כך, סעיף 4.4 להסכם הפרטני עליו חתמה המשיבה 1 קובע כי :
"חברת הניהול תהא רשאית לקבוע הוראות לגבי סדרי כניסה ויציאה, בנוגע לסדורי הביטחון, בנוגע לסידורי גישה לשטחים המשותפים, לגבי אופן השימוש בשטחים המשותפים, נהלי שימוש בחניות וכיוצא באלה הוראות שונות".
הסעיף מצוי בהסכם ניהול אשר במסגרתו נשכרו שירותי חברת הניהול אשר הגדרתם המופיע ברישא להסכם הינה:
"ניהול הפעלה, תיקון, אחזקה, חידוש ציוד, קרנות לחידוש והחלפת ציוד, ניקיון, בדק, תיקונים, תאורה, שוער, גינון, ביטוח של השטחים המשותפים ושל המתקנים כהגדרתם לעיל ושל מתקנים ושטחים בבנין המשרתים ו/או משמשים את כל הדיירים בבניין..."
בשים לב להוראות ההסכם ולטיב השירותים אשר נשכרה חברת הניהול לספק, הנני סבורה כי מסקנה ובהתאם לה לחברה זו אשר – עיננו הרואות - אמונה על תחזוקת הרכוש המשותף, הוקנו סמכויות הנוגעות לזכויות קנייניות ובכלל זה סמכות להקנות זכות חזקה ייחודית בחלקים מהרכוש המשותף, הינה מרחיקת לכת, אינה נובעת מלשון סעיף 4.4 ואינה עולה בקנה אחד עם הגדרת תפקידה של חברת הניהול בהתאם להסכם בכללותו. משכך, הנני סבורה כי מדובר בפרשנות שאינה סבירה ללשון הסעיף. למצער הנני סבורה כי המערערים לא הרימו את הנטל להוכיח כי הסכם זה יש בו בכדי להקנות לחברת הניהול את הסמכות לקבל החלטות הנוגעות לשימוש וחזקה ברכוש המשותף, נטל המוטל לפתחם בהינתן שעליהם להוכיח דבר ההסכמה להתקנת השלט על ידם.
לאור האמור, הנני סבורה כי דין הערעור בכל הנוגע להסכמה אשר ניתנה למערערים להתקנת השלט להידחות וזאת, הואיל ולא הוכח על ידם שחברת הניהול – אשר בהסתמך על הסכמתה התקינו את השלט – אמנם הוסמכה למתן הרשאה כאמור.
במאמר מוסגר ובבחינת למעלה מן הצורך הנני מוצאת לציין כי לא נעלמה מעיני טענת המשיבה 1 ולפיה ממילא דין הערעור להידחות בהינתן שמערערים הודו שהתקנת השלט אף לא נעשתה בהתאם להוראות חברת הניהול- טענה אשר אינני נדרשת לה, לאור מסקנתי ובהתאם לה לא הוסמכה חברת הניהול מלכתחילה למתן הרשאה.
17. משנקבע על ידי המפקחת כי לא קיימת הסכמת בעלי הדירות – לא במישרין ואף לא בעקיפין על ידי הסמכת חברת הניהול, פנתה המפקחת לבחון האם התקנת שילוט במתכונתה, מהווה שימוש סביר במקרקעין המותר ממילא לכל דייר, גם בלא הסכמה.
באשר לבחינה כאמור אקדים ואציין כי אינני סמוכה ובטוחה כי הנני רואה עין בעין עם המפקחת באשר לקביעתה העקרונית ובהתאם לה דייר רשאי להתקין שילוט על קיר משותף, בהעדר הסכמה וכי אפשר שהתקנת שילוט כאמור תחשב כשימוש סביר. באשר לקביעה זו, הרי שהואיל ומדובר בתפיסת חזקה ייחודית, ספק בעיני באם מדובר בשימוש אשר יכול להיחשב כסביר, בכל מתכונת שהיא. הנני סבורה כי חיזוק לדעתי זו ניתן למצוא בהוראות חוק המקרקעין, המקנות אפשרות ספציפית לבעל דירה לעשות, בתנאים מסוימים, שימוש לשם התקנת דוד חימום ללא הסכמת הדיירים האחרים ובלבד שהגג מספיק לשם התקנת דוודים, הקבועה בסעיף 59א' לחוק המקרקעין, או לשם התאמות הנדרשות לנגישות של אדם עם מוגבלויות הקבועה בסעיף 59ג' לחוק המקרקעין- ואשר לטעמי יש בהן בכדי ללמד על הכלל (שהינן יוצאות ממנו) ובהתאם לו אין לבעל דירה האפשרות לעשות שימוש המקנה חזקה בלעדית בחלק מהרכוש המשותף בלא הסכמת הדיירים האחרים.
אציין כי מודעת אני לפסיקת בית המשפט העליון בעניין וינטרס (ע"א 549/73 וינטרס נ' זמורה, פ"ד כח (1) 645) ובהתאם לה הוחלו על דרך ההיקש הוראות סעיף 31 לחוק המקרקעין גם על שימוש ברכוש המשותף (וזאת, הגם שבהתאם להוראות סעיף 56 לחוק המקרקעין, לא יחול פרק ה' לחוק על הרכוש המשותף) ובמסגרתה נקבע כי חניית רכב בשטח הרכוש המשותף הינו בגדר שימוש רגיל וסביר, בהעדר ייעוד השטח למטרה אחרת על ידי אסיפת בעלי הבתים [שם. בעמוד 647 ; ראו גם ע"א 1251/00 סרי יעקב נ' בן ארצי ישי (סעדיה) [פורסם בנבו] (26.03.2002)]. אולם, ספק בעיני באם ההלכה זו רלוונטית למקרה לפני, בו לא מדובר בחנייה רנדומלית בשטח משותף, אלא בהקניית חזקה ייחודית ברכוש המשותף על ידי התקנת שילוט.
יחד עם זאת, בסוגייה זו אינני מוצאת לקבוע מסמרות בכלל ובפרט בשאלה איזה רוב של דיירים נדרש לשם קבלת החלטה כאמור וזאת, בהינתן שממילא קבעה המפקחת כי השילוט במתכונתו חורג מגדר השימוש הסביר ולא מצאתי כי נפלה שגגה בהחלטתה ובנימוקיה. האמור הינו למעט טעות אשר אין לי כל ספק שהינה טעות קולמוס, אשר נפלה ברישא לפסק דינה של המפקחת, במסגרתו נקבע על ידי המפקחת כי מדובר בבניין בן 4 קומות, בשעה שאין מחלוקת על כך שמדובר בבניין בן 12 קומות. למען הסר ספק מלב, הנני מוצאת לציין כי אינני מוצאת כי טעותה זו של המפקחת יש בה בכדי להשליך על סבירות קביעתה בכל הנוגע לשילוט, אשר גם בהינתן שמדובר בבניין בן 12 קומות (ומבלי לגרוע מדעתי ולפיה ממילא בכל מתכונת אין מדובר בשימוש סביר) – אינו במתכונת המהווה שימוש סביר.
18. לאור האמור הנני דוחה את הערעור, המערערים יישאו בשכרה של המשיבה 1 בסך של 5,000 ₪ אשר ישולמו בתוך 30 יום מהיום. הואיל והמשיבה 2 לא התייצבה לדיון בערעור ואף לא הגישה עיקרי טיעון, אינני מוצאת לפסוק לזכותה הוצאות.
ניתן היום, ג' טבת תשע"ח, 21 דצמבר 2017, בהעדר הצדדים.
לימור ביבי