נבהיר דברינו.
- כזכור, בסמוך לאחר חתימת המוכרים על הודעת הביטול (שעוד ידובר בה), התקיימה פגישה במשרדי רימקס, ביוזמת המתווכת – בה נכחו הקונה ואגבריה, כאשר המבקשת לא הופיעה לפגישה (להלן: "הפגישה").
לטענת עו"ד פלג בסיכומיו, בפגישה זו הוסכם בין הקונה לאגבריה על המשך קיומו של ההסכם. באותו מעמד, כך נטען, נתן אגבריה את הסכמתו (בדיעבד) כי השוברים לא ישולמו ותחתם תשולם מלוא התמורה בגין עסקת הרכישה, כפי שייקבע בהערכת השמאי.
אכן, מעדותה של המתווכת עולה כי בפגישה שכנע הקונה את אגבריה להמשיך ולקדם את העסקה חרף אי תשלום השוברים במועדם (סעיף 10 לת/1), והאחרון נתן את הסכמתו לכך (סעיף 9 לתצהיר אגבריה; נ/2). דא עקא, כי אין כל שמץ של ראייה שהמבקשת הסכימה בשלב כלשהו – לפני מתן הודעת הביטול ואף לא לאחר שזו ניתנה – להמשך קיומה של עסקת המכר או לאי תשלום השוברים. אדרבה, מחומר הראיות עולה כי המבקשת עמדה על דעתה כל העת כי עסקת המכר בטלה.
בתצהיר העדות מטעמה הוצהר על ידי המבקשת, בסעיף 27 שבו, כי "אני האמנתי בתום לב ובתמימות שהחוזה בוטל לאחר שההודעה נמסרה, ושהמשיב 4 לא יכול למכור את חלקו בנכס ללא הסכמתה וידיעתה" (כך במקור – ח.ט.).
בעדותה בבית המשפט שבה המבקשת והבהירה כי "הסכמנו אני וחאלד שנבטל את החוזה. ראיתי את החתימה של חאלד על המכתב, הייתי רגועה" (פרוטוקול מיום 5/11/12, עמוד 9 שורות 405).
לא זו בלבד שגירסת המבקשת לא נסתרה, כלל ועיקר, אלא שהיא נתמכת בתצהיר המתווכת ובעדותה בבית המשפט.
המתווכת העידה כי בתום הפגישה היא הודיעה למבקשת טלפונית על תוצאותיה (שם, עמוד 12 שורות 4,5) אולם "המשיבה נשארה בדעתה לבטל את ההסכם" (סעיף 11 לת/2).
אמור מעתה: אין שחר לטענת עו"ד פלג בסיכומיו כאילו המבקשת הסכימה לשינוי תנאי החוזה באופן שהשוברים לא ישולמו במועדם – אלא שהתמורה לעמידר תשולם במלואה לאחר קבלת הערכת השמאי.
- אני דוחה על הסף את טענת הקונה כי יש לראות את אגבריה כ"שלוחה" של המבקשת, כך שהסכמתו שלו מחייבת אף את המבקשת, וזאת בשל " ... העובדה כי חתימתם והתחייבויותיהם כלפיו (צ.ל. "כלפי" – ח.ט.) נעשו 'יחד ולחוד' וראיתי בכל סיכום שנעשה איתי על ידי המשיב 4, כסיכום שנעשה עם המוכר / המוכרים כהגדרתם בהסכם, לכל דבר ועניין" (סעיף 10 לנ/1).
אודה ולא אבוש, לא הבינותי פִּשרה של טענה זו ועל מה היא נסמכת. האומנם סבור הקונה כי יש לראות את אגבריה כמי שמייצג את המבקשת בהסכם או כשלוחה? הלכה נודעת היא כי קשר הנישואין, כשלעצמו, איננו יוצר יחסי שליחות בין בני הזוג כלפי צדדים שלישיים [ראו: ע"א 409/79 טירר נ' רג'ואן, פ"ד ל"ה(1) 458].
