--- סוף עמוד 53 ---
שגם נגיעה פחותה זו תעוור את עיני הכהן הגדול ותטה את דעתו" (אור הצפון, חלק ב, עמ' קנה-קסב).
צא ולמד מהי דרגת הרגישות לתופעה האנושית של שוחד וניגוד עניינים. חז"ל לא קבעו זאת תוך התעלמות מהמצב האנושי, אלא דווקא בגללו. הם לא היססו לבקר אף את גדולי האומה. למשל, הם מסבירים כי יצחק העדיף את עשו ולא הבין את אופיו בשל השוחד שהיה כרוך בהתנהגותו – "וַיֶּאֱהַב יִצְחָק אֶת עֵשָׂו כִּי צַיִד בְּפִיו" (בראשית כה, כח; מדרש תנחומא שם לפרשת תולדות). האידיאל נועד לשרטט כיוון במלחמה המתמדת נגד השחיתות. התופעה איננה, איפוא, חדשה. אף בספרות השו"ת לדורותיה מצויות דוגמאות שונות לתופעה של מתן שוחד על מנת להשיג משרת רבנות (ראו למשל הרב עובדיה יוסף בשו"ת יביע אומר, חלק ז, חושן משפט א; הרב אברהם בורנשטיין – חותנו של הרבי מקוצק – בשו"ת אבני נזר, יורה דעה תס"ח; וכן ספרו החדש של חיים שיין באר שחת: המקורות ההיסטוריים של השחיתות הישראלית פרקים ו-ז (2015)). חיוני שהדין הישראלי יתפתח גם תוך התאמה לחברה על פי מקומה וזמנה.
7. מילה אחרונה בסקירה הכללית: בחינת ביצוע השוחד כעבירה לפי חוק העונשין – מצויה במגרש של המשפט הפלילי. לאחרון תכליות וכללים משלו. אחד מהמרכזיים שבהם הוא מניעת הרשעתו של החף מפשע. מכאן שעם כל החשיבות הציבורית שיש למלחמה בשחיתות, וההכרה במנגנון שמקל על הוכחת העבירה (למשל: די בעד אחד שהוא שותף לעבירה), עדיין נאשם בעבירה זו הוא ככל הנאשמים. נטל ההוכחה רובץ על התביעה. נותר ספק סביר – יש לזכות את הנאשם.
לאחר שאמרנו זאת, נפנה לדון בכל ערעור וערעור בנפרד.
--- סוף עמוד 54 ---
ע"פ 4568/14 - מדינת ישראל נ' צ'רני ואח'
ע"פ 4735/14 - צ'רני ואח' נ' מדינת ישראל
פסק-דין
השופט י' עמית:
רקע עובדתי
1. המערער 1 בע"פ 4735/14, הלל צ'רני (להלן: צ'רני), באמצעות המערערת 2 בע"פ 4735/14, הולילנד תיירות 1992 בע"מ (להלן: הולילנד תיירות), היה בעל זכויות במקרקעין הידועים בכינויים "מתחם הולילנד" (להלן גם: המקרקעין), המתפרשׂים על פני שטח של כ-121 דונם בדרום-מערב ירושלים. במקרקעין שכן בשעתו מלון הולילנד, ובסמוך לו ניצב הדגם המפורסם של ירושלים מימי בית שני. בראשית שנות ה-90, ייעוד המקרקעין היה מלונאות.
בשנת 1992, כאשר פרויקט הולילנד החל קורם עור וגידים, הקים צ'רני שתי חברות: את הולילנד תיירות ואת המערערת 3, הולילנד שירות לנופש (ישראל) בע"מ (להלן: הולילנד לנופש). נציין כי בשנת 1996 הולילנד תיירות נכנסה בנעליה של חברת "הולילנד קורפוריישן" הרשומה בארה"ב (אשר הוקמה על ידי סבו של צ'רני ואשר צ'רני כיהן כמנכ"ל שלה), והיא זו שהקרקע היתה בבעלותה (לפעולה זו התייחס צ'רני כאל "גיור" הולילנד מחברה אמריקאית לחברה ישראלית, ונטען כי הליך "הגיור" היה סבוך מבחינה חשבונית ומיסויית). באשר להולילנד לנופש, זו הוקמה במטרה להביא לשינוי ייעוד המקרקעין כך שחלקם ייועד למגורים. לדברי ההגנה, הולילנד לנופש הוקמה משיקולי מס על מנת לשמש "חברה ביצועית" של הולילנד תיירות בעלת הקרקע. אל שתי החברות – הולילנד תיירות והולילנד לנופש – אתייחס יחדיו להלן כאל חברות הולילנד.
