פסק דין
לפני ערעור על פסק דינה של המפקחת הבכירה על רישום המקרקעין בתל אביב – הגב' מירה אריאלי ("המפקחת") מיום 20/8/17, במסגרתו נקבע כי על המערערים להסיר שילוט אשר הוצב על ידם הן בהדבקה על ויטרינת חנות והן בשלט מעל החנות.
מבוא;
1. הבניין נשוא הערעור הינו בניין, בן 12 קומות ברחוב החילזון 5 ברמת גן אשר בנוי על מקרקעין הידועים כחלקה 379 בגוש 6109 ובו קומת קרקע מסחרית (קרי ממוקמות בה חנויות) ומעליה 10 קומות בהן מאוכלסים משרדים (להלן: "הבניין").
2. הבניין אמנם לא נרשם כבית משותף ואולם הינו ראוי להירשם כבית משותף ומשכך, אין חולק כי חלות עליו הוראות פרק ו1 לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969 (להלן: "חוק המקרקעין").
3. המערערים 1-3 הינם בעלי זכויות בחנות בבניין, בעלת חזית רחבה לרחוב והכוללת שלוש ויטרינות (לעיל ולהלן: "החנות"), המערער 4 הינו שוכר החנות מאת המערערים 1-3 וזאת מתחילת שנת 2017 .
המשיבה 1 הינה בעלת זכויות ביחידה בקומה רביעית בשטח של 598 מ"ר הפונה לכיוון דרום ו – 13 חניות בבניין והמשיבה 2 היא נציגות הבית המשותף של הבניין.
אין חולק כי בנוסף פועלת בבניין חברת ניהול אשר בתחילה צורפה להליכים ואולם, נמחקה כצד להליכים בהחלטת המפקחת על רישום המקרקעין ביום 29/3/17. במסגרת דיון ראשוני בתביעה (להלן: "חברת הניהול").
4. השילוט נשוא פסק הדין – הינו שילוט אשר הותקן על הקיר החיצוני של הבניין- אשר הצדדים אינם חלוקים כי הוא חלק מהרכוש המשותף - במיקום שהוא מעל חנותם של המערערים. השילוט כאמור הותקן על ידי המערער 4 בינואר ,2017 תוך שהמשיבה 1 מוחה על התקנתו - לרבות תוך הזמנת משטרה. במאמר מוסגר אציין כי אף קודם להתקנת השילוט נשוא פסק הדין, כמו גם השכרת החנות למערער 4, עת הושכרה החנות לאחר, הביעה המשיבה 1 התנגדותה להתקנת שילוט על ידי השוכר ובכלל זה פנתה אל המערערים 1-3, הבהירה את דבר התנגדותה ודרשה כי להבא, קרי בחוזי שכירות עתידיים, לא יאפשרו המערערים 1-3 לשוכרים מטעמם להתקין שילוט על הקיר המשותף.
5. במאמר מוסגר אציין – כבר בשלב זה – כי במסגרת התביעה עתרה המשיבה 1 אף להסרת מדבקות שהודבקו על הויטרינות החיצוניות של החנות, מדבקות אשר פסק הדין, כמו גם הערעור נסבו גם עליהן ואולם, בדיון לפני אשר התקיים ביום 19/12/17, הודיעו הצדדים כי לעניין המדבקות הגיעו לכלל הסכמה ומשכך, אינני נדרשת להתייחס לנושא זה בפסק דיני.
6. לאור התנגדות המשיבה 1 להתקנת השילוט כאמור, הוגשה על ידה תביעה למפקחת על רישום המקרקעין בתל אביב, במסגרתה עתרה להסרת השילוט. המערערים מצידם טענו כי השילוט הותקן על ידם בדין וזאת, בהינתן שכלל דיירי הבניין לרבות המשיבה 1, הסכימו – במסגרת הסכמי הניהול עם חברת הניהול- להסמיך את חברת הניהול להחליט בדבר התקנתו של שילוט על הרכוש המשותף וכי הם קיבלו את הסכמתה של חברת הניהול להתקנת השילוט, כפי שהותקן.
