כאמור לעיל, שכרו של חסן בעסקה זו נגזר מכוח סעיף 46 לחוק החוזים הקובע שכר ראוי, בהתבסס על עבודתו של נותן השירות או העובד, שלא הוסכם על שכר בגינה. במקרה זה, חסן תיווך בין מלונות פתאל לבין קבוצת אזורים. כפי שעולה מחומר הראיות, מלונות פתאל לא הייתה מעוניינת לקנות את כל מניותיה של חברת אזורים תיירות לבדה, וביקשה לכן למצוא שותף שירכוש 50% מהמניות ובכך יסייע במימון רכישת רשת המלונות שבאחזקת אזורים תיירות. אין חולק כי בשלב זה לחסן לא הייתה כל מעורבות בעסקה – וכי לא היה לו כל קשר לחברת א.מ.א מלונות או לבעלי השליטה בה. משאלה פני הדברים, לא ניתן לומר כי שכרו הראוי של חסן נכון שייגזר גם מחלקה של א.מ.א מלונות בעסקה, שכן חסן לא ביצע פעולת תיווך כלשהי בעניינה. יוער כי טענתו של חסן ולפיה קביעתו של בית המשפט המחוזי בעניין היקף העסקה עלולה להוביל למצב שבו יצורפו שותפים לעסקה רק כדי להימנע מתשלום דמי תיווך, אין לה על מה שתסמוך. בענייננו, א.מ.א מלונות נכנסה לתמונה רק משנתגלעו פערים ברצונות הצדדים שלא היו ניתנים לגישור אלא באמצעות מציאת משקיע נוסף. הדברים עולים אף מעדותו של פתאל שעליה מבקש חסן להסתמך, ובה מעיד פתאל כי: "ברגע שהבנו שהעסקה הזאת לא יכולה להתקיים [...] החלטנו שאנחנו מחפשים שותף" (עמ' 182 לפרוטוקול הדיון מיום 1.9.2014 בבית המשפט המחוזי). למעשה, אין כל אינדיקציה ואף אין סיבה לסבור כי אותו משקיע צורף לעסקה אך לשם הימנעות מתשלום דמי תיווך, או כי חברת א.מ.א מלונות היא חברה מטעמה ועושה דברה של מלונות פתאל, במובן זה שמלונות פתאל תהא הנהנית גם מהחזקותיה של א.מ.א מלונות – ומשכך החשש שמתאר חסן אינו מתעורר בענייננו.
משהוכרעה גם סוגיה זו, ניתן כעת לומר כי חסן זכאי לדמי תיווך מקבוצת אזורים בגין העסקה שבה נמכרו אחזקותיה במניותיה של חברת אזורים תיירות, שבעת הרלוונטית החזיקה בשנים עשר בתי מלון, לידי מלונות פתאל. שווי העסקה כולה הוא 270 מיליון ש"ח; ומשכך שווי מחציתה הוא 135 מיליון ש"ח; מסכום זה יש לגזור 1% כדמי תיווך ראויים שלהם זכאי חסן – קרי 1,350,000 ש"ח, נכון לחודש יולי 2009.
- לפני סיום: נותרו כעת שתי סוגיות נוספות הדורשות התייחסות. הראשונה, טענתה של אזורים כי לא היה מקום לפסוק שאזורים חייבת עם בוימלגרין קפיטל בדמי תיווך יחד ולחוד. לא מצאתי ממש בטענה זו. בית המשפט המחוזי מציין מפורשות כי חוזה התיווך שנכרת, נכרת עם קבוצת אזורים (פסקה 4 לפסק הדין); וכי לכל אורך יחסיו של חסן עם קבוצת אזורים לא הייתה כל הפרדה בין החברות. קביעה זו היא מבוססת ומשכך בדין פסק בית המשפט המחוזי כי אזורים ובוימלגרין קפיטל חייבות לחסן את דמי התיווך יחד ולחוד. ואין להתערב בקביעה זו.
עניין אחרון שדורש הכרעה זו טענתו של חסן בדבר תוספת מס ערך מוסף. כאמור, חסן טוען בערעורו כי היה על בית המשפט המחוזי לקבוע שלסכום שנפסק לטובתו יש להוסיף מע"מ כחוק. סבורתני כי דין טענה זו להתקבל. אמנם עניין המע"מ לא צוין בכתב התביעה עצמו, אך חסן ציין זאת בסיכומיו בבית המשפט המחוזי. משכך ומשעה שאף אחת מהמשיבות לא טענה כנגד הוספת רכיב המע"מ בסיכומיה שלה בבית המשפט המחוזי, היה מקום לראותן כמי שקיבלו את הוספת רכיב זה לתביעה. נוסף על כן, על אף שתוספת המע"מ לא צוינה בכתב התביעה גופו, הרי שבנספחים שצורפו לכתב התביעה ובהם חילופי דברים בין חסן למלונות פתאל ולקבוצת אזורים, דרש חסן מהאחרונים כי לדמי התיווך יתווסף רכיב המע"מ. משכך, לסכום דמי התיווך יתווסף מע"מ כחוק.
