--- סוף עמוד 12 ---
56. למקרא פסק דינו של בית המשפט המחוזי בנצרת אמנם עולה כי נתגלעו מחלוקות משפטיות מהותיות בין הנתבעת לבין הרשות המקומית והקבלן המבצע וכי חלק מאותן מחלוקות תלויות ועומדות בפני בית משפט השלום בטבריה. עם זאת, הנתבעת נמנעה מלהכניס אל תוך החוזה סעיף המפרט את הסעדים אשר יעמדו לרשות השוכר במהלך כל אותה תקופה שבה אין בידיו כל אפשרות לעשות שימוש במושכר עד לשלב מתן "טופס 4" באמצעות הוועדה המקומית לתו"ב, וזאת למרות שהיה מצופה מהנתבעת לעשות כן כמי שצברה ניסיון רב בבניית מבנים מסחריים ובהשכרתם לצדדים שלישיים (ראה תשובתו של אסור לשאלות ביהמ"ש בעמוד 9 שורות 16 – 22 ובעמוד 10 שורות 10 – 13 לפרוטוקול).
57. משכך, אני סבור שהתובעת הייתה רשאית לבטל את ההסכם בהתאם להוראת סעיף 17 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א – 1971 אשר כותרתו "הפרה צפויה". החוק הישראלי מבחין בין שתי חלופות עובדתיות שמתקיימות אשר כל אחת מהן עשויה להוליד הפרה צפויה: האחת, חלופה סובייקטיבית אשר נוגעת למצב שבו התנהגות המפר מלמדת על כך שאין בכוונתו לקיים את החיוב במועדו או שהוא סבור שלא יוכל לעשות כן. החלופה השנייה הינה אובייקטיבית במהותה ומתייחסת לנסיבות שבהן החיוב אינו מתקיים במועדו בלא כל קשר לרצונו ולאמונתו הסובייקטיביים של המפר. מבחינת משפטית כל עוד קיים חשש כבד מספיק שהחוזה יופר הרי שהנפגע רשאי לראות את החוזה כאילו כבר הופר על כל התוצאות הנובעות מכך [ראה : גבריאלה שלו ויהודה אדר, דיני החוזים – תרופות (תשס"ט) 135-136].
58. בענייננו, שוכנעתי כי מתקיימות שתי החלופות כאשר החלופה הדומיננטית הינה החלופה האובייקטיבית מאחר ואין כל מחלוקת כי עד לתאריך 31.8.2016 לא אמור היה חוזה השכירות להיכנס לתוקפו בהיעדר מתן "טופס 4" מצד הרשויות. אשר לחלופה הסובייקטיבית שוכנעתי במהימנות עדותו של מר ח'מיס, דהיינו כי ההחלטה אשר גמלה בליבו לביטול החוזה נבעה כתוצאה מחוסר בהירות ביחס לצפי להשלמת בניית המבנה גם לאחר תום תקופת ההפרה המוסכמת (4.5.15) וכן גם מתוך רצון לאפשר את המשך פעילות החנות (ראה : עדות מר חמיס בעמוד 6 שורות 11 – 30 ; עמוד 7 שורות 4 – 11 לפרוטוקול).
59. אי גילוי ההתכנות לאיחור כה משמעותי במתן אישור "טופס 4" בתום תקופת ההפרה הצפויה (חודש מאי 2015) ואי גילוי העיכוב הצפוי בפתיחת המרכז המסחרי תוך דרישה לשלם את דמי השכירות והתשלומים הנלווים מבלי שבניית המבנה הושלמה כלל נוגדת את הציפייה הלגיטימית של כל שוכר, באשר הוא, לדעת את המועד שבו יוכל להתחיל את השימוש במושכר קל וחומר במושכר שהינו בעל אופי עסקי. משכך, ברי כי דרך התנהלותה של הנתבעת כלפי התובעת הן בשלב המו"מ הטרום חוזי וכן גם לאחר כריתת החוזה עצמו גובלת בחוסר תום לב מהותי היורד לשורשו של עניין ומנוגדת להוראות סעיפים 12 ו – 39 לחוק החוזים, תשל"ג – 1973.
--- סוף עמוד 13 ---
60. אשר על כן, התנהלותה הכוללת של הנתבעת מהווה הפרה יסודית של הסכם השכירות באופן אשר הקנה לתובעת את זכות לבטלו בהתאם להוראת סעיף 7(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א – 1973. לפיכך, הנני מקבל את תביעת התובעת ודוחה את התביעה שכנגד.
גובה הפיצוי :
61. בעניינו, אין מחלוקת כי ככל שייקבע כי ההסכם בוטל על ידי התובעת כדין הרי שלכל היותר תהא התובעת זכאית להשבה של הסכומים אותם שילמה לנתבעת, דהיינו דמי השכירות אשר שולמו בפועל ודמי השכירות אשר שולמו בפועל (ראה : סעיפים 28 ו – 29 לסיכומי הנתבעת) וזאת בהתאם להוראת סעיף 9(א) לחוק החוזים (תרופות אשר קובעת זכות להשבה עם ביטול החוזה מחמת הפרתו (ראה גם : ע"א 423/80 אבדני נ' קסוטו, פ"ד לז(1) 701).