פסק הדין של המפקחת:
7. במסגרת פסק דינה, קבעה המפקחת, כנקודת מוצא אשר אינה שנויה במחלוקת, כי הקיר החיצוני עליו הותקן השילוט הינו רכוש משותף. בשים לב לכך הוסיפה המפקחת וקבעה כי לנציגות הבית המשותף, כמו גם למתחזק, יש ככלל ובהתאם לדין הסמכות לנהל את החזקת הרכוש המשותף ואולם אין לה הסמכות להגיע להבנות בכל הנוגע לזכויות הקנייניות של בעלי הדירות וזאת, אלא אם קיבלה לכך הרשאה מפורשת ומראש של כל בעלי הדירות. בהתאמה קבעה המפקחת כי לכל אחד מבעלי הזכויות בבניין הזכות לעתור לסילוק השילוט, אם לא ניתנה הסכמה להתקנתו ואם השימוש שנעשה בו אינו מהווה שימוש סביר ברכוש משותף.
משכך, פנתה המפקחת לבחון האם ניתנה הסכמה לדבר התקנת השילוט ובעניין זה קבעה כי לא הוכחה הסכמת הדיירים להתקנת השילוט וכן כי – מתוך עדותו של נציג הנציגות אשר העיד בדיון המוקדם – נמצאה למדה כי גם הסכמת הנציגות לא ניתנה. באשר לטענת המערערים ולפיה הואיל וחברת הניהול הוסמכה על ידי הדיירים ליתן הסכמתה בנוגע לשילוט וזו נתנה הסכמתה להתקנת השילוט על ידם – קבעה המפקחת כי ההסכם אליו הפנו המערערים – שהינו חלק מנספחי הסכם השיתוף בין הדיירים המקוריים- אינו הסכם ניהול אלא טיוטת הסכם ניהול, אשר ממילא בוטלה במסגרת הסכמי הניהול הפרטניים אשר נחתמו על ידי כל אחד מבעלי הדירות. כיוון שכך, קבעה המפקחת כי חברתה ניהול לא הוסמכה ליתן הסכמתה להתקנת השילוט.
בהעדר הוכחה בדבר הסכמת בעלי הדירות, פנתה המפקחת לבחון האם מהווה השילוט במתכונתו, שימוש סביר ברכוש המשותף ולעניין זה – לאחר עיון בתמונות ובשים לב לבניין נשוא התביעה- קבעה כי מדובר בשילוט הפוגע באופן בולט בחזותו הנקייה המטופחת של הבניין, החורג באופן ניכר ומשמעותי משני השלטים הנוספים בבניין המותקנים על הקיר החיצוני ומשכך, כי אינו מהווה שימוש סביר.
לאור כל האמור קבעה המפקחת כי יש להורות על הסרת השילוט.
עיקרי טענות הצדדים בערעור:
8. טוענים המערערים כי, בניגוד לקביעת המפקחת, הוסמכה חברת הניהול על ידי כלל בעלי הדירות ליתן הוראות הנוגעות לשילוט המותקן על הרכוש המשותף. בהקשר זה, טוענים המערערים, כי גם לו אמנם- בהתאם לקביעת המפקחת- יש להחיל את ההסכמים הפרטניים בין בעלי הדירות לבין חברת הניהול, הרי ששומה היה על המפקחת לבחון הוראות הסכמים אלו, בחינה שלו נערכה היתה מעלה שבמסגרת ההסכמים הוראה מפורשת (בסעיף 4.4 להסכמים) ובהתאם לה: "חברת הניהול תהא רשאית לקבוע הוראות לגבי.. אופן השימוש בשטחים המשותפים". טוענים המערערים כי בהוראה זו הסמיכו בעלי הדירות את חברת הניהול לקבל הוראות הנוגעות לרכוש המשותף הכולל גם את הקירות החיצוניים ומשכך משקיבלו את הסכמת חברת הניהול להתקנת השלטים, הרי שהתקנתם הינה כדין.
