פסק דין
1. בפניי תובענה כספית בסך של 100,000 ₪ אותה הגישה התובעת/נתבעת שכנגד בתאריך 6.1.2016 ומנגד תובענה כספית בסכום של 119,421 ₪ אותה הגישה הנתבעת/תובעת שכנגד בתאריך 14.2.2016 הן כנגד התובעת/נתבעת שכנגד עצמה וכן גם כנגד מנהליה (הנתבעים 2 ו -3).
רקע עובדתי :
2. התובעת/נתבעת שכנגד הינה חברה פרטית מוגבלת במניותיה אשר עוסקת במכירת בגדי נשים במידות גדולות ואביזרי אופנה הנמצאת בבעלותם של הנתבעים שכנגד 2 ו – 3. הנתבעת הינה חברה פרטית מוגבלת במניותיה שהינה בעלת זכויות חכירה מהוונות במבנה מסחרי המיועד להשכרת שטחי מסחר ומשרדים בעיר נצרת-עילית הידוע במרשמי המקרקעין כחלק מחלקה מספר 41 גוש מספר 17443.
3. בתאריך 11.4.2013 נפגש הנתבע שכנגד 2, אשר הינו בעל השליטה ומנכ"ל התובעת, עם אנשי חברת השיווק של הנתבעת (חברת ריטייל אין בע"מ). בתום המפגש הועבר לידי הנתבע שכנגד 2 מסמך שכותרתו "הסכם עקרונות לשכירת נכס בפרויקט 'של נצרת עילית'" הכולל
--- סוף עמוד 2 ---
בחובו פירוט של מכלול התנאים הנדרשים לצורך שכירת חנות במסגרת המתחם המסחרי המתוכנן.
4. במסמך זה צוין כי הנתבעת מחויבת להשכיר לתובעת חנות בשטח של 100 מ"ר למשך תקופה של שלוש שנים (לרבות אופציה למשך תקופה נוספת בת שלוש שנים) תמורת סכום של 125 ₪ למ"ר בצירוף מע"מ כחוק או לחילופין 7% מהמחזור תוך הצמדת דמי השכירות למדד המחירים לצרכן ביום חתימת ההסכם. בנוסף לכך, צוין במסמך כי התובעת תידרש לשלם לנתבעת דמי ניהול "לפי COST+ 15%" ולשלם את דמי השכירות המוסכמים מדי שלושה חודשים. במסגרת המסמך אף צוין כי התובעת נדרשת להעביר לנתבעת ערבות בנקאית בסכום שהינו שווה ערך לשכירות בת חודש ימים (בתוספת מע"מ) וכי מסירת החנות לידי התובעת תתבצע במועד משוער של 20 חודשים.
5. בין התאריכים 1.5.2013 ועד 5.6.2013 הוחלפו בין הצדדים (באמצעות ב"כ) מספר טיוטות הסכם כאשר בתאריך 5.6.2013 נכרת בין הצדדים הסכם סופי ומחייב. על פי נוסחו הסופי והמחייב של ההסכם הנתבעת הייתה מחויבת למסור את החנות לידי התובעת בתוך 20 חודשים ממועד החתימה, דהיינו עד ליום 4.2.2015, ובנוסף לכך לספק לנתבעת עובר למועד המסירה "טופס 4" (בקשה לחיבור מבנה ראוי לשימוש לתשתיות החשמל, המים והטלפון) ולהפעיל את מערכות הביוב, המים והחשמל של הבניין.
6. על פי לשון ההסכם דמי השכירות המוסכמים הועמדו על סך של 12,500 ₪ בצירוף מע"מ ( 7% מהפדיון החודשי) כאשר בנוסף לכך התחייבה התובעת לשאת בחלק יחסי מעלויות ניהול המבנה המסחרי או בהתאם לגודל השטח המושכר בצירוף 15% מעלויות הניהול ובנוסף לכך אף לשאת בכלל תשלומי המס הרלוונטיים (מס ארנונה ותשלומי חובה לרשויות הציבוריות).
