12. משמעותה המשפטית של הקביעה העובדתית לפיה שינוי אופייה של העסקה מעסקת "נטו" לעסקת "ברוטו" אינו משקף את כוונתם האמתית (הסובייקטיבית) של הצדדים, היא שלשיטתי, ככל הנראה, עסקינן ב"טעות סופר". ויובהר, עניינה של הדוקטרינה בדבר "טעות סופר" הוא במצב בו נוצר פער בין הרצון הסובייקטיבי המשותף של הצדדים לבין הנוסח הכתוב של ההסכם. פער זה יכול להתבטא במגוון דרכים: החל משגיאת הקלדה, דרך ניסוח שגוי של סעיף זה או אחר באופן שאינו משקף את אומד דעתם הסובייקטיבי של המתקשרים בחוזה, וכלה בהכללת סעיפים או נספחים שלצדדים לא הייתה כוונה לכלול בהסכם. וכבר נאמר "לא ממדיה של הטעות יקבעו, אם היא טעות סופר אם לאו, אלא המבחן העקרוני המהותי – האם מה שנתגבש לבסוף להיות המסמך שאמור לשקף את החוזה שנכרת בין הצדדים שונה מן החוזה האמיתי שנכרת, אם לאו. למראית עין מפתה לחשוב, כי "טעות סופר או טעות כיוצא בה" היא דווקא טעות קטנה, כגון טעות באות אחת או בפסיק שהושם שלא במקומו; אך למעשה אין כל מניעה, שגם מה שנראה על פניו כטעות גדולה יותר, כגון החלפת מסמך במסמך, יהיה בגדר זה. כל זאת מפני שהמבחן הקובע הוא המבחן המהותי, אשר צוין לעיל, ולא המבחן הכמותי" (ע"א 424/89 פרקש נ' שיכון ופתוח לישראל בע"מ, פ"ד מד(4) 31, 39 (1990). באותו מקרה התקבלה הטענה לטעות סופר במקרה של צירוף נספח שגוי לחוזה; ראו גם ע"א 1527/16 שיבלי נ' מדינת ישראל – רשות מקרקעי ישראל, [פורסם בנבו] פס' 2 לפסק-דינה של הנשיאה אסתר חיות (29.3.2018). הנשיאה אסתר חיות, בדעת יחיד, קיבלה טענה לטעות סופר ביחס לסעיף סטנדרטי שהושאר בהסכם מחמת טעות הנסח). כאשר קיים פער מסוג זה, דהיינו פער בין אומד דעתם הסובייקטיבי של הצדדים לבין נוסח ההסכם הכתוב, הרי שהפגם אינו ברצון הצדדים, אלא בנוסח החוזה הכתוב. משום כך הסעד היחידי הראוי והקיים במצב דברים זה הוא תיקון הנוסח הכתוב, תוך התאמתו לרצון הצדדים – וכך אכן הורה המחוקק בסעיף 16 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (ראו דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים – כרך ב' 652 הערה 5 (1992): "[פרק ב' לחוק החוזים (חלק כללי)] כולל גם הוראות בעניין חוזה למראית עין (סעיף 13 לחוק החוזים) וטעות סופר (סעיף 16 לחוק). אולם הוראות אלה אינן דנות במצב של פגם ברצונם של הצדדים". ואכן הדיון בנושא בספרם נמצא בפרק העוסק בכריתת חוזה (פרק 7 לכרך הראשון), ולא בכרך המוקדש לפגמים ברצון ובכשרות (הכרך השני). ראו דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים – כרך א' 172-167 (מהדורה שניה, 2018)).
13. למען שלמות הניתוח המשפטי אציין כי מבחינה אנליטית תתכן גם האפשרות כי הצדדים קבעו בכוונת מכוון הוראה פיקטיבית, שאינה תואמת את כוונותיהם הסובייקטיביות, וזאת במטרה "לחסוך" בתשלומי המס העלולים לנבוע מסיווג העסקה כעסקת "נטו". אם אכן כך נעשה, הרי שהמדובר בחוזה פסול, ולפי חלק מהפוסקים בחוזה למראית עין (לדיון ראו דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים – כרך ג' 519-512 (2003)). ואולם, לדידי, אפשרות זו ראוי לקבוע רק אם קיימות ראיות משכנעות המלמדות על כוונתם הפסולה של הצדדים, ובהעדרן יש להניח לטובתם שמדובר בטעות סופר. מכל מקום, התוצאה האופרטיבית לא תהיה שונה, שכן בין אם מדובר בטעות סופר, בין אם בחוזה פסול ובין אם בחוזה למראית עין, לא ניתן היה לתבוע שיפוי מכוחו של הסדר העומד בניגוד לכוונתם האמתית של הצדדים.
