פסק דין
1. לפניי תביעה כספית ע"ס 31,194 ₪, שהוגשה על ידי התובעת, חברת חמש קוביות אדומות בע"מ (להלן: "החברה"; "התובעת"), כנגד הנתבעים, עורכי דין במקצועם (להלן: "הנתבעים"), ועניינה אינטראקציה בין הצדדים שהתרחשה במהלך חודש אפריל 2017, בקשר עם משרד שהוצע על ידי התובעת להשכרה, ואשר נמצא במגדל משרדים ברחוב בר כוכבא 23 בבני ברק (להלן: "הנכס").
2. אין מחלוקת בין הצדדים, כי הנתבעים התעניינו באפשרות לשכור את הנכס, על מנת שזה ישמש אותם כמשרד, ואולם בעוד שהתובעת טוענת, כי בעקבות אותה התעניינות נכרת בין הצדדים הסכם שכירות תקף ומחייב בעל-פה שממנו התנערו הנתבעים ובשל כך הוגשה התביעה הכספית, הרי שהנתבעים כופרים בכל התקשרות עם התובעת (לא בעל-פה ולא בכתב) וטוענים שנהגו כלפי התובעת בתום-לב.
תמצית טענות התובעת:
3. לתובעת נכסי נדל"ן שונים, ובכלל זה הנכס מושא התובענה, המצוי בקומה השלישית של מגדל המשרדים v טאוור, בבני ברק.
4. התובעת ביקשה להשכיר את הנכס, הן באמצעות מתווכים והן באמצעות מודעה באתר "יד 2" באינטרנט, שם פירטה את נתוני המשרד ואת דמי השכירות המבוקשים.
5. הנתבעים ראו את המודעה שפורסמה באינטרנט ויצרו קשר עם נציג התובעת, מר רמי נח (להלן: "מר נח"), וביקשו לראות את הנכס.
6. בתחילת חודש אפריל 2017 הגיעו הנתבעים 2-3 לנכס על מנת לראותו, הם התרשמו מאוד רצו להתקדם בעסקה, וביקשו שגם שותפם הנוסף, הנתבע 1, יגיע לנכס על מנת להתרשם ולחוות את דעתו.
7. ביום 5 באפריל 2017 הגיע הנתבע 1 לראות את הנכס, לחץ את ידו של מר נח, ואישר כי הנתבעים מסכימים לתנאי ההסכם שבעל פה והם מבקשים לשכור את הנכס.
8. נטען, כי הצדדים סיכמו ביניהם בעל פה שתקופת השכירות תהא לתקופה של שנתיים ימים עם אופציה לשנתיים עד שלוש שנים נוספות. דמי השכירות סוכמו ונקבעו ל – 6,750 ₪ לחודש בתוספת מע"מ, נקבע מנגנון הצמדה, וסוכם, כי הנתבעים ישאו בכל ההוצאות השוטפות בנכס לרבות ארנונה, דמי ניהול חשמל ועוד.
עוד סוכם, כך על פי הנטען, כי החודש הראשון, קרי חודש אפריל 2017 יהא חודש ללא תשלום דמי שכירות, אך הנתבעים ישלמו רק את הארנונה הרובצת על הנכס, דמי ניהול, חשמל ועוד.
9. ביום 5 באפריל 2017 נשלחה לנתבע 1 טיוטת הסכם השכירות, והנתבע 1 אישר, כך על פי הנטען לתובעת להפסיק את שירותי התיווך שאותם שכרה על מנת לשווק את הנכס.
10. נטען, כי לאחר כיומיים פנה מר נח לנתבע 1 שאישר לו טלפונית, כי הנתבעים מתכוונים לשכור את הנכס.
11. ביום 23 באפריל 2017 שלח מר נח הודעת טקסט טלפונית לנתבע 1 בדבר רצון להיפגש, והנתבע 1 השיב לו, כי הצדדים יתאמו פגישה בהמשך השבוע.
