בית משפט השלום בנתניה
ת"א 18767-06-19 בלהסן ואח' נ' שיל"ת תמ"א 38 בע"מ ואח'
תיק חיצוני:
בפני כבוד השופטת אפרת רחלי מאירי
תובעים
1. יהודה אנדרה בלהסן
2. ג'נין מרי דומיניק בלהסן
ע"י ב"כ עוה"ד ברק אונגר ו/או אברהם בלחסן
נגד
נתבעת שיל"ת תמ"א 38 בע"מ
ע"י ב"כ עוה"ד גלעד עידו קוצ'ר
פסק דין
1. מונחת לפניי תביעה כספית ע"ס של 114,125 ₪ בגין איחור במסירת דירה שרכשו התובעים מן הנתבעת במסגרת פרויקט תמ"א 38 וכן מתן צו עשה להשלמת ההליכים לצורך קבלת טופס 4.
ואלה הן העבודות הצריכות לעניין:
2. התובעים רכשו מן הנתבעת דירה בבית המשותף במסגרת פרוייקט תמ"א 38 ברחוב ריבלין 6 בנתניה הידוע כגוש 8269 חלקה 146 (להלן: "הבניין"). הנתבעת היא היזמית של הפרויקט.
מוסכם כי ביום 8.3.2016 נחתם חוזה מכר (להלן: "חוזה המכר") בין הצדדים לגבי רכישת הדירה. בתמורה, התחייבו התובעים לשלם סכום של 1,700,000 ₪.
עוד מוסכם בין הצדדים כי בהתאם לסעיף 5.1 לחוזה המכר התחייבה הנתבעת למסור לתובעים את החזקה בדירה כשהיא בנויה בהתאם לתוכניות ולמפרט הטכני ופנויה מכל אדם וחפץ, וזאת לא יאוחר מתום 18 חודשים ממועד קבלת היתר הבנייה (להלן: "מועד המסירה החוזי"). כן, בהתאם לנספח 10 לחוזה (שינויים לחוזה המקורי שנחתם בין הצדדים בד בבד עם חתימתו של חוזה המכר), הוסכם כי בהתייחס לסעיפים 5.1 ו-5.8 לחוזה מסירת החזקה בדירה תתבצע בכפוף לכך שניתן לבניין טופס 4, המעלית פועלת והדירה תהא מחוברת למערכת החשמל והמים.
ביום 28.1.2019 פנה ב"כ התובעים (דאז), עוה"ד אברהם בלחסן, לב"כ הנתבעת (דאז), עוה"ד דפנה זר, באמצעות דוא"ל, וכך נכתב:
"מרשיי ממתינים למסירת החזקה בדירה,
כרגע יש איחור במסירה של כמעט 12 חודשים והצפי למסירה אינו ידוע,
מרשיי פנו מס' פעמים לחברה על מנת לברר את מועד המסירה אך לא קיבלו מענה,
בהתאם לחוק ולהסכם המכר, על החברה לשלם למרשיי פיצוי בגין איחור במסירת החזקה וזאת החל מיום מסירת החזקה,
יצוין, כי מרשיי נמצאים בקשיים כלכליים קשים לאור העובדה כי הם משלמים החזרי משכנתא ודמי שכירות משך חודשים ארוכים,
כמו כן, מרשיי הינם אנשים מבוגרים בני 77 ו-78 אשר אינם עובדים והחיים מכספי פנסיה,
אודה לך אם תנחי את החברה לשלם למרשיי את הפיצוי החודשי באופן מיידי בהתאם לחוק".
משלא נענו, עתרו התובעים ביום 5.6.2019 לבית משפט זה לחיוב הנתבעת בפיצוי בעד עיכוב במסירת החזקה בדירה, זו התביעה שלפנינו.
אין חולק שהיתר הבנייה ניתן ביום 5.9.2016 (להלן: "מועד היתר הבנייה"), כפי שהוצג לבית המשפט כאשר אין חולק שעד למועד הגשת התביעה לא ניתן טופס 4 לבניין (וכן לא עד מועד דיון ההוכחות). לטענת הנתבעת, צו התחלת העבודה ניתן רק ביום 27.12.2016.
ביום 8.11.21, קבעה במסגרת דיון קדם משפט כב' השופטת מרי יפעתי, המותב הקודם שדן בתיק טרם העברתו למותב זה, כי אין להתיר הגדלת סכום התביעה וכי תביעה על העיכוב הנוסף במסירת החזקה יכול שתיתבע במסגרת הליך אחר. משכך, הדיון הנסוב לפנינו הוא ביחס לתקופה שחלה בין מועד המסירה החוזי לבין יום הגשת התביעה.
הצדדים חלוקים ביניהם על סמכותו של בית המשפט ליתן צו עשה במסגרת תובענה זו. כן חלוקים ביניהם על עצם הזכאות לפיצוי המוסכם בשל איחור במסירת החזקה והן ביחס לשיעורו ובכלל זה מועד המסירה החוזי, שיעור דמי השכירות החודשיים לדירה דומה שעל פיהם מחושב שיעור הפיצוי וכן טענות קיזוז מסכום שהתובעים חייבים לשיטת הנתבעת, כמו גם מהו תאריך המסירה בפועל שעל פיו יש לחשב, והכל כפי שיפורט להלן.
טענות הצדדים
3. לטענת התובעים, מדובר בבניין קיים בן 4 קומות הכולל סך הכל 8 יחידות דיור. הנתבעת התחייבה לחזק את אותן יחידות הדיור במסגרת פרויקט תמ"א 38 כאשר על פי היתר מיום 5.9.2016 הותר לה לבנות 8 יחידות דיור נוספות במסגרת 2.5 קומות אשר יתווספו אליו.
סעיף 5.7 לחוזה המכר קובע פיצוי מוסכם בגין איחור במסירת החזקה שלא כתוצאה מכוח עליון ו/או מקרים אחרים שאינם בשליטת המוכר (במקרה זה, הנתבעת), באופן שיזכה את הקונה (התובעים) בפיצוי בשיעור חודשי שווה ערך לדמי שכירות של דירה הדומה ליחידת הדיור מושא החוזה והנמצאת בסמיכות מקום, כאשר הם מוכפלים ב-1.5 בגין כל חודש איחור (ובהתאם גם לחלק מהחודש), החל ממועד המסירה החוזי ועד תום 8 חודשים מאותו מועד. מקרה של איחור שתחילתו בחודש ה-9, סכום הפיצוי יעמוד על שיעור של 1.25 מדמי השכירות, עבור כל חודש נוסף ועד למסירת הדירה בפועל.