קל וחומר, בן בנו של קל וחומר, כאשר עסקינן בבני זוג שהתגרשו לא מכבר ושוררים ביניהם יחסי איבה גלויים, כעולה מעדותה של המתווכת: "כל מה שקורה פה, לא היה צריך לשתף בדבר, הכל גלוי לעין יחסים מאוד קשים"(שם, עמוד 6 שורות 3,4).
יתר על כן, חובב עצמו העיד, כי כבר במועד בו נחתם הסכם המכר המבקשת ואגבריה ישבו בחדרים נפרדים "כנראה בגלל סיכסוך ביניהם"(שם, עמ' 11, שורות 30-32) ואף הצהיר שידע כי הינם גרושים עוד טרם החתימה על ההסכם (סעיף 7ג' לנ/1).
בנסיבות אלה, נפלא ממני הכיצד "ראה" הקונה את אגבריה כשלוחה של המבקשת באופן "שכל סיכום שנעשה איתו עם המשיב 4 ..." יש לראותו כמי שנעשה עם המוכרים, קרי: אף עם המבקשת? לקונה הפתרונים.
- לאור האמור והמקובץ לעיל אני קובע כי אי תשלום השוברים במועדים הנקובים בהם מהווה הפרה יסודית של ההסכם – המזכה את המבקשת (כמו גם את אגבריה) לבטל את הסכם המכר, עקב הפרתו על ידי הקונה.
האם ההסכם בוטל כדין?
- כידוע לכל, הזכות לביטול חוזה מחמת הפרתו הינה זכות אוטונומית, הנתונה לנפגע ומופעלת באמצעות הודעת ביטול (כאשר ההפרה היא יסודית), או במתן אורכה שלאחריה יכול ותבוא הודעת ביטול (כאשר ההפרה אינה יסודית). גם כאשר עסקינן בהפרה יסודית, אין החוזה מתבטל מאליו מחמת הפרתו. סעיף 8 לחוק החוזים – תרופות מעניק להודעת הביטול מעמד קונסטיטוטיבי כך שבהעדרה " ... של הודעת ביטול העומדת בדרישת הדין אין תוקף לביטול, והחוזה נשאר תקף ומתקיים גם לנוכח ההפרה" (שלו ואדר, שם, בעמוד 637).
הודעת הביטול צריכה להינתן בפרק זמן סביר ממועד ההפרה ועל הנפגע להבהיר למפר באופן חד משמעי כי בחר להשתמש בזכותו לבטל את החוזה באופן סופי ומוחלט [ע"א 294/92 דרוק נ' אליאסיאן, פ"ד מ"ז(x) 23, 28-29 (1993)]. הודעה סתמית על ביטול, ללא פירוש והנמקה לה, לא תיחשב לצורך סעיף 8 לחוק החוזים – תרופות כהודעה כדין, שכן המפר מגבש עמדתו ביחס להודעת הביטול בהתאם לתוכנה והנמקתה (שלו ואדר, שם, 643-645).
ולבסוף יצויין, כי אף שהודעת ביטול יכול ותינתן בעל פה, יש להעדיף לתיתה מבחינה ראייתית בכתב [ד. פרידמן ונ. כהן חוזים (כרך ב', תשנ"ג) 1086, בעמ' 1087 ].
- ומכן הכלל אל הפרט לנדון דידן.
בענייננו, המוכרים חתמו על הודעת הביטול - אשר נוסחה על ידי עו"ד אגרסט ונשלחה על ידו למשרד התיווך ביום 13/9/09 (ראו: נספח ה' לנ/4, ולתאריך משלוח הפקס), שזו לשונה:
"לכבוד ידידיה חובב
אנו מודיעים לך בזאת על ביטול הסכם המכר מיום 31.5.2009 בנוגע למכירת / רכישת דירה ברחוב עזה 37 ביפו, וזאת מאחר שהפרת את הסכם המכר ולא שילמת לנו את התשלומים לפי הסכם המכר. אנו שומרים לעצמנו את כל הזכויות על פי הסכם המכר".