9. זאת ועוד, לטענת המערערים שגתה המפקחת בשניים, עת קבעה שהשילוט כפי שהותקן על ידם אינו סביר. כך וראשית, לטענתם הואיל וטיעוני המשיבה התמקדו רק בטענה ולפיה התקנת שילוט מכל סוג וגודל שהוא הינה אסורה בהתאם לדין וכלל לא עלתה על ידה טענה ולפיה השילוט בתצורתו אסור, הרי שטעתה המפקחת עת- משקבעה כי אין איסור גורף להתקנת שילוט - הוסיפה בחנה, מבלי שנדרשה והדבר היה במסגרת יריעת הדיון, האם השילוט כפי שהוצב הינו סביר בגודלו אם לאו. שנית, טוענים המערערים כי ממילא השילוט סביר וכי קביעת המפקחת ולפיה אינו סביר נובעת מטעותה בפסק הדין- עליה אין מחלוקת – ולפיה מדובר בבנין בן 4 קומות בשעה שמדובר בבנין בן 12 קומות. עוד הינם טוענים, בעניין זה האחרון, שהואיל וקביעת המפקחת הסתמכה רק על תצלומים וסבירות, הרי שאין לה כל עדיפות על ערכאת הערעור המוסמכת ואף יכולה להתערב בקביעתה.
לאור האמור טוענים המערערים כי דין הערעור להתקבל וכי דין פסק דינה של המפקחת בטלות.
10. המשיבה 1 מנגד טוענת כי דין הערעור להידחות על הסף הואיל וגם לו התקבלה הטענה ובהתאם לה הוסמכה חברת הניהול ליתן הוראות בדבר התקנת השילוט, ממילא הודה המערער 1 כי השילוט במיקומו הנוכחי נתלה שלא בהתאם להנחיות חברת הניהול, באשר נתלה שורה אחת מעל.
11. זאת ועוד, ולגופם של דברים – טוענת המשיבה 1 כי לא נפל כל פגם בפסק דינה של המפקחת וזאת, בהינתן שהינו מבוסס על ראיות שלא נסתרו ובהתאם להן לא הייתה הסכמה של בעלי הדירות לדבר התקנת השילוט ונדחו הטענות ולפיהן הוסמכה חברת הניהול לקבוע הוראות בדבר השילוט המותקן על הקירות החיצוניים. עוד טוענת המשיבה 1 כי לשון סעיף 4.4 להסכם הפרטני בינה לבין חברת הניהול, הינה ברורה וכי לא ניתן ללמוד ממנה על דבר הסמכתה של חברת הניהול לקבוע הוראות הנוגעות למסירת חזקה ייחודית בחלקים ברכוש המשותף לידי מי מהדיירים ובהתאמה להתקנת שילוט על קיר חיצוני, המהווה מסירת חזקה כאמור.
זאת ועוד, לטענת המשיבה 1 בהעדר הסכמה כאמור ובהינתן שמדובר בהקניית חזקה ייחודית ברכוש משותף, הרי שממילא התקנת שילוט אינה מהווה שימוש סביר אשר יכול דייר לעשות בלא הסכמה ומשכך, בדין נקבע על ידי המפקחת כי יש להסיר את השילוט.
12. הנני מוצאת לציין כי כמשיבה 2 בערעור צורפה גם נציגות הבית המשותף ואולם, על אף שהערעור הומצא לה כדין ועל כך תעיד תגובתה לבקשה לעיכוב ביצוע אשר הוגשה ביום 8/11/17, לא הגישה המשיבה 2 עיקרי טיעון בערעור ואף לא התייצבה לדיון בו, אלא שהגישה תשובתה לבקשה לעיכוב ביצוע ותו לא. במסגרת תגובתה טענה המשיבה 1 כי השילוט הוצב שלא בהתאם להליך האישור אשר נקבע על ידי הנציגות ובלא שאושר גודלו או מיקומו. משכך, השאירה הנציגות את ההכרעה בבקשה לעיכוב ביצוע לשיקול דעתו של בית המשפט. בבחינת הקדמת המאוחר, הנני מוצאת לציין כי הואיל ובשורת ההכרעה מצאתי לדחות את הערעור, בהינתן גישתה של הנציגות ממנה עולה כי אף לטעמה אין להתערב בפסק דינה של המפקחת, הרי שלא מצאתי כל רבותא בכך שלא התייצבה לדיון בערעור.
