בית משפט השלום ברמלה
ת"א 58976-01-20 מעודה ואח' נ' מאיר סאסי ייזום והשקעות בע"מ ואח'
בפני כבוד השופט זיוון אלימי
התובעים 1. אורן מעודה ת.ז xxxxxxxxx
2. אסנת מעודה ת.ז xxxxxxxxx
ע"י ב"כ עוה"ד שמעון בן דוד ואח'
נגד
הנתבעות 1. מאיר סאסי ייזום והשקעות בע"מ חברות 512120924
2. ש. י. צ. יזמות והשקעות בע"מ חברות 511531865
3. אמריקן בילדרס בע"מ חברות 514705995
ע"י ב"כ עוה"ד דורון מנוסביץ ואח'
פסק דין
פתח דבר
1. בפני תביעה כספית לתשלום פיצויים מוסכמים בסכום של 364,000 ש"ח, המהווים 10% מהסכום בו רכשו התובעים מהנתבעות דירת מגורים, וזאת בשל הפרה יסודית נטענת של הסכם המכר על ידן.
עובדות מוסכמות
2. ביום 11.10.2018 נחתם בין התובעים לבין הנתבעות הסכם לרכישת דירת מגורים ברעננה, תמורת סך של 3,640,000 ש"ח (להלן, בהתאמה: "הסכם המכר" ו- "הדירה").
הסכם המכר צורף לכתב התביעה כנספח 4.
3. בחודש דצמבר 2018 קיבלו התובעים את החזקה בדירה.
4. ביום 30.9.2020 נתתי תוקף של החלטה להסכמות הצדדים לפיהן ימונה מר יגאל ברגמן כמומחה מוסכם מטעמם (להלן: "המומחה").
בהתאם להסכמות הצדדים נקבע כי המומחה יכריע אם ישנה חדירות רטיבות מהדירה לדירה שמתחתיה, וככל שקיימת רטיבות מדירת התובעים, מהן הסיבות לכך ומהי הדרך הראויה לתיקון ומניעה המשך חדירת הרטיבות, לרבות תיקון מלא של הנזקים שכבר נגרמו, הן בדירה והן בדירה שמתחת.
5. ביום 1.12.2020 הגיש המומחה את חוות דעתו לתיק בית המשפט (להלן: "חוות הדעת").
בחוות דעתו קבע המומחה כי קיים כשל מוכח באטימת מרפסת התובעים, ונדרש לבצע איטום של המרפסת ולאחר מכן לבצע בדיקת הצפה ומרזבים לאימות הצלחתם של התיקונים במרפסת (סעיף 5.1 לחוות הדעת).
6. עוד קבע המומחה כי על בסיס הנתונים שנמסרו לו על ידי מר עומרי סאסי, נציג הנתבעת 1 (להלן: "מר עומרי סאסי"), מסקנתו היא שאכן בוצע תיקון נקודתי מקומי, אך לא נבדקו פגמים אפשריים בצינור המרזב ובדיקת ההצפה, ככל שבוצעה, בוצעה באופן לקוי (סעיף 6 לחוות הדעת).
7. בסעיף 7 לחוות דעתו פירט המומחה את הפעולות הנדרשות על מנת לבצע את איטום המרפסת כנדרש.
8. בדיון אשר התקיים ביום 7.3.2021 הסכימו הצדדים כי הנתבעות תבצענה את התיקונים הנדרשים בהתאם לחוות דעת המומחה ובפיקוחו, ובמקביל הוריתי על הגשת תצהירי עדות ראשית מטעם הצדדים.
9. בהמשך (במסגרת הדיון שהתקיים ביום 12.9.2021) הוריתי גם על הגשת תצהירים משלימים מטעם הצדדים לאחר השלמת התיקונים.
10. ביום 7.10.2021 ניתן תוקף של החלטה למתווה דיוני מוסכם, לפיו לאחר השלמת התיקונים על ידי הנתבעות יגישו הצדדים סיכומים מטעמם, ללא צורך בשמיעת ראיות, ולאחר מכן יינתן פסק דין מנומק על יסוד החומר שבתיק.