2. בשלבים ראשונים של הדרך היה בדעת משפחת צ'רני למכור את המקרקעין, אך משקיבלה המשפחה סכום כסף ניכר עבור הרכוש שנגזל מהמשפחה בגרמניה והוחזר למשפחה בתחילת שנות התשעים, הוחלט כי המשפחה עצמה תפתח את הקרקע הפרטית שבבעלותה. לשם קידום הפרויקט המדובר, התקשר צ'רני בחודש אפריל 1994, בשם חברת הולילנד קורפוריישן, במעין "הסכם משולש" עם חברת א. אפשטיין
--- סוף עמוד 55 ---
ובניו בע"מ (להלן: אפשטיין) ועם עד המדינה, מר שמואל דכנר (להלן: דכנר). על פי ההסכם [ת/2], אפשטיין התחייבה לספק לצ'רני שירותים של ניהול התכנון של הפרויקט ושירותי תיאום ופיקוח על הבניה, דהיינו, הפן ההנדסי של הפרויקט. מערכת היחסים בין צ'רני לאפשטיין אינה מענייננו, כך שאין צורך להרחיב לגבי פרטי ההסכם ביניהם.
בחלקו השני של ההסכם המדובר התקשר צ'רני עם דכנר, שהיה ידוע כבעל מומחיות רבה בתחום הנדל"ן, וכמי שאף כיהן בעברו כמנכ"ל חברת אזורים. על פי ההסכם, דכנר התחייב לספק לצ'רני שירותי ייעוץ מקצועי, הכוללים, בין היתר: השתתפות בגיבוש הפרוגרמה התכנונית, עסקית ושיווקית של הפרויקט; הצגת הפרויקט לנבחרי ציבור ולרשויות השונות; טיפול בהכנת הבקשות להיתרים; תיאום ניהול החשבונות של הפרויקט ביחד עם אפשטיין ורואי החשבון של צ'רני; טיפול בנושאים פיננסיים-כלכליים-שמאיים, לרבות היבטים בנקאיים ומציאת מקורות מימון; טיפול בהבאת משקיעים וליוויים; ניהול משא ומתן לגבי הפחתת מיסים והיטלים, בדגש על היטל השבחה; וליווי השיווק של הפרויקט לכל שלביו (סעיף 5.2 להסכם).
בין הצדדים הוסכם כי בעבור שירותיו, דכנר יהא זכאי לתמורה בסך 1.5% מסכום העלות הכוללת של הפרויקט. נציין כי על פי ההסכם, עלותו הזמנית של הפרויקט, כפי שהוערכה על ידי הצדדים בעת כריתת ההסכם, היתה 700$ X 120,000 מ"ר, ובסך הכל 84 מיליון דולר (סעיף 9.1.5 להסכם). באשר לאופן תשלום שכרו של דכנר, הוסכם כי חלק הארי של השכר (1.2% מעלות הפרויקט) ישולם בצורה של תשלומי ביניים שוטפים פרוסים על פני 24 חודשים (תקופת תכנון הפרויקט המשוערת), ואילו היתרה (0.3% מעלות הפרויקט) תשולם ב-60 תשלומים חודשיים שווים בהתאם לתקופת ביצוע הפרויקט המשוערת (סעיף 9.5 להסכם). על פי מנגנון חישוב התשלומים השוטפים הקבוע בחוזה (המבוסס על עלות הפרויקט המשוערת), דכנר היה זכאי ב-24 החודשים הראשונים לתשלום חודשי של 33,600$ על חשבון התמורה הכוללת (1.2% X 84,000,000 X 0.8 לחלק ב-24 חודשים).
