11. מכאן שהיה על ועדת הערר להדרש תחילה לנסיבות בענייננו, שבהן לא קיימת יריבות בין השוכרים לבין הקניון בעניין החזקת השטחים המשותפים, ולקבוע כי בהעדר יריבות היה על מנהל הארנונה לרשום את המחזיק המוסכם. אלא שועדת הערר לא עשתה כן, וגם לא הסבירה מדוע לא ירשום מנהל הארנונה את השוכרים כמחזיקים חרף הסכמתם להרשם כמחזיק. במקום זאת עברה ועדת הערר היישר למבחן האובייקטיבי הבוחן מי הוא בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס בלי כל הסבר לצורך לעשות כך, ומבלי כל נימוק מדוע מצאה הרשות להתערב ביחסים שבין הקניון לשוכרים מקום בו אין מחלוקת ביניהם.
מעשה בית-דין
12. בטרם אתייחס לטענה כי מנהל הארנונה לא היה רשאי לסרב לרשום את שוכרי החנויות בקניון כמחזיקים מחמת ההחלטה החלוטה התקפה שניתנה בעמ"נ 28859-12-13, [פורסם בנבו] ראיתי להביא תמצית קצרה של כלל "מעשה בית-דין" הקבוע בדין ורבות נכתב עליו בפסיקה, כפי שלמשל הובא לאחרונה מפי כבוד השופט גרוסקופף:
"כללי מעשה בית-דין מבוססים על רעיון הסופיות. ביסודם התפיסה כי לאחר שעניין נדון על ידי הערכאות המשפטיות המוסמכות, תוך שניתן לכל אחד מהצדדים יומו בבית המשפט, הרי שהכרעה שיפוטית סופית שהתקבלה כדין היא מחייבת, ומכוחה נוצר מחסום דיוני המונע התדיינות משפטית חוזרת באותו עניין. כידוע, לכללי מעשה בית דין שני ראשים: השתק עילה והשתק פלוגתא. השתק העילה מונע התדיינות נוספת בתביעות שנידונו בהליך שהוכרע; השתק פלוגתא מונע התדיינות חוזרת במחלוקות עובדתיות ומשפטיות שנידונו לגופן ונקבע לגביהן ממצא פוזיטיבי בהליך הקודם (לדיון מקיף בכללי מעשה בית דין ראו: נינה זלצמן מעשה בית-דין בהליך אזרחי (1991); יששכר רוזן-צבי ההליך האזרחי 678-485 (2015))...". (רע"א 5138/18 ג'אזי עוואד נ' עו"ד נפתלי נשר, [פורסם בנבו] פסקה 12 (16.10.2018) (להלן: "עניין עוואד")).
וגם ראו דבריה של כבוד השופטת ענת ברון שאף היא ממש לאחרונה התייחסה בהרחבה לסוגיית מעשה בית דין ברע"א 7202/18 קוזליק נ' בנק דיסקונט לישראל בע"מ [פורסם בנבו] (11.2.19).