11. בסופו של יום ביצעו הנתבעות את התיקונים הנדרשים בדירה בפיקוחו של המומחה, וביום 2.12.2021 עדכנו התובעים את בית המשפט כי מלאכת ביצוע התיקונים הושלמה.
המחלוקות המצריכות הכרעה
12. לאחר שעיינתי בכלל כתבי הטענות מטעם הצדדים ושמעתי אותם בדיונים שהתקיימו בפניי, דומני כי אלו הן השאלות המצריכות הכרעה:
א. האם במועד חתימת ההסכם ידעו הנתבעות או היה עליהן לדעת, על קיומם של ליקויי רטיבות בדירה או מהדירה לדירה שמתחתיה.
ב. ככל שאקבע כי הנתבעות ידעו או היה עליהן לדעת על ליקויים כאמור, האם זכאים התובעים לפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם המכר, ואם כן מה צריך להיות שיעורו.
דיון והכרעה
האם הנתבעות ידעו או היה עליהן לדעת כי בדירת התובעים קיימים ליקויי רטיבות
13. עובר לחתימת הסכם המכר ביקשו התובעים להוסיף לו הוראה מפורשת המתייחסת לתקינותה של הדירה ומערכותיה, ולהיעדרם של ליקויי רטיבות בדירה עצמה, או מהדירה לדירות שלצידה או מתחתיה.
14. ויודגש, אין מחלוקת בין הצדדים כי מדובר בסעיף שלא היה קיים בטיוטת הסכם המכר אשר הועברה על ידי הנתבעות לתובעים, והוסף לבקשת התובעים (סעיף 43 לסיכומי הנתבעות).
15. בשל חשיבותו לענייננו, ראוי לצטט את נוסחו המלא של סעיף 2.6 להסכם המכר, במסגרתו הנתבעות מצהירות ומתחייבות:
"כי למיטב ידיעתו, ובכפוף לנספח ג' ו- ד' להסכם זה, אין בדירה ובצמוד לה ליקויים כלשהם וכי כל מערכות הדירה פועלות כראוי, לרבות מערכות החשמל, הניקוז, הביוב, המים ומזגנים וכי אין רטיבויות כלשהן בדירה וכי הדירה אינה גורמת ולא גרמה לרטיבויות /נזילות מים לדירות שמתחתיה או שלצידה. מבלי לגרוע מהאמור לעיל, המוכר יפעל לתיקון הליקויים המפורטים בנספח ג' עד למועד המסירה בפועל כאמור בהסכם זה. כי נכון למועד חתימת הסכם זה, לא התקבלו אצלה טענות כלשהן מצד צד ג' בקשר לאמור בסעיף זה" (ההדגשה הוספה).
16. לטענת התובעים, מיד עם קבלת החזקה בדירה פנה אליהם מר בני אורן, הבעלים של הדירה שנמצאת מתחת לדירתם (להלן: "דירת אורן"), והתלונן כי ישנה רטיבות בדירתו מדירת התובעים.
17. בתצהירו, אשר צורף לתצהירי העדות הראשית מטעם התובעים, סיפר מר אורן שדירתו הייתה מושכרת עד חודש פברואר 2017, וכי עבר להתגורר בה עם משפחתו החל מחודש מאי 2017.
18. לטענת מר אורן עוד במהלך השכרת הדירה התגלו בעיות רטיבות, והשוכר פנה למנהל מטעם הקבלן, אדם בשם עומרי, שהוא אחיין של הקבלן וביקש שיפתרו את בעיית הרטיבות.
בדיעבד התברר כי המדובר במר עומרי סאסי.
19. בתצהירו מתאר מר אורן את המגעים שהיו בינו לבין מר עומרי סאסי בנוגע לליקויי הרטיבות מהדירה, מחודש ינואר 2018 ולמעשה עד סוף חודש יולי 2019.