דיון והכרעה;
13. לאחר שבחנתי את טענות הצדדים, נחה דעתי כי דין הערעור להידחות ולהלן יפורטו טעמי.
14. ראשית, הנני סבורה כי נקודת המוצא של המפקחת הינה נכונה- קרי בהינתן שמדובר בקביעת זכויות לשימוש ברכוש המשותף ובכלל זה למסירת חזקה בחלקים מהרכוש המשותף, הרי שאין מדובר בסמכות המוקנית בדין לנציגות הבית המשותף, אלא שמדובר בנושאים קניינים, אשר הסמכות להחליט בהם מסורה לבעלי הדירות. בהקשר זה גדר סמכותה של נציגות הבית המשותף קבוע בסעיף 65 הקובע כי הנציגות: "תיכון ותפעל לפי הוראות התקנון" וכן, בסעיף 69 הקובע כי: "הנציגות תשמש מורשה של כל בעלי הדירות בכל ענין הנוגע להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף, והיא זכאית בעניינים אלה להתקשר בחוזים ולהיות צד בכל הליך משפטי ובכל משא ומתן אחר בשם כל בעלי הדירות."
ודוק, הוראות חוק המקרקעין, אינם מסמיכים את הנציגות לקבל החלטות בנושאים הנוגעים לדבר השימוש ברכוש המשותף ובכלל זה בפרט בכל הנוגע להקניית חזקה ברכוש המשותף ומשכך, סמכות זו מסורה כאמור לבעלי הדירות.
15. אין חולק כי בעלי הדירות לא נתנו הסכמתם הישירה לדבר התקנת השילוט והמערערים אף טענו מפורשות כי אינם נדרשים להסכמתם, בהינתן שקיבלו הסכמת הנציגות וחברת הניהול. בהינתן שכך, צדקה המפקחת עת בחנה האם הוכחה טענת המערערים ולפיה הסמכות הוקנתה – בבחינת שליחים- לנציגות או לחברת הניהול. בהקשר זה, באשר לנציגות, הוסיפה המפקחת וקבעה כי מתוך עדות נציג הנציגות ולפיה לא הותקן השילוט בהתאם להוראותיה – נובע שזו לא נתנה הסכמתה להתקנה במתכונתה (במאמר מוסגר אציין כי על חלק זה בהכרעת המפקחת לא ערערו המערערים) ומשכך, פנתה לבחון האם הוקנתה סמכות כאמור לחברת הניהול.
16. אקדים ואציין כי באשר להסמכתה של חברת הניהול, הנני סבורה כי פסק דינה של המפקחת אמנם חסר, הואיל ואין בו התייחסות לטענה בדבר סמכותה המבוססת על הסכמי הניהול הפרטניים. יחד עם זאת וכפי שיפורט להלן, הואיל ובשורת ההכרעה, הנני סבורה שתוצאתו נכונה, הרי שלטעמי אין מקום לקבל את הערעור הגם החסר בפסק הדין.
כך, פתחה המפקחת וקבעה כי הסכם הניהול אשר צורף להסכם השיתוף אינו הסכם תקף אלא הינו בבחינת טיוטת הסכם, אשר בוטלה ממילא במסגרת ההסכמים הפרטניים אשר נחתמו על ידי בעלי הדירות. באשר לקביעתה זו של המפקחת לא ערערו המערערים , אלא שכאמור טענו שגם בהינתן תחולתם של הסכמי הניהול הפרטניים- הוסמכה חברת הניהול ליתן הוראות הנוגעות לשימוש ברכוש המשותף ובכלל זה גם ליתן הוראות המתירות תליית שילוט על הקירות החיצוניים.
