פסק דין
תביעה כספית על סך 33,400 ₪, בגין נזקים שנגרמו לתובע לאחר שהנתבעים ניהלו מולו בחוסר תום לב משא ומתן לרכישת דירה שבבעלותו .
טיעוני הצדדים
עפ"י הנטען בכתב התביעה, בין התובע ובת זוגו, הגברת איריס, (להלן: "בת הזוג" או "איריס" על פי ההקשר) לנתבעים התנהל משא ומתן למכירת דירה שבבעלות התובע ברחוב חטיבת כפיר 9/12 בעפולה, (להלן: הדירה") לנתבעים. במסגרת המו"מ הועברו בין הצדדים מספר טיוטות להסכם המכירה עד שהצדדים הגיעו לגיבוש הסכם סופי שהיה מקובל על כל הצדדים, ונקבעה פגישה ביום 06.03.18 לצורך החתימה על החוזה, במשרדה של עוה"ד ווינר מרסי, ב"כ הנתבעים, (להלן: "עו"ד ווינר").
לטענת התובע, ביום 05.03.18 בשעות הצהרים התקבלה שיחת טלפון ממשרדה של עו"ד ווינר לפיה הפגישה שנקבעה למחרת היום בוטלה לבקשת הנתבעים. בהמשך לכך, בשיחה עם הנתבע 1 זה האחרון אמר לתובע כי ביטול החתימה על ההסכם נבע מתוך רצון הנתבעים להפחית את התמורה שכבר סוכמה עבור הדירה. ביטול העסקה בנסיבות הנ"ל גרם לתובע את הנזקים שלהלן:
א. דמי תיווך ששולמו לדיירים/ השוכרים אשר התגוררו בדירה בזמו ניהול המו"מ בין הצדדים, (להלן: "הדיירים"), כדי שימצאו דירה חלופית בסך של 3,000 ₪.
ב. הפסד שכירות בסך 3,100 ₪ * 7 חודשים, מחודש מאי עד חודש נובמבר בשווי 21,700 ₪.
ג. שכ"ט עורך דין בסך 5,800 ₪.
ד. הוצאות שונות נסיעות וטלפונים וכו' 2,900 ₪.
כתב התביעה הוגש תחילה לבית המשפט לתביעות קטנות בבאר שבע, ולאחר שבכתב ההגנה נטען כי לבית המשפט הנ"ל אין סמכות מקומית לדון בתביעה, התביעה הועברה לשמיעה בפני מותב זה בבית המשפט לתביעות קטנות בעפולה.
בכתב ההגנה, טענו הנתבעים כי התביעה הוגשה בחוסר תום לב היות והדירה אינה רשומה על שמו של התובע וזכויותיו רשומות בה רק במחצית. הנתבעים הוסיפו וטענו כי התובע לא יכול לדרוש פיצוי שנגרם לו, ללא שצד נוסף למו"מ (איריס – ד.נ. ) יתווסף כבעל דין. לגופו של עניין טענו הנתבעים כי בניגוד להצהרת התובע בכתב תביעתו, אין הוא בעל הדירה וכי הסתבר להם בשלב מאוחר של המו"מ כי בניגוד למצגי התובע ובת זוגו, הזכויות שלו ושל בת זוגו בדירה אינן זכויות בעלות. התובע ובת זוגו חתמו כבר בשנת 2010 על חוזה לקניית הדירה, אך הם לא דאגו במשך השנים מאז כי הדירה תירשם על שמם. הנתבעים הוסיפו כי התובע ובת זוגו הציגו בפניהם מצגים לפיהם הם נטלו בעת קניית הדירה משכנתא אך לא היה מצדם הסבר כלשהו לעובדה כי לא נרשמה כל הערת אזהרה לטובת בנק המשכנתאות. בהעדר רישום הערת אזהרה באי כוח החברה הקבלנית אשר בנתה את הדירה סרבו להנפיק אישור זכויות על הדירה. בנסיבות העניין, המצב המשפטי הרישומי של הדירה היה בעייתי ועורר אצל הנתבעים חששות כבדים.
הנתבעים הוסיפו וטענו כי עו"ד ווינר פנתה מספר פעמים לבאת כוחם של התובע ובת זוגו בכדי שהם יסדירו את רישום הזכויות בדירה על שמם, אך מאמציה אלו נתקלו בחוסר רצון בולט לפעול כמצופה מבעל זכויות בדירה המעוניין למכור את זכויותיו, ובנוסף, התובע ובת זוגו נמנעו מגילוי מלא של כל הפרטים הקשורים למצב הרישומי של הדירה ולאפשרות מכירת הזכויות בה.
