב) (הוראת שעה), התשע"ו-2015 (תיקון), התשפ"ב-2022, במסגרתן ראה לנכון מחוקק המשנה, להפחית את סכום הזקיפה של שווי השימוש בכלי רכב בעלי טכנולוגיית הנעה מתקדמת – רכב היברידי, רכב פלאג-אין ורכב חשמלי מלא, וכך במסגרת התיקון הוארך תוקפהּ של הוראת-השעה עד לתום שנת 2025 (במקום עד תום 2023), תוך שהטבת ההפחתה של סכום הזקיפה של שווי השימוש בכלי רכב לרכב חשמלי הוגדלה ב-200 ₪ (כך שתעמוד על 1,200 ₪) החל בתחילת שנת 2022. כלומר, המטרה המוצהרת שביקש מחוקק המשנה להשיג בכל הנוגע לרכבים החשמליים היא כי עידוד השימוש ברכבים חשמליים. [ראו והשוו ע"א 535/01 שופרסל בע"מ נ' מנהל מס שבח מקרקעין אזור מרכז, פ"ד ס(2) 11, 20 (2005);בג"ץ 6637/16 לוונשטיין לוי נ' מדינת ישראל, פסקה 17 לפסק דינו של השופט ע' פוגלמן (18.4.2017); ע"א 2000/97 לינדורן נ' קרנית - קרן לפיצויי נפגעי תאונות דרכים, בפסקה 7 (18.12.1999)].
46. בתזכיר החוק אליו הפנו הצדדים, צוין כי מטרת התיקון המוצע לקבוע הוראות בדבר התקנה והעברת תשתית טעינה לרכב חשמלי ברכוש המשותף בידי בעל דירה, באופן שזו תותקן ללא הצורך בהסכמת כל בעלי הדירות. עוד הודגש כי "החוק המוצע מבקש לאזן בין זכות הקניין של דיירי הבניין ברכוש המשותף לבין הצורך של בעל דירה להשתמש ברכוש המשותף לשם העברת תשתית מתאימה על מנת להקים עמדת טעינה לרכב חשמלי בחניה הצמודה לדירתו".
47. בתאריך 20.2.2022, אושרה בוועדת השרים לענייני חקיקה, הצעת התיקון לחוק המקרקעין (להלן-"הצעת החוק"). בהצעת החוק, המחוקק ראה לנכון להבחין בין מספר מצבים שונים של התחברות: התחברות לחשמל דירתי - חיבור לחשמל המשמש את בעל הדירה בבית המשותף; התחברות לחשמל ציבורי - חיבור לחשמל הציבורי של הבית המשותף, המשמש בין היתר את הרכוש המשותף (מעלית, תאורה בחדר המדרגות וכו') והתחברות לחשמל ייעודי - חיבור חשמל נוסף, שיוזמן ויותקן בבית המשותף בהתאם לכללי רשות החשמל, כדי שישמש עבור טעינת רכבים חשמליים.
48. על פי הצעת החוק, התקנת עמדת טעינה באמצעות התחברות לחיבור חשמל דירתי או לחיבור ייעודי תוכל להיעשות ללא כל צורך בהסכמה מבעלי הדירות האחרים, בהתקיים התנאים שפורטו בהצעת החוק, שתכליתם שמירה על בטיחות וחזות הבית ומניעת פגיעה בזכויותיהם של בעלי הדירות האחרים.
49. כמו כן, התקנת עמדת טעינה באמצעות התחברות לחיבור הציבורי תיעשה בכפוף להסכמת רוב בעלי הדירות בבית המשותף, ובכל מקרה תידרש התקנת מונה ייעודי נפרד שבאמצעותו תחובר עמדת הטעינה, וכך התשלום עבור טעינת רכבים ייעשה בנפרד מהתשלום עבור שימושי הרכוש המשותף של הבית.
