פסק דין
1. להליכים המשפטיים המתנהלים בין קניון רמת אביב בע"מ (להלן: "הקניון") לבין עיריית תל-אביב נוסף הליך זה הנוגע למנגנון גביית הארנונה. הפעם, עסקינן בערעור מנהלי על החלטת ועדת הערר לעניין קביעת ארנונה כללית (להלן: "ועדת הערר") מיום 2.7.2018 (נספח 1 להודעת הערעור), שבה אישרה ועדת הערר את סירוב העירייה לרשום את שוכרי החנויות בקניון כמחזיקים של השטחים המשותפים לצורך תשלום הארנונה.
2. בטרם אתייחס להחלטת ועדת הערר ולערעור שלפני ראיתי לציין שני הליכים אחרים שהתנהלו ממש בין אותם צדדים, ולהם משקל ממשי להליך דנא בגלל זהות השאלות שבמחלוקת, בגלל זהות הנכס (הקניון) ובגלל זהות הצדדים:
א. עמ"נ 28859-12-13 עיריית תל אביב (מנהל הארנונה) נ' קניון רמת אביב בע"מ [פורסם בנבו] (13.12.2015) (להלן: "עמ"נ 28859-12-13"):
פסק הדין שניתן על ידי כבוד השופטת אגמון גונן היה בעניין חיובי ארנונה שהקניון חויב לשאת בהם וניתן במסגרת הליך ערעור מנהלי על החלטת ועדת הערר. אחת מהפלוגתות אליהן נדרש בית המשפט היתה שאלת 'זהות המחזיק' במספר חניות מהחניון של הקניון המצוי בשטחים המשותפים והושכרו לחברת "מליסרון". לצורך ההכרעה בפלוגתא נדונה השאלה המשפטית האם רשאי מנהל הארנונה לסרב לרשום את השוכר כמחזיק בחניות כאשר אין מחלוקת בין המשכיר, הקניון, לבין שוכר החניות, מליסרון.
בית המשפט ענה לשאלה תוך שהוא דוחה את טענות המשיבה, וקבע כי כאשר השכיר הקניון את החניות לשוכר המסכים להירשם כמחזיק לצורך החיוב בארנונה אין מנהל הארנונה רשאי לסרב לרשום את השוכר. לכן נקבע ש"העירייה תרשום את מליסרון כמחזיקה באותן חניות שסומנו כשמורות לטובתה, החל ממועד כריתת החוזה, ותחייב בארנונה בגין התקופה הרלבנטית את חברת מליסרון" (בעמ' 9).
למסקנה זו הגיעה השופטת אגמון גונן בפסק דין מנומק המדגיש את סמכותו המצומצמת של מנהל הארנונה לסרב לרשום את השוכר כמחזיק (על בסיס הצהרתו החוזית) בנסיבות של העדר יריבות והעדר מחלוקת בין המשכיר (הקניון) לבין השוכר לגבי זהות משלם הארנונה. בית המשפט קבע כי כאשר השוכר מסכים להירשם כמחזיק לצורך תשלום הארנונה, אין מנהל הארנונה רשאי לסרב לרשום אותו כמחזיק ואין זה מעניינו אם כספי הארנונה מגיעים אליו מהקניון או מהשוכר (ראו סעיף 3(ב) לפסק הדין).
ב. עת"מ 38420-01-16 קניון רמת אביב בע"מ נ' עיריית תל אביב [פורסם בנבו] (10.8.2016) (להלן: "עת"מ 38420-01-16" או "פסק הדין משנת 2016"):
עניינו של הליך זה הוא בעתירה שהגיש הקניון לחייב את העירייה לרשום את שוכרי החנויות בקניון כמחזיקים של חלקים שונים בשטחים המשותפים בקניון בהתאמה לחוזים שלהם, לצורך תשלום הארנונה. הקניון טען שהבקשה הוגשה למנהל הארנונה בהתאם להסכמה חוזית בין הקניון לבין שוכרי החנויות, וכי חרף הסכמה זו, ובהעדר יריבות בין הצדדים, העירייה מסרבת לרשום את השוכרים כמחזיקים של השטחים הללו.
ממש כפי שסברה כבוד השופטת אגמון גונן כאמור בסעיף א' לעיל, ראתה כבוד השופטת שטופמן אף היא לקבל את טענות הקניון. אכן פסק הדין בוטל בערעור (בר"מ 7618/16 עיריית תל אביב נ' קניון רמת אביב בע"מ [פורסם בנבו] (4.12.2016)), אולם לא בגלל שגיאה שנפלה מעם בית המשפט בסוגיה זו, אלא מאחר שבית המשפט העליון קבע שהקניון לא מיצה את הדרך שמתווה הדין בטרם פנה לבית המשפט המנהלי. על פי פסק הדין ובטרם הגיש הקניון עתירה מנהלית היה עליו לפנות תחילה לועדת הערר לענייני ארנונה ולהשיג בפניה על סירובו של מנהל הארנונה לרשום את השוכרים כמחזיקים.