בהתאם לסעיף 5.1 בחוזה, הרי שתאריך מסירת הדירה הוא לא יאוחר מיום 5.3.2018. לטענתם, על אף התחייבות הנתבעת, טרם נמסרה הדירה לחזקתם, וכל פניותיו של ב"כ התובעים הושבו ריקם, כשאין חולק שהפניה התקבלה. התובעים טוענים כי הם שילמו את מלוא התמורה וזאת בהתאם ללוח התשלומים (אשר צורף כנספח ה' לחוזה) וקצב התקדמות הבנייה. התובעים אף שילמו את שכ"ט ב"כ הנתבעת בסך של 5,850 ₪ ואת מס הרכישה המוטל עליהם.
משתיקון מס' 5 לחוק המכר (דירות), תשל"ג- 1973, הרי שבהתאם לסעיף 5א לחוק, על הקבלן לפצות את התובעים בשל איחור במסירה, כאשר אין להתנות על חוק זה אלא לטובת הקונה. לטענתם, גובה הפיצוי לו זכאים התובעים מחושב באופן הבא: בתקופה שמיום 5.3.2018 עד ליום 5.11.2018 – יש לחייב את הנתבעת בתשלום סך של 5,500 ₪ כפול 1.5, כלומר לחייבה בסכום של 8,250 ₪ לכל חודש במכפלת 8 חודשים. דהיינו, הסכום הסופי עומד על סך של 66,000 ₪ בעבור 8 החודשים הראשונים בהם לא נמסרה להם החזקה בדירה. כן, בתקופה שמיום 5.11.2018 ועד ליום 5.6.2019 – יש לחייבה בתשלום של 5,500 ש"ח כפול 1.25, סך של 6,875 ₪ עבור 7 החודשים, דהיינו סך של 48,125 ₪. סך הכל, עותרים כי יש לחייב את הנתבעת בסך של 114,125 ₪ עבור איחור במסירת החזקה בדירה מיום 5.3.2018 ועד ליום 5.6.2019. התובעים עותרים בנוסף לחיוב הנתבעת בהוצאות משפט לדוגמה, ובכלל זה באגרה בה נשאו ובשכ"ט עו"ד.
עוד עותרים התובעים ליתן צו עשה לנתבעת אשר יהיה בו כדי לחייב את הנתבעת לבצע לאלתר כל פעולה לצורך מסירת החזקה בדירה, וזאת בהתאם לתנאים שנקבעו בחוזה ובנספחיו, לרבות נספח השינויים. כן ציינו ככל הידוע להם חלק מן הדירות בבניין מאוכלסות, אך עדיין לא התקבל טופס 4, וכן כי לא מתבצעות עבודות בבניין מזה תקופה ארוכה.
לבסוף, עותרים לפיצול סעדים מאחר ותביעה זו עניינה איחור במסירה בלבד, וכי נותרה להם זכות תביעה עצמאית לתבוע פיצוי בגין איחור במסירה לתקופה שלאחר 5.6.2019 ונזקים בדירה (ככל ויהיו). אעיר, כי בעניין זה כאמור ניתנה החלטתה של כב' השופטת מרי יפעתי שלמעשה התירה את פיצול הסעדים משלא התירה הגדלת סכום התביעה.
4. הנתבעת מנגד, מבקשת לדחות את התביעה.
צו התחלת העבודה בפועל ניתן על ידי מחלקת הפיקוח בעיריית נתניה בסוף חודש 12/2016, או בסמוך לכך, מסיבות שאינן תלויות בה. חוזה המכר, כך לדבריה, קובע כי עיכובים שאינם בשליטתה יאריכו את מועד המסירה בהתאמה. אמנם טרם עלה בידה של הנתבעת לקבל טופס 4 (והנתבעת עדכנה את התובעים אודות עיכוב זה), אך יתר הדירות שנבנו על ידה מאוכלסות ומחוברות כבר מחודש 01/2019, או בסמוך לכך, בחיבור זמני (הכולל את כל התשתיות – מים, חשמל, גז, ביוב, בזק, כבלים וכו') עד לקבלת טופס 4.
באשר לזכות התובעים לקבלת הפיצוי המוסכם, נטען כי הזכאות לפיצוי מותנית בכך שאין אירוע המוחרג באחד מן סעיפי המשנה. שכן, סעיפים 5.3- 5.6 לחוזה מחריגים מספר אירועים שלא ימנו בתקופת האיחור, ולא יזכו את הקונה (התובעים) בתשלום פיצוי בגין עיכובים אלו (עת כפועל יוצא, יש בדבר להשליך על משך התקופה המקנה זכאות לפיצוי באופן שהיא מצומצמת משמעותית מן הנטען על ידי התובעים), וכך בלשון סעיף 5.6 לחוזה:
"דחיית מועד יום המסירה עפ"י הוראות סעיפים 5.3-5.5 דלעיל לא תחשב כהפרת חוזה זה על ידי המוכרת, והמוכרת לא תהייה חייבת, ואף הקונה לא יהא זכאי לקבל ו/או לתבוע מהמוכרת כל סעד פיצוי, שיפוי, דמי נזק ו/או כל הטבה אחרת בגין כל נזק שיגרם לרוכש (אם יגרם) ולא יהא בכך עילה לשחרור הקונה מאיזה מהתחייבויותיו כלפי המוכרת על פי הסכם זה."
בהתאם לסעיף 5.3 לחוזה, 60 ימי איחור, מכל סיבה שהיא, אינם מהווים איחור לצורך תשלום הפיצוי המוסכם. כן, בהתאם להוראות סעיף 5.4 לחוזה עיכוב דחיית מסירת החזקה, הנובע משינויים ו/או תוספות שנערכו בדירה, בתוספת 15 ימים למועד הדחיה המוסכם בין הצדדים להסכם, לא יהווה איחור לצורך תשלום הפיצוי המוסכם.
משהתובעים הזמינו שינויים בדירה וחתמו על אישור כי השינוי כאמור יהא כרוך בעיכוב של 45 ימים במועד מסירת החזקה, הרי שלאור הסכמת התובעים האמורה ובצירוף סעיף 5.4 בחוזה הנ"ל, עולה כי הוסכם בין הצדדים על דחייה בת 60 ימים שלא תזכה בפיצוי. לו זו אף זו, התובעים התעכבו בבחירת אריחים אליה הוזמנו בליווי נציגי הנתבעת, וכתוצאה מכך חל עיכוב בהזמנת וקבלת האריחים במשך 40 ימים לפחות. עיכוב זה, בתוספת 15 ימים בהתאם לסעיף 5.4 לחוזה, הינה תקופה נוספת שבגינה לא זכאים התובעים לפיצוי.