12. דא עקא, שביום 30 באפריל 2017 הודיע נתבע 1 למר נח, כי הנתבעים אינם מעוניינים בהשכרת הנכס, נוכח העובדה, כי הצטרפו 3 עורכי דין אחרים לשותפות שלהם וכעת הנכס איננו מתאים לדרישותיהם.
13. התנהגות זו של הנתבעים גרמה לתובעת נזק בלתי הפיך. לדבריה עד היום היא לא הצליחה להשכיר את הנכס והוא עומד ריק.
14. לטענת התובעת, הנתבעים פעלו בחוסר תום לב, וכי במקרה זה אף ניתן וצריך לפסוק לתובעת פיצויי קיום.
15. התובעת עותרת לפיצוי בסך של 15,794 ₪ בגין דמי שכירות לחודשים אפריל-מאי 2017; סך של 3,800 ₪ דמי ניהול לנכס לחודשים אפריל ומאי 2017; סך של 3,600 ₪ עבור ארנונה לנכס לחודשים אפריל ומאי 2017; הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך של 8,000 ₪, וכן לפיצויי קיום בגין החודשים שבהם הנכס יעמוד ריק (הסכום לא כומת – ואולם בדיון מיום 25 בספטמבר 2017 חזרה בה התובעת מבקשתה לתקן את כתב התביעה ולכמת את הסכום).
תמצית טענות הנתבעים:
16. הנתבעים כופרים בטענות התובעת.
17. לטענתם מעולם לא התקשרו הנתבעים עם התובעת בכל התקשרות חוזית, לא בכתב ולא בעל-פה. כל שהיה הוא מו"מ ראשוני שנגדע.
18. לדבריהם, במהלך החודשים מרץ-אפריל 2017, בדקו הנתבעים אפשרות לבצע מעבר למשרד חדש, ובין היתר נעשתה גם בדיקה עם התובעת, בעקבות מודעה באינטרנט שפורסמה על ידה.
19. הנתבעים ביקרו בנכס, התרשמו לחיוב וביקשו לקבל טיוטת הסכם.
20. ביום 5 באפריל 2017, הועברה לנתבעים טיוטה של הסכם שכירות, ומספר ימים לאחר מכן התקשר מר נח לנתבע 1 והודיע לו, כי תקופת השכירות צריכה להתחיל ביום 10 במאי 2017 ולא ביום 1 ביוני 2017 כפי שדרשו הנתבעים.
21. ביום 12 באפריל 2017 שלח הנתבע 1 הודעת דוא"ל למר נח וציין, כי הנתבעים לא יכולים להקדים את תחילת הסכם השכירות ליום 10 במאי 2017 ובנוסף צורפו הערות לגוף ההסכם.
22. דא עקא שלטענת הנתבעים, התובעת מעולם לא השיבה לפניית הנתבע 1, והנתבעים הסיקו, כי התובעת מסרבת לבקשה להתחיל את השכירות ביום 1 ביוני 2017 כפי שהם מבקשים. בהתאם לכך המשיכו הנתבעים לבדוק משרדים נוספים.
23. ביום 23 באפריל 2017, לאחר חג הפסח, שלח מר נח הודעה לנתבע 1 וביקש להיפגש ונתבע 1 השיב שהוא יתאם פגישה בהמשך השבוע, ואולם מאחר ובאותו מועד הוצע לנתבעים לחלוק משרד גדול יותר עם שותפיהם הישנים הוחלט שלא להמשיך את ניהול המו"מ, ומשכך נמסר לתובעת, כי אין כוונה להמשיך את המו"מ.
24. כך או כך - הצדדים היו מצויים בשלב מקדמי של מו"מ ובמועד שבו הופסק המו"מ, טרם בוצעה על ידי הנתבעים בדיקה משפטית באשר לטיב הזכויות, וממילא שלא נכרת כל חוזה.