50. תכלית הצעת החוק, לביצוע ההבחנה לעיל נובעת בין השאר מהעובדה שהתקנה של עמדת טעינה עם תשתית המחוברת ללוח חשמל המשמש דירה (חיבור דירתי) בבית משותף, באותו האופן שביקש התובע להתחבר, היא בעלת פוטנציאל פוגעני נמוך משמעותית כלפי בעלי הדירות האחרים, לעומת התקנה בדרך של התחברות ללוח חשמל המשמש את הרכוש המשותף, שבתשלום חשבונותיו נושאים כל בעלי הדירות.
51. כך או כך, על רקע האינטרס הציבורי והחברתי בהרחבת השימוש בכלי רכב חשמליים והרצון להקל ולהסדיר את החסמים העומדים בפניי בעל זכות ברכוש המשותף המבקש להתקין עמדת טעינה לרכב חשמלי בבית משותף, ועל רקע תיקון החוק המתגבש כפי שהובא לעיל, ניתן להסיק בנקל כי התכלית היא להקל על בעל דירה המעוניין להתקין עמדת טעינה חשמלית בחנייתו.
52. כלומר, נקודת המוצא צריכה להיות קידום התכלית שנועדה לשימוש ברכבים חשמליים, ומכאן שיש להקל על בעל הדירה המעוניין בהתקנת עמדת הטעינה החשמלית בחנייתו הפרטית, וכפועל יוצא התנאים שמציבה הנציגות לבעל דירה, צריכים להיות סבירים ושלא יהיה בהם כדי למנוע או לעכב בעל דירה, להתקין עמדת טעינה חשמלית בחנייתו הפרטית, באופן שמאזן בין זכות הקניין של דיירי הבניין ברכוש המשותף לבין הצורך של בעל דירה להשתמש ברכוש המשותף לשם העברת תשתית מתאימה להתקנת עמדת טעינה לרכב חשמלי .
הצבת תנאי המחייב בעל דירה המעוניין להתקין עמדת טעינה חשמלית בביטוח צד שלישי הוא תנאי סביר, אך הצבת תנאי לפיו על מבקש עמדת הטעינה החשמלית לחתום מראש על התחייבות אישית על נזקים עתידיים שלא יהיו מכוסים באמצעות הביטוח, אינו תנאי סביר
53. סעיף המחלוקת בהסכם ההתחייבות שעליו סרב התובע לחתום ובגינו הוגשה תובענה זו הוא סעיף 7 להסכם שניסחה התובעת המובא כאן כלשונו (נספח ז לכתב התביעה ונספח 11 לכתב ההגנה):
"7. המבקש:______ מתחייב לדאוג באופן אישי לכל הביטוחים הדרושים לשם ביצוע עבודות כחוק ותיקון נזקים במהלך התפעול השוטף, בין היתר ביטוח צד שלישי, ביטוח מעבידים הכולל אחריות מקצועית, ביטוח חבות המוצר וביטוח עבודות קבלניות. במידה ומסיבה כלשהיא תסרב חברת הביטוח להשתתף בתיקון, יהיה המבקש:_________ אחראי לכך באופן אישי. הסכם הביטוח עם המתקינה יהיה נספח למסמך זה."
54. בהמשכו של אותו הסכם התחייבות (סעיף 11 (ג)) נדרש הדייר המבקש להשתמש בתשתיות חשמל של הנציגות הכללית "להפקיד בידי הועד המרכזי, צ'ק בטחון ללא תאריך על סך 5,000 ₪ לכיסוי עלויות החשמל או תקלות לא צפויות שאינן חלק מהאחריות הביטוחית". יצוין כי תנאי זה אינו רלבנטי כאשר חיבור החשמל של עמדת הטעינה החשמלית, הוא לחשמל דירתי המשמש את דירתו שאז אין שימוש בחשמל ציבורי ואין צורך להבטיח כיסוי עלויות אלו.
55. תזכיר החוק המתגבש, לא התייחס לנושא ביטוח עמדת הטעינה או לנזקים העלולים להיגרם מעמדת הטעינה שאינם מכוסים על ידי חברות הביטוח. מטבע הדברים, כל מדינה נוהגת לחוקק חוקים או לאמץ הסדרים המתאימים לה ולכן יש לנקוט זהירות רבה בביצוע השוואה למשפט משווה (ראו והשוו דנ"א 2308/15 פקיד השומה רחובות נ' אילנה דמארי ואח', בפסקה 34 לפסק דינה של כב' הנשיאה נאור (נבו 12.9.17)], עם זאת ובזהירות המתבקשת, אני סבור כי המשפט המשווה עשוי לשפוך אור על המחלוקת שלפניי ולסייע בהכרעתי.