נכון שלא ניתן להסתמך על פסק דין זה שבוטל, ואולם ראיתי להביא את הדברים שיש בהם ללמד על העמדה העקרונית שהביע בית המשפט במסגרת החלטתו. עמדה עקבית לדרכה של השופטת אגמון גונן, קרי, כי למנהל הארנונה סמכות מצומצמת לסרב לרשום את השוכר כמחזיק מקום בו אין לשוכר מחלוקת עם הבעלים ואין לו יריבות עמם.
3. לאור החלטת בית המשפט העליון בבר"מ 7618/16 הנ"ל, [פורסם בנבו] פנה הקניון לועדת הערר וביקש לחייב את מנהל הארנונה לרשום את שוכרי החנויות בקניון כמחזיקים בשטחים המשותפים. הקניון שב וטען כי אין מחלוקת בינו לבין שוכרי החנויות כאמור בחוזי השכירות בהם מופיעה במפורש הסכמתם כמחזיקים לשאת בתשלומי הארנונה, וכי מנהל הארנונה אינו רשאי לסרב לרשום אותם כמחזיקים של חלקים בשטחים המשותפים, בהתאמה לחוזה. עוד טען הקניון כי מנהל הארנונה מושתק מלפעול או לטעון אחרת מאחר שסוגיה זו נדונה והוכרעה בעמ"נ 28859-12-13 [פורסם בנבו]. פסק דין זה של השופטת אגמון גונן דן באותם צדדים, ממש באותו נכס ובשטחים המשותפים המצויים בשטח הנכס, ונקבע בו באופן פוזיטיבי כי מנהל הארנונה לא רשאי לסרב לרשום שוכר כמחזיק כשאין מחלוקת בין השוכר לקניון.
4. ביום 2.7.2018 דחתה ועדת הערר את טענות הקניון, וקבעה כי מנהל הארנונה רשאי היה לסרב לרשום את שוכרי החנויות בקניון כמחזיקים בשטחים המשותפים (בהתאמה). עוד קבעה הועדה כי פסק הדין בעמ"נ 28859-12-13, [פורסם בנבו] מפי כבוד השופטת אגמון גונן, לא יצר מעשה בית-דין מאחר שעסקינן בעילות ובפלוגתות שונות. לפי החלטת ועדת הערר פסק הדין שניתן על ידי השופטת אגמון גונן עסק בזהות מחזיקים בשטחים משותפים ספציפיים, חניות, ואילו ענייננו כאן שונה מאחר שהוא עוסק בזהות המחזיק בשטחים משותפים שאינם ספציפיים, וכך אמרה ועדת הערר:
"עיינו בפסק דינו של בית המשפט לעניינים מנהליים מיום 31.12.2015 והגענו למסקנה כי באותו העניין הכריע בית המשפט בפלוגתא שונה...אין מדובר בשטחים ספציפיים ביחס אליהם הוגשו הסכמי שכירות, תשריטים והוגשה מסכת חוזית המעידה על התחייבות ברורה של המחזיקים לשאת בתשלום ארנונה בגין חלקים ספציפיים כדוגמת החניות.
במקרה שלפנינו הוכיחה אומנם העוררת כי הסכמי השכירות בינה לבין השוכרים כוללים סעיף כי לשטח המושכר יתווספו חלקים יחסיים ברכוש משותף... אלא שאין מדובר בחלקים ספציפיים אלא בחיוב כללי, מעין חיוב רובץ..." (עמ' 4-3 להחלטת ועדת הערר).
בהמשך קבעה ועדת הערר כי הקניון הוא בעל הזיקה העיקרית לשטחים המשותפים (ולא שוכרי החנויות), ולכן יש לרשום את הקניון כמחזיק באותם שטחים. ועדת הערר אף בחנה את החוזים וקבעה כי הקניון לא יינזק מהחלטתה, כיוון שחוזי השכירות בין הקניון ובין שוכרי החנויות כוללים מנגנוני התחשבנות בתשלומי הארנונה. כלומר, הקניון רשאי לגבות באופן פרטני מכל חנות את החלק היחסי בארנונה המוטלת על השטחים המשותפים:
"עולה מהראיות שהוצגו לנו ומעדויות הצדדים, כי ללא קשר למערכת החוזית בין העוררת לשוכרים מטעמה ביחס לחיוב בארנונה בגין שטח העמסה, העוררת היא שמחזיקה בשטחים המשותפים בהיותה בעלת הזיקה הקרובה ביותר לשטחים אלה [...]