בטיעוני הנתבעים ציינו גם כי המו"מ בין הצדדים לא הסתיים וכי נותרו מספר נקודות מהותיות שלא סוכמו, ביו היתר, מחיר הדירה, תנאי התשלום והמועד בו יוכלו התובע ובת זוגו למסור את החזקה בדירה, וכן את הסיכונים אותם היה על הנתבעים לקחת באם היו הצדדים מגיעים לכדי גמירות דעת ורצון להתקשרות, וזאת עקב הבעיות המשפטיות במצבה הרישומי של הדירה.
בעניין מועד העברת החזקה בדירה טענו הנתבעים כי במעמד ניהול המו"מ התגוררו שוכרים בדירה, ולאחר שהנתבע 1 פנה אליהם על מנת לברר את מועד עזיבת הדירה על ידם ענה לו אחד הדיירים כי הם ישקלו לפנות את הדירה רק כאשר ימצאו דירה אחרת לשביעות רצונם, וכי על פי סיכום בינם לבין התובע ובת זוגו, על בעלי הדירה (הכוונה לנתבעים אם יקנו את הדירה, ד.נ. ) לתת להם , (לדיירים, ד.נ.), הודעה מוקדמת של 6 חודשים, תקופה שעמדה בניגוד ללוח הזמנים עליו דובר במו"מ בין התובע ובת זוגו לבין הנתבעים.
הנתבעים טענו עוד כי התובע ובת זוגו התמהמהו בטיפול בבעיות הרישומיות של הדירה, המו"מ התעכב ובמשך זמן מה חלה ירידה במחירי דירות באזור בו נמצאת הדירה. בעניין זה הדגישו הנתבעים כי מחיר הדירה לא סוכם סופית, והצדדים לא הגיעו לידי מסוימות וגמירות דעת באשר לסכום ולא בכדי לא נחתם החוזה בין הצדדים.
הנתבעים ציינו כי שיקול מרכזי מצדם, אשר גרם להפסקת המו"מ היה חששם כי התובע ובת זוגו אינם לוקחים ברצינות הראויה את ההתחייבויות אותן היה עליהם לקחת, באם ייחתם החוזה, ובכלל זאת יכולתם למסור את הדירה במועד הרלוונטי כשהיא פנויה מכל אדם וחפץ. ובכל אופן, על פי מה שידוע להם, הדירה פונתה רק בתחילת חודש מאי 2018 וללא כל קשר למו"מ שהתנהל בין הצדדים, כשהם רצו לקבלה לידיהם חודש קודם לכן.
הנתבעים הכחישו את כלל הנזקים אשר נטענו על ידי התובע היות ולדידם, נזקים אלו לא הוכחו עת לא צורפה לכתב התביעה כל ראיה להפסדים הנטענים.
לכתב ההגנה צורפו נספחים המתעדים התכתבויות בין עורכי הדין מטעם שני הצדדים ומטעם החברה הקבלנית, א.ד.א. תמיר יזמות ובניה בע"מ, (להלן: "החברה הקבלנית") אודות הסדרת רישום הזכויות בדירה.
בדיון אשר התקיים בפניי ביום 16.08.18חזר התובע וציין כי את תביעתו הגיש בגין הנזקים שנגרמו לו מסביב לעסקת המכירה שלא יצאה לפועל. התובע טען כי הוא שילם דמי תיווך עבור מציאת דירת חליפית לדיירים אשר התגוררו בדירה לצורך פינויה לפני שתימסר לנתבעים, והציג בפניי מייל דרך מכשיר הטלפון הסלולארי שלו מאת מר אורי עזרא – שיווק נדל"ן, (להלן: "המתווך"), בו זה האחרון מאשר כי קיבל תשלום עבור מציאת דירה לדייר שהתגורר בדירה, וכך ציין המתווך במייל ששלח לתובע:
"אני מאשר כי מצאתי תמורת דמי תיווך עבור הדייר אופיר גל שגר בדירה בבעלות פלומבי רמי בכתובת חטיבת כפיר 9/12 עפולה דירה חליפית.
אני גם מאשר שבתאריך 1.4.18 הדירה המדוברת הייתה ריקה.
כמו כן היות ומדוברת נמצאת תחת טיפולי בבלעדיות אני מאשר כי הדירה ריקה ולא גרים בה דיירים. בברכה אורי עזרא מתווך מנהל משרד עמית נכסים שיווק נדלן".
משנשאל התובע אם יש דרך להוכיח כי הוא זה ששילם את דמי התיווך הנטענים במכתבו של המתווך שהוצג בפניי השיב בשלילה (ש' 16 עמ' 2 לפרוטוקול). משנשאל התובע אם באפשרותו להוכיח את דמי השכירות שהפסיד כתוצאה מפרישת הנתבעים מהמו"מ השיב כי לא הביא עימו את הסכם השכירות, אך יוכל לשלוח את חוזה השכירות לביהמ"ש.
