בית משפט השלום בתל אביב -יפו
ת"א 20106-09-20 יאיר ואח' נ' כוכב ואח'
לפני כבוד השופט רונן אילן
התובע (נתבע שכנגד): אשר יאיר
ע"י עו"ד גל תורג'מן
נגד
הנתבעת (תובעת שכנגד): יעל כוכב
ע"י עו"ד דורית דורון
פסק דין
לפני תביעה ותביעה שכנגד בטענה להפרת הסכם שכירות.
כארבע שנים לאחר שנכרת הסכם שכירות, כחודשיים וחצי לאחר שכבר הסתיימה תקופת השכירות ולאחר שכבר הוגשה תביעת פינוי, פינה התובע את הדירה אותה שכר מהנתבעת.
בתביעה זו שהוגשה בסמוך לפינוי הדירה, טוען התובע כי בתקופת השכירות הוא סבל מליקויים קשים בדירה, ליקויים שבראשם מתקפת חרקים בלתי פוסקת שמנעה ממנו את היכולת לעשות שימוש סביר בדירה. התובע עותר להפחתת דמי השכירות נוכח אותם ליקויים ותשלום פיצויים על הנזק שנגרם לו בעטיים. הנתבעת מצידה, כופרת בטענות התובע ובתביעה שכנגד עותרת לחיוב התובע בתשלום יתרת חוב שהותיר, לטענתה, עד לפינוי הדירה.
במוקד התביעה והתביעה שכנגד עומדת לפיכך המחלוקת באשר למצב הדירה במהלך תקופת השכירות. אם אכן נפגעה יכולת השימוש של התובע בדירה עקב אותה מתקפת חרקים לה הוא טוען ומה משמעות יש לפגיעה ביכולת השימוש, ככל שהתבררה כזו.
העובדות
1. ביום 7.6.16 נכרת הסכם שכירות (להלן: "הסכם השכירות") שבמסגרתו הושכרה דירה 7 בקומה 3 של הבניין ברחוב יאשה חפץ 9 בתל אביב (להלן: "הדירה").
התובע הינו זה ששכר את הדירה לפי הסכם השכירות.
המשכיר, אשר חתם על הסכם השכירות, היה מר ברוך כוכב ז"ל (להלן: "המנוח").
המנוח הלך לבית עולמו ביום 25.3.18 והנתבעת (תבדל"א) הינה אלמנתו.
2. בעת כריתת הסכם השכירות הייתה הדירה דירה חדשה בבניין אשר נבנה על ידי קבוצת אשטרום (להלן: "הקבלן"). בסמוך לאחר חתימת הסכם השכירות ומסירת החזקה בדירה לתובע (השוכר), הלין התובע על ליקויי בנייה שונים בדירה ופנה בעניין זה לקבלן כבר במהלך יוני 2016 לצורך ביצוע תיקונים.
3. בהסכם השכירות נקבע כי תקופת השכירות תעמוד על 24 חודשים. לקראת תום תקופת השכירות, ביום 24.5.18, נחתמה תוספת ראשונה להסכם השכירות (להלן: "התוספת הראשונה") ולפיה הוארכה תקופת השכירות ב- 12 חדשים נוספים, עד ליום 15.6.19. על התוספת הראשונה חתמו התובע והנתבעת.
בתום תקופת השכירות המוארכת לפי התוספת הראשונה, נחתמה תוספת שנייה להסכם השכירות (להלן: "התוספת השנייה") ולפיה הוארכה תקופת השכירות ב- 12 חדשים נוספים, עד ליום 15.6.20. על התוספת השנייה חתמו התובע ומנהלי עיזבון המנוח.
4. בינתיים הוסדרו מחלוקות בקשר עם עזבון המנוח ובמסגרתם גם נקבע, בהסכם מיום 10.5.20, כי זכויות המנוח בדירה יעברו לנתבעת. בסמוך לאחר מכן, ביום 20.5.20, הודיעה הנתבעת לתובע כי החליטה שלא להאריך את תקופת השכירות.
5. המועד שנקבע לסיום תקופת השכירות בתוספת השנייה, 15.6.20, חלף, אולם התובע נמנע מלפנות את הדירה ולפיכך הגישה הנתבעת לבית המשפט תביעת פינוי נגד התובע. רק בעקבות הגשת תביעת הפינוי, ביום 15.9.20, פינה התובע את הדירה.
בסמוך למועד פינוי הדירה, ביום 9.9.20, הוגשה תביעה זו.
