הפ (ת"א) 1899-06-11 מהא אגבריה נ' ידידיה חובב

תובענה לביטול הסכם למכר דירת מגורים ולתשלום הפיצויים המוסכמים על פיו – עקב הפרתו.

מבוא ורקע

1. המבקשת, אגבריה מהא (להלן: "המבקשת") והמשיב 4, בעלה לשעבר של המבקשת, אגבריה חאלד (להלן: "אגבריה") – הינם השוכרים בשכירות מוגנת של דירה בת 3 חדרים, הממוקמת בקומת הקרקע בבניין, בן קומה אחת, הבנוי על חלקה 38 בגוש 7089 והמצוי ברח' עזה 37, יפו (להלן: "הדירה" ו-"הנכס" – בהתאמה).

2. הנכס הינו בבעלות רשות הפיתוח, המיוצגת על פי דין על ידי רשות מקרקעי ישראל (להלן: "רמ"י"), כאשר עמידר – המשיבה 5 – הינה סוכנת מורשית מטעם רמ"י, לניהולו של הנכס (להלן: "עמידר").

3. בתאריך 31/5/09 נחתם הסכם מכר בין המבקשת ואגבריה (שייקראו להלן יחדיו: "המוכרים"), לבין המשיב 1 מר ידידה חובב (להלן: "הקונה" או "חובב") – במסגרתו רכש האחרון את זכויות הבעלות בדירה (להלן: "הסכם המכר").

ההסכם נחתם במשרד תיווך רימקס, בבת ים (להלן: "משרד התיווך" או "רימקס"), והוא נערך ונוסח על ידי המשיב 2, עו"ד יעקב אגרסט (להלן: "עו"ד אגרסט") – לבקשת המתווכת ממשרד התיווך, הגב' סלין ענברי (להלן: "המתווכת").

במעמד חתימת ההסכם חתמו המוכרים על יפויי כוח בלתי חוזר, המסמיך את עו"ד אגרסט להעביר את זכויות הבעלות בדירה לקונה, מר חובב (להלן: "יפויי-הכוח").

4. התמורה נקבעה בהסכם המכר לסך של 780,000 ₪ (להלן: "התמורה"), כאשר התשלום הראשון והשני של התמורה – בסך 20,232 ₪ כל אחד – אמורים היו להשתלם לעמידר בימים 10/6/09 ו-10/7/09, וזאת באמצעות שוברי תשלום שנמסרו לקונה במעמד חתימת ההסכם (להלן: "השוברים").

יצויין עוד, כי כניסתו לתוקף של הסכם המכר הותנתה בתנאי מתלה – לפיו זכויות הבעלות בדירה תירכשנה על ידי המוכרים מרמ"י באמצעות עמידר, תוך 12 חודש ממועד חתימת ההסכם, וזאת בהתאם לבקשה שהוגשה על ידם ביום 14/5/09 (להלן: "התנאי המתלה" ו-"עסקת הרכישה" – בהתאמה).

לקונה ניתנה הזכות להאריך את התקופה של 12 החודשים מפעם לפעם, לפי שיקול דעתו – במסירת הודעה בכתב למוכר, טרם כניסת התנאי המתלה לתוקף.

5. עובר ליום 13/9/09 פנתה המבקשת טלפונית למתווכת והביעה רצונה לבטל את עסקת המכר עקב אי תשלום השוברים במועד הנקוב בהם. לבקשת זכיין רמיקס, מר שוקי אלישביץ, ניסח עו"ד אגרסט הודעת ביטול, הנושאת תאריך משלוח (בפקס) 13/9/09 (להלן: "הודעת הביטול"). הודעת הביטול נחתמה על ידי המוכרים – כל אחד בנפרד – במועד מאוחר ליום 13/9/09.