באשר לתקופת החוזה, נקבע כי אם תקופת הביצוע תסתיים לפני תום 60 חודשים, יהא דכנר זכאי ליתרת שכרו. ואילו אם הביצוע יתארך אל מעבר ל-60 חודשים, הצדדים יסכמו ביניהם את דרך ואופן התשלומים, ובלבד שסך התשלומים של יתרת השכר לא יעלו על 0.3% מסכום העלות הכוללת. נציין כי צ'רני התחייב לשאת בכל ההוצאות והתשלומים מכל סוג שהם בגין הפרויקט, ללא יוצא מן הכלל (סעיף 10.1 להסכם).
--- סוף עמוד 56 ---
כך נפתח פרק היחסים בין הלל צ'רני לשמואל דכנר בקשר לפרויקט הולילנד, יחסי יזם-מנהל פרויקט. צ'רני – יזם, בעל הון, ללא ניסיון קודם בתחום המקרקעין, המבקש להפוך את ייעודם של חלק מן המקרקעין שבבעלותו ממלונאות למגורים, ודכנר – איש מקצוע עתיר ניסיון, בקיא ורגיל בהליכי תכנון ובניה, אשר נשכר לצורך סיוע בקידום הפרויקט. אין חולק על תפקידו הדומיננטי של דכנר בפרויקט. מבחינתו של צ'רני, דכנר היה אמון על כל הקשור במגעים מול הוועדות והגופים המקצועיים: "מזה דכנר התפרנס, מלשבת מול הועדות ומול הגופים המקצועיים הקשורים לדבר ולהביא את דברי הפרויקט ולתאם או לנצח על העבודה הקשורה בכך" (הודעתו של צ'רני במשטרה ת/499 שורות 158-156). גם המהנדס יואב סרנה, שניהל את חברת אפשטיין, העיד כי לדכנר היה תפקיד "מאד דומיננטי" וכי הוא נכנס בנעליו של המזמין בכל הקשור לפרוגרמה היזמית והשיווקית (פרוטוקול, עמ' 5108). יצויין כי חלק גדול מהפעילות הפיננסית ביצע דכנר באמצעות חברות המצויות בבעלותו, ביניהן: ש.א.ד. השקעות בע"מ (להלן: ש.א.ד.), אמיאור יזמות והשקעות בע"מ (להלן: אמיאור), יוסיפו-לי שרותי ניהול בע"מ (להלן: יוסיפולי), חברת אלקסיר יזום נדל"ן בע"מ (להלן: אלקסיר) וחברת אבגד יזמות והשקעות בע"מ (להלן: א.ב.ג.ד). כפי שהעיד רואה החשבון של חברותיו, ארז קומורניק, היה זה דכנר שהחליט היכן לרשום ואיך לסווג כספים שהתקבלו וחשבוניות שהוצאו (פרוטוקול, עמ' 8989). עוד נציין כי דכנר שימש כדירקטור בהולילנד לנופש (פרוטוקול, עמ' 5683).
3. כבר באותה שנה החל דכנר לפעול לקידומה של תב"ע 3507ג' (להלן: תב"ע ג'), לשם שינוי ייעוד המקרקעין כך שיכללו גם שטחים למגורים, תוך הגדלת נפח זכויות הבניה ומתן אישור לבניה לגובה, לרבות הקמת בתי מלון חדשים במתחם [ת/4]. מבני המגורים המתוכננים כללו בסך הכל 846 יחידות דיור.
התיק של תב"ע ג' נפתח בעירייה בחודש ינואר 1995, ובחודש ספטמבר 1995 המליצה הוועדה המקומית לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית, לאחר שהוחלט שההתנגדויות תישמענה בפני הוועדה המחוזית. ההליכים מול הוועדה המחוזית נמשכו כשלוש שנים, ותב"ע ג' אושרה לבסוף בשנת 1999. בסמוך לכך, בחודש אוקטובר 1999, אושר על ידי ועדת הכספים של עיריית ירושלים הסכם בין הולילנד תיירות לבין העיריה בנוגע לשיעור היטל ההשבחה בגין התכנית, וזה הועמד על סך של 25 מיליון דולר (20 מיליון דולר לאחר היוון) [ת/126].