20. גם עומרי סאסי עצמו מאשר בתצהירו את דבריו של מר אורן (סעיפים 10-14 לתצהיר), אך לטענתו לא עדכן את הנתבעות במגעים שהתקיימו.
21. לטענת הנתבעות, במועד החתימה על הסכם המכר לא ידעו על קיומה של רטיבות כלשהי מדירת התובעים, ולכן הצהרתן בסעיף 2.6 להסכם המכר לפיה למיטב ידיעתן אין ליקויי רטיבות שכאלו הייתה מדוייקת לשעתה.
22. במלוא הכבוד, אין בידי לקבל טענה זו.
23. הלכה ידועה היא כי מכוח הוראות סעיף 12 לחוק החוזים, קמה חובת גילוי המוטלת על מוכר דירה לפרט בפני הקונה את הליקויים הקיימים בדירה, את המומים הנסתרים, וכל מידע אחר רלוונטי למכר.
עוד נקבע, כי חובת הגילוי חלה לגבי העובדות החשובות לעסקה, לרבות עובדות שהצד השני יכול היה לגלותן בכוחות עצמו, וזאת כאשר גילוי זה מתחייב ממהות העסקה ומנסיבותיה.
חובת הגילוי הינה חובה אקטיבית, ומטילה על הצד המתקשר חובה למסור את העובדות ביוזמתו, והפרתה עשויה לקום גם בדרך של מחדל (ראו ע"א 794/86 החברה המרכזית לשיכון ולבניין נ' פינק, פסקה 11, פורסם בנבו, 4.1.1990)
24. בעניין אי גילוי, נדרש הצד הנוגע בדבר לפעול בניגוד לאינטרס שלו, היינו לגלות נתונים שאינם נוחים עבורו, כאשר בעקבות זאת, עשוי הצד השני להימנע מקשירת החוזה, או להסכים לו בתנאים פחות נוחים לצד המגלה (ראו רע"א 2324/07 עובדיה יוסף ברנס נ' יהודה לבדנסקי (פורסם בנבו, 17.12.2007)).
25. ראוי להזכיר בהקשר זה גם את הוראות סעיף 16 לחוק המכר תשכ"ח-1968, המטיל חובה מוגברת על מוכר בהיותו בעל הנגישות למידע אודות הנכס:
"היתה אי ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן בעת גמירת החוזה ולא גילה אותן לקונה, זכאי הקונה להסתמך עליה על אף האמור בסעיפים 14 ו- 15 או בכל הסכם, ובלבד שנתן למוכר הודעה עליה מיד לאחר שגילה אותה" (ההדגשה הוספה).
26. מכאן שלא נדרשת ידעה ודאית מצדו של המוכר אודות אי ההתאמה, אלא די ביסוד נפשי של רשלנות כדי לחייב את המוכר באחריות מלאה כלפי הקונה. המבחן הוא האם היה על המוכר לדעת על אי ההתאמה או על אותן עובדות (ראו ע"א 8068/11 אורי עיני נ' חן שיפריס (פורסם בנבו, 11.2.2014)).
27. במקרה שבפנינו, אין מחלוקת כי מר עומרי סאסי היה מודע לבעיית הרטיבות מדירת התובעים לדירת אורן לכל המאוחר בחודש ינואר 2018, והמגעים בינו לבין מר אורן נמשכו עד חודש יולי 2019.
28. אין גם מחלוקת כי מר עומרי סאסי שימש בתקופה מסויימת כבעל תפקיד בנתבעות, וכי גם לאחר שסיים את תפקידו הפורמלי המשיך לטפל בבעיות הקשורות לפרוייקט (וזאת לפי עדותו של מר עומרי סאסי עצמו, אשר תצהירו צורף לתצהירי העדות הראשית מטעם הנתבעות).