13. הכלל המוכר במסגרת הליכים אזרחיים חל אף בגדרי ההליכים המנהליים שגם בהם "נקודת המוצא היא שאין לחזור ולהתדיין בנושא שכבר הוכרע, ולכן דחייתה של עתירה בעבר תהווה טעם טוב לדחייתה של עתירה חוזרת באותו עניין" (השופטת דפנה ברק ארז משפט מינהלי ד 475 (2017)). כך, עשוי הכלל לשמש את הרשות המעוניינת להדוף עתירות חוזרות של עותר באותו עניין, וכן עשוי הוא לשמש גם את האזרח מקום בו הרשות טוענת נגדו טענה שכבר הוכרעה בהליך קודם בין הצדדים. דברים אלה נטועים היטב בהלכה:
"צד לדיון בבית המשפט הגבוה לצדק איננו בן חורין להעלות מחדש עניינים שהם בבחינת דבר שפוט בדיון קודם. הכלל הזה חל על דיוני בית המשפט הגבוה לצדק אם לפי תורת 'מעשה-בית-דין' ואם משום שבית המשפט לא ירשה לבעל דין להטרידו שנית בדבר שכבר הובא לפניו קודם לכן והוכרע על ידיו, או יכול היה להיות מובא לפניו" (בג"צ 20/64 "המסייר" בע"מ נ' המפקח על התעבורה, פ"ד יח(3) 245, 250 (1964); ראו גם בג"צ 3731/95 סעדיה נ' לשכת עורכי הדין, [פורסם בנבו] פסקה 5 (19.6.1995); בג"צ 10976/02 פארג' איברהים נ' שר הפנים [פורסם בנבו] (5.2.2003); עע"מ 1370/07 רבקה תחיה קרמר נ' המועצה המקומית אבן-יהודה, [פורסם בנבו] בעמ' 14 (28.12.2011)).
אוסיף כי לצד זה גם נקבע כי שלא כמו בהליך האזרחי הרי שבגדרי המשפט המנהלי יחול הכלל של מעשה בית דין באופן "מרוכך". במקום בו התגלו עובדות חדשות רלוונטיות ומהותיות לסכסוך שהוכרע או שחל שינוי נסיבות מהותי בסכסוך שהוכרע, בית המשפט ישוב וידרש לדון בעילה או בפלוגתא שכבר נדונו למרות הכלל של "מעשה בית-דין", וכפי שכתבה לפני ימים ספורים כבוד השופטת ד' ברק ארז:
"יצוין כי כפי שטענו המשיבים, יישומם של הכללים בדבר קיומו של מעשה בית-דין בכל הנוגע להליכים מנהליים הוא "מרוכך" באופן יחסי, בפרט מקום שבו חל שינוי מהותי בנסיבות ונחשפו עובדות חדשות" (בר"מ 704/19 רשימת "אלחודה" נ' ועדת הבחירות עארה- ערערה, [פורסם בנבו] פסקה 23 (21.2.2019); וכן ראו גם רוזן צבי, בעמ' 652).
14. לציין כי הכללים בדבר מעשה בית-דין בהליך מנהלי מחייבים גם את מנהל הארנונה, שלגביו נקבע בפסיקה כי הכלל של השתק פלוגתא יחול אם שאלה משפטית ועובדתית מסוימת הוכרעה כבר על ידו אף אם מדובר בשנת מס קודמת (שלא כמו השתק עילה שכל שנת מס מקימה לכאורה עילת תביעה חדשה לגביה), ובלבד שהנסיבות לא השתנו באופן מהותי. וראו לעניין זה את דברי חברי כבוד השופט א' בכר:
"כאמור, טענות הצדדים נדונו והוכרעו, וללא שינוי נסיבות עובדתי או משפטי לא היה מקום לנסות ו"לעקוף" את הליך הערעור הראשון ולפתוח מחדש את הדיון בפני ועדת הערר ובהמשך בפני בית משפט זה. יובהר למנהל הארנונה שוב, כי בהעדר שינוי נסיבות, אין אפשרות שצד להליך משפטי יתמודד עם פסק דין שנראה לו שגוי בדרך של התעלמות מוחלטת מפסק דין חלוט בין אותם צדדים להליך, בהתייחס לאותו נכס, לאותן עובדות ולצו ארנונה זהה, לאחר שבקשת רשות הערעור שהגיש על פסק הדין נדחתה כאמור." עמ"נ (ת"א) 42584-07-17 מנהל הארנונה בעיריית הרצליה נ' אינטרגאמא נכסים (1961) בע"מ, [פורסם בנבו] פסקה 25 (13.3.2018).
