51. הלכה היא כי על הרוכש הראשון בזמן לעשות את כל הדרוש על מנת למנוע "תאונה משפטית". הפעולה המתבקשת בהקשר זה היא רישום הערת אזהרה בפנקסי המקרקעין. בענייננו, כאמור, בתאריך 06.01.2015, נרשמה הערת אזהרה לטובת מפלי התנור, דהיינו, יום אחד לאחר שהערה דומה כבר נרשמה לטובת עו"ד סלאמה וסלימאן, הרוכשים המאוחרים בזמן. יחד עם זאת, וכפי שקבע בית המשפט המחוזי הנכבד – אינני סבור כי בנסיבות המקרה דנן, רישום הערת אזהרה על ידי מפלי התנור, במועד שבו נרשמה בפועל, שולל את עדיפות העסקה הראשונה עמם. עתה אבהיר ואנמק.
52. בפסיקתו של בית משפט זה נקבע כי על רישום הערת אזהרה להיעשות בתוך "זמן סביר":
"גם אם מן הראוי הוא שבעל העיסקה הראשונה ירשום הערת אזהרה, עליו לעשות כן בתוך זמן סביר לאחר כריתתה של העיסקה הראשונה" (ראו: הלכת גנז, בפסקה 22).
על פי הלכת גנז, על בעל העסקה הראשונה להפעיל בתום לב את זכותו כלפי בעל העסקה השנייה. חובת תום הלב מופרת אם בעל העסקה הראשונה נמנע מלרשום הערת אזהרה תוך זמן סביר (למרות שלא היתה לו מניעה לכך), שכן במחדלו זה הוא עלול ליצור תשתית ל-"תאונה משפטית", בבחינה מי שעובר על האיסור: "לפני עיוור לא תיתן מכשול". עם זאת ככל שהקונה הראשון לא התרשל באי רישום הערת אזהרה תוך זמן סביר – בין אם מאחר שלא הייתה אפשרות משפטית לרשום את ההערה ובין אם מסיבות מוצדקות אחרות – אזי הלכת גנז לא חלה, ובמקרה כזה יש לפסוק מכוח סעיף 9 לחוק המקרקעין על פי קריאתו הדווקנית (ראו: ע"א 8881/07 לב נ' טובי, בפסקה 24 לפסק דיני (27.08.2012) (להלן: עניין טובי)).
53. בהלכת גנז, הרוכש הראשון בזמן לא רשם הערת אזהרה במשך 17 שנים ללא סיבה, בעוד הצד השני בדק את מצב הרישום לפני שהתקשר, והסתמך על הרישום. בפרשה האמורה נקבע איפוא כי שיהוי של 17 שנים ברישום הערת אזהרה הוא שהכשיל את הקונה השני ובמצב דברים זה, לא יוכל הקונה הראשון לזכות בעדיפות. אינני סבור כי זהו המקרה בענייננו. קביעת הזמן הסביר לרישומה של הערת אזהרה על ידי הקונה הראשון תלויה בנסיבות ועשויה להשתנות ממקרה למקרה. אמנם, הנוהג הוא כי רוכש רושם הערת אזהרה בזריזות רבה. אולם, לדעתי, אין לראות בסטיה מסוימת – לא חריפה, ממידת הזריזות – כהתרשלות החוסמת את עדיפותו של הרוכש הראשון, ובהקשר זה פרופ' מ' דויטש ציין כדלקמן:
"בהתחשב בפרקטיקה המקובלת, שלפיה נוהגים לרשום הערה במהירות רבה, יש להניח כי "המועד הסביר" נמדד במונחים של ימים או שבועות ספורים" (ראו: מיגל דויטש "שיקול-דעת שיפוטי בדיני העסקאות הנוגדות – מגמות והרהורים" ספר אור - מאמרים לכבודו של השופט תאודור אור, משפט ועסקים 305 (התשע"ג-2013); מיגל דויטש "נטל הרישום של הערת אזהרה במקרקעין – הלכת גנז והשלכותיה" הפרקליט מז 181 (התשס"ד-2004; ההדגשה שלי –ח"מ).
54. במקרה שלפנינו, כפי שציינתי בפתח הדברים – במועד כריתת הסכם המכר הראשון היתה רשומה הערת אזהרה לטובת רשות שמורות הטבע. לפיכך, מפלי התנור ועפרות תבל הסכימו בסעיף 3.1.4 להסכם כי במידה שתוך 21 ימים רשות שמורות הטבע יתנגדו לבנייה על המקרקעין – ניתן יהיה לבטל את הסכם המכר הראשון. ההתקשרות בהסכם המכר הראשון נעשתה בתאריך 14.12.2014, והוא נכרת בתאריך 17.12.2014, כאשר בפועל, הערת מפלי התנור נרשמה במרשם המקרקעין בתאריך 06.01.2015 (ביום ה-21 מן המועד בו הסכם המכר הראשון נכרת, כאשר לפי הוראות סעיף 3.1.4 הנ"ל – לא ניתן היה עוד לבטל את הסכם המכר הראשון מסיבה זו). כלומר, מדובר בחלוף 21 ימים בין מועד כריתת הסכם המכר הראשון לרישום הערת מפלי התנור – תקופה קצרה יחסית בה ממילא הסכם המכר הראשון ניתן היה לביטול בהתאם להוראות סעיף 3.1.4 להסכם המכר הראשון.
