מדינת ישראל
משרד המשפטים
פתח תקוה
מפקח על רישום מקרקעין
בסמכות שופט בית משפט שלום
לפי סעיף 74 לחוק המקרקעין
מס' תיק: 6/384/2021
לפני כבוד המפקח על רישום מקרקעין
מאיר פורת
התובע: לוי יחיעם
נגד
הנתבעת: נציגות ועד מרכזי רום העיר שלב ד' כפר סבא
על ידי אבי בר
פסק דין
לפניי תביעה לקבלת צו המאשר התקנת עמדת טעינה לרכב חשמלי בחנייה הפרטית (חניה מספר 97) שבבעלות התובע הנמצאת בחניון תת קרקעי משותף (להלן-"החניה") בבניין שברחוב חניתה 4, כפר סבא הידוע כחלקה 551 בגוש 6428 (להלן-"הבניין").
במרכז ההליך עומדת השאלה האם נציגות הבית המשותף, רשאית להתנות תנאים לבעל דירה המעוניין להתקין עמדת טעינה חשמלית בחנייתו הפרטית, כדוגמת חובת ביטוח צד ג' והתחייבות אישית לשאת בכל נזק שייגרם מעמדת הטעינה החשמלית.
העובדות, הצדדים וההליך
1. הבניין הוא אחד מתוך שישה מבנים בבית משותף מורכב הכולל את חלקות 555-551 בגוש 6428 המצוי ברחובות חניתה מספר 4,6, הכרמל מספר 2,5,7,9 וכצנלסון מספר 16,18,20,22 בכפר סבא ומונה בסך הכול 130 דירות (להלן-"הבית המשותף").
2. ארבעה מהמבנים בבית המשותף בני שמונה קומות ובכל מבנה שתי כניסות; שני המבנים הנותרים, בני שמונה ועשר קומות בעלי כניסה אחת בלבד. את כלל דיירי הבית המשותף משמש חניון תת קרקעי ועילי הכולל 260 מקומות חנייה, המוצמדות בהתאמה ל - 130 הדירות בבית המשותף.
3. בתאריך 13.10.2004 נרשם הבית המשותף בפנקס הבתים המשותפים; בתוך כך אושרו ונרשמו לבית המשותף צו ותקנון מוסכם (להלן-"הצו" ו"התקנון המוסכם").
4. התובע, מר יחיעם לוי הוא בעל הזכויות בדירה מספר 4 הידועה כתת חלקה 101, הנמצאת בקומה הקרקע באחד מהבניינים בבית המשותף (להלן-"התובע"). כפי שמעידים התקנון המוסכם ונסח הרישום (נספח א' לכתב התביעה), לדירת התובע הוצמדו שתי חניות ומחסן.
5. הנתבעת היא נציגות ועד מרכזי רום העיר שלב ד', כפר סבא, המיוצגת על ידי מר אבי בר, המכהן כיו"ר הנציגות. נציגות הבית המשותף כוללת חברי ועד מכל אחד מהבניינים בבית המשותף, ובסך הכול מונה עשרה חברים (להלן-"הנתבעת" או "הנציגות הכללית") .
6. בהתאם לסעיף 5 לתקנון המוסכם שכותרתו "נציגות" נקבע שלכל אחת מהכניסות בבית המשותף (10 בסך הכול), תיבחר נציגות נפרדת (להלן-"נציגות הכניסה"). לארבעת הבניינים שבהם שתי כניסות תמונה נציגות מבנה (להלן-"נציגות מבנה") הכוללת נציג מכל כניסה. נוסף על אלו, נקבע שתוקם נציגות לבית המשותף המורכב, נציגות ועד מרכזי, היא הנתבעת, שתפקידה לטפל בכל העניינים הנוגעים לניהול הרכוש המשותף של כלל הבניינים בבית המשותף, דוגמת החניון התת קרקעי המשותף, זאת בשונה מנציגות המבנה המטפלת בעניינים הנוגעים לרכוש המשותף שבתחומי אותו מבנה בלבד, שחבריה, הם חברי נציגות המבנה. למען שלמות התמונה יצוין כי התובע משמש נציג המבנה שבו הוא מתגורר, ומכהן כאחד מחברי הנציגות הכללית.