עינינו הרואות כי הודעת הביטול שניתנה בכתב, מבהירה לקונה באופן חד משמעי כי המוכרים בחרו להשתמש בזכותם לביטול הסכם המכר, כאשר ההנמקה לביטול הינה אי ביצוע התשלומים על פי ההסכם.
הגם שבחקירתו הנגדית טען אגבריה כי "אני אף פעם לא חתמתי על ביטול העסקה ... אני מעולם לא חתמתי על טופס ביטול" (פרוטוקול מיום 7/5/13, עמוד 18 שורות 15-17) - נאמנת עלי גירסת המתווכת כי אגבריה חתם בפניה על הודעת הביטול שבעקבותיה התקיימה הפגישה במשרדי רימקס. וזו לשון עדותה: "בביטול היא אמרה שחתמנו ולא קורה שום דבר ולכן היא רוצה לבטל .... שוקי ביקש מעו"ד אגרסט הסכם ביטול ... כשהגיע הפקס עם הנוסח מעו"ד אגרסט לקחתי את הפקס. אי אפשר להזמין את מהא וגרושה לבוא אלי. הלכתי למהא והחתמתי אותה ואחר הלכתי לגרושה והחתמתי אותו ...והזמנתי את כולם למשרד" (פרוטוקול מיום 5/11/12, עמוד 6 שורות 2,3; 17-20).
נמצא, כי הודעת הביטול בענייננו עומדת בכל דרישות הדין, כך שביטול הסכם המכר – הינו בר תוקף.
- לא נתתי לצערי, אמון בגירסת הקונה ואגבריה כאילו הודעת הביטול לא נמסרה לידי חובב במועד הפגישה במשרד התיווך. הגדיל הקונה עשות עת הצהיר כי "אין שחר לטענה כי הסכם המכר בוטל באמצעות הודעה שניתנה כביכול ביום 13/9/09 ... מסמך הביטול אינו מוכר לי ומעולם לא נמסר לי על ידי המבקשת או המשיב 4" (סעיף 16 לנ/1). המוכר – אגבריה, החזיק החרה אחר גירסת הקונה ואף הוא הצהיר: "עסקת מכר ... מתקיימת כסדרה ולא בוטלה מעולם" (סעיף 3 לנ/2) ובסעיף 7 לתצהירו טען כי "הנני מכחיש בתוקף את טענת המבקשת כי הומצאה לקונה הודעת ביטול כלשהי של הסכם המכר".
הגם שגירסאות הקונה ואגבריה נתמכות זו בזו (שלא לומר זהות?!) לא מצאתי, כאמור, ליתן בהם אמון. וכל כך למה? שכן גירסותיהם (או גירסתם) עומדות בסתירה לעדותה של המתווכת אשר הבהירה, בחקירתה החוזרת, כי הודעת הביטול נמסרה לקונה. וכך לשון עדותה: "ש.ת. אחרי שהחתמת את מהא ואת חאלד על הביטול, הזמנת אותם לישיבה כדי להגיד שההסכם בטל" והלה השיבה " ... זה היה גם בנוכחות שוקי הזכיין. נתנו לחאלד את מכתב הביטול. זה נמסר גם למשיב 1" (שם, עמוד 7 שורות 1-3).
הנה כי כן, בניגוד לגירסאות הקונה וחאלד, מעידה המתווכת מפורשות כי מכתב הביטול נמסר בפגישה גם למשיב 1.
