--- סוף עמוד 7 ---
בכל הנוגע ליישום הסכם השכירות ולכן אין גם מקום לקבל את ניסיונותיה של התובעת לתלות את סיבת ההפרה באותם עיכובים אשר נגרמו עקב מחדליה של עיריית נצרת-עילית.
33. עוד טוענת הנתבעת, כי בניגוד לנטען ובניגוד לרישום המצוין על גבי "טופס 4" היתר הבניה למבנה ניתן כבר בשנת 2014 וכי מועד הנפקת היתר הבניה אשר נזכר על גבי "טופס 4" משקף את מועד ההיתר המתוקן לאחר שנתבקשו בו שינויים מינוריים. בנוסף לכך, טוענת הנתבעת כי התמונות אשר צורפו לתצהיר התובעת הינן מגמתיות ואף לא נערכו על ידי מומחה בתחום ההנדסה ומשכך אין לקבל את טענת התובעת ולפיה המבנה לא היה מוכן ברמת ה"מעטפת" גם במהלך חודש יוני 2015.
34. הנתבעת טוענת כי יש לזקוף לחובת התובעת את העובדה שלמרות שהייתה מיוצגת על ידי עו"ד הרי שהיא לא טרחה לברר מהו משך העיכוב הצפוי בהתנהלות ביצוע העבודות ואף לא ניסתה להגיע עמה להסכמות ולפיכך היא נאלצה בעל כורחה לאתר שוכר חלופי עמו התקשרה בהסכם רק במהלך חודש אפריל 2016.
35. עוד טוענת הנתבעת, כי ככל שביהמ"ש ימצא לנכון לקבל את טענות התובעת ולפיהן ההסכם בוטל כדין הרי שלכל היותר הינה זכאית לפיצויי השבה המשקפים את הסכומים אותם שילמה בפועל לנתבעת וזאת מאחר ודו"ח צפי הרווחים לשנים 2015 – 2016, אשר נערך ע"י רוה"ח של התובעת (רו"ח אוסאמה חסן), אינו ערוך כחוות דעת ואף לא הוגש במועד הקבוע בדין כחוות דעת.
36. כמו כן, טוענת הנתבעת כי קשה להלום מדוע התובעת מיהרה לבטל את ההסכם למרות שהרווחים הצפויים מהפעלת החנות במרכז המסחרי היו כה גבוהים וכי יש בדרך התנהלות זו כדי ללמד על חוסר תום ליבה של התובעת.
37. הנתבעת אף מתנגדת באופן נחרץ לטענת התובעת כי מדובר בחוזה אחיד בנימוק כי טיעון זה נדחה על ידי בית משפט השלום בנצרת (כב' השופטת עינב גולומב) בהחלטתו מיום 11.4.2016 ומאחר והמסמכים המתועדים בתיק ביהמ"ש מלמדים על כך שטרם עריכת ההסכם הוחלפו בין ב"כ הצדדים מספר רב של נוסחי טיוטה וכי בעקבות כך אף בוצעו שינויים ותיקונים במספר רב של סעיפים אשר הופיעו בהסכם המקורי.
38. הנתבעת סבורה כי מאחר ומדובר בבעלת דין שהינה חברה מסחרית אשר יוצגה על ידי עו"ד החל משלב המו"מ לכריתת הסכם השכירות אזי ברי כי אין מדובר בחוזה אחיד מאחר ובעניינו אין מדובר ב"הכתבת" תנאי ההסכם על ידי הנתבעת אלא בחוזה אשר משקף את רצונות הצדדים ואשר נוסחו הסופי גובש בעקבות מו"מ אשר התנהל בין הצדדים ובאי כוחם.
--- סוף עמוד 8 ---
39. הנתבעת אף מעלה בסיפת סיכומיה טענה חלופית ולפיה נסיבות המקרה דהן נכנסות לגדר עילת הסיכול בהתאם להוראת סעיף 18(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) מאחר ולא היה ביכולתה לצפות את העיכובים אשר נגרמו בהשלמת המרכז המסחרי נוכח מחדליה של עיריית נצרת-עילית וכך חרף מאמציה לא עלה בידה לקיים את החוזה.
40. הנתבעת סבורה כי דרך התנהלותה של התובעת מהווה הפרה יסודית של הסכם ההתקשרות עימה ומשכך יש לשפותה בסכום כולל של 119,421.84 ₪ על פי ראשי הנזק הבאים : דמי שכירות חודשיים בסך של 87,750 ₪ בגין אובדן דמי השכירות ; הפסד דמי ניהול חודשיים בסך של 11,934 ₪ ; עלות ביטול החוזה בסכום של 22,714.5 ₪ ; שכ"ט עו"ד בסך של 11,062.5 ₪ ; קיזוז סך של 14,750 ₪ מתוך הערבות הבנקאית אותה העבירה התובעת לנתבעת.