זאת ועוד. סעיף 5.5 לחוזה קובע כי דחיות שאינן בשליטת הנתבעת, לא יזכו את הקונה (התובעים) בפיצוי כלשהו. לכן, טוענת כי מאחר וצו תחילת העבודה ניתן על ידי מחלקת ההנדסה רק ביום 01/2018, אין לחייבה בכל פיצוי הנובע מהתקופה בה הוצא היתר הבניה (5.9.2016) ועד למועד מתן צו התחלת העבודה (27.12.2016), היינו כי יש למנות את מועד התחילה מיום הוצאת צו תחילת העבודה ביום 27.12.2016. אי לזאת, המועד למסירת הדירה (בהתחשב במועד תחילת ביצוע העבודות בבניין ובתוספות המצטברות למועד המסירה, והמפורטות לעיל, בשיעור של 175 ימים) היה אמור לחול ביום 22.11.2018 לכל המוקדם.
לדבריה, היא הציעה לתובעים להקדים את מועד מסירת החזקה בדירה במהלך חודש 01/2019 וקודם לקבלת טופס 4 (כפי שעשתה עם יתר רוכשי הדירות בפרויקט זה). מועד המסירה כאמור היה אמור להתרחש במהלך חודש 10/2019, או בסמוך לכך. עם זאת, התובעים סירבו את הצעתה, ועמדו בדווקנות על סירובם לקבל את הדירה. כן, טוענת כי הוצע לתובעים, ע"י בא כוחם, תשלום פיצוי מאת הנתבעת, אלא שהם אלה שסירבו.
באשר לתשלומים ששולמו על ידי התובעים, נטען כי התובעים איחרו בביצוע התשלום החמישי בסך של 255,000 ₪, ואשר המועד לתשלומו על פי החוזה הוא 17.12.2017. התובעים שילמו רק ביום 5.6.2018, וזאת למרות דרישות לתשלומו בע"פ ובכתב. לטענתה, האיחור בביצוע התשלום החמישי מהווה הפרה יסודית של החוזה, ובהתאם לסעיף 14.1, הפרה זו מזכה את הנתבעת בתשלום פיצוי מוסכם בגובה של 170,000 ₪ בצמוד למדד (סך של 180,575 ₪ בהתאם ליום הגשת כתב ההגנה). כן, בהתאם להוראת סעיף 8 לנספח לחוזה, היא אף זכאית לתוספת הפרשי הצמדה למדד תשומות הבניה וריבית פיגורים בסך של 26,449 ₪, וכן זכאית לקזז מכל פיצוי שייפסק (ככל ויפסק) את הפרשי הצמדה למדד תשומות הבניה בין מועד חתימת החוזה למועד ביצוע כל תשלום בפועל. הנתבעת מדגישה כי עד למועד הגשת כתב ההגנה, טרם שילמו התובעים את הפיצוי המוסכם עבור איחור בתשלום (בצמוד למדד).
באשר לצו העשה, טוענת הנתבעת כי היא עושה כל שידה על מנת לקבל טופס 4 בהקדם, וכפי שנחזה כעת היא צפויה לקבל טופס 4 במהלך חודש 10/2019, ואין מקום ליתן את הסעד של צו עשה (כאמור בכתב הגנתה). לטענתה, ממילא אין מקום ליתן את הסעד לו עותרים התובעים בהיות שהתביעה מבוססת על פי חוק המכר דירות ומשכך לא ניתן ליתן במסגרתה צו עשה מהסוג שעותרים לו התובעים (טענה שהועלתה בדיון הסיכומים מיום 1.2.23– עמ' 25 שורות 31- 33).
יצוין, כי הנתבעת הבהירה כי בהתאם להיתר הבנייה שקיבלה הותר לה להוסיף 5 דירות בלבד על 8 הדירות הקיימות בבניין ולא 8 דירות כפי שציינו התובעים.
השתלשלות דיונית
5. הנתבעת הגישה ביום 24.9.2019 תביעה שכנגד. בקליפת האגוז, עניינה של התביעה שכנגד הוא בפיצוי המוסכם עקב איחור בתשלום החמישי שלו התחייבו התובעים (עת הובהר בהמשך על ידי ב"כ הנתבעת כי מדובר בתשלום השישי) שלו התחייבו התובעים. בדיון שהתקיים בפניי ביום 19.1.2023, טען ב"כ התובעים כי לא שולמה מחצית מן האגרה בעבור הגשת התביעה שכנגד ועל כן קבעתי כי "התשלום ישולם היום בהפסקה של שעה 11:00 לגבי התביעה שכנגד. היה ולא ישולם לא תידון התביעה שכנגד בפני עצמה אלא טענת קיזוז". בהחלטתי מיום 23.1.2023 הוריתי לב"כ התובעת שכנגד (הנתבעת) להבהיר האם הושלמה המחצית השנייה של האגרה, וזאת עד יום למחרת. האגרה לא שולמה וב"כ התובעת עמד על דחיית התביעה שכנגד. בדיון שהתקיים בפניי ביום 1.2.2023 הערתי כי "... ניתנו החלטות, התבקשו תגובות ב"כ התובעת שכנגד עת נודע לו על ידי המותב כבר בדיון הקודם להסדיר את סוגיית האגרה, עת לא מדובר באגרה של 300 ₪, 400 ₪ בסדר דין מהיר, אלא 2,600 ₪ פלוס בהליך של סדר דין רגיל. אם התובעת מפרה החלטות בית המשפט פעם אחר פעם, כאשר היום התקשרה המזכירה של המותב לפנים משורת הדין, שמא אולי התובעת שכנגד קרה עימה משהו, ושוחחה עם ב"כ התובעת שכנגד, וביקשה ממנו לשלם. עד עתה מועד הדיון, השעה 14:30 ולא שולם וכאשר בימ"ש שואל מה קורה. עולה כי עדיין הדבר לא שולם. לכן, לא יתחיל הדיון עד אשר תוסדר תוך 10 דקות סוגיית האגרה שגם לבימ"ש וגם לצד השני יש לוח זמנים שלא ברור מדוע צריך להתעכב". ב"כ הנתבעת (התובעת שכנגד) ציין בפניי כי הנתבעת החליטה שלא לשלם את מחצית האגרה, ועל כן בנסיבות הללו הורתי על מחיקת התביעה שכנגד. לאחר מכן, טען בפניי ב"כ התובעים, ובצדק, כי הנתבעת ניהלה הליך, ובכל מקרה עותר לתשלום הוצאות עבור הדחייה, ועל כן ניתנה החלטתי לפיה "כמובן שכל ההתנהלות תיקח בחשבון לרבות תוספות ההכנה מבחינת כתב הגנה שכנגד והיערכות לדיון, אם כי זה לא כמו תביעה עצמאית".