29. אין בידי לקבוע אם מר עומרי סאסי עדכן גורם נוסף כלשהו בהנהלת הנתבעות בבעיות הרטיבות אשר התגלו בדירה, ואני אף מקבל את טענת הנתבעות לפיהן לא סביר שהיו מסכימות להוספת סעיף 2.6 להסכם המכר לו ידעו בפועל על אותן בעיות רטיבות.
30. אך לטעמי אין לדבר חשיבות. מר עומרי סאסי היה אורגן של הנתבעות וטיפל בשמן בליקויי הבנייה בפרוייקט ובטענות אשר הועלו על ידי רוכשי הדירות, בין אם נשא באותה עת בתואר פורמלי ובין אם לאו.
31. אין גם מחלוקת שבמועד חתימת הסכם המכר (אוקטובר 2018) היה מר עומרי סאסי מודע היטב לכך שהיו בעבר בדירה ליקויי רטיבות אשר גרמו לרטיבות בדירה שמתחתיה (כלשון סעיף 2.6 להסכם המכר).
32. גם אם הגורם אשר ניהל את המשא ומתן עם התובעים מטעם הנתבעות לא היה מודע באופן אישי לאותם ליקויי רטיבות, הרי שהנתבעות, כיישות משפטית, היו מודעות להם היטב.
ברגע שהתובעים ביקשו להוסיף להסכם המכר את סעיף 2.6, היה על מנהל המו"מ מטעם הנתבעות לפנות לגורמי השטח הרלבנטיים (ובפרט למר עומרי סאסי ולקבלן האיטום מטעם הנתבעות) ולברר האם הנתבעות אכן יכולות להצהיר על האמור בסעיף המבוקש.
33. לאור כל האמור, אני קובע כי במועד החתימה על ההסכם הנתבעות ידעו או היה עליהן לדעת שהדירה גרמה לרטיבויות/נזילות מים לדירה שמתחתיה, וזאת בניגוד להצהרתן המפורשת בסעיף 2.6 להסכם.
האם זכאים התובעים לפיצוי המוסכם
34. סעיף 11.2 להסכם המכר קובע כך:
"כל המועדים, התשלומים, הצהרות הצדדים וחובת המצאת המסמכים הנזכרים בהסכם זה הם מעיקריו ומהווים תנאים יסודיים בו אשר הפרתם או הפרת כל אחד מם תהווה הפרה יסודית של הסכם זה".
35. כאמור, במועד חתימת ההסכם היה על הנתבעות לעדכן את התובעים כי היו בעבר ליקויי רטיבות בדירה אשר גרמו לרטיבות בדירת מר אורן, והצהרתן בסעיף 2.6 בהסכם המכר לא הייתה נכונה.
36. סעיף 11.2 בהסכם המכר קובע במפורש שהצהרות הצדדים מהוות תנאי יסודי בהסכם, שהפרתו תיחשב כהפרה יסודית שלו.
37. סעיף 11.3 בהסכם המכר קובע את הפיצוי המוסכם ואת התנאים לקבלתו:
"הפר צד להסכם זה את ההסכם הפרה יסודית, ולא תיקן אותה בתוך 14 ימים מהמועד שנשלחה לו התראה בגין ההפרה בדואר רשום עם העתק לבא כוחו, ישלם לצד מקיים או המוכן לקיים את התחייבויותיו פיצויים מוסכמים מראש בשיעור 10% מסכום התמורה, וזאת מבלי שהצד המקיים יצטרך להוכיח כל נזק, ובניכוי הפיצויים האמורים בסעיפים 4.2 ו-5.7, ככל ושלומו בפעול".
38. לטענת הנתבעות, התובעים אינם זכאים לפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם, כיוון שלא שלחו התראה בדואר רשום עם העתק לבא כוח הנתבעות, כקבוע בסעיף 11.3.
39. סבורני כי גם טענה זו דינה להידחות.
40. אינני סבור כי פרשנות תכליתית של סעיף 11.3 מובילה למסקנה שעצם הזכאות לפיצוי המוסכם מותנית במשלוח הודעה בדואר רשום.