6. ביום 20/1/10 אישרה רמ"י את הבקשה לרכישת זכויות הבעלות בדירה, והודעה על כך נשלחה למוכרים ביום 21/1/10 (להלן: "עסקת הרכישה") - בצירוף שוברים לתשלום התמורה בגין הרכישה, שנועדו לתשלום עד ליום 21/3/10 (להלן: "השוברים החדשים").

7. בעקבות אישור עסקת הרכישה, פנה עו"ד אגרסט למבקשת, טלפונית, ביום 7/2/10, והבהיר לאחרונה כי עליה לפנות למשרדי עמידר לשם חתימה על המסמכים הדרושים להשלמת עסקת הרכישה. חרף פניותיו של עו"ד אגרסט, בכתב ובאמצעות הטלפון, נמנעה המבקשת מלחתום על מסמכי הרכישה.

8. ביום 16/3/10 שילם חובב את השוברים החדשים בסך של 208,046.89 ₪ - הכולל את התמורה שנדרשה על ידי רמ"י עבור רכישת זכויות הבעלות בדירה ואת חובות העבר לעמידר בגין דמי שכירות  (להלן: "התשלום לעמידר").

9. במכתב מיום 13/4/10 הודיע עו"ד באסם חתו (להלן: "עו"ד חתו") לעו"ד אגרסט, בין היתר, כי כפי הידוע לו זה מכבר, המבקשת אינה מסכימה למכור את הדירה, וכי הוא נדרש לפעול לאלתר לביטול הליך המכירה. עוד הודע לעו"ד אגרסט כי מכאן ואילך הוא זה המייצג את המבקשת, בכל הנוגע לדירה ולייצוגה מול עמידר (להלן: "המכתב מיום 13/4/10").

10. במכתב תשובה מיום 26/4/10 הודיע עו"ד אגרסט כי המבקשת לא פנתה אליו מעולם בבקשה כלשהי לביטול ההסכם, מה גם שלא ניתן לבטל את הסכם המכר שלא בהתאם להוראותיו.

11. בעקבות התשובה הנ"ל פנתה המבקשת לעמידר – באמצעות ב"כ עו"ד שאקר – במכתב מיום 3/5/10, במסגרתו נדרשה עמידר להקפיא את הליכי עסקת הרכישה (להלן: "המכתב מיום 3/5/10").

12. בעקבות המכתב מיום 13/4/10 לפיו עו"ד אגרסט אינו מייצג אותה עוד בעסקת המכר ועסקת הרכישה - שכר הקונה את שירותיו של המשיב 3, עו"ד פלג (להלן: "עו"ד פלג") להשלמת עסקאות המכר והרכישה. לבקשת עו"ד פלג, המציא עו"ד שאקר לאחרון, ביום 27/6/10, את הודעת הביטול.

13. אחר הדברים האלה וחרף הודעת הביטול, המשיך הקונה באמצעות עו"ד פלג בהליכים להשלמת עסקת רכישת זכויות הבעלות בדירה מעמידר. לבקשת עו"ד פלג חתם עו"ד אגרסט ביום 3/6/10 על יפויי כוח, המסמיך את עו"ד פלג ואח' לפעול בשמו ובמקומו אצל הרשויות, ובכללן עמידר – להנפקת חוזה להעברת הבעלות בדירה על שם המוכרים (להלן: "יפויי הכוח מיום 3/6/10").

בתאריך 25/7/10 חתם עו"ד אגרסט בשמם של המבקשת ואגבריה על יפויי כוח נוטריוני לטובת רמ"י, עמידר ובנקים למשכנתאות – המסמיכם לבצע את הפעולות הנדרשות להשלמת עסקת הרכישה (להלן: "יפויי הכוח הנוטריוני"). בו ביום חתם אגרסט בשמה של המבקשת על הצהרה למס שבח, בגין רכישת הזכויות מרמ"י (להלן: "המש"ח").

14. לדרישת עו"ד פלג המציאה רמ"י חוזה לרכישת זכויות הבעלות בדירה, עליו חתם עו"ד אגרסט בשמה של המבקשת ביום 2/12/10, אשר הועבר לעמידר על ידי עו"ד פלג (להלן: "חוזה הרכישה").