7. במהלך הדיון שהתקיים בתאריך 27.12.2021 שמעתי באריכות את טענות הצדדים כפי שבאו לידי ביטוי בכתב התביעה ובכתב ההגנה על נספחיהם. המחלוקת שנותרה בין הצדדים התמקדה בשאלה: האם התנאים שאותם דורשת הנתבעת, כתנאי לחתימתה על אישור להתקנת עמדת הטעינה, הם תנאים סבירים ומידתיים (להלן-"פרוטוקול הדיון").
8. לצדדים ניתנה שהות לנסות לסיים את המחלוקת בפשרה, וסוכם כי ככל שהניסיון לא יצלח, יינתן פסק דין על בסיס כתבי טענותיהם והטענות שהועלו על ידם במסגרת הדיון.
9. משלא הצליחו הצדדים להגיע לפשרה, הגיעה העת להכריע במחלוקת שבין הצדדים.
תמצית טענות התובע
10. כנטען בכתב התביעה, במהלך אפריל 2021 בטרם קיבל את המכונית החשמלית שרכש מסוג "טסלה" פנה התובע לנתבעת, בבקשה לקבל את אישורה בכתב שיאפשר לחברת אי.וי.אדג' בע"מ (להלן-"החברה" או "החברה המתקינה") להתקין עמדת טעינה חשמלית לרכבו, בצמוד לחניה הפרטית שברשותו בחניון התת קרקעי (להלן-"עמדת הטעינה").
11. לחברה המתקינה צוות מקצועי ומיומן בביצוע התקנות של עמדות חשמליות, ויש לה את הביטוחים המתאימים לכך.
12. חששה של הנתבעת, נובע מבלבול בין פעולת ההטענה של רכב חשמלי, לבין פעולת הטענה של מכשיר חשמלי אחר. ברכב חשמלי, המטען והסוללה נמצאים בתוך הרכב, ומה שצמוד לקיר הוא רק שקע חשמלי.
13. לבקשתו, עמדת הטעינה אמורה להיות מחוברת ללוח החשמל בדירתו הנמצאת כאמור בקומת הקרקע. לאחר דין ודברים שהתנהל בין הצדדים, סירבה הנתבעת לחתום על האישור ולאפשר לחברה המתקינה להתקין את עמדת הטעינה כחוק, עד אשר יסכים התובע לחתום על כל תנאי ההסכם שניסחה הנתבעת למטרה זו הכוללים סעיף התחייבות אישית לכיסוי נזקים בלתי צפויים העלולים להיגרם מעמדת הטעינה, שאינם מכוסים על ידי חברות הביטוח. (להלן-"הסכם ההתחייבות").
14. התובע סרב לתת התחייבות אישית, משמדובר לטעמו בדרישה שאינה סבירה בייחוד לאור העובדה שעמדת הטעינה המבוקשת עתידה להיות מוזנת מהחשמל בדירתו. כל ניסיונות ההדברות לפתרון המחלוקת לא צלחו ולכן נאלץ להגיש תביעה זו שמטרתה לבטל את דרישות הנתבעת ולקבל צו עשה שיאפשר לו להתקין את עמדת הטעינה לרכבו.
15. שימוש בעמדת טעינה הוא שימוש סביר. במקרה זה, עתידה עמדת הטעינה המותקנת בחנייתו הפרטית, להיות מוזנת באמצעות לוח החשמל הפרטי השייך לתובע. לפיכך, התנאי שהציבה הנתבעת למתן אישור התקנת העמדה אינו סביר ומידתי והוא מונע ממנו להשתמש באופן סביר בקניינו.
16. הנתבעת קיבלה מענה מקיף לחששותיה בדמות ביטוח צד ג' המכסה נזקים ישירים שייגרמו לרכוש המשותף מהחברה המתקינה בשל התקנת המערכת או השימוש בה בסכום של 4 מיליון ₪ וביטוח צד ג' מחברת הביטוח המבטחת את הרכב החשמלי לכיסוי נזקי צד ג' בסכום של עד 2 מיליון ₪. ביטוחים אלו נותנים מענה רחב לכל אירוע נזיקי שעלול להיגרם מעמדת הטעינה ומייתרים את דרישות הנתבעת הן בעניין מתן התחייבות אישית והן בעניין הפקדת שיק ביטחון.