15. בענייננו כאמור, בהחלטה נשוא הערעור שבפני דחתה ועדת הערר את טענות הקניון בדבר קיומו של מעשה בית-דין. לשיטת ועדת הערר המשיב לא היה חייב לפעול בהתאם להחלטה בעמ"נ 28859-12-13, [פורסם בנבו] ולא היה חייב לרשום את שוכרי החנויות כמחזיקים בהתאם להסכמות הצדדים שהוצגו לועדת הערר. הנימוק של ועדת הערר בקביעתה כי לא קיים השתק עילה או השתק פלוגתא, היא כי בשונה מהפלוגתא שהוכרעה בעמ"נ 28859-12-13 [פורסם בנבו] שבו דובר על שטחים משותפים ספציפיים, הרי שבענייננו עסקינן בשטחים משותפים שאינם ספציפיים, וכלשונה:
"עיינו בפסק דינו של בית המשפט לעניינים מנהלים מיום 31.12.2015 והגענו למסקנה כי באותו העניין הכריע בית המשפט בפלוגתא שונה.
אמנם גם באותו המקרה סירב המשיב לרשום את השוכרת מליסרון כמחזיקה בחניות לגביהן הוגשו למשיב הסכמי שכירות ולגביהן ביקשה השוכרת לרשום עצמה כמחזיקה ולשלם ארנונה, אלא שסירוב המשיב לרשום את המחזיקים בשטחים המשותפים במקרה הנדון בפנינו אינו דומה לסירוב המשיב לרשום את מליסרון כמחזיקה בחניות.
...
אין מדובר בשטחים ספציפיים ביחס אליהם הוגשו הסכמי השכירות, תשריטים והוגשה מסכת חוזית המעידה על התחייבות ברורה של המחזיקים לשאת בתשלום ארנונה בגין חלקים ספציפיים כדוגמת החניות.
במקרה שבפניו הוכיחה אומנם העוררת כי הסכמי השכירות בינה לבין השוכרים כוללים סעיף לפיו לשטח המושכר יתווספו חלקים יחסיים ברכוש משותף כהגדרתו בהסכם השכירות אלא שאין מדובר בחלקים ספציפיים אלא בחיוב כללי, מעין חיוב רובץ..." (ראו עמ' 4-3 להחלטת הועדה).
16. נראה כי בניסיון לאבחן את פסק הדין החלוט שכבר ניתן בעניין השטחים המשותפים של הקניון, מצאה ועדת הערר כי קיים הבדל בין שטח משותף מוחשי (החניות), שהיא קראה לו ספציפי, ובין שטח משותף שאינו מוחשי אלא מוגדר כחלקים יחסיים מהשטח המשותף. לא ברורה מהות האבחנה הזו, שכן שטחים משותפים – כשמם כן הם – "משותפים". אין נפקא מינא מהו החלק שלגביו מוסכם כי הוא יוצא מהשטח המשותף, בין אם הוא מוחשי וניתן לכנותו כ'חניות' ובין אם הוא שטח משותף שאינו מוחשי אלא מוגדר כחלקים ברורים מתוך השיתוף. לא מצאתי כל סיבה נראית לעין מדוע אין להחיל את קביעת השופטת אגמון גונן על כל השוכרים בקניון ולהורות למנהל הארנונה לרשום אותם כמחזיקים בהתאם להסכמות כמוגדר בחוזה, בדיוק כפי שבית המשפט הורה לעשות לגבי מליסרון השוכרת של חלקים מהרכוש המשותף - החניות (שהן מוחשיות).
17. ועדת הערר נכנסה לדקויות בלתי סבירות בעת שאבחנה בין השוכרים בקניון, ובין הנסיבות בענייננו ואלה שהיו בעמ"נ 28859-12-13 [פורסם בנבו]. מצד אחד השוכר (מליסרון) שבהחלטת השופטת אגמון גונן נקבע לגביו כי על מנהל הארנונה לרשום אותו כמחזיק בחלקים מהשטחים המשותפים, מאחר שהנסיבות הן שהשוכר הסכים להירשם כמחזיק ואין יריבות בינו לבין הקניון; ומצד שני השוכרים שבענייננו שמנהל הארנונה סרב לרשום אותם כמחזיקים בחלקים מהשטחים המשותפים וועדת הערר אישרה את החלטתו, חרף העובדה שגם הם כמו 'מליסרון' שלעיל, הסכימו להיות 'המחזיק'.