דיון והכרעה :
41. גדר המחלוקת בענייננו מתמקד בסוגיית נסיבות ביטול החוזה על ידי התובעת, יסודיות ההפרה החוזית, נסיבותיה והאם יש לחייב מי מהצדדים בתשלום פיצוי למשנהו בגין ההפרה.
42. כאמור מעלה, בבסיס המחלוקת עומדת פרשנותם של ארבעה סעיפים עיקריים מתוך הסכם השכירות – (סעיפים 3.2, 4.2, 4.3 ו – 4.4) ולמען הסדר הטוב יובאו ככתבם וכלשונם הקטעים הרלוונטיים לענייננו מתוך אותם סעיפים :
סעיף 3.2 - "מועד המסירה" – יום העמדת המושכר לרשות השוכר ברמת מעטפת בהתאם למפורט במפרט הטכני, ולא יאוחר מ – 20 חודשים ממועד חתימת הסכם זה. המשכיר מתחייב כי במועד המסירה יתקבל למבנה "טופס 4" ויפעלו במבנה המערכות המרכזיות של הביוב, המים והחשמל.
סעיף 4.2 – תקופת השכירות תתחיל במועד המסירה עליו יודיע המשכיר לשוכר, בתנאי מוקדם ובכפוף לכך שהשוכר מילא את כל התחייבויותיו על פי החוזה עד לאותו מועד וכן הפקיד את כל הערבויות וחתם על כל הנספחים המצורפים לחוזה. למשכיר הזכות להקדים את מועד המסירה. המשכיר ימסור לשוכר הודעה בכתב על מועד המסירה 14 (ארבעה עשר) יום מראש.
סעיף 4.3 – הצדדים מסכימים כי באחד או יותר מהמקרים המפורטים להלן יוארך בהתאם מועד המסירה, בתוספת של 3 (שלושה) חודשים, ואורכה כאמור לא תיחשב כהפרה של החוזה ולא תזכה את השוכר בשיפוי ו/או פיצויים כלשהם :
--- סוף עמוד 9 ---
4.3.1 עיכוב עקב כח עליון, לרבות וכן – פעולות ו/או הוראות כל דין ו/או הוראות ו/או צווים ו/או מחדלים ו/או עיכובים של רשויות מוסמכות שאינם תוצאה של רשלנות המשכיר... ו/או עקב כל סיבה ו/או נסיבה שאינן בשליטת המשכיר.
4.3.2 עיכוב התלוי בחברת החשמל ו/או ברשויות ממשלתיות ו/או ברשויות מקומיות בגינם יתעכב החיבור לרשת החשמל ו/או לצנרת המים ו/או לרשת הביוב והתיעול של המבנה או כל חלק ממנו.
סעיף 4.4 - מוסכם בזאת כי בכל מקרה לא יראו באיחור של עד 3(שלושה) חודשים מצד המשכיר במועד המסירה מכל סיבה שהיא במועד המסירה מכל סיבה שהיא משום הפרה של החוזה ו/או הוראה מהוראותיו. למען הסר ספק, מוסכם בזאת כי גם אם וככל שמועד המסירה יתאחר מעבר ל – 3 (שלושה) חודשים, לא תיכלל תקופה זו במניין תקופות האיחור והשוכר לא יהיה זכאי לכל סעד ו/או פיצוי בגין 3 (שלושה) חודשי האיחור הראשונים.
43. בית המשפט העליון נדרש פעמים רבות לשאלת פרשנותם של חוזים וליחס שבין לשון החוזה לבין תכליתו כפי שהיא משתקפת בנסיבות חיצוניות לחוזה. הגישה השלטת בפסיקה הינה כי לשון החוזה מהווה נקודת מוצא לכל הליך פרשני, קל וחומר כל אימת שלשון החוזה ברורה וחד משמעית וכאשר אומד דעתם הסובייקטיבי של הצדדים משתקף מתוך לשון החוזה, מנסיבות העניין ומהתנהגותם של הצדדים במהלך פרק הזמן שלאחר כריתת ההסכם. התנהגותם של צדדים לאחר כריתת הסכם אף היא משמשת ככלי פרשני לבחינת כוונתם של הצדדים בעת ההתקשרות בהסכם ויש בה כדי ללמד על האופן שבו הבינו את תוכנו (ראה : ע"א 87/15 אורי צבי נורדן נ' גיורא גרינברג ואח' [פורסם בנבו] מיום 16.10.2017).