סוף דבר
- אם תישמע דעתי, כל אחד מהערעורים יתקבל באופן חלקי – ערעור חסן, במובן זה שדמי התיווך יועמדו על 1% ממחצית שווי העסקה כולה (ולא 0.5% כפי שקבע בית המשפט המחוזי) וכן יתווסף להם מס ערך מוסף; וערעור אזורים, במובן זה ששווי העסקה הוא 270 מיליון ש"ח (ולא 970 מיליון ש"ח כפי שקבע בית המשפט המחוזי). התוצאה היא שחלף הסכום שנקבע בבית המשפט המחוזי, על קבוצת אזורים – אזורים ובוימלגרין קפיטל, יחד ולחוד – לשלם לחסן דמי תיווך בסך 1,350,000 ש"ח בתוספת מע"מ ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מחודש יולי 2009. שכר הטרחה והחזר האגרה היחסית שפסק בית המשפט המחוזי לזכות חסן ייגזרו מסכומים אלה. אין צו להוצאות בערכאתנו.
| ש ו פ ט ת |
השופט מ' מזוז:
אני מסכים לפסק דינה המקיף והממצה של חברתי השופטת ע' ברון ולמסקנותיה.
| ש ו פ ט |
המשנה לנשיאה (בדימ') א' רובינשטיין:
א. מצטרף אני לחוות דעתה של חברתי השופטת ברון. אודה כי בדיון לפנינו סברנו, חברי ההרכב, כי דומה שאין מקום להתערבות, בשקלול הדברים. ואולם, משבא התיק לכלל הכרעה שיפוטית, ניתוחה של חברתי משכנע ומצדיק את השינויים המסוימים בתוצאה; המקרה דנא היה כמסתבר מאותם שתוארו בחוות דעתי בעע"מ 8968/14 שטרית נ' עיריית טבריה [פורסם בנבו] (31.8.17), פסקה ד', שבהם העדיפה ההערכה המקצועית להמתין לפסק דין חרף הצעת פשרה, החלטה לגיטימית, גם אם במקרים רבים אחרים אינה זו המומלצת אף במבחן התוצאה.
ב. חברתי ציינה (פסקה 16), גם בעקבות בית המשפט המחוזי, כי "כיון שענייננו בעסקה למכירת מניות, להבדיל מעסקה לרכישת מקרקעין, אין בעניינו תחולה לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996, כך שאין דרישה כי חוזה התיווך יהיה בכתב דווקא כנדרש בסעיף 9(א) לחוק זה, על כן את השאלה אם נכרת חוזה בין קבוצת אזורים לחסן יש לבחון ככל חוזה, על פי דיני החוזים". התלבטתי בשאלה זו, שכן במישור הפורמלי אכן עסקינן במכירת מניות ולא במקרקעין, המוגדרים בסעיף 1 לחוק המתווכים במקרקעין "כהגדרתם בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969" ("קרקע, כל הבנוי והנטוע עליה וכל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע, זולת מחוברים הניתנים להפרדה").
ג. בסעיף ההגדרות בחוק המתווכים במקרקעין מוגדר תיווך במקרקעין כ"הפגשה בתמורה בין שני צדדים או יותר, לשם התקשרותם בעיסקה בזכות במקרקעין". "זכות במקרקעין" מוגדרת "כמשמעותה בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, בין אם היא רשומה בין אם לאו, בין מכוח חוזה... וכן זכות באיגוד מקרקעין...", האם אין משמעות הדברים בפרשנות תכליתית כי ניתן היה להלכה להגדיר את העיסקה כעיסקת מקרקעין, ועל כן היה חל סעיף 9(א) לחוק המתווכים במקרקעין הדורש הזמנה בכתב?
ד. כך, שכן במישור המהותי, מה בפועל ובמהות נמכר? מקרקעין, אם גם באמצעות עסקאות מניות. ראו והשוו בהיקש ע"א 2462/97 הפועלים ליסינג נ' טיפול שורש, פ"ד נד(1) (2000), 259, שם עלתה שאלת סיווגה של עיסקת ליסינג מימוני באותו תיק כעסקת אשראי, וצוטט בין השאר (עמ' 538) פסק דיני מבית המשפט המחוזי בת"א 380/92 (1997), בו נאמר "ואולם, בתוך תוכן של העיסקות, המדובר אינו בשכירות, אף לא במכר בתשלומים; המדובר במימון. בסופו של דבר, מה נתנה הנתבעת? כסף, אשראי". האידאולוגיה של "מהות לעומת פורמליות" ידועה בדיני המסים, וספציפית לעניין מניות (ראו ע"א 924/12 מדינת ישראל נ' אספן בניה ופיתוח [פורסם בנבו] (2014), פסקאות י"ד-ט"ז). סבורני איפוא, במבט לעתיד, כי יש לתת את הדעת לנושא הסיווגי, כדי למנוע אי הבנות, שכן לטעמי התכליות שביסוד חוק המתווכים במקרקעין מצדיקות זאת. ואולם, הנושא ככזה אינו לפנינו, ופרשנות זו לא הועלתה על-ידי הצדדים, ובבחינת הנושא לפי דיני החוזים מצא בית המשפט קמא עובדתית בפסק דינו המפורט שהיה כאן חוזה תיווך שלא לפי חוק המתווכים במקרקעין. על כן לא ארחיק לכת. אטעים, בחינת עצה טובה קא משמע לן: אף לפי דיני החוזים עדיף היה כי החוזה יהיה בכתב, ככל משפטו וחוקתו, והיתה נמנעת אותה "נזילות עובדתית" שעליה שברו קולמוסיהם שני בתי המשפט, בעקבות התדיינויות.
ה. ניתוחה של חברתי על פרטיו מקובל עלי איפוא, וכאמור אצטרף אליה.
| המשנה לנשיאה(בדימ') |
הוחלט כאמור בפסק דינה של השופטת ע' ברון.
ניתן היום, י"ב באלול התשע"ז (3.9.2017).
| המשנה לנשיאה(בדימ') | ש ו פ ט | ש ו פ ט ת |