תמצית טענות הצדדים
6. לטענת התובע, הפרה הנתבעת את הסכם השכירות והסבה לו בכך נזקים כבדים, בגינם עליה לפצות אותו.
לפי גרסת התובע, כבר בסמוך לאחר תחילת תקופת השכירות נתגלו בדירה ליקויים קשים ובהם גם ליקויי רטיבות. ליקוי זה, ממשיך התובע, התברר כיוצר כר פורייה לחרקים קטנים ומזיקים המכונים "פסוקאים" ואשר התנחלו בדירה (להלן: "הפסוקאים"). כל הפניות לקבלן ולנתבעת כדי שיבואו ויתקנו את הליקויים וידבירו את הפסוקאים לא נענו. התובע ובני משפחתו נאלצו, לטענתו, להוסיף ולגור בדירה למרות מתקפת הפסוקאים, למרות הנזק הרב שגרמו הפסוקאים לשימוש בדירה ולחפצי התובע, וכנגד שלל הבטחות סרק לטיפול בליקויים.
בלית ברירה, לאחר שהופרה הבטחה שניתנה לו להארכת תקופת השכירות וטיפול בליקויים, פינה התובע את הדירה וכעת הוא עותר לפיצויים על הנזק שנגרם לו.
לפי טענת התובע, בגין מתקפת הפסוקאים הנמשכת נשללה ממנו האפשרות ליהנות מהמגורים בדירה ויש להפחית את דמי השכירות בשיעור של 20% בכל תקופת השכירות ולהשיב לו את החלק היחסי ממה ששילם, בסך כולל של 76,800 ₪.
עוד טוען התובע שבגין אותם הפסוקאים נגרמו לו נזקים כבדים לציוד בדירה (ריהוט, בגדים, משחקים וכיו"ב) בסך מצטבר של 52,000 ₪, ובנוסף לכך גם נזק לא ממוני אותו הוא אומד בסך של 26,000 ₪, שאף על כך חייבת הנתבעת בפיצוי.
לבסוף, טוען התובע שבעת חתימת הסכם השכירות הוא מסר למנוח פיקדון של 16,000 ₪ שמשום מה מסרבת הנתבעת להשיב לו ויש לחייבה גם בסכום זה.
סכום התביעה הכולל הועמד על 170,800 ₪.
7. הנתבעת כופרת בטענות התובע ואף הגישה תביעה שכנגד.
לטענת הנתבעת, התגורר התובע עם בני משפחתו בדירה במשך למעלה מ-4 שנים, כאשר תקופת השכירות מוארכת פעמיים לבקשתו. התובע ידע כי מדובר בדירה חדשה שנרכשה מקבלן ולכן אך טבעי שיתגלו בה ליקויים שיתוקנו באחריות הקבלן, כפי שאכן היה. הנתבעת מכחישה את הטענות לליקויי רטיבות או מתקפת פסוקאים וטוענת שהתובע העלה טענות שכאלו תקופה ארוכה לאחר שעבר להתגורר בדירה. טענות התובע נבדקו אך הוא עצמו סרב לשתף פעולה ונראה כי בדה את טענת הפסוקאים מליבו וכתירוץ בלבד להפרת הסכם השכירות. הנתבעת מכחישה איפוא את הטענה למתקפת פסוקאים, מכחישה אחריות כלשהי לכזו תופעה של פסוקאים בדירה גם אם היו כאלו ומכחישה את זכות התובע לפיצוי כלשהו בטענה שכזו.
הנתבעת אף כופרת בטענת התובע לפיקדון שהפקיד בכריתת הסכם השכירות וממילא שבזכותו להשבת תשלום כלשהו.
לצד כתב ההגנה גם הוגשה תביעה שכנגד, במסגרתה טוענת הנתבעת שהתובע הפר את הסכם השכירות שכן נמנע מתשלום דמי שכירות בתקופה שמיום 1.5.20 ועד לפינוי הדירה ביום 15.9.20. סך כולל של 36,000 ₪. עוד טוענת הנתבעת שהתובע הפר גם את התחייבותו לתשלום דמי וועד הבניין במשך 6.6 חדשים, תשלום שנאלצה לשאת בו במקומו, בסך של 3,679 ₪.
לצד העתירה לחיוב בחובות אלו, דמי שכירות ודמי וועד הבית, עותרת הנתבעת לחיוב התובע בתשלום הפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם השכירות על האיחור בפינוי הדירה. לטענתה, הסתיימה תקופת השכירות ביום 15.6.20, ברם התובע סירב לפנות את הדירה ועשה כן רק לאחר הגשת תביעת פינוי, ביום 15.9.20. הנתבעת עותרת לחיוב התובע בפיצוי מוסכם בסך של 270 ₪ לכל יום איחור בפינוי הדירה ובנוסף לדמי השכירות.