ישיבת ההוכחות:
25. ביום 25 בספטמבר 2017 התקיימה ישיבה מקדמית בתיק, במסגרתה העידו מר נח מטעם התובעת וכן עו"ד בני מטעם הנתבעים.
26. ביום 27 בספטמבר 2017, לאחר שלא הושגה הסכמה בין הצדדים, נשמעו ההוכחות בתיק. אותם עדים העידו גם בישיבה זו, שלאחריה סיכמו הצדדים את טענותיהם בעל פה.
דיון והכרעה:
האם נכרת הסכם תקף בין הצדדים (הסכם בעל פה)?
27. השאלה הראשונה שיש לברר, היא האם נכרת הסכם תקף בין הצדדים- כאשר לטענת התובעת נכרת בין הצדדים הסכם בעל פה (ההסכם נכרת לטענת התובעת כבר בראשית חודש אפריל 2017, בעת שהנתבעים ראו את המשרד).
28. סעיף 23 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים"), קובע כי: "חוזה יכול שייעשה בעל פה, בכתב או בצורה אחרת, זולת אם היתה צורה מסויימת תנאי לתקפו על פי חוק או הסכם בין הצדדים".
29. אלא שגם הסכם בעל-פה נדרש לקיים אחר יסודות גמירות דעת ומסויימות כתנאי לכינונו. ר' לעניין זה את שנקבע בת"א (מרכז) 41804-08-15 שמעון שי נ' רשות שדות התעופה (פורסם בנבו):
"אף חוזה שנכרת בעל-פה נדרש לקיים אחר יסודות גמירת הדעת והמסוימות כתנאי לכינונו (ס' 2 ו-5 לחוק החוזים). כידוע, גמירת הדעת מבטאת את רצון הצדדים ואת הסכמתם ההדדית להתקשר בחוזה המסוים, והיא נבחנת באמות מידה אובייקטיביות, קרי, בביטוי חיצוני של הצהרת הרצון ולא באמצעות התחקות אחר כוונתם הפנימית של הצדדים (שלו, בעמ' 172-173; ע"א 692/86 יעקב בוטקובסקי ושות' - חברה לייבוא ושיווק בע"מ נ' גת, פ"ד מד(1) 57, 68 (1989); ע"א 8163/05 הדר חברה לביטוח בע"מ נ' פלונית, פס' 25 לפסק דינה של השופטת ארבל (פורסם בנבו, 6.8.2007)). ככל שהצדדים לא הגיעו לכדי גמירת דעת להתקשר בחוזה, אין ביכולתו של בית-המשפט ליצור אותה עבורם בדיעבד (ע"א 392/80 קדר נ' אתרים בחוף, פ"ד לו(2) 162, 165 (1982)).
יסוד המסוימות מגלם בחובו את הדרישה כי ההצעה תהא מלאה ומדויקת באופן שעם קיבולה ייכרת חוזה בר-ביצוע, מבלי שיידרש קיומו של משא ומתן משלים (שלו, בעמ' 175; ע"א 8430/06 שבתאי נ' ספני, פס' 36 לפסק דינו של השופט דנציגר (פורסם בנבו, 3.11.2008)). ברבות השנים רוככה דרישת המסוימות, והיא תחשב כמתמלאת גם במקרים בהם הצדדים לא סיכמו את כלל הפרטים אלא את התנאים החיוניים בלבד, דוגמת מסגרת העסקה, תחומיה ונושאה, בעוד שיתר הפרטים יושלמו באופן חיצוני באמצעות הדין או הנוהג (שלו, בעמ' 175-176; ע"א 6235/15 חלאק נ' כריים, פס' 20 לפסק דינו של השופט ג'ובראן (פורסם בנבו, 15.2.2017) (להלן: "פרשת חאלק"); ע"א 9247/10 רוזנברג נ' סבן, פס' 14 לפסק דינו של השופט פוגלמן (פורסם בנבו, 24.7.2013))".