62. נוכח קביעתי מעלה כי הנתבעת הפרה את חוזה השכירות הפרה יסודית ולאור ההסכמה הדיונית בדבר גובה סכומי ההשבה הנני קובע כי על הנתבעת לשלם לתובעת את מלוא הסכומים אשר שולמו לנתבעת בסכום כולל של 44,250 ₪ בצירוף הפרשי ריבית והצמדה כדין החל מיום הגשת כתב התביעה ועד לתשלום המלא בפועל בהתאם לפירוט הבא :
א) 14,750 ₪ - תשלום שכ"ט לחברה המשווקת על פי חשבונית מס מיום 30.3.2015 (ראה : נספח י' לתצהיר התובעת).
ב) 14,750 ₪ - תשלום דמי שכירות לחברה הנתבעת עבור חודש ראשון על פי חשבונית מס מספר 103 משנת 2013 (ראה : נספח ט' לתצהיר התובעת).
ג) 14,750 ₪ - ערבות בנקאית אשר הונפקה ביום 3.2.2015 (ראה : נספח ח' לתצהיר התובעת).
ד) 2,000 ש"ח – עלות עריכת ערבות. אמנם, לא צורפה לתצהיר או לכתב התביעה קבלה/אישור מהבנק על תשלום עמלת ערובה, אולם מדובר בעלות סבירה בהתחשב בנסיבות, ואני מקבל גם דרישה זאת.
63. עם זאת, אינני מוצא לנכון לקבל את טענת התובעת ולפיה על הנתבעת לשפותו בסכום של 53,750 ₪ (מתוך רווח צפוי בשיעור של 616,600 ₪) בשל ההפסדים הצפויים לעסק כתוצאה מביטול הסכם השכירות.
64. מעבר לכך שהמסמך אשר צורף לתצהיר הנתבעת, אשר כותרתו ""דיי מטריניטי בע"מ דו"ח על פעילות שהיה צפוי לתקופה מ 1.3.2015 ועד 1.3.2016 ממסחר בבגדי הריון ומידות גדולות מרכז מסחרי מול הרים – נצרת עילית", אינו ערוך מבחינה צורנית כחוות דעת
--- סוף עמוד 14 ---
בהתאם לנוסח אשר קבוע בתוספת לפקודת הראיות (נוסח חדש), תשל"א – 1971 אלא שגם לא ניתן בדו"ח כל הסבר כיצד ניתן להסיק ממסמך זה וכן גם מיתר הדו"חות חשבונאיים הנלווים לו, אשר כוללים את רווחי העסק בין השנים 2013 – 2015, כי רווחי העסק בחנות בעיר נצרת מהווים אינדיקציה לרווח הצפוי במרכז המסחרי בנצרת-עילית.
65. יודגש, כי מחקירתו הנגדית של מר ח'מיס עולה כי הדו"ח נערך באמצעות רוה"ח של התובעת וכי לו עצמו אין כל ידע בתחום החשבונאות אלא בתחום האופנה (ראה : עמוד 6 שורה 33 – עמוד עמוד 7 שורה 2 לפרוטוקול), אינו בעל ידע בתחום החשבונאות ומשכך היה על התובעת לצרף את הדו"ח כחוות דעת ערוכה כדין באמצעות רוה"ח של התובעת, או לכל הפחות לזמנו כעד מטעם התובעת, ולא להגישה באמצעות מר ח'מיס.
66. ולא רק זאת; רווח צפוי מהפעלת חנות במרכז מסחרי אשר טרם נוסד, הינה גם כך קלושה, שכן קשה מאוד לדעת מה ילד יום, ומהי תהא הצלחתו המסחרית של המרכז המסחרי, היתלות בחוו"ד רו"ח יכולה לתת אומדן, אולם לא ברור עד כמה הוא מבוסס ועד כמה ניתן להסתמך על אומדן שכזה – על אחת כמה וכמה כאשר מדובר בהנחות לוטות בערפל המתבססות על רצון (שיש לכל גורם עסקי) להרוויח, אולם אין הדברים אומרים שמדובר בהכנסה וודאית או קרובה לכך.
67. אשר על כן, הנני דוחה את טענת התובעת ולפיה יש לשפותה בסך של 53,750 ₪ בגין ראש תביעה זה.
68. סוף דבר :
69. התביעה מתקבלת באופן חלקי.
70. הנתבעת תשלם לתובעת את הסך של 46,250 ₪. הסכום יישא הפרשי ריבית והצמדה כדין החל מיום הגשת התביעה ועד לתשלום המלא בפועל.
71. בנוסף לכך, תישא הנתבעת בהוצאות התובעת בסך של 2500 ₪ בצירוף שכ"ט עו"ד בסכום של 8,000 ש"ח.
ניתן היום, כ"ז חשוון תשע"ח, 16 נובמבר 2017, בהעדר הצדדים.
אפרים צ'יזיק