אין בידי לקבל את הגישה הפרשנית של ועדת הערר שהיא כה דווקנית ומצמצמת ואינה מתיישבת עם כלל מעשה בית-דין, על שני רכיביו - השתק עילה והשתק פלוגתא.
18. בהתאם לפסיקה ענפה המבחן הקובע אם מדובר בזהות עילות הוא מבחן רחב למדי. כך למשל נקבע כי גם במקרה בו שתי תביעות מבוססות על עילות הזהות רק בבסיסן או במקרה שבו בתביעה המאוחרת נכללים פרטים ומרכיבים נוספים שלא פורטו בתביעה הקודמת, מדובר בעילות זהות (ראו ע"א 1650/00 זיסר נ' משרד הבינוי והשיכון, פ"ד נז(5) 166, 181 (2003)). עוד נקבע כי בחינת היותה של עילה זהה לשם יישום כלל "השתק העילה" אינה תהליך של השוואה מתמטית מדוקדקת בין טענות, תתי נסיבות ושאר מרכיבים משניים המבדילים בין העילות. אלא ההשוואה בין התביעות מתמקדת בשאלה האם מבחינה מהותית עסקינן בשתי התדיינויות הנוגעות לאותו עניין עצמו:
כאשר צד להליך מעלה טענה בדבר השתק עילה בשל עילות תביעה זהות, המבחן לו נזקק בית המשפט חורג מן הבחינה הפרטנית של שני כתבי התביעה זה מול זה. הוא בוחן האם על-פי מהות הדברים מדובר בשתי התדיינויות הנוגעות לאותו עניין עצמו והאם הזכות או האינטרס המוגן שנפגעו בשתי התביעות זהים. כמו כן בוחן בית המשפט את מידת הדמיון בתשתית העובדתית הניצבת ביסוד שני ההליכים... ודוק: אין צורך שההליך הראשון יכלול את כל המרכיבים הנכללים בהליך הנוסף" (ע"א 1545/08 אברהם מוסקונה ואח' נ' סולל בונה בע"מ, [פורסם בנבו] בעמ' 11 (4.3.2010); וראו גם ע"א 8/83 גורדון נ' כפר מונאש – מושב עובדים, פ"ד לח(4) 797, 802 (1985); ע"א 6982/12 עזבון המנוחה Rachel Aliene Corrie ז"ל נ' מדינת ישראל – משרד הביטחון [פורסם בנבו] פסקה 20 (12.2.2015)).
19. כך גם כשעולה טענה של השתק פלוגתא הרי שיישום קיומה הוא רחב למדי, ובהתאם להלכה הוא משתרע גם על שאלות עובדתיות וגם על שאלות משפטיות שנידונו בין הצדדים והוכרעו באופן פוזיטיבי על ידי בית המשפט (רע"א 3416/02 לידו כנרת נ' מקורות, פ"ד נו(6) 631, 637 (2002); וראו גם עניין המועצה המקומית עילבון, בעמ' 780; ע"א 158/83 פינקל נ' נוימן, פ"ד לח(1) 17, 28 (1984); ע"א 375/82 מרקוביץ נ' מוטיפיורי, פ"ד לט(2) 421, 428 (1985)).