30. בנוסף, הסכם בעל פה יש להוכיח בראיות מספיקות, שכן היעדר הכתב עלול לעורר קשיים, לאמור:
"חוזה בעל-פה הוא תוצאת הצעה וקיבול שנעשו בדיבור פה. בפתיחת נתיב לעשיית חוזים בעל-פה טמונה תשובה לטעות השגורה אצל הדיוטות, שלפיה בהעדר כתב אין חוזה. גם סיכום דברים בעל-פה, ואפילו בעניינים מסובכים, רציניים ויקרים, יכול שייחשב כחוזה מחייב, ובלבד שמתקיימות דרישות פרק א לחוק (שהן, בעיקר, גמירת דעתם של הצדדים ומסוימות ההצעה). מובן שיש להוכיח חוזה בעל פה בראיות מספיקות, ובהעדר מסמך כתוב עשויה הוכחת חוזה בעל פה לעורר קשיים..."
(פרופ' גבריאלה שלו – החלק הכללי לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי [דין הוצאה לאור בע"מ, תשס"ה – 2005], עמ' 377-378).
31. דא עקא, שבמקרה דנן לא הצליחה לטעמי התובעת להצביע על כך, כי נכרת הסכם בעל-פה בין הצדדים, וזאת לנוכח הטעמים הבאים:
ראשית, בדיון המקדמי שהתקיים בתיק ביום 25 בספטמבר 2017, העיד מר נח כי הצדדים לא הגיעו לידי הסכמה באשר למועד תחילתה של השכירות, לאמור (עמ' 2 ש' 30-32; עמ' 3 ש' 1): "ש. מה היה הדיאלוג בניכם, אתה רצית עד ה 10.5 והם רצו ביוני? ת. כן. אני רציתי שהם יכנסו ב 10.5 והם רצו ביוני. ש. איך גישרתם על הפער? ת. לא גישרנו". הנה כי כן האמור מלמד, כי לא הייתה בין הצדדים הסכמה בסיסית בדבר מועד תחילת השכירות, דבר המאיין את הטענה בדבר גמירות דעת ומסוימות.
לעניין זה אוסיף ואציין, כי בכתב התביעה נטען בכלל (ס' 9), כי סוכם שמועד תחילת השכירות יהיה בחודש אפריל 2017. דא עקא שבעדותו של נציג התובעת השתנתה הגרסה למאי 2017 בעוד שכאמור הנתבעים ביקשו בכלל להיכנס למושכר בחודש יוני 2017. היינו, אין גמירות דעת ואין מסוימות ביחס לסוגיה בסיסית זו, שהייתה קריטית לנתבעים.
שנית, לאחר שהתקבלה בידי הנתבעים טיוטת הסכם, שלח הנתבע 1 למר נח דוא"ל (ביום 12 באפריל 2017) שבו התייחס למועד תחילת השכירות המבוקש (1 ביוני 2017) וכמו כן העביר במסגרתו הערות לטיוטת ההסכם שנשלחה לנתבעים, ובכלל זה ביקשו הנתבעים לקבל תשריט, עותק של הסכם הניהול, וכן ביקשו הנתבעים למחוק סעיפים שקשורים בעדכון המחיר.
דא עקא שהודעה זו מעולם לא נענתה על ידי התובעת, וזאת כפי הנראה בשל העובדה, כי כתובת הדוא"ל של מר נח שאותה הקליד נתבע 1 הייתה שגויה ומשכך היא לא התקבלה בידי התובעת. כך, במקום לשלוח את ההודעה לכתובת verednoch@gmail.com נשלחה ההודעה לכתובת verednoah@gmail.com.
גם אם ההודעה לא התקבלה בפועל בידי התובעת, הרי שלמקרא האמור בהודעה (שנשלחה לכתובת לא נכונה) אתה למד, כי סוגיות מהותיות בהתקשרות שבין הצדדים נותרו פתוחות, הן ביחס למועד תחילת השכירות, הן ביחס לתנאים מסחריים, והן ביחס לקבלת מידע בסיסי ומינימאלי שנדרש לצורך התקשרות בהסכם שכירות.