במהלך תיק זה התקיימו 4 דיונים: 2 דיוני קדם משפט בפני כב' השופטת מרי יפעתי, דיון הוכחות ודיון בו התקיימו סיכומים בע"פ, כששני האחרונים התקיימו בפניי.
דיון והכרעה
6. השאלה העומדת להכרעה האם היה איחור במסירה, ומקום בו היה איחור במסירה – האם הוא מזכה בפיצוי. לשם כך, יש לבחון תחילה מהו תאריך המסירה בשים לב להתחייבות החוזית וההסתייגות הנלוות; כימות תקופת האיחור במסירה מקום שהתרחש איחור; האם וכמה זכאים התובעים לפיצויים בהתאם לחוזה ולבסוף, האם הנתבעת זכאית לקיזוז מקום בו ייפסק כי עליה לפצות את התובעים.
אקדמת מילין
7. מעניין אפוא, כי בשים לב לכך שמדובר בפרוייקט תמ"א, קיימת מחלוקת בפסיקה האם חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר דירות") חל הואיל והוא עוסק ברכישת דירות חדשות מקבלן. הואיל והתובעים רכשו דירה חדשה במסגרת תוספת הדירות שאושרה, דומה כי כן יש מקום להחיל את הוראות החוק להבדיל ממי שלא רכש דירה חדשה אלא דירה קיימת שחוזקה והורחבה והכל לפי תכנית הבנייה והמפרט הטכני, כאמור בהסכם המכר.
ודוק; חוק המכר דירות חל על "מוכר", וזו הגדרתו:
"מוכר" – מי שמוכר דירה שבנה או שהוא עתיד לבנות בעצמו או על ידי אדם אחר על קרקע שלו או של זולתו, על מנת למכרה, לרבות מי שמוכר דירה שקנה אותה, על מנת למכרה, מאדם שבנה או עתיד לבנות אותה כאמור, למעט מוכר דירה שלא בנה אותה בעצמו ולא קיבל מהקונה תמורה בעד מכירתה;
סעיף 9 לחוק קובע כי מי שמכר דירה בתוך שנה מיום שבנייתה הושלמה מבלי שהוא גר בה, וחצי שנה שנה במקרה שהדירה נתפסה על ידו – ייחשב כקונה:
" לענין חוק זה, המוכר דירה שהיתה תפוסה בידי אחר פחות משנה מיום גמר בנייתה או שהוא עצמו גר בה פחות מששה חדשים מיום גמר בנייתה, חזקה שבנה או רכש אותה על מנת למכרה, זולת אם הוכח היפוכו של דבר."
על כן, על מנת להחיל את חוק המכר דירות על ההתקשרות בין הצדדים בעסקת תמ"א חל הצורך שהיזם יבנה דירה "על מנת למכרה" או שאחת מהחזקות תחול עליו (מכירת דירה בתוך שנה או חצי שנה). הואיל ועסקאות מסוג התחדשות עירונית או תמ"א 38 מוגדרות כעסקאות קומבינציה במהותן, הרי שאחד הקשיים בהחלת הוראות חוק המכר דירות על עסקאות אלו נובע מכך שבעלי הדירות מוכרים ליזם זכויות בנייה כנגד קבלת שירותי בנייה שבאים לידי ביטוי בהרחבת הדירה או בדירת תמורה חדשה. בעלי דירות שחותמים על הסכם תמ"א 38 אינם חותמים על הסכם לרכישת דירה מקבלן, אלא על עסקת קומבינציה אשר במסגרתה הם מוכרים ליזם זכויות בנייה ומקבלים שירותי בנייה שיתבטאו בהרחבת הדירה או בדירה חדשה. על כן, נטען כי ישנו קושי אינהרנטי בהחלת הוראות חוק המכר דירות על הסכמי תמ"א 38 משום שבעלי הדירות מוגדרים בהם כמוכרים, כך שחלה עליהם נטל להוכיח כי בחינה מדוקדקת של הסכם התמ"א 38 לגופו ולמהותו הופכת את היזם למוכר באופן שמאפשר התערבות בחופש החוזים (ראו כפיר חיון האם חוק המכר דירות חל על הסכמים לביצוע תמ"א 38 (18.12.21)).
בת"א 15343-01-20 אורנה שטיינר נ' שרבט 38 יזום ובניה בתחום תמא 38 בע"מ (06.04.2022) נידונה תביעה שעניינה איחור במסירת שתי דירות שנבנו במסגרת פרויקט תמ"א 38. בית המשפט חייב את הנתבעת לשלם פיצוי עבור האיחור בהסתמך על סעיף 5א לחוק המכר (דירות) עת שאלת אי תחולת החוק לא עלתה על ידי מי מהצדדים. אל מול זאת, שאלת תחולת החוק עלתה בת"א 11930-11-20 גליה ינושבסקי נ' קבוצת לב העיר - האשל 6 ר"ג בע"מ (נבו 21.06.2023), שם התובעת הגישה תביעה בשל הפרת הסכם בנוגע לחניה, איחור במסירת הדירה ועוגמת נפש. מדובר היה בפרויקט תמ"א 38, בו התחייבו לספק לתובעת דירה חדשה בבניין בקומה 4 עם חניה צמודה. בית המשפט קבע כי חוק המכר (דירות) חל על הסכם התמ"א כיוון שע"פ ההסכם נמכרה לתובעת דירה חדשה (כבעניינו אנו), ועל כן בהתאם להגדרת המונח "מוכר" בחוק אין סיבה להבדיל בין המקרה זה למקרה בו מדובר במכירת דירה "רגילה" (פס' 47- 50). כך, גם בת"א 24911-12-21 לירון שני נ' פנינת אגרון בע"מ (נבו 12.07.2023) נידונה תביעה לפיצויים בגין איחור במסירת דירה אשר נבנתה ע"י הנתבעת במסגרת פרויקט תמ"א 38. בית המשפט חייב את הנתבעת בתשלום הפיצוי עקב האיחור במסירת הדירה והבהיר כי כאשר חולפים 60 ימים ומסירת החזקה בדירה לא התבצעה בפועל, התובעים זכאים לפיצוי החל ממועד המסירה החוזי בהתאם לחוק המכר דירות (הפניה ל- רת"ק (מחוזי ת"א) 30787-01-19 סיגלית עזר נ' נתנאל גרופ בע"מ (נבו 05.03.2019)) עת שאלת העדר תחולת החוק כלל לא הייתה במחלוקת. כך גם בת"א (שלום ראשל"צ) 52341-05-19 אברהם שגב נ' א.א. בנין עדי עד השקעות נדלן ויזמות בע"מ (נבו 05.03.2023)- תביעה עקב איחור במסירת דירה במסגרת פרויקט תמ"א 38 עת בית המשפט חייב את הנתבעת בפיצוי בגין האיחור במסירה, בהתבסס על ס' 5א לחוק המכר (דירות).