טענתם זו משתיתים המערערים על הוראות סעיף 4.4 להסכם הניהול הפרטני עליו חתמה המשיבה. בהקשר זה, לית מן דפליג שהמפקחת אמנם קבעה תחולתם של ההסכמים הפרטניים ואולם- הגם שהטענה נטענה על ידי המערערים בסיכומיהם- לא בחנה האם בהסכמים הפרטניים קיימת הסמכה של חברת הניהול למתן הוראות הנוגעות לשילוט.
דא עקא, הנני סבורה כי גם בשים לב להוראה כפי שהוצגה בהסכם הניהול הפרטני אשר נחתם עם המשיבה 1, לא הוכיחו המערערים הסכמתה כדין של חברת הניהול וזאת, מפאת שניים.
ראשית- כפי שנקבע כנקודת מוצא- הסמכות בכל הנוגע לשימוש ברכוש המשותף בכלל ובפרט לעניין הקניית חזקה בחלקים ממנו, נתונה לבעלי הדירות. בהקשר זה, הרי שגם לו אלך עם המערערים כברת דרך ניכרת ואקבע כי הסכם הניהול הפרטני אשר נחתם בין המשיבה לבין חברת הניהול אמנם מקנה לחברת הניהול את הסמכות להורות על שימוש וחזקה בחלקים ברכוש המשותף, הרי שבכך לא סגי, באשר אין בקביעה זו בכדי לתמוך בטענת המערערים ולפיה בעלי הדירות האחרים הסכימו למסירת הסמכות לחברת הניהול וזאת, הואיל ולא הוצגו כל ראיות בדבר הסכמת הדיירים האחרים. במאמר מוסגר אציין כי לאור מחדלם של המערערים מהבאת ראיות הנסבות על הסכמת הדיירים האחרים והפנייתם להסכם הניהול של המשיבה 1, הא ותו לא, הרי שממילא אינני נדרשת להכרעה בשאלת הרוב הנדרש לשם הקניית סמכות כאמור לחברת הניהול ובכלל זה לשאלה האם נדרשת הסכמת כלל הדיירים או שמא רוב כזה או אחר של הדיירים.
שנית, הגם שככלל פרשנות הסכם נעשית הן בהתבסס על לשונו והן- ככל שהדבר נדרש- גם בהתבסס על נסיבות חיצוניות ובכלל זה ראיות בדבר כוונת הצדדים בעת חתימתם על ההסכם- במקרה לפני, לא הובאו על ידי המערערים כל ראיות חיצוניות הנסבות על פרשנות ההסכם. בכלל זה בפרט, לא נחקר העד מטעם המשיבה 1 על דבר פרשנותו של ההסכם וזאת, הגם שזה העיד מפורשות שלדידו, אין כל הסכמה של חברת הניהול לעניין שימוש וחזקה ברכוש המשותף. זאת ועוד, גם במסגרת סיכומיהם הפנו המערערים ללשון סעיף 4.4 תוך שהינם טוענים כי יש בה בכדי ללמד על הסמכת חברת הניהול ליתן הוראות בנוגע לשימוש ברכוש המשותף בכלל ובפרט לענין מסירת החזקה ברכוש המשותף. דרך טיעונם של המערערים כאמור, יש בה בכדי ללמד שאף לדידם, לשם פרשנותו של הסעיף, נדרשים אנו ללשונו ותו לא. הנני סבורה כי עיון בלשון סעיף 4.4 בפני עצמו ובראי ההסכם בקרבו הוא מצוי, מעלה שטענת המערערים ובהתאם לה יש בו בכדי להסמיך חברת הניהול לקבל החלטות הנוגעות לשימוש וחזקה ברכוש המשותף, אין בה ממש.