הסכום הכולל של התביעה שכנגד הועמד על 64,519 ₪.
8. בכתב ההגנה שכנגד כופר התובע בזכות הנתבעת לפיצוי כלשהו.
התובע מודה שפינה את הדירה רק ביום 15.9.20 וטוען כי עמדה לו הזכות להוסיף ולהתגורר בדירה כפי שאף הבטיחו לו מנהלי עיזבון המנוח, והוא נאלץ לפנות את הדירה לאחר שהנתבעת איימה עליו באמצעות גורמים עבריינים.
התובע מודה באי תשלום דמי ועד הבית במשך מספר חדשים, אך טוען שחדל מתשלום לאחר שהתברר לו שוועד הבניין משית עליו, ועל שוכרים אחרים בבניין, תשלומי דמי ניהול הכוללים חיובים שאינם עבור תחזוקה ואינם חלים על שוכרים. בפועל, טוען התובע, התברר ששילם תשלומים עודפים לוועד הבניין ולכן אין לו חבות נוספת בטענה זו.
התובע מודה שחדל לשלם את דמי השכירות אך טוען שעשה כן רק מיום 16.5.20 ולא כטענת הנתבעת. התובע טוען כי בגין תקופה זו הוא חייב דמי שכירות בסך של 8,000 ₪ על חדש השכירות האחרון וסך של 270 ₪ לכל יום מיום 16.6.20 ועד לפינוי הדירה (92 יום) ובסך כולל של 32,840 ₪.
מחוב זה הוא מבקש לקזז את הפיקדון שלטענתו שילם בכריתת הסכם השכירות (16,000 ₪), תשלומים ששלם לאינסטלטור לביצוע תיקונים בדירה (700 ₪) ואת החוב שחייבת לו הנתבעת ושבגינו הוגשה התביעה.
ההליך והראיות
9. התובע תמך את גרסתו בתצהירו.
הנתבעת תמכה את גרסתה בתצהירה, בתצהיר ניסים עוזרי ובחוות דעת של אנטומולוג, ד"ר שמחה פינקלמן.
בדיון אשר התקיים ביום 11.9.24 נחקרו העדים ובתום הדיון נשמעו הסיכומים בעל פה.
דיון
10. התשתית העובדתית הנדרשת לבחינת טענות הצדדים – איננה במחלוקת.
התובע שכר את הדירה על יסוד הסכם שכירות שכרת עם המנוח ביום 7.6.16, לתקופה של שנתיים – עד 15.6.18. בתום תקופת השכירות הוסכם על הארכתה לשנה נוספת ובהמשך לשנה נוספת – עד ליום 15.6.20.
התובע לא פינה את הדירה בתום תקופת השכירות, 15.6.20, אלא רק 3 חדשים לאחר מכן – ביום 15.9.20.
11. אף היריבות שבין התובע לנתבעת איננה במחלוקת של ממש. אכן, הנתבעת איננה חתומה על הסכם השכירות ואף לא על התוספת השנייה, ברם הנתבעת הינה היורשת של המנוח ובאה בנעליו לכל דבר לעניין וגם בכל הנוגע להסכם השכירות. בהתאם למושכלות יסוד של דיני הירושה, "במות אדם עובר עזבונו ליורשיו" (סעיף 1 בחוק הירושה, תשכ"ה-1965), כאשר בכך נקבע עקרון הנפילה המיידית של העיזבון. מעת שנקבע שהנתבעת הינה היורשת של המנוח, עוברים כלל זכויות המנוח לנתבעת כבר מיום פטירת המנוח.
12. כתבי הטענות מלמדים על מספר מחלוקות שנתגלעו בין הצדדים ומחייבות הכרעה, כדלהלן:
א. טענת התובע לליקויים בדירה בשל מתקפת פסוקאים ושבגינם יש להפחית את דמי השכירות בשיעור של 20%, לזכות אותו על התשלומים העודפים ששילם ולפצות אותו על הנזק שנגרם לו (נזק ממוני של השחתת ציוד ונזק לא ממוני – עוגמת נפש).
ב. טענת התובע לזיכוי בסך 16,000 ₪ בגין פיקדון שמסר למנוח בחתימת הסכם השכירות.
ג. טענת הנתבעת לחוב בגין אי תשלום דמי שכירות.
ד. טענת הנתבעת לחוב בגין אי תשלום דמי וועד הבניין.