לעניין זה אוסיף ואציין, כי בדיון אשר התקיים בפניי ביום 25 בספטמבר 2017 נטען, כי: "זה שהם לא קיבלו את הסכם הניהול זה טכני בלבד". בכל הכבוד – אינני יכול לקבל טיעון זה. הנכס מושא המחלוקת ממוקם בבניין משרדים, שבו על השוכר לשלם דמי ניהול חודשיים לחברת הניהול. הסכם הניהול וההתחייבויות מול חברת הניהול הן נדבך משמעותי וחשוב בהתקשרות של כל שוכר בבניין משרדים, ועצם העובדה שהנתבעים לא קיבלו את הסכם הניהול (וגם לא ידעו מהי עלות הניהול ומהם תנאי חברת הניהול) מלמדת אף היא, על העדר גמירות דעת ומסוימות לבטח במכלול השיקולים של הנתבעים. הדבר מלמד על מו"מ ראשוני, ותו לא.
שלישית, בחקירתו הנגדית של מר נח מטעם התובעת התחוור, כי התובעת המשיכה לפרסם את הנכס באינטרנט גם במהלך תקופת המו"מ, לאמור (ישיבה מיום 27 בספטמבר 2017, עמ' 7, ש' 21-23): "ש. גם בתקופה שבין משלוח הטיוטה לבין השיחה שלך עם קובי כשסיימה את המו"מ אנחנו ראינו המודעה עדיין באוויר ביד 2? ת. אני מאשר את זה. כן".
מעת שהתובעת עצמה המשיכה לפרסם את הנכס במהלך אותה התקופה (באינטרנט), הרי שהדבר מלמד, כי גם לשיטתה, לא היה הסכם תקף ומחייב בין הצדדים.
התובעת טוענת, כי הפסיקה לפרסם את הנכס באמצעות מתווכים בשל ההבנה, כי הנתבעים שוכרים את הנכס, ואולם היא לא סיפקה הסבר מניח את הדעת, מדוע היא המשיכה לפרסם את הנכס להשכרה, אם לשיטתה נכרת הסכם בין הצדדים.
רביעית, מתחוור, כי כוונת התובעת הייתה לחתום על הסכם בכתב. בשל כך, העבירה התובעת טיוטת הסכם ראשונית. דא עקא, שמדובר היה במסמך - הסכם שנחתם עם השוכרים הקודמים של הנכס, כאשר שמות הצדדים בה מחוקים, לרבות דמי השכירות, תקופת השכירות ועוד (ר' למשל עדותו של מר נח ביום 25 בספטמבר 2017, עמ' 2, ש' 3-4: "החוזה לא כלל את תקופת השכירות"). היינו, גם בכל הנוגע לשלב החלפת הטיוטות היו מצויים הצדדים בשלב בוסרי וראשוני שקדם אפילו להחלפת טיוטא לחתימה.
חמישית, התובעת הסתמכה בתביעתה על הודעת טקסט ששלח נציגה לנתבע 1 ביום
23 באפריל 2017 ובמסגרתה ביקש לדעת מתי אפשר להיפגש. ברי, כי אם היה בין הצדדים חוזה תקף ומחייב שנכרת, לא היה צורך בפגישה שכזו.
סיכום ביניים- טענת התובעת לפיה השתכלל בין הצדדים הסכם תקף בעל-פה נדחית. הדבר לא הוכח בראיות מספקות, והלכה למעשה הראיות שבפני אינן מלמדות על גמירות דעת או מסוימות.
משכך, לא הפרו הנתבעים הסכם כלשהו ולא קמה לתובעת זכות לפיצוי כספי בגין הפרת הסכם.
די היה בכך כדי לדחות את התביעה שמסתמכת על טענה לפיה נכרת הסכם בין הצדדים. למעשה, אין בתביעה טענות חלופיות וסעדים חלופיים למקרה וייקבע, כי לא נכרת הסכם.