עמידר מצידה נמנעה מלחתום על חוזה הרכישה, כך שזכויות המוכרים בדירה, נותרו רשומות אצל עמידר כדיירים מוגנים בה.

התובענה וטענות הצדדים

15. בתובענה שבכאן, אשר הוגשה ביום 1/6/11, עתרה המבקשת למתן פסק דין המצהיר על בטלות הסכם המכר, על ביטול כל הליכי המכירה ו/או הרכישה, והשבת המצב לקדמותו טרם כריתת הסכם המכר.

עוד עתרה המבקשת לאסור על עורכי הדין אגרסט ופלג לעשות כל פעולה משפטית תוך שימוש בייפוי הכוח הבלתי חוזר. בנוסף, עתרה המבקשת להורות לעמידר להימנע מלבצע טרנזקציה כלשהי בדירה או בזכויות המוכרים בה, עד להכרעה סופית בתובענה. לבסוף עתרה המבקשת לחייב את המשיבים 1-5 בתשלום הפיצוי המוסכם שבהסכם המכר ובהוצאות, לרבות שכר טרחת עו"ד.

16. לטענת המבקשת הסכם המכר הופר על ידי הקונה הפרה יסודית, עקב אי תשלום השוברים במועדם, ובגין הפרה זו נמסרה לו הודעת ביטול – כדין. לטענתה, חרף הודעת הביטול המשיכו המשיבים 1-4 (שייקראו להלן יחדיו: "המשיבים"), בחוסר תום לב, בהליכים למימוש הסכם המכר ועסקת הרכישה, תוך שהם מסתירים זאת הימנה.

עוד טענה המבקשת כי עו"ד אגרסט פעל בניגוד לרצונה , שלא כדין ובניגוד לכללי האתיקה, עת עשה שימוש ביפויי הכוח הבלתי חוזר להשלמת הרכישה והמכר – חרף שהודע לו כי ההסכם בוטל על ידה וכי אינו מייצגה עוד. עו"ד פלג אף הוא, כך למבקשת, עשה שימוש שלא כדין ביפויי הכוח מיום 3/6/10 – עת פנה לעמידר לסיים את הליכי רכישת זכויות הבעלות בדירה.

המבקשת הוסיפה וטענה, לחילופין, כי הסכם המכר בטל מאליו, נוכח אי התקיימותו במועד של התנאי המתלה, אשר לא הוארך על ידי הקונה כמתחייב מהוראות הסכם המכר.

17. המשיבים מצידם הכחישו את טענות המבקשת ועתרו לדחיית התובענה. לטענת הקונה בכתב תשובתו (אשר גובתה על ידי המשיבים) הסכם המכר לא הופר על ידו כלל ועיקר, הוא לא בוטל מעולם על ידי המוכרים –ומכל מקום לא נמסרה לו הודעת ביטול.

לשיטת הקונה, המבקשת היא זו אשר הפרה את הסכם המכר – עת נמנעה שלא כדין מלהשלים את עסקאות המכר והרכישה, ולהעביר על שמו את הבעלות בדירה. לטענת הקונה, אי תשלום השוברים במועד היה על דעת אגבריה ובהסכמתו המלאה - עימו הוא היה בקשר למן המועד בו נחתם הסכם המכר. לשיטתו, הוסכם בינו לבין אגבריה כי השוברים ישולמו לאחר אישור בקשת הרכישה על ידי עמידר, וקבלת שומת השמאי מטעם האחרונה  – באשר לתמורה הנדרשת בגין רכישת זכויות הבעלות בדירה.

לטענת הקונה, נוכח ניתוק הקשר עם המבקשת וחוסר שיתוף הפעולה מצידה, הוא ראה את אגבריה כמי שמוסמך להגיע עימו להסכמות, גם בשמה של המבקשת.