ה. טענת הנתבעת לחוב בשיעור הפיצוי המוסכם בגין אי פינוי הדירה בתום תקופת השכירות.
ו. טענת התובע לקיזוז תשלום ששילם לאינסטלטור.
טענות אלו יידונו כסדרן.
13. לטענת התובע, יש לחייב את הנתבעת בפיצוי בגין הפגיעה הנמשכת ביכולתו להשתמש בדירה בתקופת השכירות ונוכח הליקויים בדירה בכלל ומתקפת הפסוקאים בפרט. התובע אומד את ירידת שווי הדירה בתקופת השכירות בשיעור של 20% מדמי השכירות ששילם וטוען שיש לחייב את הנתבעת לשלם לו סכום זה.
נוכח טענה זו, הנה אשר התברר:
א. התובע טוען למתקפת פסוקאים אשר הפכו להיות "דיירי קבע" בדירה.
עיון בראיות שהוצגו מעלה שאין בהן ולו אחת התומכת בטענה עובדתית זו – הטענה לאותה "מתקפת פסוקאים". התובע איננו מציג תמונה שתמחיש את קיומם של "פסוקאים" בדירה והתובע לא הביא כל עדות נוספת זולת זו שלו לתמיכה בטענה לקיומם של פסוקאים בדירה.
הנתבעת העידה שלא מצאה סימן לקיומם של פסוקאים בעת שקבלה את החזקה בדירה מהתובע (סעיף 11 בתצהיר הנתבעת) ועדותה מתיישבת עם העדר הראיות לתמיכה בגרסת התובע.
ב. התובע טוען שאותה מתקפת פסוקאים התרחשה כבר מתחילת תקופת השכירות ושאף פנה בגינה למנוח ולנתבעת בדרישה לטיפול בבעיה "לאורך כל תקופת השכירות" (סעיף 29 בתצהיר התובע). כך גם נטען בסיכומי התובע (עמ' 68; ש' 17 בפרוט').
עיון בראיות שהוצגו מעלה שהתובע הלין בפני הקבלן על ליקויים בדירה כבר בסמוך לתחילת תקופת השכירות (למשל הודעה מיום 29.6.16 – נספח 9 לתצהיר התובע), אולם כלל לא טען אותה עת לקיומם של פסוקאים או ליקוי דומה. למעשה, מהמסמכים שהציג התובע עולה שהוא עצמו פנה למדביר בעניין הפסוקאים רק באוקטובר 2018 (נספח 3 לתצהיר התובע). אין כל ראיה התומכת בטענת התובע לתלונה בעניין הפסוקאים לפני אוקטובר 2018 ואף בתוספת הראשונה אין לכך זכר.
הראיות אינן תומכות בגרסת התובע לקיום פסוקאים בדירה לפני אוקטובר 2018.
ג. אפילו היו פסוקאים בדירה, לא הוצגה כל ראיה המבססת טענה להפרעה של ממש לשימוש בדירה.
לא זו בלבד שהתובע לא הציג ראיה לתמיכה בטענה שבכלל היו פסוקאים בדירה, הרי שהוא גם לא הציג כזו ראיה שתראה את מידת ההפרעה שנגרמה לשימוש בדירה עקב אותם פסוקאים. המומחה מטעם הנתבעת, ד"ר שמחה פינקלמן, ציין בחוות הדעת כי גם כשיש פסוקאים בסביבת מגורים הרי שהם כלל לא גורמים לנזקים (עמ' 2, סעיף ב' בחוות הדעת). ד"ר פינקלמן הביא בחוות הדעת ובעדותו הסבר מאלף על מהותם של הפסוקאים ולא מצאתי סיבה לפקפק בעדותו.
אם כך, אפילו נמצאו פסוקאים בדירה כפי שטוען התובע, נוכח עדותו של ד"ר פינקלמן התברר שאין בכך כדי לגרום לאותה הפרעה ממשית בשימוש בדירה כטענת התובע.