7. בנוסף לכך, חתמו הנתבעים שכנגד 2 ו – 3 על גבי מסמך אשר צורף כנספח לחוזה שכותרתו "נוסח ערבות בעלי מניות ובעלי שליטה" הכולל בחובו התחייבות לשאת בכלל התחייבויותיה של התובעת כלפי הנתבעת בערבות שאינה ערבות של ערב יחיד או של ערב מוגן.
8. בשל עיכובים אשר נתגלעו בבניית המבנה המסחרי הגישה הנתבעת במהלך חודש ספטמבר 2015 עתירה מינהלית אשר הוגשה לביהמ"ש המחוזי בנצרת (בשבתו כבית המשפט לעניינים מינהליים). במסגרת העתירה המינהלית, אשר הוגשה כנגד עיריית נצרת-עילית וכן גם כנגד החברה הקבלנית אשר ביצעה את עבודות הפיתוח (חברת נדים כמאל ובניו בע"מ), עתרה הנתבעת כי ביהמ"ש המחוזי יורה לעיריית נצרת-עילית להשלים את עבודות הפיתוח הציבורי המתבצעות בסמוך למתחם בניית המתחם המסחרי בתוך 90 יום. בנוסף לכך,
--- סוף עמוד 3 ---
עתרה הנתבעת כי ביהמ"ש המחוזי בנצרת ימנה את ב"כ ככונס נכסים על נכסי עיריית נצרת-עילית וזאת ככל שעבודות הפיתוח הציבורי לא תתחלנה בתוך 14 יום.
9. בתאריך 13.2.2015 פנתה התובעת (באמצעות ב"כ) אל הנתבעת בכתב לצורך קבלת פרטים בכל הנוגע למסירת המושכר לידיה. בתאריך 2.3.2015 השיבה הנתבעת (באמצעות ב"כ) לתובעת במכתב תשובה כי העיכובים בבניית המרכז המסחרי נבעו מדרך התנהלותם הבעייתית של הרשויות ו/או של גורמים אחרים הקשורים בבניית המתחם המסחרי ומשכך מועד מסירת המושכר המוסכם טרם הגיע למועדו. ב"כ הנתבעת אף הוסיף וציין במכתב התשובה כי הנתבעת פועלת לזרז את בניית המרכז המסחרי וכי המושכר אמור להימסר לידיה בתוך חודשים אחדים.
10. בתאריך 26.4.2015 שלחה הנתבעת אל התובעת מסמך שכותרתו "הודעה על מסירת חזקה – פרויקט של 'נצרת עילית' ". במכתב זה צוין כי הנתבעת אמורה להשלים את בניית המושכר ולקבל את אישור חיבור לרשת החשמל ("טופס 4") למעטפת המבנה בתוך פרק זמן של שלושה חודשים וכי המושכר יימסר לידי התובעת לצורך ביצוע עבודות התאמה בתאריך 15.7.2015. בנוסף לכך, נדרשה התובעת להסדיר מראש את אופן תשלום דמי השכירות, להסדיר את תשלומי ביטוח המושכר ולהפקיד מראש את תשלומי דמי הביטחונות הנדרשים וכן להשלים את יתר אישורי הבטיחות הנדרשים (עבודות התאמה ושילוט, אספקת חשמל, מוני מים וכיבוי אש).
11. בתאריך 6.5.2015 פנתה התובעת אל הנתבעת במכתב בו הודיעה לנתבעת על ביטול הסכם ההתקשרות עמה בנימוק כי הנתבעת הפרה את ההסכם הפרה יסודית בכך שלא העמידה לרשות התובעת את המושכר בתוך 20 חודשים ממועד חתימת ההסכם.