44. למקרא הוראות סעיפים 4.2 ו – 4.4 להסכם עולה כי המועד המקורי למסירת המושכר חל ביום 4.2.2015 וכי עד למועד זה הנתבעת הייתה מחויבת לדאוג לכך שיאושר למבנה "טופס 4". עוד עולה למקרא סעיפים אלו כי מסירת המושכר עד ליום 4.5.2015 אינה מהווה הפרה יסודית של ההסכם מצד המשכיר כך שתקופת הפרה זו הינה מעין תקופת אורכה מוסכמת על דעת שני הצדדים להסכם.
45. עם זאת, בחינת הוראת סעיף 4.3 להסכם מלמדת על כך שההסכם מתייחס גם לאפשרות כי מועד מסירת המושכר תידחה מסיבות שאינן בשליטת הנתבעת, בין היתר בשל עיכובים הנובע ממחדלי הרשות המקומית, וכל זאת עד למועד הסדרת העיכוב בתוספת פרק זמן נוסף של שלושה חודשים נוספים.
--- סוף עמוד 10 ---
46. משכך, יש לבחון האם יש לקבל את עמדתה ופרשנותה של הנתבעת את ההסכם, דהיינו כי העיכוב שחל כתוצאה ממחדליה של עיריית נצרת-עילית כפי שפורטו בפסק דינו של ביהמ"ש המחוזי בנצרת (בשבתו כבית המשפט לעניינים מנהליים) נכנס לגדר תקופת הארכה המוסכמת, או שמא יש לקבל את טענת התובעת כי סעיפים 4.3 ו – 4.4 להסכם הינם תנאים מקפחים בחוזה אחיד המקנים לנתבעת תקופת אורכה בלתי מוגבלת לצורך מסירת המושכר וכן גם פטור בלתי סביר ממתן פיצוי כספי.
47. ראשית, ייאמר כי אינני מוצא לנכון לקבל את טענת התובעת ולפיה החוזה נשוא מחלוקת זו הינו הסכם אחיד בין הנתבעת לבין כלל לקוחותיה הכולל בחובו תניות מקפחות. מעבר לכך שהטענה כי אין מדובר בחוזה אחיד הוכרעה לגופו של עניין על ידי בית-משפט השלום בנצרת (ראה : סעיף 5 להחלטה מיום 11.4.2016) הרי שמנספחי תצהיר התובעת ניתן להבחין כי טרם החתימה על גבי ההסכם הסופי הוחלפו בין ב"כ הצדדים טיוטות וניסוחים שונים של ההסכם (ראה : סעיף 3 ג' – 3י' לתצהיר התובעת ; נספחים ב' – ו' לתצהיר התובעת) – דבר המלמד על כך שהתובעת אכן השפיעה או לכל הפחות יכולה הייתה להשפיע, במידת מה, על נוסחו הסופי של ההסכם.
48. אינני מתעלם מכך שהנתבעת הינה הצד "החזק" בהסכם וכי חלק הארי של ההסכם אף נוסח על ידה, ברם אינני מוצא לנכון לקבל את טענת התובעת כי לא ניתנה לה הזדמנות להשפיע על נוסחו הסופי של ההסכם ולשנות את נוסחו המקורי וזאת בדומה לחוזים אחידים בעלי נוסח סטנדרטי שבהם אין ללקוח/צרכן כל השפעה על נוסח ההסכם המחייב. מן המקובץ לעיל עולה כי ההסכם בנוסחו המתוקן לא נכפה על התובעת הר כגיגית, מאחר ונוסח ההסכם גובש על דעת התובעת באופן סופי רק לאחר שהתובעת נועצה בבא כוחה טרם החתימה עליו (ראה : עדות הנתבע שכנגד 2 בעמוד 5 שורות 20 – 26 לפרוטוקול) ומשכך טענת התובעת ולפיה עסקינן בחוזה אחיד הכולל בחובו תניות מקפחות נדחית.
49. עם זאת, הנני מוצא לנכון לקבוע כי הנתבעת התנהלה בחוסר תום לב והפרה את הסכם השכירות הפרה יסודית בכך שהעניקה לתובעת את התחושה כי השלמת בניית המבנה ויתר ההליכים הפרוצדוראליים הנדרשים הינם עניין של מה בכך אשר צפויים להסתיים לכל היותר עד חודש יולי 2015 (ראה : סעיף 3 לנספח י"ב לתצהיר התובעת ; סעיף 1 לנספח י"ג לתצהיר התובעת ; סעיף 1 לנספח ט"ו לתצהיר התובעת). עם זאת, בפועל ניתן למבנה "טופס 4" רק למעלה משנה לאחר מכן בתאריך 31.8.2016 למרות שמתן אישור זה מהווה תנאי מחייב לצורך מסירת המושכר לידי השוכרים (ראה : עדות מר זמיר אסור בעמוד 8 שורות 21 – 23 לפרוטוקול).