ד. אפילו היו פסוקאים בדירה כטענת התובע, כלל לא ברורה התשתית לטענה שהנתבעת, המשכירה, היא האחראית לליקוי זה. כפי שהסביר המומחה, ד"ר פינקלמן, הפסוקאים מתרבים כשיש תנאי לחות המאפשרים זאת (למשל עמ' 48; ש' 17 בפרוט'). אם היו פסוקאים בדירה כטענת התובע, הרי שנוכחותם נבעה מקיומה של לחות, ברם לא הובאה כל ראיה לכך שאותה לחות נובעת מליקוי באחריות הנתבעת. התובע טוען שהדירה סבלה מבעיית רטיבות ושהאחריות לטפל בה הינה על הנתבעת כמשכירה (עמ' 16; ש' 24 בפרוט'), ברם התובע לא הביא כל ראיה לתמיכה בטענה זו. לא ראיה לרטיבות בדירה ולא ראיה שתראה לליקוי שהאחריות לתקנו הינה של הנתבעת כמשכירה. ובכלל, לחות כזו שנדרשת לקיום פסוקאים כנטען, הרי יכולה להיגרם משלל גורמים ולמשל היעדר אוורור. התובע לא הביא ראיה ללחות שמקורה ליקוי באחריות הנתבעת.
ה. אפילו היו פסוקאים בדירה ואפילו אלו הפריעו לשימוש בדירה, כלל לא ברור הבסיס לטענה שיש להפחית בגינם את דמי השכירות ולפצות בהתאם את התובע.
לפי עקרונות היסוד של דיני השכירות, חייב משכיר לוודא שהמושכר מתאים למוסכם בינו ובין השוכר (סעיף 6(א) בחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971; להלן: חוק השכירות"). על הנתבעת (כמשכירה וכמי שבאה בנעלי המנוח) הייתה החובה לוודא שהדירה שהושכרה מתאימה לייעודה – מגורים, אך עובדה היא שהנתבעת עמדה בחובה זו. עובדה שהתובע התגורר בדירה עם בני משפחתו למעלה מ-4 שנים.
במצב בו סבור שוכר שיש בדירה ליקוי "הגורם הפרעה של ממש לשימוש הרגיל" באפשרותו לתקן את הליקוי ולדרוש החזרת הוצאות סבירות (סעיף 9(א)(1) בחוק השכירות). לא ברור מדוע נמנע התובע מהתמודדות פשוטה עם אותה בעיה עליה הלין, בעיית הפסוקאים, באמצעות הדברה. התובע לא הביא ראיה שתתמוך בטענה לא היה די בכך לפתור את אותה בעיה לה טען.
ו. ממילא שלא הובאה כל ראיה שתסביר את הבסיס לתחשיבי התובע. אלו שמבססים, לשיטתו, הפחתת 20% מדמי השכירות.
התובע מפנה להוראה בסעיף 9(א)(2) בחוק השכירות וטוען שעומדת לו הזכות להפחית את דמי השכירות "לפי היחס שבו פחת שווי השכירות עקב הפגם", אלא שגם לכך לא הביא ולו ראייה אחת.
התובע לא הביא ראיה שתוכל לקשור בין אותם פסוקאים שנתגלו בדירה לשימוש בדירה. אף ראיה לביסוס הטענות לנזק שנגרם לחפצים שונים של התובע בדירה – לא הובאה. התובע טען לנזק בשיעור 52,000 ₪ (סעיף 38(ב) בתצהיר התובע), אך הציג אך ורק ראיה לרכישת מזרון בסך של 9,000 ₪ ואף זאת מבלי לנסות להראות מה קשר יש בין החלפת מזרון ולאותם פסוקאים.
התובע טוען שניתן להפחית את דמי השכירות על דרך האומדנה, ברם עריכת אומדנה איננה מיועדת למצבים בהם מדובר בנזק בר הוכחה ואיננה מפלט לתובע שנמנע מלעמוד בנטל ההוכחה. התובע לא הביא כל ראיות שילמדו, למשל, אילו חלקים מהדירה לא היו בני שימוש בשל אותם פסוקאים אם בכלל, ולא העמיד תשתית שבכלל מאפשר עריכת אומדנה, גם לו נמצא מקום לערוך כזו.
ז. לא ניתן להבין כיצד מתיישבת טענת התובע עם עובדת מגוריו בדירה למעלה מ-4 שנים, תוך הארכת הסכם השכירות פעמיים ובאותם התנאים. לו הייתה הדירה כל כך לקויה, כזו עם מתקפת פסוקאים, אך סביר היה שהתובע יבקש לסיים את הסכם השכירות בהקדם האפשרי. התובע לא עשה כן. התובע טען שנאלץ להאריך את תקופת השכירות בשל אילוצים משפחתיים, אך לא הביא ראיות שיתמכו בטענה זו, לא הסביר מדוע לא בקש לאתר דירה אחרת במיקום קרוב ולא הראה שבכלל בחן זאת.
14. סיכום טענות התובע בכל הנוגע לליקויים בדירה מותיר רושם עגום.