8. משמעות ההבחנה בין מקום בו חל חוק המכר דירות לבין מקום בו אינו חל הוא כי כאשר חל חוק המכר דירות לא ניתן להתנות עליו אלא לטובת הרוכש. אולם מקום בו לא חל חוק המכר, הצדדים בוודאי רשאים להחילו לרבות ההגנות על הרוכש אולם אינם מחויבים. כך או כך, בנידון דידן, גם לו יצויר כי לא היה חל חוק המכר, הרי שאין לדבר משמעות מבחינת התוצאה למעט סוגיית איחור מעבר ל-60 יום "גרייס" שקבעה התובעת בצורה נקודתית ביחס ל"פיגור בגמר הבנייה", עליו נדון בנפרד. מקום בו ייקבע כי ישנו איחור במסירה, וכמה – הרי שלפי סעיף 5א לחוק המכר דירות, נכון למועד הגשת כתב התביעה וטרם תיקון חוק המכר דירות (תיקון מס' 9) המייתר את אותם 60 יום המכונים "תקופת הגרייס", מקום בו הנתבעת עברה את אותם 60 יום הרי שיש להחיל באופן רטרואקטיבי את החבות לתשלום למן מועד המסירה החוזי (ראו גם רת"ק (מחוזי ת"א) 30787-01-19 סיגלית עזר נ' נתנאל גרופ בע"מ (05.03.2019)- פס' 6ד, ומפנה לע"א 7991/07 שמעון רפאלי - ב"כ עו"ד ניר בחרי, עו"ד אלי מרדכי נ' רזין שמואל (13.04.2011) וע"א 4337/02 ירמיהו עייני חברה לבנין בע"מ נ' קו-אופ צפון היפרשוק, רשתות שיווק בע"מ (26.11.2003)) – דבר שלא מחויב לו לא היה חל חוק המכר וניתן היה לקבוע באופן "אוטומטי" 60 יום ממועד המסירה החוזי, כך שרק החל מתום 60 יום יחולו מניין החודשים לחישוב התשלום ולא תחולה רטרואקטיבית מקום בו חלפו 60 יום (היינו כי מקום בו לא היה חל חוק המכר דירות, הצדדים היו רשאים לקבוע כך, מה שלא כן עת חל חוק המכר ולא ניתן להתנות על כך אלא לטובת הרוכש).
כך או אחרת, בעניינו אין חולק כי מדובר ברכישת דירה חדשה והנתבעת מגדירה את עצמה כמוכרת כאמור בהסכם המכר.
מה גם, שהנתבעת לא טענה שלא חל חוק המכר על הוראותיו הקוגנטיות כמענה לטענת התובעת בדבר תחולתו של חוק המכר, אלא ההיפך. לכל אורך הדרך התייחסה להוראות חוק המכר דירות והצדדים עיגנו את גובה הפיצוי המוסכם בהתאם לאמור בהוראות חוק המכר.
ומהתם להכא.
9. אין חולק כי חוזה המכר נחתם ביום 18.3.2016 ועל פי החוזה, מועד המסירה החוזי הוא 18 חודשים ממועד קבלת היתר הבנייה. אין חולק בין הצדדים כי המסמך נושא כותרת היתר בנייה לבניין ניתן ביום 5.9.2016 (אם כי מנהל הנתבעת הצהיר כי היתר הבנייה ניתן לידי החברה לאחר תשלום אגרות וקיום כל ההתחייבויות בחודש 12/2016 וזאת משמצוין מפורשות על גבי ההיתר כי ניתן ביום 5.9.2016. אם הוא קשור לצו התחלת העבודה שניתן בסוף חודש דצמבר להיתר הבנייה גופו משמע כי הדחייה בשלושה חודשים הייתה תלויה בנתבעת משטרם שילמה אותה עת את "תשלום האגרות וקיום כל ההתחייבויות" מצידה, עת מנהל הנתבעת לא מפרט מדוע לא ביצעה זאת קודם וגם לא טוען כי נבצר ממנה לקבל את הצו קודם, כפי שגם נדרשת להציג לפי סעיף 5.5 לחוזה שעשתה ככל יכולתה ובאופן סביר להסרת מניעת העיכוב ומשכך ברי כי אין לזקוף זאת לחובת התובעים.