בנסיבות אלה סבורני כי אין לראות במפלי התנור כמי שהתרשלה ברישום הערת אזהרה באופן השולל את עדיפותה לפי סעיף 9 לחוק המקרקעין (השוו: עניין טובי, בפסקה 24; עניין ניר שיתופי, בפסקה 23)).
העסקה השנייה בזמן – הסכם המכר עם עו"ד סלאמה וסלימאן
55. כדי שזכותם של עו"ד סלאמה וסלימאן על פי הסכם המכר השני תוכר כעדיפה, יש, כאמור, לבחון התקיימותם של שלושת התנאים הקבועים בסעיף 9 לחוק המקרקעין, קרי: תמורה, תום לב והשלמת רישום העסקה. זה המקום להדגיש כי מאחר שרישומה של הערת אזהרה, כשלעצמה, איננו ממלא אחר דרישת הרישום הקבועה בסעיף 9 לחוק המקרקעין, הרי שהעסקה השנייה עם עו"ד סלאמה וסלימאן ממילא לא הושלמה באמצעות רישומה במרשם המקרקעין (ראו: ע"א 4836/06 עזבון המנוח סאלח יוסף חמוד ז"ל נ' חרב, פסקה ל"א 13.07.2008)). עד להלכת גנז די היה בעובדה זו לבדה כדי לקבוע את עדיפות הקונה הראשון. ואולם, בהלכת גנז ובפסיקה מאוחרת המובאת לעיל, נקבע כי יתכנו מקרים בהם זכאותו של הרוכש השני תגבר, גם אם העסקה עמו לא נרשמה, בשם חוסר תום לב של הרוכש הראשון. על אף האמור, וכפי שקבעתי לעיל, בנסיבות המקרה – מועד רישומה של הערת האזהרה על ידי מפלי התנור כרוכשת הראשונה, בוצע במסגרת "המועד הסביר" ואיננו עולה לפיכך כדי חוסר תום לב מצידה. מהאמור לעיל עולה אפוא, כי עדיפותה של העסקה הראשונה, בין עפרות תבל למפלי התנור – עומדת בעינה, ולפיכך אף לא מצאתי מקום להידרש ליתר התנאים הקבועים בסעיף 9 לחוק המקרקעין, וביניהם: להתקיימותה של דרישת חובת תום הלב מצידם של עו"ד סלאמה וסלימאן, וכן לנושא העברת התמורה, ולטענות הצדדים בהקשר זה (עם זאת אין אני קובע מסמרות כלשהן באשר לעילות אפשריות ביחסים שבין המערערים בינם לבין עצמם, כאמור בפיסקה 38 שלעיל).
56. כל האמור מביא אותי להציע כי נאמץ את מסקנתו הסופית של בית המשפט המחוזי הנכבד, לפיה הוכח כי בין מפלי התנור לבין עפרות תבל נכרתה עסקה ראשונה בזמן לרכישת המקרקעין, אשר במסגרתה נרשמה הערת אזהרה תוך זמן סביר – וזו גוברת על העסקה השנייה בזמן שנערכה בין עפרות ברזל לבין עו"ד סלאמה וסלימאן.
57. הנה כי כן, אם תשמע דעתי, אציע לחברותי לדחות את הערעורים. פסק דינו של בית המשפט המחוזי הנכבד יוותר על כנו. כן אציע כי עפרות תבל ו-יצחק (ביחד), וסלימאן ועו"ד סלאמה(ביחד) – יחוייבו, כל אחד מהם, לשאת בתשלום ההוצאות של מפלי התנור ו-תומר בערעור (ביחד) בסך של 15,000 ש"ח.
המשנה לנשיאה
הנשיאה א' חיות:
אני מסכימה.
ה נ ש י א ה
השופטת ד' ברק-ארז:
אני מסכימה לפסק דינו של חברי המשנה לנשיאה ח' מלצר. בעיקרו של דבר, הערעורים שבפנינו ממוקדים בשאלה האם צדק בית המשפט המחוזי בכך שנתן עדיפות לקונה על-פי הסכם המכר שנעשה בין חברת עפרות תבל בע"מ לחברת מפלי התנור בע"מ. התשובה על השאלה היא חיובית, בהתחשב בכך שהסכם מכר זה אינו רק הסכם תקף אלא גם ההסכם הראשון בזמן, אשר לו ניתנת ברגיל עדיפות לפי דיני העסקאות הנוגדות – ומשלא התקיימו התנאים הקבועים בסעיף 9 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 להעדפתו של הקונה על-פי ההסכם השני בזמן. אכן, ההסכם הראשון נעשה עם היזם של חברת מפלי התנור בע"מ, אולם הסכם זה אומץ על-ידי החברה על-פי ההסדר הקבוע בסעיף 12 לחוק החברות, התשנ"ט-1999. סעיף 12 אכן מסייג את אימוצו של ההסכם בהגנה על "צד שלישי" שנתן תום לב ותמורה, אך צודק חברי כי הדברים אמורים בבעל דברו של היזם, בנסיבות העניין עפרות תבל בע"מ, ולא בצדדים אחרים. במלים אחרות, אין מדובר בהסדר המשנה מדיני העסקאות הנוגדות, אלא בכזה שמשתלב בהם.
ש ו פ ט ת
הוחלט כאמור בפסק-דינו של המשנה לנשיאה, השופט ח' מלצר.
ניתן היום, י"ג בסיון התשע"ח (27.05.2018).
ה נ ש י א ה המשנה לנשיאה ש ו פ ט ת