50. לא זו אף זו, מאחר ומדובר במבנה חדש אשר אינו עומד על תילו הרי שחוסר התום הלב בדרך התנהלותה של הנתבעת אף מתבטא בכך שהנתבעת בחרה שלא לכלול במסגרת חוזה השכירות סעיף אשר מפרט אלו סעדים יעמדו לרשות התובעת ככל שלא תוכל לעשות שימוש במושכר במהלך אותה תקופה בה ייבצר ממנה מלעשות שימוש בנכס. משכך, אי
--- סוף עמוד 11 ---
הכללתו של תנאי מהותי זה במסגרת הסכם השכירות עומדת בניגוד לעיקרון משפטי יסודי בדיני השכירות אשר קובע כי לא ניתן להקנות למשכיר נכס זכות קניינית במושכר אשר טרם בנייתו טרם הושלמה וזאת מאחר והמשכיר אינו יכול להקנות לזולת מה שאין לו (ראה : דר' שלום לרנר, שכירות נכסים, הוצאת חושן למשפט (1990),עמ' 61 – 62).
51. התרשמתי מעדותו הכנה של מר נאיל ח'מיס, בעל השליטה בנתבעת (הנתבע שכנגד 2), כי כבר במהלך המו"מ הטרום החוזי אשר התנהל אל מול נציג חברת השיווק התחוור לו כי בניית המבנה צפויה להסתיים בתוך 20 חודשים (ראה גם נספח א' לתצהירו של מר ח'מיס) וכי המושכר יימסר לתובעת לכל היותר בתוך 23 חודשים ממועד חתימת ההסכם, דהיינו עד ליום 5.4.2012 (ראה : עמוד 5 שורות 20 – 26 ; עמוד 7 שורות 9 – 10 לפרוטוקול).
52. זאת ועוד, בעדותו של נציג הנתבעת, מר זמיר אסור, אף נתגלעו סתירות מהותיות בכל הנוגע למועד שבו הושלמה בניית המבנה המסחרי כאשר בתחילה נטען על ידו כי המבנה הושלם ב"רמת מעטפת" כבר במהלך חודש מאי 2015 (ראה : עמוד 8 שורות 14 – 20 לפרוטוקול) בה בשעה שבמכתב הנתבעת מיום 29.11.2015 צוין כי בניית המושכר אמורה להסתיים בתאריך 15.2.2016.
53. בהמשך עדותו סתר את מר אסור את טענתו הקודמת לאחר שהודה בכך כי עיון בתמונות המצורפות לתצהיר התובעת אכן מלמד על כך שהמבנה לא הושלם ברמת "מעטפת" גם במהלך חודש יוני 2015 אלא רק שנה לאחר מכן במהלך החודשים מאי-יוני 2016 (בפרוטוקול הדיון נרשם בטעות שנת 2015 במקום שנת 2016 הערה שלי א.צ.), דהיינו בסמוך לתקופה שבה נמסרה החנות הראשונה במתחם לידי רשת הסופרמרקטים "אושר עד" (ראה: עמוד 9 שורות 23 – 31 ; עמוד 10 שורות 18 – 22 לפרוטוקול).
54. בהתאם, הנני דוחה את טענת הנתבעת בסיכומיה ולפיהן אין לקבל את התמונות המצורפות לתצהיר התובעת כראיה לאי השלמת המבנה בהיעדר צירוף חוות דעת הנדסית נלווית וזאת מאחר ומר ח'מיס לא נחקר כלל במהלך חקירתו הנגדית על האותנטיות של אותן תמונות.
55. הנתבעת אף מבקשת להיבנות מכך שלשיטתה היתר הבנייה לבניית המבנה ניתנה במהלך שנת 2014 ולא בשנת 2016 כפי שנרשם על גבי "טופס 4" דא עקא שהנתבעת נמנעה מהגשת בקשה לצירוף תע"צ בעניין מטעם הועדה המקומית לתו"ב נצרת-עילית ולפיו נפלה שגגה ברישום מועד מתן היתר הבנייה ומשכך יש לזקוף זאת לחובתה. יתירה מכך, גם בהנחה והנתבעת הייתה מוכיחה כי אכן נפלה שגגה ברישום תאריך מתן היתר הבנייה הרי שלאור האמור בעדותו של מר אסור במהלך חקירתו הנגדית, דהיינו כי הסכם השכירות מחייב קבלת "טופס 4" כתנאי הכרחי לצורך כניסת הסכם השכירות לתוקפו (ראה : עמוד 8 שורות 21 – 23 לפרוטוקול), ומשכך ברי כי התובעת הייתה מנועה מלעשות שימוש במושכר עד ליום 31.8.2016.