17. בעבר התאפשרה התקנת עמדת טעינה חשמלית בבניין (חנייה מספר 53), וזאת ללא הצבת תנאים דומים לאלו שהציבה הנתבעת לפניו, ולכן דרישת הנתבעת ממנו נובעת ממניעים אישיים וזרים.
18. האינטרס הלאומי הוא לעודד את הגידול בשימוש ברכבים חשמליים.
19. התנגדות הנתבעת לחתום על המסמך המאפשר לחברה להתקין את עמדת הטעינה על קיר הרכוש המשותף גורמת לתובע, שאינו אדם צעיר, אי-נוחות רבה, בזבוז זמן במציאת עמדות טעינה פנויות לרכבו וכן לחיובו בהוצאות מיותרות כמו הגשת תביעה זו. לכן, נוסף על הוצאות המשפט שיש להטיל על הנתבעת, ביקש התובע לפסוק לטובתו פיצוי כספי עבור עוגמת הנפש הרבה שנגרמה לו.
תמצית טענות הנתבעת
20. הנתבעת אינה מתנגדת להתקנת עמדת טעינה באמצעות החברה המוסמכת כפי שדרש התובע. אלא שהנתבעת סבורה כי קיימת חשיבות לקבל מהתובע התחייבות אישית לכיסוי נזקים, ככל שייגרמו לרכוש המשותף או לצדדים שלישיים, שאינם מכוסים על ידי הכיסויים הביטוחים שהציג בפניה.
21. מדובר בתנאי הצהרתי מהותי ביותר ועל התובע, חרף היותו חבר נציגות, להצהיר ולהתחייב על אחריותו האישית על כל נזק שייגרם, ככל שייגרם, בשל כשל או בשל אירוע נזיקי הקשור בעמדת הטעינה שלו, כפי שנדרשו יתר דיירי הבית המשותף.
22. הנתבעת רשאית על פי כל דין לחייב דייר בודד או קבוצת דיירים לעשות פעולה או להימנע מעשיית פעולה שתבטיח את שלום גופם ורכושם של כלל דיירי הבית המשותף ולכן לאור האמור, מן הדין ומן הצדק לדחות את התביעה על הסף.
23. הנתבעת ככלל, אינה מתנגדת להתקנת עמדת הטעינה לרכב החשמלי ומודעת לצורך שבכך. הואיל ומדובר בחניון המונה 260 חניות, נושא האחריות מהותי ביותר. בהעדר הוראות חוק ספציפיות, ניסחה הנתבעת הסכם התחייבות עליו חייב לחתום כל דייר בבית המשותף המבקש להתקין עמדת טעינה. התובע, אינו שונה מיתר דיירי הבית המשותף ולכן נדרש גם הוא לחתום על התחייבות לכסוי נזקים בלתי צפויים הנגרמים מעמדת הטעינה או הרכב החשמלי, שאינם מכוסים על ידי חברות הביטוח.
24. אומנם תזכיר החוק לתיקון חוק המקרקעין בנושא התקנת עמדת טעינה לרכב חשמלי (להלן-"תזכיר החוק להתקנת עמדת טעינה לרכב חשמלי" או "תזכיר החוק"), אינו דורש מהמבקש להתקין עמדת טעינה לרכבו ולהתחבר ללוח החשמל הפרטי שלו, את אישור הנציגות אך מאחר שמדובר בחניון גדול מאוד, סבורה הנציגות שיש צורך לסייג את החוק המוצע, זאת במטרה להימנע ממצב בו תיאלץ לשאת בהוצאות עקב נזקים בלתי צפויים שעלולה עמדת טעינה לגרום ושאינם מכוסים על ידי חברות הביטוח.
25. נוסח הסכם ההתחייבויות שניסחה, משקף היטב, כצופה פני עתיד, את הצורך לכיסוי נזקים בלתי צפויים שעלולים להיגרם מעמדת הטעינה והבקשה להפקיד המחאת בטחון כערבות אישית על נזקים אלו סבירה.