14. המסקנה כי ההסדר בהסכם הסופי בעניין הנשיאה בתשלומי החובה האמורים הוא בגדר "טעות סופר", וכי כוונתם הסובייקטיבית של הצדדים הייתה לעסקת "נטו" ולא לעסקת "ברוטו", גוזרת את גורל הערעור בצורה חדה וברורה:
ראשית, יש לתקן את סעיף 7 בהסכם הסופי, כך שבמקום שהחיובים במס שבח, היטל השבחה ודמי הסכמה יהיו מוטלים על המוכר, יובהר כי הם מוטלים על הקונה, וזאת בהתאם לסעיף 16 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, המורה כי "נפלה בחוזה טעות סופר או טעות כיוצא בה, יתוקן החוזה לפי אומד דעת הצדדים ואין הטעות עילה לביטול החוזה".
שנית, יש לבטל את חיוב המוכר בשיפוי הרוכש בגין תשלומי מס השבח, היטלי ההשבחה ודמי ההסכמה, שכן תשלומים אלה מוטלים על הרוכש על פי המוסכם בין הצדדים. בנוסף יש לבטל את החיוב בתשלום פיצויים מוסכמים מאחר שהמוכר לא הפר את ההסכם.
שלישית, יש לבטל את חיוב עורך הדין בשיפוי הרוכש, מאחר שלא הטעה אותו בכך שדרש ממנו לשאת בתשלומים האמורים.
רביעית, יש לבטל את חיובי ההוצאות שנקבעו בבית המשפט קמא, ולהטיל במקומן חיובים בהוצאות על הרוכש. חיובים אלה צריכים להביא בחשבון גם את התנהלותו של הרוכש, אשר ביקש לנצל טעות סופר על מנת להשית על זולתו חיובים שנטל על עצמו – וכמעט שעלה הדבר בידו.
15. סוף דבר: לאור כל האמור לעיל דינם של הערעורים להתקבל במלואם. פסק דינו של בית המשפט קמא יבוטל, ועמו כל החיובים הקבועים בו. הרוכש (דניאל סיטון) ישיב למוכר (משה עג'אם) ולעורך הדין (יעקב נחום) את כל הסכומים ששילמו בהתאם לפסק דינו של בית המשפט קמא בתוספת הפרשי הצמדה וריבית ממועד התשלום ועד מועד ההשבה בפועל. כן יישא הרוכש בשכר טרחה והוצאות המוכר (משה עג'אם) בשתי הערכאות בסכום כולל של 140,400 ש"ח (כולל מע"מ). לאור מעורבותו של עורך הדין בניסוח ההסכמים משנת 2007, ועדותו המתחמקת בבית המשפט קמא (ראו פסקה 47 לפסק הדין קמא), לא ראינו מקום לפסוק הוצאות לטובתו.
ש ו פ ט
השופט י' עמית:
אני מסכים.
חברי, השופט ע' גרוסקופף, סקר את שרשרת העסקאות שעמדו בבסיס ההסכם הסופי, והיטיב להראות כי במהלך הדרך לא חל כל שינוי בעסקה כעסקת "נטו". כך עולה גם מהגיונם של דברים.
כשלעצמי, אני סבור כי לא בטעות קולמוס מדובר, אלא בהסכם שנועד לעיני רשויות המס על מנת לחסוך תשלומי מס. על כך מעידה, בין היתר, התנהגותו של הרוכש, אשר פרע את החיובים השונים הכרוכים בעסקה ללא מחאה. מכל מקום, בין אם נראה בניסוח ההסכם כטעות קולמוס ובין אם נייחס לצדדים כוונה להונות את רשויות המס (ותחת הנחה זו התנהל הדיון שנערך בפנינו) – הרי שאין בכך כדי לשנות את התוצאה אליה הגיע חברי.
ש ו פ ט
השופטת י' וילנר:
אני מסכימה עם חוות דעתו של חברי, השופט ע' גרוסקופף, בכפוף לאמור להלן.
אף אני סבורה, כדעתו של חברי, השופט י' עמית, כי ענייננו אינו בתיקון טעות קולמוס, אלא בהסכם למראית עין אשר נועד למטרות זרות, ועל כן, התחייבויות הצדדים על פיו – אשר אינן עולות בקנה אחד עם ההסכמים הקודמים – אינן משקפות את אומד דעתם האמתי.
על כל פנים, דעתי היא כי התוצאה אליה הגיע חברי, השופט ע' גרוסקופף, לפיה כוונתם הסובייקטיבית של הצדדים הייתה לעסקת "נטו" ולא לעסקת "ברוטו" – נכונה. תוצאה זו נלמדת מאומד דעתם ומהתנהגותם של הצדדים במהלך השנים הרבות שקדמו למועד החתימה על ההסכם הסופי, ואף לאחריו.
ש ו פ ט ת
הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט ע' גרוסקופף.
ניתן היום, י"ב באדר ב התשע"ט (19.3.2019).
ש ו פ ט ש ו פ ט ת ש ו פ ט