לשון אחר; טענת הנתבעת כי מועד המסירה החוזי נדחה בשל צו התחלת עבודות שניתן על ידי העירייה שלושה חודשים וחצי מאוחר יותר ועל כן מדובר בעיכוב שאינו בשליטתה מעביר אליה את נטל הראיה כי מדובר בעיכוב שאינו בשליטתה ולמעט טענה בעלמא, לא שוכנעתי כי זו עמדה בכך שהעיכוב לא היה צפוי ולא היה בשליטתה. רוצה לומר, כי גם אם אין חולק שצו התחלת עבודה ניתן מאוחר יותר, השאלה היא לא שאלה עובדתית האם הצו ניתן מאוחר יותר וכפועל יוצא הוא דוחה באופן "אוטומטי" את מועד המסירה החוזי. עליה לעמוד במבחן צפיות כפול. האחד, כבר בעת חתימת החוזה לקבוע תאריך מאוחר יותר מ-18 חודשים בשים לב לכך שהיא בעל הניסיון בתחום ויכולה לצפות עיכובים מצד העירייה במתן צו התחלת עבודות. אין מדובר בהפתעה גמורה כי ישנם עיכובים במתן הצו, גם מקום בו עמדה בכל התנאים הנדרשים הן לקבלת היתר בנייה והן לקבלת הצו. השני, עליה להוכיח כי עשתה ככל אשר ביכולתה לזרז קבלת היתר בנייה וצו בהתאמה, עת על פי חוזה המכר היא לא התייחסה לצו התחלת עבודה ככזה שיש למנות ממנו את מועד המסירה החוזי וחזקה עליה כמי שניסחה את החוזה וכמי שמיומנת בתחום כי מקום בו קבעה שמניין החודשים מתחיל מיום קבלת היתר הבנייה כי אז זהו המועד הקובע ולא מועד צו התחלת העבודה משלולא כן, הייתה מציינת זאת מפורשות – דבר שלא עשתה כן. מה גם, שכלל ידוע הוא בדיני חוזים, כי עת עסקינן בחוזה אחיד, הרי שמקום בו הפרשנות היא עשויה להיות דואלית, יש לפרשה לטובת הצד שלא ניסח את לשון ההסכם, כלל שאומץ בסעיף 25(ב1) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (כפי שהוסף בחוק החוזים (חלק כללי), תיקון מס' 2, התשע"א-2011), הקובע כי "חוזה הניתן לפירושים שונים והיתה לאחד הצדדים לחוזה עדיפות בעיצוב תנאיו, פירוש נגדו עדיף על פירוש לטובתו". כאמור בהלכת שמש שעניינו גם איחור במסירת דירה ונדון בו במסגרת טענות הנתבעת לדחיית מועד המסירה החוזי בגים שינויים שנתבקשו בדירה, הרי שבהתאם לכלל זה כבר נקבע, בין היתר, כי בפרשנות של תניה בחוזה "נכון להעדיף את הפירוש שאין בו כדי לבטא ויתור גורף על זכויות מצד אלה שלא ניסחוהו. זאת, כמובן, כאשר הכתוב סובל יותר מאשר פירוש סביר אחד" (והפנתה לע"א 769/86 רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ נ' זמרן, פ"ד מב(3) 581, 586 (1988)).
יתר על כן: נספח ו' לחוזה המכר שעניינו התליית ההסכם בקבלת היתר בנייה –קובע כי ידוע לרוכשים שמועד המסירה תלוי במועד קבלת היתר הבנייה למרות כל האמור בהסכם, ומוסכם כי מועד המסירה יהיה 18 חודשים מיום קבלת היתר הבנייה לבניין. כן מובהר ומוסכם בין הצדדים כי הוראות תוספת זו גוברות על הרואות ההסכם עד למועד מתן היתר הבנייה בגין הבניין או כל חלק ממנו (סעיפים 5 ו-6). לאמור כי עניין צו התחלת עבודות לאחר קבלת היתר בנייה הוא עניין צפוי והנתבעת לא מצאה לנכון לעגן זאת בהסכם הגם שמצאה לנכון להתלות את ההסכם כולו בקבלת היתר בנייה, משהוא המועד הקובע ועל כך אין חולק משהתובעים לא מתכחשים למועד קבלת היתר הבנייה ולא טוענים כי ניתן היה לקבלו במועד מוקדם יותר.
10. טענת הנתבעת שסעיף 5.1 לחוזה המכר קובע כי המסירה תתבצע תוך 18 חודשים ממועד קבלת ההיתר ולא הוצאת ההיתר משמעותה כי קבלת היתר היא ביצוע התנאים הקבועים בהיתר ותשלום אגרה והדבר בוצע לאחר החתימה על ההיתר על ידי הוועדה – אין בידי לקבל. מעבר לכך שטענת פרשנות זו נטענה לראשונה בסיכומיה בחלק שהוגש בכתב (בכתב שצורפו כהמשך לטיעונים בע"פ, ולא ניתנה הזדמנות עניינית לתובעים להגיב) שהרי בכתב הגנתה דיברה על הצו שהתעכב לכאורה 3 חודשים וחצי ללא מתן הסבר מדוע, משאם מדובר בתשלום אגרה הרי שהדבר יכול היה להיות מבוצע מיידית ובכל הנוגע לתנאים – מדוע לקח שלושה חודשים וחצי? והלא לטענתה בכתב ההגנה מדובר בדחיות שאינן בשליטתה וזוהי הסיבה ולא שאלת הפרשנות, ללמדך כי מבחינתה זהו מועד קבלת ההיתר אולם לא קיבלה צו והדבר נדחה עקב עניין שלא בשליטתה (דבר שלא הוכח). יתר על כן: סעיף ההגדרות מגדיר בחוזה את היתר הבנייה כ"היתר בנייה שטרם הוצא לפרוייקט ועד שיינתן" (הדגשה שלא במקור-א"מ). כלומר, היתר בנייה משמעותו – הוצאת ההיתר. כל שכן, בסיפא מצוין כי "הבקשה למתן היתר הוגשה כבר לוועדה המקומית לתכנון ובנייה". אם כבר הוגשה, כי אז למה ממתינים? המענה הוא לקבלת ההיתר שטרם הוצא במעמד הבקשה אולם הוצא כאמור. לו הנתבעת שניסחה את החוזה סברה אחרת, היה עליה לציין זאת במפורש. כאמור, מקום בו הלשון סובלת פרשנות דואלית ומדובר בחוזה אחיד, הרי שהוא יפורש לטובת מי שלא ניסח את החוזה. מה גם, שקבלת עמדת הנתבע בסיכומיה משמעה הובלת מדרון חלקלק של איחור קבוע במסירה עת לא מולאו תנאים אם בגין התנהגות הקבלן ואם בשל אי שליטת הקבלן והדעת סובלת פרשנות ודאית על פני אי וודאות אינהרנטית.
ודוק; ישנו רק מסמך אחד להיתר בנייה לפי חוק התכנון והבנייה. צו להתחלת עבודות הוא משהו אחר ולא צוין בחוזה כי הוא המועד החוזי למסירה. ההיתר שצורף הנושא תאריך 5.9.16 ניתן לאחר ההחלטה לאשר את הבנייה. במסגרת ההיתר יש את התנאים בנוגע לביצוע העבודות, אולם אין הדבר מעכב את הביצוע אלא יש רק לממש אותו. קיום התנאים אינו מעכב את כניסתו לתוקף של היתר הבנייה. יש הבדל בין תנאים להיתר בנייה לבין תנאים בהיתר הבנייה. הוועדה החליטה שנותנת היתר בנייה והמסמך ערוך כהיתר בניה וזהו המסמך היחיד הקבוע בתקנות, כאמור.