26. כראיה, צורפה התחייבות זהה עליה חתם דייר משנה בבית המשותף שביקש להתקין עמדת טעינה המחוברת לחשמל המשותף בבית המשותף (ראו נספח 6 לכתב ההגנה על צירופיו), אף על פי שבמקרה זה כלל לא היה צורך בחתימת הנתבעת שכן את עמדת הטעינה התקין חשמלאי פרטי (ראו עמוד 1, שורות 29-28 לפרוטוקול הדיון).
27. הנתבעת לא יכולה לחתום על אישור ההתקנה בלי שתקבל קודם התחייבות מהתובע. ברגע שהנתבעת חותמת על מסמך שכזה בלי שקיבלה גיבוי מהדייר, היא לוקחת על עצמה אחריות, בדיוק באותו האופן שאדם מן הישוב יודע שהנחת חפץ פרטי בשטח משותף, עשויה לחייבו בפיצוי בגין נזקים שיגרום אותו חפץ לרכוש המשותף (ראו עמוד 2 שורות 4-3 ,8-9 ו-33 לפרוטוקול הדיון).
28. אומנם בעת ההתקנה, ובמשך כמה שנים עמדת הטעינה מבוטחת על ידי החברה המתקינה, אולם אין בכך כדי להבטיח כי בתום תקופת האחריות, יחודש ביטוח צד ג'. כאסמכתה הפנתה התובעת למאמרו של עו"ד עפר שחל " התקנת עמדות טעינה פרטיות לרכב חשמלי בבית משותף", בו נאמר בין השאר כי דייר שמעונין להתקין עמדת הטענה נדרש להציג לנציגות הבית פוליסת צד ג' ע"ס 2,000,000 ₪ לפחות, תלוי מקרה ונסיבותיו.
דיון והכרעה
29. אקדים אחרית לראשית ואומר שלאחר ששקלתי את טענות הצדדים, הגעתי לידי מסקנה כי דין התביעה שהגיש התובע לצו עשה המורה על התקנת עמדת הטעינה להתקבל בכפוף להוראות שיפורטו במסגרת פסק הדין. להלן נימוקיי.
המסגרת הנורמטיבית
התקנת עמדת טעינה חשמלית אף אם היא בחנייה פרטית היא פעולה המתבצעת ברכוש המשותף
30. רכוש משותף מוגדר בסעיף 52 לחוק המקרקעין התשכ"ט-1969 (להלן-"חוק המקרקעין" או "החוק") וכולל את:
" כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת."
31. אומנם, משבוצעה הצמדה, דין החלקים המוצמדים כדין הדירה לכל דבר (סעיף 55(ב) לחוק המקרקעין, יהושע ויסמן, דיני קניין – בעלות ושיתוף 396 (תשנ"ז),. עם זאת, חנייה הרשומה כהצמדה לדירה, מאפשרת להשתמש בה רק לצורכי חֲנָיָה של כלי רכב, ולא לצורך שימוש אחר (המפקח על המקרקעין פתח תקווה) 688/20 נציגות הבית המשותף ברחוב האדמו"ר מקוצק 11, בני ברק נ' בקשי ניסן, בפסקה 17 (נבו 07.12.2021).
32. לאור הגדרת סעיף 52 לעיל, התקנת עמדת טעינה חשמלית על גבי עמוד חנייה או קיר המצוי בחנייה, היא בגדר שימוש ברכוש המשותף, כך גם בכל הקשור להתקנת תשתית חשמלית של עמדת טעינה חשמלית ברכוש המשותף. לכן, אמורה פעולה זו, לקבל את הסכמת בעלי הדירות בבית המשותף ויש לבוחנה בהתאם למבחנים שהותוו בפסיקה לגבי עשיית שימוש ברכוש המשותף.
33. סעיפים 55 ו-57 לחוק המקרקעין קובעים הוראות בעניין הרכוש המשותף, חלוקתו בין בעלי הדירות, אפשרות הצמדתו לאחת הדירות, אופן ביצוע ההצמדה ונפקותה.
34. כעולה מהוראות אלה, לכל דירה בבית המשותף חלק בלתי מסוים ברכוש המשותף (סעיף 55(א) לחוק המקרקעין). שיעורו של חלק זה הוא כיחס בין שטח רצפת הדירה לבין שטח כלל הדירות בבית המשותף, אלא אם נקבע אחרת (ראו: סעיף 55 (א) לחוק המקרקעין). מהוראת סעיף 61 לחוק המקרקעין, נגזר כי בית משותף יתנהל על פי תקנון המסדיר את היחסים בין בעלי הדירות ואת זכויותיהם וחובותיהם בקשר לבית המשותף.