מבכר אני בכל הכבוד את גירסת המתווכת על פני גירסת הקונה ואגבריה, שכן אין לה למתווכת כל אינטרס להעדיף את המבקשת על פני הרוכש, מה גם שהרוכש נסוג, בעקבות עדותה, מהכחשתו הגורפת – כאילו לא ידע על קיומה של ההודעה – בהעידו: "לא ראיתי את המסמך ולא קיבלתי אותו לידיי. ידעתי שיש מסמך שחאלד ומהא רוצים לבטל" (שם, עמ' 13 שורות 28,29).
אני קובע אפוא, על בסיס עדות המתווכת, כי הקונה קיבל לידיו את הודעת הביטול בפגישה במשרדי רימקס, שנקבעה בעקבות חתימת המוכרים על הודעת הביטול. העובדה שהקונה ואגבריה הגיעו להבנות בינותם, בכל הקשור להמשך ביצוע ההסכם, אין בכך לאיין את המסקנה כי הודעה זו הינה תקפה ביחס למבקשת - אשר לא חזרה הימנה בשלב כלשהו.
למעלה מן הצורך יוער, כי אף אם הייתי נותן אמון בגירסת הקונה ואגבריה כי הודעת הביטול לא נמסרה לידי הקונה ממש, אין בכך כדי לשנות במאומה את התוצאה. וכל כך למה? שכן די בידיעת המפר על דבר הביטול ותוכנו, כדי ליתן לו תוקף והוא משתכלל " ... במסירתו לצד המפר או בהיוודע למפר דבר הביטול" (שלו ואדר – תרופות, שם, עמוד 666).
משהודה חובב כי ידע על הודעת הביטול בפגישה במשרדי רימקס, יש בכך כדי לבסס את קליטתה אצלו ויש בכך כדי לשכלל את הביטול.
- כאן המקום להתייחס לטענת ב"כ הקונה בסיכומיו, כאילו עתירת המבקשת בתובענה לביטולו של הסכם המכר "מהווה מעשה בולט של חוסר תום לב מצידה", וזאת נוכח " ... העלאת הטענה על ידי מהא בתובענה, למעלה משנתיים לאחר חתימת ההסכם ולאחר שידידיה הקונה כבר העביר לעמידר סך של למעלה מ-200,000 ₪ למימון רכישת הזכויות על ידי המוכר ..." (סעיף 55 לסיכומים).
אודה, כי לא הבינותי אל נכון טענה מופרכת זו של הקונה. האומנם הטענה בדבר ביטול הסכם המכר הועלתה לראשונה על ידי המבקשת במסגרת התובענה? הוכח לעיל, "באותות ובמופתים", כי הודעת הביטול נמסרה לקונה כבר בפגישה בסמוך לאחר יום 13/9/09, עוד בטרם שילם הקונה תשלום כלשהו לעמידר. משבחר הקונה להתעלם מהודעה זו ולשלם בחלוף כמחצית השנה (16/3/10) את התשלום לעמידר – אין לו להלין אלא על עצמו.
גם הטענה האחרת שבפי הקונה, כאילו המבקשת ביטלה את ההסכם משיקולי כדאיות העסקה, נוכח מחירה הגבוה כיום של הדירה – אין בה כדי ללמד על חוסר תום לב, שכן "שימוש בברירת הביטול תוך זמן סביר, הנשענת על עילת ביטול טובה, והמודרכת, בין היתר, משיקולי כדאיות הנעוצים בירידת ערך הנכס בשוק, אינה סותרת על פניה את חובת תום הלב" [ע"א 5267/03 עו"ד סיגל פרג'-גשורי נ' מיטל, פד נט (5) 337, 355].
בענייננו, הודעת הביטול ניתנה תוך זמן סביר ממועד ההפרה (13/9/09), ונשענה על עילת ביטול בשל הפרתו היסודית של ההסכם. בהינתן כזאת, אף אם המבקשת הייתה מונעת משיקולי כדאיות, אין בכך כדי לפגום בחובת תום הלב.