--- סוף עמוד 57 ---
4. ביום 6.12.1999, בחלוף כחמש שנים וחצי מיום כריתת ההסכם הראשון בין צ'רני לדכנר, התקשרו השניים בהסכם חדש לתקופה של 5 שנים, מיום 1.1.2000 ועד ליום 31.12.2004 (עם אופציות להפסיקו קודם לכן), ולפיו ישלם צ'רני לדכנר שכר חודשי של 50,000$ בתוספת מע"מ [ת/136]. בתמורה התחייב דכנר לפעול לקידום כל הנושאים הקשורים לפרויקט, ובכללם טיפול בהתקשרות העתידית עם חברת קלדש בניה בע"מ (להלן: קלדש), אשר באותה העת החזיקה באופציה לרכישת חלק מהמקרקעין; מציאת שותפים אלטרנטיביים במידת הצורך; השגת היתרי בניה; מציאת משקיעים; טיפול בפיתוח האתר; טיפול בשינוי ייעוד המלונות הצפוניים למגורים או למלונות דירות; וטיפול בנושאי המיסוי. במסגרת ההסכם התחייב דכנר לשאת בעלות שכרו של כל עוזר שיימצא לנכון לקידום הפרויקט (סעיף 3 לחוזה).
5. ביום 28.12.1999, בסמוך לאחר אישורה של תב"ע ג' ואישור הסכם היטל ההשבחה, העבירה הולילנד תיירות לידי חברת אלונר את זכויותיה בחלקות שייעודן שונה למגורים ואת זכויותיה במחצית מחלקת המלון הדרומי. על פי החוזה, תמורת העברת הזכויות קיבלה הולילנד תיירות סך כולל של 105 מיליון דולר: באשר למחציתו האחת של הסכום, נקבע כי כ-20 מיליון דולר וכ-20 מיליון ש"ח ישולמו במועד החתימה, וחלקים נוספים מן התמורה ישולמו במועדים מאוחרים יותר; ובאשר למחציתו השניה של הסכום, התחייבה אלונר להעביר לידי הולילנד תיירות 18.5% מן התמורה העתידית אשר תתקבל ממכירת כל דירה. באשר להוצאות הפיתוח, הוסכם כי אלונר תשא ב-60% מהן וכי הולילנד תיירות תשא ב-40% הנותרים [ההסכם בין הולילנד תיירות לאלונר – ת/9]. לימים שונה שמה של חברת אלונר ל"הולילנד פארק בע"מ", היא המערערת בע"פ 5549/14 (להלן: הולילנד פארק).
כך נוצר מצב בו מתחם הולילנד הוחזק במשותף על ידי שניים – חלקו על ידי צ'רני באמצעות הולילנד תיירות, וחלקו האחר על ידי הולילנד פארק. נציין כי החל משנת 2000, לאחר העברת חלק מן הזכויות במתחם לידי הולילנד פארק, הועסק דכנר גם כמייצג של הולילנד פארק בפני הגורמים העירוניים ורשויות התכנון, זאת לצד השירותים שסיפק דכנר לצ'רני ולחברות שבבעלותו.