לכל דייר בבית משותף זכות לשימוש סביר ברכוש המשותף
35. ככלל, כל אחד מבעלי הדירות בבית המשותף רשאי לעשות כל שימוש ברכוש המשותף, גם בהיעדר החלטה של האסיפה הכללית, ובלבד שמדובר בשימוש רגיל וסביר לפי תנאי המקום והזמן, שאינו מונע שימוש דומה על-ידי בעלי הדירות האחרים. על-פי הפסיקה, שימוש ייחשב "רגיל וסביר", ככל שמתקיימים לגביו שני תנאים במצטבר: הראשון, שהשימוש תואם את ייעודו של אותו חלק ברכוש המשותף לפי תנאי הזמן והמקום או על פי כוונת בעלי הדירות האחרים. תנאי המקום עניינם המקום שבו נמצא הבית המשותף וייעודו (למגורים, למסחר או לצורך אחר), ובכלל זה מאפייני הבית, ייחודו וצביונו; תנאי הזמן משמעם הדרישות והאילוצים שמכתיבה המציאות. השני, שהשימוש שמבצע בעל הדירה ברכוש המשותף, אינו מונע שימוש דומה מאחרים. דא עקא, שימוש כאמור, גם אם מדובר בשימוש תכוף, אינו מקנה למשתמש זכות או חזקה בשטח – בשונה מרכוש מוצמד [ע"א 549/73 אנטוני והלן וינטרס ואח' נ' אלוני זמורה פ''ד כח (1) 645 (1974); רע"א 9645-16 איסק פארי עילית נ' נחמיאס משה (נבו 1.10.2017)]. תפיסת חזקה ובנייה בתחום הרכוש המשותף אינן מקימות זכויות קנייניות, גם בהיעדר התנגדות מטעם שאר הדיירים [ע"א 2307/99 מכלוף רפאל נ' חג'ג' קלימו (נבו 10.06.2001)].
התקנת עמדת טעינה לרכב חשמלי על תשתיותיה היא שימוש סביר ברכוש המשותף
36. בהתאם למבחנים שהובאו לעיל, התקנה עמדת טעינה חשמלית ברכוש המשותף, היא שימוש סביר ברכוש המשותף. עמדת טעינה, כשהיא מותקנת כראוי, והיא מחוברת לחשמל הדירתי, תואמת לתנאי הזמן והמציאות המשתנה בימינו, ואין בה כדי למנוע מבעל דירה אחר שימוש דומה.
37. מסכים אני עם קביעתה של כב' המפקחת ציפי קוינט-שילוני, במסגרת פסק דינה בעניין (רחובות) 500-18 נציגות הבית המשותף ברח׳ אריק אינשטיין 2, אשדוד נ' גלזמן מרק (נבו 18.03.2020) שם קבעה ש"התקנת עמדת הטעינה על תשתיותיה מהווה שימוש סביר ברכוש המשותף אשר ככזה אינו מצריך הסכמת האסיפה הכללית של בעלי הדירות בבית המשותף" (ראו סעיף 17 לפסק הדין בתיק 500/18). כפי שציינה כב' המפקחת קוינט-שילוני, לאור העלייה הגוברת בשימוש הציבור בכלי רכב חשמליים המזהמים פחות, מחזקת רוח התקופה אף היא את המסקנה שהתקנת עמדת הטעינה על תשתיותיה, היא שימוש סביר ברכוש משותף, וככזה אין הוא טעון הסכמת האסיפה הכללית.
38. לאור המסקנה שהתקנת עמדת טעינה חשמלית בחנייה פרטית, היא שימוש סביר ברכוש המשותף, ולכן היא פעולה מותרת מהבחינה הקניינית אף ללא שקדמה לה הסכמת האסיפה הכללית - במיוחד במקרה שבו עמדת הטעינה מחוברת ללוח החשמל הדירתי - יש לבחון, מהו מעמדה של נציגות הבית המשותף ביחס להתקנה כאמור, והאם רשאית היא להציב תנאים עובר להתקנה.