מה גם, שהנתבעת טענה כנגד אי תשלום מצד התובעים במועד של התשלום השישי ב-18 יום עת היא מכרה באיחור של 7 ימים (וגם כנגד אי התשלום השביעי משלשיטתה ניתן היה לקבל את החזקה בדירה) אולם לא טענה כנגד אי תשלום השני במועד עת מצוין בלוח התשלומים שהתשלום יבוצע במועד קבלת היתר הבנייה ולא צו התחלת עבודות. ככל ששולם ביום 5.9 ולא 3 חודשים וחצי מאוחר יותר – במועד הנפקת צו להתחלת עבודות, כי אז סביר להניח שהייתה דורשת על האיחור בשלושה חודשים וחצי כפי שעומדת על האיחור בתשלום השישי (בין אם לשיטתה חודשיים וחצי ובין אם לשיטת התובעים כשבועיים וחצי) – דבר שלא נעשה.
11. כך או כך, וכפי שמיצינו, אני סבורה כי התיבה שלא היו בשליטתה ככזה שלפי חוזה המכר מקים לה סייג המאריך את מועד המסירה החוזי, אמורה גם לכלול כי היזם עשה ככל שביכולתו למנוע את העיכוב – לא רק כי עשתה ככל שביכולתה כדי למנוע את העיכוב בנסיבות הקונקרטיות שנוצרו, היינו את האירוע עצמו של העיכוב (דוגמת שביתת רשויות למשל שאינה מענייננו), אלא במסגרת מבחן הצפיות, עולה השאלה אילו אמצעי "זהירות" נקט – בין אם בדיעבד כדי למזער את הנזק, ובכלל זה בפניות חוזרות ונשנות לרשויות על מנת למנוע את אותו עיכוב, היינו פעולות אקטיביות מצידה כי לקבל את האישור המיוחל ובין אם מניעה אפריורית, מראש, בשרטוט קביעת מועד המסירה החוזי מאוחר יותר, כאמור.
כן אעיר, כי עת עסקינן בתיבה שעניינה עיכוב שאינו בשליטתה ככזה שלפי חוזה המכר מקים לה סייג המאריך את מועד המסירה החוזי, יש לבחון את הנסיבות שאינן בשליטת הנתבעת תחת שני תנאים מצטברים. האחד, כי נדרשות נסיבות מיוחדות משאם הן אינן מיוחדות הרי שהן ניתנות לצפייה ומצויות בשליטתה לקבוע מראש מועד מסירה חוזי מאוחר יותר ולצמצם את ציפיות הרוכש. השני, שלא היו שבשליטתה. שני התנאים הללו נכנסים תחת מבחן של צפיות, כאמור.
ודוק; ברי כי אם למשל ישנה סכנה בטיחותית לא מצופה כי הנתבעת תפעל בכל מחיר חרף הסכנה ולו כדי לעמוד במועד המסירה החוזי אלא האם על הנתבעת היה לצפות זאת ולמנוע היקרותה או צמצומה על ידי היערכות מוקדמת. מקום שהתשובה לכך היא בחיוב, כי אז עליה לשאת באחריות על אי עמידתה במבחן הצפיות.
12. מכל מקום, על הקבלן מוטל נטל ההוכחה להוכיח באמצעות ראיות ואסמכתאות כי קיומו של אירוע או גורם מעכב אכן גרם לעיכוב – היינו, כי קיים קשר סיבתי בין השניים, משאם ניתן היה להשיג את האישור קודם לכן, כי אז אין נפקות לקיומו של אותו אירוע (למשל שביתה, כפי שעמדתי בהרחבה בת"ק 58544-11-19 אורן רז נ' ס.ע.ן זהב בע"מ (נבו 31.07.2020) ודחיתי את טענת הנתבעת שם). זאת, מעבר לחובת ההוכחה כי מדובר באירוע אשר אינו בשליטתו של הקבלן.
בת"ק 31195-09-19 פז קנר נ' לוינסקי - עופר בע"מ (25.03.2021), קבע בית המשפט כי "חיבורי מונים לחשמל, אישור כיבוי אש, טופס 4 עירייה ועוד, הם הם מתכנוני כל יזמות מקרקעין. אין ללכוד רוכשים במועד מסירה קרוב ולהותירם לאיחור מחוץ לחוק. המחוקק לא קבע 60 יום איחור מותר אלא לאחר דיוני ועדת חוקה ומשפט בצירוף אנשי מקצוע. ישקול כל יזם מועד הצהרתו לסיומו של בניין פרויקט ויקח בחשבון איחורים צפויים ללא תלותם של רוכשים בהם".
נקודת המוצא היא, אפוא, שהיזם אינו פטור מפיצוי בשל עיכובים שנגרמו באשמת הרשויות. הוא רשאי להגיש תביעה כנגד אותן רשויות שלשיטתו גרמו לעיכוב ולא להטיל את האחריות על הרוכש.
בת"א 11930-11-20 גליה ינושבסקי נ' קבוצת לב העיר - האשל 6 ר"ג בע"מ (21.06.2023) שהוזכר דלעיל, שם היה מדובר בפרוייקט תמ"א 38 והתובעת תבעה פיצוי בשל איחור במסירה, קבע בית המשפט כדלקמן:
"כבר ציינתי במקרים אחרים (ראה ת.א.(ת"א) 18808-10-20 אלדד קונטנתה נ' קבוצת אהרוני (מ.א) יזום והשקעות בע"מ-פורסם בנבו וכן הפסיקה הנוספת שאזכרתי שם), כי לפי נוסח הסעיף הרלוונטי לחוק המכר דירות (ס' 5א'(ג)), הקובע כי הוראות הפיצוי לא יחולו אם האיחור נגרם כתוצאה מנסיבות שלא בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן לא מוטל על המוכר (מדובר בתנאים מצטברים), איחורים עקב סיבות כגון אי קבלת טופס 4, עיכוב מצד חברת החשמל, תאגיד המים וכו', גם אם נגרמו בשל מחדלי הראשויות הנ"ל ולא עקב מחדלי המוכר, לא נכללים בחריג הקבוע בסעיף הנ"ל, שכן מדובר בסיכון שאין להטיל אותו על הקונה וזאת בין היתר עקב כך שעיכובים מסוג זה הנם לצערנו עניין שבשגרה וצפויים מראש, כך שעל המוכר לשקלל אותם מראש עת הוא קובע את מועד המסירה של הדירה ואין לי אלא לחזור על כל הנימוקים שניתנו על ידי בהרחבה בפסקי הדין האמורים, אשר חלים גם כאן" (שם, פסקה 59).