- אני קובע אפוא, לאור האמור והמקובץ לעיל כי הסכם המכר בוטל כדין עקב הפרתו היסודית ועל כן הינו חסר תוקף משפטי מחייב.
התנאי המתלה – השתכללותו
- משבאנו לכלל מסקנה כי הסכם המכר בוטל ואין לו תוקף מחייב בגין ביטולו כדין, אין אנו נדרשים לטענתה החילופית של המבקשת לבטלות הסכם עקב אי השתכללותו של התנאי המתלה. ברם למעלה מן הצורך אומר כי לא מצאתי בטענה זו של המבקשת מאום, ודינה להידחות.
סעיף א.1 להסכם המכר שכותרתו "תנאי מתלה" קובע כי "... תנאי ראשוני לקיום הסכם זה הוא רכישה בפועל של זכויות הבעלות בבית על ידי המוכר מעמידר. מובהר ומוצהר כי ככול שהמוכר לא ירכוש את זכות הבעלות מעמידר תוך 12 חודשים מיום חתימת הסכם זה, הרי שהסכם זה יבוטל בלא צורך בהודעה כל שהיא מצד אחד למשנהו".
דא עקא, כי בניגוד לטענת המבקשת, הבקשה לרכישת הבעלות בדירה אושרה על ידי רמ"י כבר ביום 20/1/10, והודעה על כך נמסרה למוכרים במכתב מיום 21/1/10 – שכותרתו "אישור עסקה ברחוב עזה 39 ג"מ 7089/38/1 בתל אביב-יפו" (נספח ד' לתצהיר נ/3).
ברי, כי מיום חתימת ההסכם ועד לאישור עסקת הרכישה – לא חלפו 12 חודשים, כך שהתנאי המתלה התקיים במועד.
יתר על כן, מקובלת עלי לעניין זה טענת ב"כ הקונה, כי המבקשת מנועה מלהסתמך על אי השתכללותו של התנאי המתלה (ככול שזה לא השתכלל במועד), זאת נוכח הוראת סעיף 28(א) לחוק החוזים הקובע כי "צד שמנע את קיומו של התנאי המתלה, לא רשאי להסתמך עליו". הגם שהודעת המבקשת, באמצעות ב"כ, לעמידר ביום 13/5/09 לחדול מלקדם את עסקת הרכישה נעשתה כדין – הרי שבפועל הודעה זו מנעה את קיומו של התנאי המתלה.
שימוש כדין ביפויי הכוח הבלתי חוזר – האומנם?
- כזכור, בד בבד עם חתימתו של הסכם המכר חתמו המוכרים על יפויי כוח בלתי חוזר מיום 31/5/09 (לעיל ולהלן: "יפויי הכוח הבלתי חוזר") לטובת הקונה, במסגרתו הוסמך עו"ד אגרסט להעביר את הבעלות בדירה לקונה, מר חובב.
ייאמר מיד, כי מקובלת עלי טענת עו"ד אגרסט – בניגוד לטענת המבקשת – שיפויי הכוח הבלתי חוזר נועד לשם העברת הזכויות בדירה על שם הקונה, ובכלל זה הוא מסמיכו לבצע את כל הפעולות הדרושות לשם העברת זכויות הבעלות בדירה מעמידר למוכרים.
מסקנה זו עולה ברורות מהוראת סעיף 24 להסכם המכר הקובע, בין היתר, כי יפויי הכוח ניתן לטובת הקונה " ... המייפה את כוחו של עוה"ד יעקב אגרסט לחתום על כל מסמך הדרוש לצורך העברת זכויות הבעלות, ורישום הזכויות על שם הקונים בעמידר" (נספח א' לנ/1) (ההדגשה שלי – ח.ט.).
פשיטא, שעו"ד אגרסט אינו יכול לבצע את העברת הבעלות בדירה על שם הקונה, בלא שזכות זו תוקנה למוכרים, תחילה, על פי עסקת הרכישה.