הזכאות מותנית במתן אפשרות לתקן את ההפרה, ובכדי להבטיח שהצד המפר ידע על ההפרה, כדי שיוכל באמת לתקנה, נקבע כי תישלח הודעה בכתב בדואר רשום לצד המפר ולבא כוחו.
41. במקרה דנן, מדובר בהפרה שאינה בת תיקון, שכן ההפרה התגבשה כבר במעמד החתימה על הסכם המכר.
גם אם הנתבעות ובא כוחן היו מקבלים הודעה בדואר רשום על ההפרה, לא היה בידיהן לתקנה, לא תוך 14 ימים ולא בכלל.
42. מכאן שהתובעים זכאים לפיצוי המוסכם הקבוע בסעיף 11.3 בהסכם המכר, ויש להכריע האם בנסיבות העניין יש מקום להפחית מהפיצוי המוסכם החוזי.
43. סעיף 15(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) התשל"א-1970 (להלן: "חוק החוזים תרופות") קובע כך:
"הסכימו הצדדים מראש על שיעור פיצוים (להלן - פיצוים מוסכמים) יהיו הפיצויים כמוסכם, ללא הוכחת נזק; אולם רשאי בית המשפט להפחיתם אם מצא שהפיצויים נקבע ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה"
44. נקודת המוצא ביישום הוראות סעיף 15 לחוק החוזים תרופות כפי שנקבעה בהלכה הפסוקה, היא כי הסכמת הצדדים לכלול בחוזה ביניהם סעיף פיצויים מוסכמים ללא הוכחת נזק הינה הסכמה לגיטימית ותקפה מבחינת דיני החוזים, ויש לכבדה, כמשקפת את אומד דעתם של הצדדים להסכם (ראו, ע"א 8506/13 זאבי תקשורת אחזקות בע"מ נ' בנק הפועלים בע"מ, פורסם בנבו, 23.8.2015).
45. יחד עם זאת, נפסק כי זכותו של נפגע לקבל את מלוא שיעור הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם אינה זכות מוחלטת, וכי בית המשפט מוסמך במקרים חריגים להתערב בפיצוי המוסכם מקום בו נמצא כי אין כל יחס סביר בין הפיצוי שנקבע לבין הנזק שניתן היה לחזותו מראש בעת כריתת ההסכם כתוצאה מסתברת של ההפרה (ראו, ע"א 4481/90 אהרון ישראל נ' ג. פרץ מ. בן גיאת, פורסם בנבו,18.7.1993).
46. סוגיית הפיצוי המוסכם נבחנה בהרחבה על ידי כב' השופט יצחק עמית במאמרו "פיצוי מוסכם - סוגיות והיבטים", דין ודברים י' (2018), עמודים 31-32:
"ביהמ"ש מסיע עצמו לאחור ליום כריתת החוזה ואז מעמיד את תניית הפיצוי המוסכם מול ההפרה הקונקרטית שנולדה לאחר מכן. באספקלריה זו ביהמ"ש בוחן אם הפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לצפות בעת כריתת החוזה".
47. במקרה דנן, ולאור התמורה ההסכמית, הרי שהפיצויים המוסכמים עומדים על סך של 364,000 ש"ח.
48. כפי שמציינים גם התובעים עצמם בסיכומיהם, הנזק העיקרי אשר נגרם להם הוא נזק לא ממוני (סעיף 33.10 לסיכומי התובעים), כאשר הנזק הממוני מוערך על ידם בכ- 26,000 ש"ח בלבד (סעיף 41 לסיכומים).
49. בסעיפים 36-39 מפרטים התובעים את עגמת הנפש אשר נגרמה להם, לרבות התמודדות עם תיקון ארוך ומייגע, חוסר נעימות מול השכן וחוסר היכולת לקיים את מסיבת בת המצווה של בתם בביתם החדש.
ראו לעניין זה גם את סעיף 14 לתצהירו של מר אורן.