אך בכך לא סגי. על היזם להוכיח את טענותיו באופן מפורט ומדויק ביחס לטענות הנוגעות לכוח עליון, וכן עליו להוכיח שלא התקיימו נסיבות נוספות שמנעו ממנו למסור את הדירות בזמן:
"יש לדחות, אפוא, את הטענה כי הנתבעת זכאית לפטור מפיצוי לתקופה של שישה חודשים בשל העלאת דרישות חדשות ולא צפויות על ידי רשות הכבאות. לא מתקיים קשר סיבתי בין הדרישות החדשות של כיבוי האש (ככל שהיו כאלו) לבין אי קבלת טופס 4. לפיכך, גם אם נניח כי עקרונית הייתה הנתבעת זכאית ליהנות מפטור מתשלום פיצוי ככל שהעיכוב במסירה היה נגרם כתוצאה מדרישות חדשות של רשות הכבאות, וגם אם נניח שרשות הכבאות העלתה דרישות חדשות שלצורך ביצוען נדרשו שישה חודשים, לא ניתן לומר שהעיכוב במסירה נובע מהן, שכן לכל אורך אותה תקופה היו סיבות נוספות שבגינן לא הייתה אפשרות לקבל טופס 4. ממילא, דרישות כיבוי האש החדשות אינן בגדר "הסיבה בלעדיה אין" לעיכוב במסירה" (ראו ת"א 14461-05-17 סימה נג'ר נ' רום-רימון נכסים ובניין בע"מ (12.02.2020)).
הנתבעת לא עמדה בכל אלה.
13. מעבר לנדרש אעיר, כי סעיף 5.5 המתייחס לנסיבות שאינן תלויות בנתבעת לרבות בגין כוח עליון מעלה קושי בהיותו גורף מידי, נטול הבחנה ויש בו משום תניית פטור לקבלן ללא כל מוטיבציה לפעול נגד כך. בשים לב לרוח הלכת שמש (רע"א 6605/15 אילנה שמש נ' ספייס בניה ויזמות (21.2.2016)), עולה כי הקבלן אינו רשאי לנצל סעיף זה כאוות נפשו. ההלכה המתהווה היא דווקא שהוראה או סעיף בהסכם השולל פיצוי כספי כפי שקבע המחוקק, ספק אם הם בני תוקף משפטי. ניתן להתווכח על כך האם מדובר בתניה מקפחת בחוזה אחיד שיש בה להגן תדיר על הקבלן ולשמש בפועל פטור אוטומטי מתשלום עבור איחור במסירה. שכן, אין מדובר בדבר שאינו בחזקת הצפוי במדינתנו, ובשים לב לכך שהקבלן הוא אשר ניסח את החוזה, על פערי הכוחות הגלומים בו, כשהדיירים הם מעין "לקוחות שבויים" – יש קושי מסוים בעצם הניסוח, גם אם הצדדים היו מיוצגים על ידי עורכי דין משלא יכלו להתנות בפועל על תניה זו אלא לקבלה כ"ראה וקדש". על הקבלן לשקלל זאת מראש ולקחת תקופת spare מראש בו הוא מודיע על מועד מסירה רחוק יותר, משיכול ויש בדבר משום הטעיה עת לקוח החותם על חוזה מכר, אחד משיקוליו להיקשר בהסכם הוא מועד מסירת הדירה, לעומת קבלנים אחרים באותו האזור. עם זאת, טענה זו לא נטענה על ידי התובעים.
מכל מקום, המחוקק נתן דעתו לעניין וכבר לפני כשנה אושרה בכנסת בקריאה שנייה ושלישית ההצעה לתיקון מס' 9 לחוק המכר דירות (הצעת חוק לתיקון חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 9), התשפ"ב -2022). על פי המצב החקיקתי הקיים יכולים קבלנים לאחר במסירת הדירה החדשה לרוכש, בטענה שהאיחור נובע מאילוצים שלא תלויים בהם (״כוח עליון״, עיכובים מצד גורמי התכנון בעירייה במתן היתר הבניה, עיכובים בביצוע הבניה שנובעים מגורמים כמו חברת חשמל, תאגיד המים, מחסור בחומרי בניה או פועלים ועוד). משמעות הדברים הינה כי בשל כל אותן נסיבות יכולים הקבלנים לאחר במסירת הדירה החדשה לרוכש ולא לשלם בגין כך כל פיצוי. התיקון שאושר מטיל הלכה למעשה אחריות מלאה על הקבלנים לעמוד במועד המסירה להם התחייבו בהסכם המכר ואם לא ימסרו את הדירה במועד החוזי, ישאו בתשלום פיצוי כספי לרוכש (אלא במקרה שהאיחור נובע ממעשה או מחדל של הרוכש עצמו שאז לא ישולם פיצוי). כמפורט בהצעת החוק, מוצע להחליף את סעיף 5 א (ג) הקיים ולקבוע שהמוכר לא יידרש לשאת בפיצוי בשל איחור במסירה רק במקרה שהאיחור נובע כתוצאה ממעשה או מחדל של הרוכש או האיחור בא עקב אונס או סיכול של החוזה לפי ס' 18(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה). הטעם לכך כפי שהובא מעלה, הובהר מפורשות בדברי ההסבר להצעה כי התיקון נולד נוכח ההתרשמות שהמוכר טוען תדיר שלא הייתה לו יכולת שליטה ויכולת ההתנגדות של הרוכש המוגבלת מביאה אותו לכך שיכולתו לקבל פיצוי מגיע לאחר הליך ממושך בבית המשפט שעל פי רוב פוסל את הטענות הנוגעות לסיבות שלא בשליטת המוכר (ה"ח ממשלה 1548). הצעת החוק עוגנה בחקיקה ראשית והתיקון נכנס לתוקף החל מיום 7.7.22 (פורסם ביום 30.6.22), כמו גם התייחס לשינוי בחישוב הפיצוי המוסכם והסרת תקופת הגרייס שהוכרה קודם באופן שאיחור של למעלה מ- 60 יום יזכה בפיצוי רטרואקטיבי מקום בו יש איחור מעבר למועד המסירה החוזי של 120 יום ייחשב לפי תעריף של שווי דמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה אולם לא בהגדלה לפיצוי לפי 1.25% או 1.5%. מכל מקום, לפי סעיף 4 לתיקון, התיקון לא יחול על דירה שחוזה המכר לגביה נכרת לפני תחולתו של תיקון מס' 9 האמור ויחולו הוראות החוק קודם לתיקון.