56. במסגרת ההקדמה להוראות הקבועות במסגרת ה-Civil Code במדינת קליפורניה, ארצות הברית (ראו California Code of Civil code Art.1, 4745 ) (להלן-"החוק הקליפורני"), בהקשר להתקנות עמדת טעינה או כפי שהחוק הקליפורני מכנה "תחנת טעינה לרכב חשמלי" בבתים משותפים המשמשת מקור חשמל לרכב חשמלי אחד או יותר (ראו שם, סעיף(d) 4745), מצא המחוקק הקליפורני לסייג דרישות הנכללות בחוזה, המגבילות באופן בלתי סביר התקנה או שימוש בעמדת טעינה לרכב חשמלי, בחניה פרטית המשמשת את בעליה או בחניה משותפת. החשיבות שראה המחוקק האמריקאי לנגד עיניו הייתה לקדם לעודד ולהסיר ככל שניתן את המכשולים העומדים בפני המבקש להתקין עמדת טעינה (ראו שם, סעיף (a) 4745).
57. לפיכך, נקבע באופן מפורש איסור על הנציגות לעכב בכוונה או להימנע מנתינת האישור המבוקש בכתב לדייר המבקש להתקין עמדת טעינה. הסייג היחידי שהתיר לנציגות לדחות את מתן ההיתר הוא בקשה סבירה למידע נוסף. להלן הוראות החוק הקליפורני (ראו שם, סעיף ((e 4745):
" (e)….The approval or denial of an application shall be in writing. If an application is not denied in writing within 60 days from the date of receipt of the application, the application shall be deemed approved, unless that delay is the result of a reasonable request for additional information".
(ההדגשה אינה במקור מ.פ)
58. על פי החוק הקליפורני, לאחר קבלת אישור ההתקנה מהנציגות, מוטלת על מבקש ההתקנה חובה להמציא לנציגות בתוך 14 ימים מיום קבלת האישור, תעודת ביטוח שבה מופיעה הנציגות כמבוטחת נוספת לפוליסת הביטוח של המבקש כמפורט בפסקה 3 לחוק המובאת להלן אף היא כלשונה, שהפניה אליה נמצאת בסעיף f(1)(C) 4745 בחוק הקליפורני:
"(3) The owner of the charging station, whether located within a separate unit or within the common area or exclusive use common area, shall, at all times, maintain a liability coverage policy. The owner that submitted the application to install the charging station shall provide the association with the corresponding certificate of insurance within 14 days of approval of the application. The owner and each successor owner shall provide the association with the certificate of insurance annually therefore."
59. כך שלפי החוק הקליפורני, המבקש להתקין "תחנת טעינה" או עמדת טעינה בבית המשותף, בין שממוקמת בחניה פרטית נפרדת ובין שבתוך שטח משותף או שטח משותף לשימוש בלעדי, חייב להציג בפני הנציגות בכל עת פוליסת ביטוח לכיסוי אחריותו כלפי צד שלישי, בתוך 14 ימים מיום אישור הבקשה על ידי הנציגות, ועל הפוליסה לכלול סעיף אחריות מקבילה, כל עוד הוא משתמש בעמדת הטעינה. כל זאת נוסף על התחייבות ברורה לשאת בכל העלויות הכרוכות בהתקנת עמדת הטעינה, השימוש בחשמל, תיקון ותחזוקה ובתנאי שעמדת הטעינה הותקנה בהתאם לתקנים ולדרישות הבטיחות המוטלות על ידי המדינה.