50. יחד עם זאת, אני סבור שלו היינו בוחנים את הנזק המסתבר כתוצאה מההפרה הספציפית הנטענת במועד חתימת ההסכם, הערכת הנזק לא הייתה מתקרבת לסכום הפיצוי המוסכם אשר נקבע.
בעיקר נכון הדבר לאור העובדה שהנתבעות לקחו אחריות לנזקים ותיקנו את הליקויים בדירת התובעים בהתאם לחוות דעת המומחה ללא כל ויכוח או התחמקות.
51. מאידך, יש ליתן את הדעת לשני היבטים. ראשית, זו ההסכמה החוזית בין הצדדים, וכככלל יש לכבדה.
52. שנית, וחשוב מכך בעיניי, אין מדובר בהפרה המתרחשת תוך כדי קיום הסכם, שלעיתים נובעת מנסיבות שלמפר קשר לשלוט בהן. במקרה דנן מדובר במסירת מידע שגוי אשר נמסר לאחר שהתובעים ביקשו באופן מפורש לבררו (בכך שביקשו להוסיף את ההצהרה המדוברת להסכם המכר).
מדיניות שיפוטית ראויה מחייבת הקפדה יתירה על הפרת הסכם מעין זו, שכן אחרת לא יהיה כל תמריץ לצד להסכם, ודאי הצד החזק יותר אשר גם ניסח את הטיוטה הראשונית של ההסכם, לפעול בתום לב ולגלות לצד השני את כל המידע הרלבנטי.
53. לאחר שבחנתי את עובדות המקרה, ואת כלל השיקולים הרלבנטיים משני הצדדים, מצאתי להפחית את הפיצויים המוסכמים הקבועים בהסכם המכר, ולהעמידם על סך של 100,000 ש"ח.
54. משסכום הפיצוי המוסכם אותו פסקתי עולה על סכומי הנזק בפועל כנטען בכתבי הטענות מטעמם (הן נזקים ממוניים והן נזקים לא ממוניים), הרי שאלו נכללים בפיצוי המוסכם שנפסק.
סוגיית ההוצאות
55. משהתביעה התקבלה בחלקה, זכאים התובעים לפסיקת הוצאות לטובתם, בהתאם להוראות תקנה 152 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשע"ט-2018 (להלן: "התקנות").
56. לאור התוצאה הכספית אליה הגעתי, ובהתאם למספר הישיבות אשר התקיימו בתיק, שכר הטרחה המינימלי בהתאם לכללי לשכת עורכי הדין (התעריף המינימלי המומלץ), תש"ס-2000, עומד על 11,700 ש"ח.
57. במסגרת סיכומיהם ביקשו התובעים לחייב את הנתבעות בשכר טרחה בשיעור של 20% בתוספת מע"מ, וצירפו הסכם שכר טרחה מתאים, וכן חשבונית מס בגין תשלום מקדמה בסך 12,000 ש"ח.
לטעמי מדובר בשכר טרחה סביר בנסיבות העניין, ואינני רואה טעם שלא לחייב בו את הנתבעות.
58. לאחר ששקלתי את כלל השיקולים, כאמור בסעיף 153 לתקנות, מצאתי לחייב את הנתבעות בהוצאות התובעים בסך כולל של 23,400 ש"ח.
59. בנוסף זכאים התובעים להחזר אגרת המשפט אשר שולמה על ידם בסך 4,550 ש"ח, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד היום, ובסך הכל 4,986 ש"ח.
סוף דבר
לאור כל האמור לעיל, אני מחייב את הנתבעות לשלם לתובעים סך כולל של 128,386 ש"ח, אשר ישולם תוך 30 ימים מהיום שאם לא כן יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד למועד התשלום בפועל.
זכות ערעור כחוק.
המזכירות תשלח את פסק הדין לצדדים.
ניתן היום, כ"א חשוון תשפ"ג, 15 נובמבר 2022, בהעדר הצדדים.