12. בתאריך 12.5.2015 השיבה הנתבעת לתובעת במכתב תשובה כי התנהלותה של התובעת מהווה הפרה יסודית של הסכם השכירות מאחר והסכם השכירות כולל בחובו סעיף אשר מאפשר את ביצוע מסירת המושכר בתוך תקופה של שלושה חודשים נוספים מעבר למועד המסירה ה"מקורי". במכתב זה אף נטען כי חוזה השכירות כולל בחובו גם סעיף נוסף המאפשר תקופת איחור נוספת בת שלושה חודשים בהינתן מקרים שבהם האחריות במסירת המושכר רובצת על גורמים אחרים זולת הנתבעת (ראה : סעיפים 4.3 ו – 4.4 להסכם השכירות). משכך, התרתה הנתבעת בתובעת כי ככל שלא תשלם את דמי השכירות המוסכמים או אז יינקטו כנגדה הליכים משפטיים כפי המתחייב.
13. בתאריך 22.5.2017 השיבה התובעת לנתבעת כי מאחר ומועד ומסירת המושכר (לרבות הארכות) חלף הרי שאין היא חוזרת בה מטענותיה כלפיה ומשכך דרשה מהנתבעת להשיב לה את הכספים אשר הופקדו בידיה לפיקדון. בתאריך 25.5.2015 השיבה הנתבעת לתובעת
--- סוף עמוד 4 ---
כי הינה שבה וחוזרת על טענותיה מיום 12.5.2015 וכי לצורך הפחתת נזקיה, בכוונתה לחפש שוכר חלופי לנכס.
14. בתאריך 30.11.2015 פנתה התובעת אל הנתבעת בבקשה להשיב לידיה את מלוא הסכומים אשר שולמו לה בסך כולל של 29,500 ₪ ובנוסף לכך להשיב לרשותה את הערבות הבנקאית אשר נמסרה לה עובר לכריתת הסכם השכירות. במענה למכתב זה ציינה הנתבעת כי מאחר ולא עלה בידה להשיג שוכר חלופי הרי שהסכום המצטבר של נזקיה עולה על גובה הערבות הבנקאית ומשכך אין מקום לדרוש את השבת הכספים.
15. בתאריך 29.11.2015 שלחה הנתבעת אל התובעת מכתב נוסף שכותרתו "הודעה על מסירת חזקה – פרויקט של 'נצרת עילית'" בו ציינה כי בניית המושכר עומדת בפני סיום וכי בכוונתה למסור את המושכר לידם לצורך ביצוע עבודות ההתאמה עד ליום 15.2.2016. בנוסף לכך, נדרשה הנתבעת להסדיר את תשלומי דמי השכירות ודמי הניהול, ולהבטיח את תשלום הביטחונות והביטוחים.
16. בתאריך 6.1.2016 הגישה התובעת לבית-משפט השלום בנצרת כתב תביעה כנגד הנתבעת ואילו בתאריך 14.2.2016 הגישה הנתבעת כתב תביעה שכנגד כלפי התובעת וכלפי בעלי השליטה בה (הנתבעים שכנגד 2 ו -3). בתאריך 11.4.2016 הועבר התיק מבית-משפט השלום בנצרת לבית משפט זה בשל תניית שיפוט ייחודית הקבועה בהסכם השכירות ולפיה סכסוכים הנוגעים לתנאי ההסכם והפרתו יתבררו בבית משפט השלום בחיפה.
17. בתאריך 21.1.2016 ניתן על ידי ביהמ"ש המחוזי בנצרת בשבתו כבית המשפט לעניינים מינהליים (כב' השופט יונתן אברהם) פס"ד אשר קובע כי המחלוקות הכספיות אשר התגלעו בין הנתבעת לבין החברה הקבלנית אשר ביצעה את עבודות התשתית ממילא תלויות ועומדות בפני בית משפט השלום בטבריה ומשכך הורה לעיריית נצרת-עילית להשלים את עבודות הפיתוח באופן מידי החל מיום 7.2.2016 ובנוסף לכך להשיג את האישורים ואת התקציב הנדרש לצורך ביצוע העבודות.
18. בתאריך 1.3.2016 הודיע ב"כ התובעת לב"כ הנתבעת כי מרשיו מתנגדים לחילוט הערבות הבנקאית אשר נמסרה לתובעת במעמד כריתת חוזה השכירות. במענה למכתב זה השיבו ב"כ הנתבעת כי חילוט הערבות הינה מחויבת המציאות נוכח החלטת התובעת להפר את הסכם השכירות ולאור הנזקים הכספיים אשר נגרמו לנתבעת בשל כך ולאור הצורך להקטין את נזקיה.