6. למען שלמות התמונה, נקדים מעט את המאוחר ונציין כי האחזקות בהולילנד פארק התחלקו כדלקמן: 60% על ידי חברת פולאר נדל"ן (20% ישירות על ידי פולאר נדל"ן ו-40% באמצעות חברת הבת קלדש); 30% על ידי חברת קרדן נדל"ן; ו-10% על ידי לאומי השקעות בע"מ. עוד נציין כי חברת פולאר נדל"ן היא חברת-בת של פולאר השקעות בע"מ, בה כיהן אביגדור קלנר, המערער בע"פ 4456/14, בתור מנכ"ל ויו"ר
--- סוף עמוד 58 ---
דירקטוריון בין השנים 2007-1996 (קלנר כיהן כיו"ר דירקטוריון גם בחברת הבת פולאר נדל"ן, ובחברה הנכדה קלדש). עוד נזכיר, כי לפי האמור בכתב האישום, פולאר השקעות בע"מ היא גם חברת האם של פולאר תעשיות בע"מ, אשר החזיקה במחצית מחברת הזרע. פרטים אלה אינם נוגעים במישרין לערעורו של צ'רני, אולם יש בהם כדי ליתן לקורא מבט ממעוף הציפור לגבי התשתית העובדתית הרלוונטית לחלק מיתר הערעורים המונחים לפנינו. לשם הבהירות, הדברים מתוארים בתרשים הבא:
צ'רני
הולילנד לנופש
פולאר השקעות
הולילנד תיירות
פולאר נדל"ן
Text Box: פולאר תעשיות
קלדש
(20%) (40%) קרדן (30%) לאומי (10%)
Text Box: חברת הזרעText Box: מתחם הולילנד (50%)
כאמור, הדברים לא הובאו אלא למען שלמות התמונה, ונידרש אליהם בהמשך הדרך במסגרת הדיון בערעורו של קלנר.
7. ובחזרה למישור היחסים שבין צ'רני לדכנר.
בשנת 2000 פעלו הולילנד תיירות והולילנד פארק (באמצעות קלדש בכינויה דאז כחברת אלונר) לקידום תכנית מק/3507ד' (להלן: תב"ע ד'), שהיא תכנית מפורטת בסמכות הוועדה המקומית אשר מכוחה ניתן להוציא היתרי בניה. בחודש יוני 2001 פורסמה התכנית ברשומות למתן תוקף.
--- סוף עמוד 59 ---
במקביל, בתחילת שנת 2000, פעלה הולילנד תיירות לקידומה של תכנית 3507ו' (להלן: תב"ע ו'), שהיא תכנית המצויה בסמכות הוועדה המחוזית ועניינה שינוי ייעוד השטח של המלונות הצפוניים למגורים. יצויין כי גם הולילנד פארק פעלה לקידום תכנית זו. ההליכים הרשמיים בעניינה של התכנית נפתחו בחודש יוני 2003, ובחודש ינואר 2005, לאחר שמיעת התנגדויות, אישרה הוועדה המחוזית את התכנית בכפוף לחתימה על הסכם פיתוח וכתב התחייבות. בהתאם לתכנית, אושרה הקמתם של ארבעה בנייני מגורים נוספים חלף שני בתי המלון המתוכננים על פי תב"ע ג'. ביום 30.6.2005 נחתם הסכם הפיתוח בין עיריית ירושלים להולינד תיירות והולילנד פארק, וביום 8.9.2005 אישרה מועצת העיר את המלצת ועדת הכספים לאשר את הסכם הפיתוח. תב"ע ו' נכנסה לתוקף באופן רשמי בחודש נובמבר 2005.
בחודש ינואר 2006 כרתה הולילנד תיירות הסכם מכר עם קבוצתLakewood Investment Holdings Limited (להלן: לייקווד) למכירת הקרקעות שייעודן שונה למגורים על פי תב"ע ו' ומחצית מחלקת המלון הדרומי תמורת 30.5 מיליון דולר [נ/29]. באותה תקופה טיפל דכנר בנושא היטל ההשבחה בגין תב"ע ו' (לגביו הוסכם בין לייקווד להולילנד תיירות כי האחרונה היא שתשא בו), וביום 30.5.2006 אושר כי שיעור היטל ההשבחה יעמוד על 11,312,400 ש"ח. נציין כי לייקווד לא עמדה בחלק מהתחייבויותיה על פי ההסכם, ובשלב מסוים הולילנד תיירות אף שלחה לה הודעה על ביטול החוזה [נ/29 מיום 6.10.2006]. בסמוך לכך, ביום 1.11.2006, כרתו הצדדים תוספת שניה להסכם והולילנד חזרה בה מביטולו. על פי ההסכם החדש, נידר חברה לבניין ולפיתוח בע"מ (להלן: נידר) ערבה לכל התחייבויותיה של לייקווד [נ/30, עמ' 5]. בהמשך הדברים נתייחס לעסקה זו כאל עסקת נידר.