60. למעשה, אף התובע ואף הנתבעת, אינם חולקים על חשיבות קיומה של פוליסת ביטוח צד שלישי. לטענת התובע, ניתן להסתפק בביטוח שניתן לו על ידי החברה המתקינה שניתן למשך תקופה של ארבע שנים ממועד ההתקנה (עמ' 2 ש' 20-19 לפרוטוקול הדיון), ובביטוח צד שלישי בסך של שני מיליון ₪, הכלול בביטוח הרכב עצמו. עוד סבור התובע כי כאשר קיימת פוליסת ביטוח, אי אפשר לדרוש בנוסף גם התחייבות אישית לכיסוי נזקים שאינם מכוסים בפוליסה.
61. מנגד, לטענת הנתבעת אין בעמדת התובע כדי לתת מענה של ממש לתקופה שלאחר תקופת האחריות. מה עוד שביטוח צד שלישי בסך של שני מיליון ש"ח הכלול בבטוח רכבו של התובע, אין בו כדי לכסות אירוע ביטוחי שייגרם מעמדת הטעינה, אלא רק מרכבו. בנוסף, על התובע לחתום על התחייבות אישית לפיה הוא מתחייב לשאת בנזק שייגרם בשל עמדת הטעינה, ככל שנזק זה לא יכוסה במסגרת הפוליסה.
62. במחלוקת שבין הצדדים, אני סבור כי נציגות הבית המשותף רשאית להציג כתנאי סביר, כי בעל הדירה המעוניין להתקין עמדת טעינה חשמלית יציג לה פוליסת ביטוח צד שלישי לנזק שעלול להיגרם מעמדת הטעינה, ויהיה עליו לדאוג כי במשך כל תקופת השימוש בעמדת הטעינה החשמלית, תהיה בתוקף פוליסת ביטוח צד שלישי לעמדת הטעינה (להלן-"התנאי הביטוחי"), אך היא אינה רשאית לדרוש מבעל דירה, התחייבות אישית לשפות נזק שאינו מכוסה בפוליסה כזו ("תנאי ההתחייבות האישית").
להלן נימוקיי.
63. אני סבור כי בתנאי הביטוחי יש כדי לענות על מספר מטרות חשובות ובהן להבטיח את תקינות עמדת הטעינה החשמלית כך שחזקה על המבטחת כי תבדוק מעת לעת ובטרם חידוש הפוליסה את תקינות העמדה, או תדרוש המצאת אישורים מתאימים המעידים על תקינותה, וכן כדי לפצות את בעלי הדירות בקרות נזק לרכוש המשותף, שנגרם מעמדת הטעינה החשמלית.
64. לא נעלמה מעיניי טענת התובע, לפיה חשש הנתבעת מפני האפשרות לאירוע נזיקי בשל עמדת הטעינה, הוא חשש מיושן שאינו במקומו. אלא שאני סבור כי במרוצת הזמן, "כוחות השוק" יעשו את שלהם. במובן זה, שככל שבמרוצת הזמן, לא יתרחשו אירועי קרות נזק הנובעים מעמדת הטעינה החשמלית, ממילא עלות רכישת הפוליסה תרד באופן משמעותי - ולהיפך - ככל שחלילה יתרחשו אירועים כאלו בעתיד.
65. כמו כן, במסגרת אסיפת בעלי הדירות, רשאים בעלי הדירות לקבל החלטה בנוגע לסכום הכיסוי הביטוחי, והחלטה זו מן הסתם תתקבל בהתאם לשינויים שבוודאי עוד יהיו בכל הנוגע לרכבים החשמליים. כפי שטען עצמו התובע, אנו ניצבים בפני הקידמה, במסגרתה אין עדיין מספיק נתונים שיש בהם כדי להסיר את חששה המוצדק של הנתבעת.
66. עם זאת, בכל הקשור לתנאי ההתחייבות האישית, אני סבור שתנאי זה אינו תנאי סביר, ואין בו כדי לקדם את התכלית שהובאה בהרחבה לעיל. כמו כן, ספק אם ניתן לאכוף באופן אופרטיבי בעתיד את הפרת ההתחייבות האישית (השוו לסעיף 3 (1) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970) מה עוד שתנאי זה יש בו כדי לפגוע בזכויות הקניין של התובע לשימוש סביר ברכוש המשותף.