19. בתאריך 31.8.2016 אישרה הועדה המקומית לתכנון ובנייה נצרת-עילית מתן "טופס 4" למבנה המסחרי לפי תקנה 5 לתקנות התכנון והבניה (אישורים למתן שירותי חשמל, מים וטלפון), התשמ"א – 1981 וזאת בהתאם להיתר בנייה מספר 20160275 מיום 28.8.2016.
--- סוף עמוד 5 ---
20. טענות הצדדים :
21. התובעת טוענת כי הסכם השכירות נחתם ביום 5.6.2013 ולפיכך אין כל מחלוקת על כך שהנתבעת הייתה מחויבת למסור לידיה את המושכר בתוך 20 חודשים, דהיינו עד ליום 4.2.2015, ומשלא עשתה כן הרי שברמה העקרונית מדובר בהפרה חוזית. לשיטתה, עצם הודאתה של הנתבעת בכך שחלו עיכובים במסירת המושכר הינה בבחינת טענה מסוג של "הודאה והדחה" ומשכך יש להעביר את נטל ההוכחה לפיתחה של הנתבעת.
22. התובעת מוסיפה ומציינת כי קיימה את מלוא ההתחייבויות אשר נובעות מההסכם ובכלל זאת הפקדת ערבות בנקאית, תשלום ראשון של דמי השכירות ודמי תיווך/שיווק בסך של 14,750 ₪ אותם שילמה לחברה המשווקת.
23. לטענת התובעת, הסכם השכירות אשר נכרת בין הצדדים הינו חוזה בעל נוסח סטנדרטי אשר נחתם בין הנתבעת לבין יתר לקוחותיה של הנתבעת ומשכך הינו מהווה חוזה אחיד לכל דבר ועניין מכח חוק החוזים האחידים, התשמ"ג – 1982. הנתבעת אף מציינת בסיכומיה כי אחד ממנהלי הנתבעת, מר זמיר אסור, אף הצהיר במסגרת הבקשה להעברת התיק מבית משפט השלום בנצרת לבית משפט השלום בחיפה כי חוזה השכירות נשוא מחלוקת זו מתבסס על נוסח שכירות סטנדרטי אשר משמש כבסיס להתקשרות בין הנתבעת לבין שוכרים פוטנציאליים אחרים.
24. התובעת מציינת בטיעוניה כי במסגרת המו"מ אשר התנהל בינה לבין הנתבעת בוצעו שינויים מינוריים בלבד בנוסח ההסכם המקורי וכי כל ניסיונותיה לבצע שינויים מהותיים בחוזה העלו חרס ולכן מנסיבות דרך עריכת ההסכם ולמקרא תוכנו ניתן לקבוע בבירור כי מדובר בהסכם הכולל בחובו תנאים מקפחים, ובפרט סעיפים מספר 4.3, 4.4 ו – 4.5 אשר מתייחסים למועדי ההארכה המוסכמים. התובעת סבורה כי התנאי אשר פוטר את הנתבעת מכל אחריות לפיצוי בגין תקופת ה"חסד" בת שלושת החודשים הראשונים בהינתן מקרה של איחור במסירה אינו סביר ומשכך יש לקבוע כי הינו בטל מעיקרו (VOID).
25. התובעת סבורה כי מדובר בהסכם אשר נוסח הלכה למעשה על ידי הנתבעת ומשכך הינו מאפשר בידה לקבל אורכות בלתי מוגבלות למסירת המושכר. בנוסף לכך, גורסת התובעת כי אין מקום לקבל את הפרשנות אותה מייחסת הנתבעת לסעיפים מספר 4.3 ו – 4.4 להסכם מאחר וסעיף 4.3 מתייחס לאיחור במסירת המושכר מחמת כח עליון בעוד שסעיף 4.4 מדבר על איחור מכל סיבה שהיא כך שכריכתן בכפיפה אחת כמוה כהעלאת טענות עובדתיות סותרות.