מתברר שהתובע טוען לליקויים מהותיים בדירה, למתקפת פסוקאים, בלי ראיה אחת לרפואה לתמיכה בטענה זו וכאשר שלל ראיות מלמדות שהוא עצמו התנהג כמי שמעוניין להוסיף ולגור בדירה. לא כמי שסובל מהמגורים בשל אותם פסוקאים. אני מתקשה במצב זה ליתן אמון בגרסת התובע.
נוכח זאת אני מקבל את גרסת הנתבעת, דוחה את גרסת התובע וקובע שלא הוכחו ליקויים כלשהם בדירה ואשר בגינם זכאי התובע לפיצוי. לא פיצוי על דמי השכירות ששילם, לא פיצוי על נזק לציוד שכביכול נגרם לו ולא פיצוי על נזק לא ממוני.
15. לטענת התובע יש לחייב את הנתבעת להשיב לו סך של 16,000 ₪.
לפי גרסת התובע, בהסכם השכירות נקבע שעליו להפקיד פיקדון בסך של 16,000 ₪ (להלן: "הפיקדון") להבטחת התחייבויותיו כשוכר וכך גם עשה. בסיום השכירות, טוען התובע, היה על הנתבעת להשיב לו את הפיקדון וכיוון שהתכחשה להתחייבות זו, יש לחייב אותה בהשבתו.
הנתבעת כופרת בטענת התובע, כופרת בטענה שבכלל הופקד פיקדון וטוענת שאין בסיס לטענה זו.
בבחינת הראיות מתברר שהתובע מבסס טענה זו על תוספת בכתב יד לנוסח הסכם השכירות שברשותו, תוספת המציינת כי לבטוחות שימסור התובע יתווסף גם פיקדון בשיעור "חודשיים מזומן". דא עקא, שאותה תוספת בכתב יד איננה נושאת לצידה חתימה של המנוח לאישור התיקון ובנוסח הסכם השכירות שהציגה הנתבעת אין כלל כזו תוספת.
זאת ועוד, התובע איננו מביא כל ראיה שתתמוך בגרסתו לקיומו של פיקדון כזה. לפי גרסת התובע הרי ההסכמה בדבר הפקדת הפיקדון הושגה במעמד חתימת הסכם השכירות, אלא שאז ניתן לתמוה כיצד עלה בידי התובע "לשלוף" מכיסו סך של 16,000 ₪ במזומן כדי למסור אותו למנוח. עוד עולה התמיהה כיצד זה התובע, רואה חשבון בהשכלתו, מוסר תשלום כה גדול במזומן מבלי לבקש לכך כל אישור ומבלי שיהיה לכך כל תיעוד.
ושוב, קשה במצב זה ליתן אמון בגרסת התובע ולבסס עליה לבדה כזה חיוב. התובע טוען כי לא סביר שהמנוח היה מסכים לוותר על כזו בטוחה, אך באותה מידה ניתן לתמוה כיצד סביר שהתובע היה מסכים לשלשל לידי המנוח כזה סכום בלי כל אסמכתא ומדוע, אם אכן כך רצה המנוח, לא הייתה כזו הוראה מודפסת בהסכם מלכתחילה.
לפיכך, אני דוחה את גרסת התובע, דוחה את טענתו להפקדת הפיקדון ודוחה את התביעה לחיוב הנתבעת בהשבתו.
16. במסגרת התביעה שכנגד עותרת הנתבעת לחיוב התובע בדמי שכירות ובנוסף לכך גם בתשלום פיצוי מוסכם, בגין הפרת הסכם השכירות באי תשלום דמי השכירות ואי פינוי הדירה.
א. לפי גרסת הנתבעת, חדל התובע לשלם את דמי השכירות כבר מחדש מאי 2020, דהיינו בטרם הסתימה תקופת השכירות ביום 15.6.20, ובהמשך גם נמנע מלפנות את הדירה ונמנע מלשלם את דמי השכירות עד לפינוי הדירה ביום 15.9.20. הנתבעת טוענת שבמצב זה יש לחייב את התובע גם בדמי השכירות לפי הסכם השכירות (סך של 8,000 ₪ לחדש) וגם בפיצוי המוסכם לתקופה שמתום ההסכם ועד לפינוי (270 ₪ ליום ובמשך 92 יום).
ב. התובע איננו מכחיש את הטענה לאי תשלום דמי השכירות אך טוען שעשה כן רק מיום 16.5.20 ועד לפינוי הדירה.