עו"ד אגרסט מצידו טען כי רשאי היה לעשות שימוש ביפויי הכוח הבלתי חוזר לשם השלמת רכישת זכויות הבעלות מעמידר, ובכלל זה לחתום בשמה של המבקשת על המש"ח וחוזה הרכישה.

עו"ד פלג טען כי כבא כוחו של הקונה, רשאי היה להשתמש ביפויי הכוח מיום 3/6/10 להשלמת עסקת הרכישה, במיוחד נוכח העובדה שהקונה שילם את מלוא התמורה שנדרשה בגינה על ידי עמידר.

המשיבים דחו על הסף את טענת המבקשת לבטלות הסכם המכר עקב אי השתכללותו של התנאי המתלה, שכן בקשת הרכישה אושרה כבר ביום  21/1/10 – כ-8 חודשים לאחר כריתתו של הסכם המכר.

עוד נטען על ידי המשיבים, כי המבקשת מנועה מלטעון לאי השתכללות התנאי המתלה, שכן היא זו אשר מנעה את קיומו – כאמור בסעיף 28(א) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים").

המשיבים הוסיפו וטענו כי התנגדות המבקשת להשלמת עסקת הרכישה עם עמידר נגועה בחוסר תום לב קיצוני, זאת נוכח העובדה כי הקונה שילם לעמידר את מלוא התמורה שנדרשה בגין רכישת זכויות הבעלות בדירה.

לשיטתם, הקונה עמד בכל תנאי הסכם המכר ועל כן הוא זכאי לאכיפתו, וכפועל יוצא להשלמת עסקת הרכישה מרמ"י.

דיון והכרעה

18. מטענות הצדדים אשר הורצו לעיל עולה כי חמש הן השאלות העיקריות שבמחלוקת הצריכות הכרעה בהליך דנא, ואלו הן:

א.          האם הופר ההסכם על ידי הקונה?

ב.          האם הסכם המכר בוטל כדין עקב הפרתו?

ג.           האומנם, הסכם המכר בטל עקב אי קיומו של התנאי המתלה?

ד.          האם – אם לאו – השימוש שעשו עוה"ד אגרסט ופלג ביפויי הכוח הבלתי חוזר,  להשלמת עסקת הרכישה, נעשה כדין?

ה.          זכות המבקשת להשבת המצב לקדמותו ולפיצוי המוסכם.

נדון בשאלות דלעיל כסדרן – ראשון ראשון, ואחרון אחרון.

הפרת ההסכם על ידי הקונה

19. כזכור, בהסכם המכר נקבע כי התשלום הראשון והשני של התמורה, ישולמו לעמידר באמצעות שוברים על סך 20,232 ₪ כל אחד – אשר היו אמורים להיות משולמים בימים 10/6/09 ו – 10/7/09 (סעיף 10.1 להסכם המכר; נספח א' לתצהיר חובב נ/1).

אין חולק כי הקונה נמנע מלשלם את השוברים במועדים הנקובים בהם, והלכה למעשה הם לא שולמו כלל. רק ביום 16/3/10 ניאות הקונה לשלם לעמידר (על חשבון עסקת המכר) סך של 208,047 ₪ - בגין עסקת רכישת זכויות הבעלות בדירה מרמ"י ובגין חובות העבר של המוכרים לעמידר (נספח א' לתצהיר עו"ד פלג; נ/4) (לעיל ולהלן: "התשלום לעמידר").

נמצא, כי במועד בו הודע לקונה על ביטול הסכם המכר (בסמוך לאחר יום 13/9/09) – היה קיים איחור בתשלום התמורה של שלושה חודשים בגין התשלום הראשון, ואיחור של חודשיים בגין התשלום השני.

האומנם, כטענת המבקשת, יש באיחור האמור כדי להוות הפרה של ההסכם? סבורני כי התשובה לשאלה האמורה הינה חיובית. לטעמי, לא זו בלבד שעסקינן בהפרה בוטה של ההסכם, אלא שהפרה זו הינה יסודית.