26. התובעת סבורה הנתבעת הפרה את ההסכם הפרה יסודית בכך שאיחרה למסור את הנכס במועד המוסכם (4.2.2015) ומשלא נתאפשרה השכרתו גם במועדים מאוחרים יותר וזאת
--- סוף עמוד 6 ---
כפי העולה מהתמונות אשר צורפו לתצהירו של הנתבע שכנגד מספר 2 מהחודשים יולי 2015, דצמבר 2015 ויוני 2016.
27. לטענת התובעת, מעבר לכך שעל פי פסיקת בתי המשפט מתן "טופס 4" ע"י הועדה המקומית לתו"ב מהווה אינדיקציה לכך שהמבנה ראוי לאכלוס ונבנה בהתאם להיתר בנייה, הרי שגם במסגרת חוזה השכירות נקבע בסעיף 5.3 להסכם כי הנתבעת מתחייבת לדאוג לכך שיינתן למבנה "טופס 4" עד למועד המסירה המוסכם (4.2.2015) או לחילופין עד לתום מועד ההפרה המוסכמת (4.5.2015).
28. התובעת סבורה כי מכלול הנתונים אשר הובאו בפני ביהמ"ש מלמד בבירור על כך כי הנתבעת הפרה את הסכם השכירות הפרה יסודית בכך שלא מסרה את המושכר במועד המוסכם (4.2.2015) ומשכך לא היה מנוס מביטול חוזה השכירות. עוד טוענת התובעת כי מאחר ומדובר בהפרה מתמשכת הרי שבכל אחד מהימים שלאחר חלוף מועד ההפרה המוסכם (4.5.15) קמה לה הזכות לבטל את חוזה השכירות.
29. התובעת מוסיפה ומציינת כי הפרת ההסכם מצד הנתבעת מחייבת את הנתבעת לשפותה בסכום המשקף את החזר כלל הכספים אותם העבירה לנתבעת שפורט במכתב ב"כ (עו"ד קובטי) מיום 30.11.2015, דהיינו 46,250 ₪ (14,750 ₪ דמי שכירות+14,750 ₪ שכ"ט לחברת השיווק + 14,750 ₪ בגין ערבות שחולטה+ 2000 ₪ בגין הוצאות ערבות בנקאית).
30. בנוסף לכך, סבורה התובעת כי על הנתבעת לשפותה גם בסכום המשקף את מלוא נזקיה כפי שפורטו בדו"ח רואה החשבון מטעמה ולפיו סכום הרווח השנתי הצפוי מקיום ההסכם הינו בסכום של 616,000 ₪ לשנה. התובעת אמנם העמידה את סכום התביעה הכולל בסכום של 100,000 ₪ לצורכי אגרה דא עקא שלטענתה על בית המשפט לשפותה בגין מכלול נזקיה הנטענים.
31. מנגד, הנתבעת מציינת כי סעיפים 4.3 ו – 4.4 להסכם השכירות קובעים שבמקרים שבהם חל עיכוב חיצוני במסירת החזקה הרי שמועד זה מוארך בהתאם לתקופת העיכוב בתוספת של שלושה חודשים וזאת מבלי שהדבר מהווה הפרה יסודית של חוזה השכירות. לטענתה, ככל שעבודות הפיתוח היו מתבצעות על ידי עיריית נצרת-עילית במועדן וככל שהיה ניתן "טופס 4" במועד הרלוונטי הרי שהמושכר היה נמסר לתובעת במועד ולכן אין לראות בעיכובים אלו כעיכובים אשר הינם פועל יוצא של התנהלותה.
32. הנתבעת טוענת כי במועד שבו נמסרה לה הודעת ביטול חוזה השכירות (6.5.2015) לא פקע מועד המסירה וכי עובדה זו מצביעה על כך שהתובעת פעלה בחוסר תום לב מאחר והיא לא ביררה עימה כלל את המועד הצפוי לסיום ביצוע העבודות ואף לא נתנה לה כל אורכה לתיקון ההפרה הצפויה. משכך, דרך התנהלות זו מלמדת על כך שהתובעת נמלכה בדעתה