פסק-דין
השופט ע' גרוסקופף:
לפנינו ערעורים על פסק דינו של בית המשפט המחוזי, תל אביב-יפו (כב' השופטת ארנה לוי), במסגרתו חויבו המערער 1 בע"א 8243/16 (אברהם עג'אם. להלן: "המוכר") והמערער בע"א 93/17 (עו"ד יעקב נחום. להלן: "עורך הדין") לשפות את המשיב 1 בע"א 8243/16 ובע"א 93/17 (דניאל סיטון. להלן: "הרוכש") בגין תשלומי חובה שונים ששולמו על ידו בסכום כולל של כ-930 אלף ש"ח בעקבות עסקת מקרקעין שנערכה בין המוכר לבין הרוכש, בליווי משפטי של עורך הדין.
לאחר שעיינו בכתבי הטענות שהוגשו מטעם הצדדים, ושמענו את טיעוניהם, הגענו למסקנה כי זהו אחד מאותם מקרים יוצאי דופן, בהם אין מנוס מלהתערב במסקנותיו העובדתיות של בית המשפט קמא, וזאת מהטעם שחומר הראיות שהונח לפתחו, שהיה מורכב בעיקרו מהסכמים שנערכו בין הצדדים, ובינם לבין צדדים שלישיים שונים, תומך בצורה מובהקת במסקנות עובדתיות שונות מאלה אליהן הגיע בית המשפט קמא. להלן נסקור תחילה את הנלמד מההסכמים שהוגשו בתיק זה, ולאחר מכן נבהיר מדוע ראינו לנכון לסטות מהאופן שבו פירש בית המשפט קמא את ההסכם מושא הערעורים לאור הסכמים אלו.
1. נכס המקרקעין נושא דיוננו הוא מגרש בשטח של 470 מ"ר בגוש 6222, חלקה 101, המצוי ברחוב הרצל 17 באור יהודה (להלן: "המקרקעין"). המקרקעין מצויים בבעלות רשות הפיתוח, ובניהול רשות מקרקעי ישראל. עובר לאירועים שיתוארו להלן, בעלי הזכויות במקרקעין היו המערערים הפורמאליים בע"א 8243/16, משה ופרחיה עג'אם, שהם הוריו של המוכר (להלן, יכונו יחדיו: "הורי המוכר" או "עג'אם"). זכויות הורי המוכר במגרש בו מצויים המקרקעין (להלן: "המגרש") היו מעוגנות בשעתו בחוזה חכירה מיום 1.1.1954, שנערך באמצעות עמידר, ונרשם במרשם רשות מקרקעי ישראל, ואשר תוקפו היה עד ליום 31.12.2051.
2. ביום 29.9.1994 נערך בין הורי המוכר לבין מר אליהו ברנס (להלן: "ברנס") הסכם שכותרתו "הסכם מכירת זכות פיתוח של חלק ממגרש" (להלן: "הסכם עג'אם-ברנס 1994" או "הסכם 1994"). הסכם זה נערך בעקבות האפשרות שהייתה קיימת, להערכת הצדדים, לפיצול המגרש שהיה מוחכר להורי המוכר, כך שהחלק האחד, עליו בנויה דירת הורי המוכר, יופרד מהחלק האחר, עליו ניתן יהיה לבנות בעתיד יחידת דיור נפרדת. נקדים את המאוחר, ונבהיר כי החלק השני, החלק המפוצל עליו תתאפשר בעתיד בנייה, הוא זה שיהווה לימים את המקרקעין נושא דיוננו. בהסכם עג'אם-ברנס 1994 נקבע כי ברנס רוכש מהורי המוכר את "זכות הפתוח בחלק המפוצל לאחר הפיצול" (דהיינו את המקרקעין), וזאת בתמורה לסכום של 30,000 דולר, אשר שני שליש מהם שולמו במעמד חתימת ההסכם, והיתרה אמורה הייתה להיות משולמת במעמד העברת הזכויות. בהסכם 1994 אף הובהר כי ככל שלא ניתן יהיה לבצעו, "ובמיוחד אם [רשות מקרקעי ישראל] לא [ת]אשר הזכויות והעברתן על שם הקונה", יהיה על עג'אם להשיב את הכספים שקיבל לברנס (סעיף 10 להסכם 1994). עוד נקבע בהסכם 1994 כי בנוסף לתשלום התמורה "ישא הקונה בכל ההוצאות הקשורות הן בפיצול המגרש והן בעסקה זאת בכלל כולל מס הרכישה, מס השבח, דמי הפיצול של המגרש וכן מס ההשבחה אם יש צורך בכך, וכן אגרות הפיתוח הקשורות בבנית הבית של הקונה על השטח המפוצל" (סעיף 7). במילים פשוטות, הסכם עג'אם-ברנס 1994 היה "עסקת נטו", במסגרתה נטל על עצמו ברנס את מלוא תשלומי החובה הכרוכים בביצוע העסקה.