בעדותו בפניי ציין הנתבע 1 כי התקשר בעצמו לדייר שהתגורר בדירה כשבוע לפני מועד החתימה על החוזה, וזה אמר לו כי הם לא יצאו מהדירה בזמן עד שלא ימצאו דירה חליפית. הנתבע 1 טען כי השוכר בדירה אמר לו: "... אם אני לא מוצא כלום אני לא עוזב". הנתבע הוסיף וציין כי ידוע לו שלשוכרים לא היה חוזה שכירות, וכי הם עזבו את הדירה רק בחודש מאי האחרון. בעניין נסיבות ביטול העסקה, בקש התובע להעיד את עו"ד ווינר על הבעיות שהתגלו במהלך המו"מ וכי הדירה לא הייתה רשומה על שם התובע.
בהמשך לכך העידה עו"ד ווינר, מי שייצגה את הנתבעים במו"מ. עוה"ד ווינר סקרה את המכשולים המשפטיים שנתקלה בהם בזמן ניהול המו"מ לקראת החתימה על ההסכם, מכשולים אשר מנעו את קידום המו"מ. עו"ד ווינר הציגה מסמכים אשר העידו על קיום המכשולים הנ"ל ועל מאמציה אל מול עוה"ד שייצגה את התובע ובת זוגו במו"מ על מנת להסיר את המכשולים הנ"ל ולהכשיר את העברת הבעלות על שם הנתבעים.
דיון והכרעה
המחלוקת בין הצדדים איננה אם נכרת הסכם ביניהם, אלא האם ניהלו הנתבעים את המו"מ בחוסר תום לב ובדרך שאינה מקובלת, ובכך הפרו את חובתם לפי סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג – 1973 והאם נגרם נזק לתובע בגין כך.
כבר נקבע, כי המבחן לגבי תום לב בניהול מו"מ לקראת חוזה "הוא זה הלוקח בחשבון את נסיבותיו המיוחדות של המקרה, אך מעביר נסיבות אלה בכור ההיתוך של ההתנהגות ההגונה והסבירה. במסגרת זו, יש לדרוש כי בעלי דין לא יהיו זאבים זה לזה, אם כי אין לדרוש שיהיו מלאכים זה לזה. יש לעמוד על כך כי יתנהגו זה כלפי זה כבני אדם הגונים וסבירים" (בר"ע 305/80 שילה ואח' נ' רצקובסקי ואח' פד"י לה (3), 449, 461).
מובן כי לא כל משא ומתן משתכלל לכדי חוזה סופי ולכל צד נתונה הזכות לפרוש ממנו. יחד עם זאת, גם פרישה ממשא ומתן בטרם חתימה על חוזה צריכה להיעשות בתום לב. ראו פרופ' גבריאלה שלו בספרה, דיני חוזים – החלק הכללי, עמ' 152 (2005), שם היא מגדירה פרישה בתום לב כפרישה המודרכת על-ידי שיקולים עניינים הנובעים ממהות העסקה, מהתפתחות המשא ומתן ומעמדות הצדדים לו. (ראו ת"ק (חד') 11255-07-11 גלי חסקלוביץ נ' אינטרכב חדרה).
אם כן, בכל מקרה של פרישה ממשא ומתן יש לקחת בחשבון את השלב אליו הגיע המשא ומתן ובסיבת הפרישה ממנו. ככל שהשלב בו נמצא המשא ומתן מתקדם יותר והצדדים קרובים יותר להתקשרות, נדרשת סיבה מובהקת וברורה להצדקת הפרישה. כך ראו ע"א 2071/99 פנטי נ' יצהרי, פ"ד נה(ג) 721, 727 (2001):
"אכן, "כמו כל התנהגות במהלך משא-ומתן, גם הפרישה ממנו צריכה להיות מונחית על-ידי עקרון תום הלב... פרישה בתום לב היא פרישה המודרכת על-ידי שיקולים ענייניים הנובעים ממהות העסקה, מהתפתחות המשא-ומתן ומעמדות הצדדים לו" (ג' שלו דיני חוזים [2], בעמ' 57). "שאלת תחולתו של סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי) על מקרה של הסתלקות ממשא ומתן טעונה גם בירור עובדתי. בבירור כזה יש להתחשב בכלל נסיבות העניין, ובייחוד בשאלה, לאיזה שלב הגיע המשא ומתן בין הצדדים; שכן ככל שהצדדים קרובים יותר ליצירת הקשר החוזי, מצפים מהם להציג סיבה ברורה יותר להצדקת פרישה מן המשא ומתן..." (ע"א 416/89 גל-אור נ' חברת כלל (ישראל) בע"מ [פורסם בנבו] [1], בעמ' 185)".