בהתאם, התרשמתי כי התנאים הנדרשים לקביעה כי מתקיים מעשה בית דין מסוג השתק פלוגתא מתקיימים בענייננו (ראו פירוט התנאים בעניין עוואד, בפסקה 14). המחלוקת שיכולה להתעורר היא רק בעניין התנאי האם הפלוגתא בהליך דנא ובעמ"נ 28859-12-13 [פורסם בנבו] על רכיביה העובדתיים והמשפטיים זהה. ועדת הערר סברה כאמור כי עסקינן בשתי פלוגתות שונות כיוון שעניינו של ההליך דנא הוא בזהות המחזיק בשטחים משותפים המחולקים בין בעלי החנויות באופן יחסי על פי הסכמתם בחוזה, בשונה מהפלוגתא שנדונה בעמ"נ 28859-12-13 [פורסם בנבו] הנוגעת לזהות המחזיק בשטחים משותפים ספציפיים – שטחי החניות.
כפי שציינתי לעיל ובהתאם לכללי ההשתק על שני ראשיו, מדובר באותה סוגיה שבה השאלות העובדתיות והמשפטיות משותפות, סוגיה שנדונה והוכרעה לגופה. עניין לנו באותם צדדים (העירייה ושוכרי השטחים בקניון); ההכרעה לגבי אותו נכס (קניון רמת אביב); בשני ההליכים מדובר בהסכמות חוזיות בין הקניון לבין השוכר כי הוא יירשם כמחזיק בחלקים מהשטח המשותף וישלם את הארנונה בהתאמה; וגם עלתה ונדונה אותה שאלה משפטית – סמכות מנהל הארנונה לסרב לרשום את השוכר כמחזיק מקום בו אין יריבות ביניהם. על כן בהעדר כל שינוי נסיבות, בוודאי בהעדר שינוי מהותי, ומשלא נחשפו עובדות חדשות (בר"מ 704/19), [פורסם בנבו] הרי שהמסקנה היא כי הסוגיה נדונה לגופה והוכרעה בפסק דין מנומק בעמ"נ 28859-12-13 [פורסם בנבו] שהפך להיות חלוט, ויצר השתק המחייב את מנהל הארנונה לפעול לפיו.
20. כפי שציינתי לעיל מדובר במעשה בית-דין המחייב את מנהל הארנונה; ואולם גם אם לא אקבע כי יש השתק בענייננו, עדיין ההחלטה של בית משפט מנהלי בעמ"נ 28859-12-13, [פורסם בנבו] התוותה את העקרונות הבסיסיים שעל בסיסם יש להכריע במחלוקת מסוג זה, וועדת הערר לא יכולה היתה להתעלם מעקרונות בסיסיים אלה, כפי שעשתה. המתווה שקבעה כבוד השופטת אגמון גונן כי "כאשר אין מחלוקת בין צדדים קרובים לנכס מי יישא בתשלומי הארנונה, וכל עוד אלו משולמים כסדרם, אין מקום לרשות להתערב...", ודאי חל במקרה דנא בו נערכו חוזים חוקיים הכוללים גם השכרת חלקים מהשטח המשותף. לפיכך, על מנהל הארנונה לרשום את השוכרים כמחזיקים על פי האמור בחוזה.
סוף דבר
21. אני מקבלת את הערעור.
אני מבטלת את החלטת ועדת הערר ובהתאם תתאפשר רישום השוכרים כמחזיקים של החלקים בשטחים המשותפים לפי חלקם המוסכם בחוזים, לצורך חיובי הארנונה.
כפי שציינתי החלטה זו יפה לנסיבות בהן אין יריבות בין הצדדים הקרובים לנכס.
כאמור, להחלטה הגעתי הן לגופו של עניין כשסברתי כי על מנהל הארנונה היה לרשום את השוכרים בהתאם להודעתם באמצעות החוזים שנמסרו לו, והן מאחר שסברתי כי קיים השתק מלדון בסוגיה שכבר נדונה לגופה בין אותם צדדים ולגבי אותו נכס.
אני מחייבת את המשיב לשלם לקניון הוצאות ההליך בסך כולל של 10,000 ₪.
ניתן היום, כ"ז אדר א' תשע"ט, 04 מרץ 2019, בהעדר הצדדים.
אסתר נחליאלי חיאט