נוכח טענה זו, מטיח התובע בנתבעת טענות להתנהלות אלימה, בריונית, בניסיונות להביא לפינוי הדירה. התובע טוען שמי מטעמה של הנתבעת פנה אליו באיומים כדי שיפנה את הדירה. לטענות אלו לא הובאה ולו ראיה אחת שתתמוך בהן. זולת טענות התובע לפניות של אלמונים, לא הנתבעת, לא נמצאה ראיה שתבסס כזו טענה. ובכלל, כאשר התובע ממשיך להחזיק בדירה לאחר שהסכם השכירות פקע, בלי כל הסכמה להארכת תקופת השכירות ובה בעת הוא עוד טוען שהדירה לקויה והוא בכלל פטור מדמי השכירות המלאים, קשה ליתן אמון בטענה זו.
על כל פנים, לאותם איומים נטענים להם טוען התובע אין כל קשר להתחשבנות נשוא התביעה שכנגד, וככל שהיה להם כזה קשר – אין אלא לדחות אותם.
ג. התובע טוען שאין בסיס לניסיון לחייב אותו בתשלום כפול של דמי שכירות בצירוף הפיצוי המוסכם.
תקופת השכירות החלה ביום 14.6.16 והוארכה פעמיים עד ליום 15.6.20. לפי הסכם השכירות התחייב התובע לשלם את דמי השכירות בכל פעם לחדש מראש, דהיינו בכל פעם מה- 15 לחדש ועד ה- 15 בחדש שלאחר מכן. אם טוענת הנתבעת שבשלב כלשהו שונתה הסכמה זו היה עליה להציג לכך פירוט וכזה איין. לפיכך, אם מוסכם שהתובע שילם את דמי השכירות עד חדש מאי 2020 הרי שעשה כן עד ליום 15.5.20. בטענה זו אני מקבל את גרסת התובע וקובע שחבותו בדמי השכירות הינה מיום 16.5.20 ועד לפינוי הדירה ביום 15.9.20 – ארבעה חדשים.
ד. מתוך תקופה זו, פרק הזמן שמיום 15.5.20 ועד 15.6.20 הינו חלק מתקופת השכירות והחוב בגינו הינו בגובה דמי השכירות – 8,000 ₪.
סעיף 7(ב) בהסכם השכירות קובע כי אם לא יפנה התובע את הדירה בתום תקופת השכירות, כי אז "ישלם לבעל הבית דמי שימוש קבועים ומוסכמים מראש בסך של 270 ₪ לכל יום עד פינוי הדירה". לטענת הנתבעת, חבות זו בפיצוי הינה בנוסף לדמי השכירות. לתמיכה בטענה זו מפנה הנתבעת להגיונם של דברים, שכן חבות בסך של 270 ₪ ליום בלבד מביאה לחיוב חדשי של 8,100 ₪ (לחדש של 30 יום). לשיטתה, אין הגיון בקביעת כזו חבות שאין בה פיצוי של ממש.
ה. חוסר ההיגיון בחישוב זה ברור, ברם הפרשנות של הסכמת הצדדים נעשית בראש ובראשונה לפי לשון ההסכם. ולשון זו נוקבת בהוראה ברורה – דמי שימוש מוסכמים מראש. לשון ההסכם איננה סובלת פרשנות לפיה דמי השימוש הינם בנוסף לדמי השכירות ולא הובאה ראיה שתבסס טענה לכזו הסכמה למרות לשון ההסכם. לפיכך, אני מקבל את גרסת התובע, דוחה את גרסת הנתבעת, וקובע שחבות התובע מיום 16.6.20 ועד לפינוי הדירה ביום 15.9.20 (פרק זמן של 92 יום) עומדת על 270 ₪ ליום, שהם 24,840 ₪. בצירוף דמי השכירות לתקופה שעד 15.6.20 (8,000 ₪) עומד חובו של התובע על 32,840 ₪.
17. לטענת הנתבעת יש לחייב את התובע בתשלום יתרת חוב לוועד הבית בסך של 3,679 ₪.
לפי גרסת הנתבעת, לא שילם התובע את דמי וועד הבניין במשך מספר חודשים והיא נאלצה לשאת בהם במקומו. התובע מכחיש את טענות הנתבעת אך איננו מפרט כיצד ועד מתי נשא בתשלומים לוועד הבית. משמע, התובע איננו כופר בתחשיב החוב לוועד הבית של הנתבעת.
לטענת התובע, עמדה לו זכות מלאה לחדול מתשלום דמי ועד הבית שכן התברר לו שהוא, כמו שוכרים אחרים בבניין, משלם לוועד הבית תשלומים מופרזים. לשיטתו, דמי הוועד שבהם חויב על ידי חברת הניהול של הבניין כללו גם תשלומים עבור שדרוגים של מערכות הבניין בעוד שעליו, כשוכר, החבות אך ורק בתשלומים בגין תחזוקת הבניין.