בעניינינו אני סבורה כי הנתבעים ניהלו את המשא ומתן בתום לב ובדרך המקובלת, וכי פרישתם ממנו גם הייתה בתום לב, וזאת מהנימוקים הבאים:
א. לא עלה בידי התובע להציג בפניי כל ראיה שיכלה להצביע על חוסר תום לב מצד הנתבעים. שקלתי בעניין זה את ההקלטה שהשמיע לי התובע בה נשמע הנתבע 1 אומר לתובע כי חזרתו מהחתימה על החוזה נבעה מרצונו להפחית את מחיר התמורה עבור הדירה, אך גם בדברים אלו לא מצאתי כל עדות לכך כי הנתבע נהג בחוסר תום לב, כשעסקינן בשלב המו"מ לקראת החתימה על ההסכם, וכשהנתבעים טענו במסגרת כתב הגנתם כי חלק ממרכיבי ההסכם לא סוכמו בין הצדדים, לרבות מחיר הדירה, טענה שלא הוכחשה על ידי התובע.
ב. אכן, פרישת הנתבעים מהמו"מ יממה אחת לפני מועד החתימה על ההסכם נחשבת לפרישה כשהמו"מ נמצא בשלב מתקדם מאוד, יחד עם זאת, מראיות ההגנה אני למדה כי ההתנהלות במסגרת המו"מ הייתה אינטנסיבית גם בימים שקדמו למועד החתימה על החוזה, כך למשל שלחה עו"ד ווינר לב"כ התובע ובת זוגו מכתב ביום 18.02.18 (נ/6) כ 16 ימים לפני מועד החתימה על ההסכם בו ציינה כי פנתה לבא כוח החברה הקבלנית על מנת לקדם את עניין רישום הזכויות בדירה וכי היא אמורה לקבל הבהרה ממנו בנוגע לרישום הזכויות בדירה. בנוסף, הנתבע 1 ציין בעדותו בפניי כי פנה לדייר שהתגורר בדירה שבוע בלבד לפני מועד החתימה על ההסכם, ורק אז הבין כי קיימת בעיה במועד עזיבת הדיירים את הדירה ובשל כך פנה לתובע.
ג. אכן, מחומר הראיות עולה כי במהלך ניהול המו"מ התגלה מכשול שעמד בפני העברת הזכויות בדירה על שם הנתבעים, מכשול שב"כ הנתבעים ניסתה להתגבר עליו, ומשכך פנתה למספר גורמים, ביניהם לב"כ התובע ובת זוגו, עו"ד מינה ביליה במייל כבר ביום 28.01.18 (נספח ב' לכתב ההגנה). התכתבות זו מעידה על רצינות הנתבעים בניהול המו"מ ועל רצונם הכן לרכוש את הדירה.
ד. מהמסכים אשר צורפו לכתב ההגנה השתכנעתי שדווקא התובע ובת זוגו, באמצעות באת כוחם, לא מילאו את חובתם להכשיר את העברת הזכויות בדירה בצורה מסודרת ותקינה, וכי לא ביצעו את אשר המוטל עליהם על פי חוק. כך אני למדה גם מנספח ב' לכתב ההגנה, וגם מסעיף 3 לנספח א' לכתב ההגנה. מחדל זה של התובע ובת זוגו יצר קושי בהעברת הזכויות בדירה בצורה תקינה, והצריך מציאת פתרונות יצירתיים, כמו למשל העברת סך של 347,000 ₪ מההון העצמי של הנתבעים לטובת סילוק המשכנתא שלקחו התובע ובת זוגו לצורך רכישת הדירה מהחברה הקבלנית. (ראה נ/6).
ה. מדברי הנתבע 1, וגם מדברי התובע עצמו למדה אני כי בזמן ניהול המו"מ, וזמן קצר לפני מועד החתימה על החוזה התגוררו בדירה שוכרים (הדיירים), ללא חוזה שכירות, אשר אמרו בפני הנתבע 1, וכנראה גם בפני התובע, שלא יעזבו את הדירה עד שימצאו דירה חליפית. בעניי זה אני מפנה לדברי התובע ש' 8 עמ' 3 לפרוטוקול:
"לעניין הטענה שלא היה לי חוזה שכירות עם הדיירים, אני משיב שהחוזה הסתיים והם המשיכו לגור בדירה אבל אני לא יכול לפנות אותם בכוח והסכמנו שהם ממשיכים לשלם את אותו הסכום עד אני מוכר את הדירה. גם שהגענו לזה, הרי אני לא יכול לפנות אותם יש להם משפחה וילדים."
מדברים אלו של התובע אני למדה כי התובע עצמו הבין כי לא ניתן היה להבטיח את פינוי הדירה מהדיירים במועד שבקשו הנתבעים, לכן מצאתי כי חששותיהם של הנתבעים שלא לקבל לידיהם את הדירה בזמן, קרי ב 01.04.18 היו במקום.