20. חוק החוזים (תרופות בשל הפרה חוזה), תשל"א-1970 (להלן: "חוק החוזים – תרופות") מגדיר הפרה כ"מעשה או מחדל בניגוד לחוזה" [סעיף 1(א) לחוק]. לאמור: "הפרה אינה מחייבת התנהגות פעילה, אקטיבית. די להצביע על כך שהצד השני לא נקט פעולה שנדרש היה ממנו לבצעה" [ג. שלו – י. אדר, דיני חוזים – התרופות (לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי), תשס"ט-2009, עמוד 109 (להלן: "שלו ואדר – התרופות").

דומה, כי אין מי שיחלוק על כך שהימנעות הקונה מלשלם את השוברים במועדים הנקובים בהם, מהווה "מחדל בניגוד לחוזה" – וממילא עסקינן בהפרתו.

לא זו אף זו. הפרה זו של ההסכם הינה הפרה יסודית המזכה את המוכרים לבטל את הסכם המכר בלא מתן אורכה לקיומו [סעיף 7(א) לחוק]. וכל כך למה? שכן סעיף 42; להסכם המכר קובע כי תשלום התמורה על פיו מהווה הפרה יסודית של ההסכם. וזה לשון סעיף 42 – "הצהרת המוכר במבוא להסכם זה והוראות סעיפים בחלקים א'1 , ה', ו', ז', ט' י' של הסכם זה על כל סעיפי המשנה שלהם ייחשבו סעיפים יסודיים ועיקריים של הסכם זה, והפרתם או הפרת איזה מהם תחשב, לכל דבר ועניין, כהפרה יסודית של הסכם זה כמשמעותו בחוק החוזים (תרופות) בשל הפרת חוזה, תשל"א-1970".

עיון בחלק ה' של ההסכם מלמד, כי הוראת סעיף 10.1 כלולה בחלק זה של ההסכם. משקבעו הצדדים כי התחייבות הקונה לתשלום השוברים במועדם תיחשב בעיני הצדדים הפרה יסודית המקימה למבקשת את הזכות לביטול ההסכם " ... יש לכבד את חופש ההתקשרות הנתון לצדדים בהקשר זה ואת רצונם כפי שבא לידי ביטוי באותה תניה" [ע"א 7403/11 בשמא השקעות ומימון בע"מ נ' ניאגו (פורסם בנבו 13/8/13)].

לא זו אף זו. הלכה נודעת היא כי אי תשלום התמורה במועדים הקבועים בחוזה מהווה הפרה יסודית שלו, אף שלא הוסכם כזאת על ידי הצדדים.

הגם שעל פי הגישה המקלה בספרות ובפסיקה, אין די באיחור שנמשך ימים ספורים כדי להוות הפרה יסודית של ההסכם – הרי שלדעת הכול, איחור של שלושה חודשים או חודשיים בתשלום התמורה, כבענייננו, עולה כדי הפרה יסודית של הסכם המכר [ראו: איל זמיר, חוק המכר, תשכ"ח-1968, עמוד 449 (1987)].

21. לא מצאתי ממש בטענת עו"ד פלג בסיכומיו כי המוכרים, ובכלל אלה המבקשת, הסכימו להצעת הקונה לפיה השוברים לא ישולמו במועדים הנקובים בהם, אלא וכי האחרון ישלם את מלוא התשלום לעמידר שיידרש – לאחר ביצוע הערכת השמאי מטעם עמידר, לדירה (להלן: "הערכת השמאי").

מחומר הראיות עולה כי לא מינה ולא מקצתיה. לא זו בלבד שעל פי סעיף 45 להסכם המכר אין תוקף לשינוי כלשהו בתנאי ההסכם אלא אם כן הם " ... נעשו בכתב ונחתמו על ידי שני הצדדים להסכם המכר", אלא שמצאתי כי המבקשת לא נתנה הסכמה, אף לא בעל פה,                   לאי תשלום השוברים במועדם.