לתמיכה בגרסתה הציגה הנתבעת את עדותו של ניסים עוזרי, עובד חברת הניהול של הבניין. מר עוזרי הכחיש את הטענות לחיוב כלשהו בגין שדרוג מערכות הבניין והדגיש שכל החיובים בדמי הוועד נעשו לטובת תחזוקה של מערכות הבניין. לא מצאתי סיבה לפקפק בעדותו ובפרט בהיעדר כל ראיה מצד התובע להפרכת גרסה זו. למעשה, התברר שלמרות פניות רבות של התובע לחברת הניהול בדרישה לפירוט ודוחו"ת, לא עלה בידי התובע לבסס ראיה לחבות שאיננה חלה עליו לפי הסכם השכירות. ובכלל, הרי התובע עצמו הצהיר שכאשר התברר לחברת הניהול שהוא חויב ביתר (בגין טעות בחישוב גודל הדירה) הרי שחברת הניהול זיכתה אותו.
לפיכך, אני מקבל את טענת הנתבעת ומחייב את התובע בתשלום חוב דמי וועד הבית בסך של 3,679 ₪.
18. לטענת התובע, יש לקזז מחבותו סך של 700 ₪ אותו שילם לתיקון ליקויים בדירה.
התובע לא הביא כל פירוט של אותם ליקויים שנדרש לתקן והכיצד הנתבעת אחראית לאותם ליקויים. טענה זו – נדחית.
19. לא מצאתי ממש ביתר טענות הצדדים.
20. כך ניתן לסכם:
התובע התגורר בדירה עם משפחתו במשך למעלה מ-4 שנים, מיום 14.5.16 ועד ליום 15.9.20.
התובע טען לליקויים קשים בדירה, בעיקר בשל מתקפת חרקים ("פסוקאים"), ברם טענה זו הופרכה לחלוטין. כך הופרכה הטענה לעצם קיומם של פסוקאים, הופרכה הטענה לאחריות כלשהי של הנתבעת לאותם פסוקאים גם אם היו, והופרכה הטענה לפגיעה כזו בשימוש בדירה שמצדיקה הפחתת דמי השכירות. בכך נדחו טענות התובע לחיוב בפיצוי בגין דמי השכירות, בגין פגיעה בציוד ובגין נזק לא ממוני.
טענת התובע לחבות בגין הפיקדון – הופרכה ונדחתה.
התברר שהתובע הפר את הסכם השכירות באי תשלום דמי השכירות מיום 16.5.20 והפר את חוזה השכירות באי פינוי הדירה ביום 15.6.20 ועד 15.9.20.
טענת הנתבעת לחיוב כפול בדמי שכירות ובפיצוי מוסכם נדחתה, שכן איננה מבטאת את הסכמת הצדדים לפי הסכם השכירות. נקבע שחבות התובע עומדת על דמי שכירות בסך של 8,000 ₪ בגין החדש שמיום 16.5.20 ודמי שימוש בסך של 270 ₪ ליום במשך יתרת 92 הימים שעד לפינוי הדירה. סך כולל של 32,840 ₪.
התקבלה טענת הנתבעת לחבות דמי ניהול בסך של 3,679 ₪.
נדחתה טענת התובע לקיזוז סך של 700 ₪ בגן תשלום לתיקון ליקויים בדירה.
21. בחיוב בהוצאות יש להביא בחשבון את התביעה שהגיש התובע ונדחתה, שבגינה אני מחייב את התובע לשאת בשכר טרחת עו"ד בסך של 20,000 ₪, ואת התביעה שכנגד שהתקבלה שבגינה אני מחייב את התובע לשאת בשכר טרחת עו"ד בסך של 10,000 ₪.
22. אשר על כן אני מקבל את התביעה שכנגד ומחייב את התובע לשלם לנתבעת סך של 36,519 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום פינוי הדירה (15.9.20) ועד לתשלום.
התביעה שהגיש התובע – נדחית.
התובע יישא בנוסף לסכומים האמורים גם בהוצאות הנתבעת בגין בירור התביעות. בשכר טרחת עו"ד בסך של 30,000 ₪, בתשלום לעדים מטעם הנתבעת בסך של 800 ₪, ובמלוא האגרה בה נשאה הנתבעת.
ניתנה היום, י"ט תשרי תשפ"ה, 21 אוקטובר 2024, בהעדר הצדדים.
רונן אילן