עיון בהסכמי השכירות שהונחו בפנינו...מלמד כי החוזים כוללים מנגנון חיוב מפורט לארנונה המאפשר לחברת הניהול להשית על כל אחד מהשוכרים חיוב נוסף בגין חלקו היחסי בשטחים הציבוריים" (עמ' 6-5 להחלטת ועדת הערר).
5. מכאן הערעור המנהלי שהגיש הקניון על החלטת ועדת הערר. שתי טענות עיקריות טוען הקניון: האחת כי טעתה ועדת הערר שסברה כי מנהל הארנונה אינו כבול להחלטה שניתנה באותה סוגיה בעמ"נ 28859-12-13 [פורסם בנבו]. לטענת הקניון החלטת ועדת הערר כי לא קיים השתק נובעת מאבחנה מלאכותית שעשתה בין שטחים משותפים ספציפיים שלדבריה רק אליהם מתייחס פסק הדין בעמ"נ 28859-12-13, [פורסם בנבו] לבין שטחים משותפים שאינם ספציפיים, כמו המקרה דנא.
הטענה השנייה היא כי ועדת הערר כלל לא התייחסה להעדר היריבות בין שוכרי החנויות לבין הקניון. כלומר, בהחלטת הועדה אין התייחסות למשמעות המשפטית הנובעת מהסכמת שוכרי החנויות להירשם כמחזיקים בשטחים המשותפים, ולשלם את תשלומי הארנונה בהתאם. טוען הקניון כי ועדת הערר חלפה מעל משוכת השאלה המשפטית שעלתה ונדונה גם בעמ"נ 28859-12-13, [פורסם בנבו] האם בנסיבות בהן אין מחלוקת בין המשכיר לבין השוכרים ואין יריבות ביניהם רשאי מנהל הארנונה להתערב בהסכמות הצדדים? לטענת הקניון במקום להתייחס לשאלה זו (שכבר קבלה מענה בהחלטת השופטת אגמון גונן בעמ"נ 28859-12-13) [פורסם בנבו] עברה ועדת הערר היישר לבדיקת השאלה מי הוא בעל הזיקה הקרובה ביותר לשטחים המשותפים? שאלה שאינה רלבנטית לשלב בו אין מחלוקת ששוכרי החנויות משלמים גם עבור חלקיהם בשטחים המשותפים ומקומה של השאלה הוא בשלב מאוחר יותר רק אם תתעורר מחלוקת בין השוכר למשכיר כאשר הארנונה לא תשולם.
לצד שתי הטענות העיקריות העלה הקניון טענות נוספות, כמו למשל כי דווקא לבעלי החנויות יש זיקה קרובה יותר לשטחים המשותפים שהם בשימושם ועוד, ואולם לא ראיתי להביא את כל הטענות וממילא לא מצאתי להדרש אליהן לאור מסקנותי שבהמשך.
דיון והכרעה
6. אקדים מסקנה לדיון ואומר כי לאחר שקראתי בעיון את החלטת ועדת הערר, את נימוקי הערעור ואת עיקרי הטיעון של המשיב, הגעתי למסקנה כי דין הערעור להתקבל. לתוצאה זו הגעתי בראש ובראשונה מאחר שדעתי היא כי כדעת השופטת מיכל אגמון גונן כמו גם דעתה של כבוד השופטת שטופמן שנזכרו לעיל. כלומר - כאשר אין מחלוקת בין צדדים קרובים לנכס מי יישא בתשלומי הארנונה, וכל עוד תשלומי הארנונה משולמים כסדרם, אין מקום להתערבות של הרשות. שיקול הדעת של מנהל הארנונה לסרב לרשום מחזיק במקרה של העדר מחלוקת בין הצדדים לחוזה הוא מצומצם ביותר, אף אם נאמר שהוא קיים.
לא רק שמקובלת עלי קביעה זו לגופה, אלא שאוסיף כי בענייננו אני סבורה שיש לקבל את הערעור גם מהטעם של השתק בשל מעשה בית-דין, שכן ממש אותה שאלה הנדונה כאן כבר נדונה והוכרעה בין אותם צדדים בעמ"נ 28859-12-13 [פורסם בנבו]; מדובר בפסק דין חלוט שכן המשיב לא ראה לערער עליו.
העדר יריבות בין המשכיר לשוכר
7. ועדת הערר קבעה כי לקניון זיקה לשטחים המשותפים, וכערכאת ערעור אין בכוונתי להתערב בקביעה זו. ואולם שלא כמו ועדת הערר אני סבורה כי קביעה זו אינה רלוונטית בעת הזאת בנסיבות שבהן אין יריבות בין הקניון לשוכרים. בענייננו השוכרים הסכימו להירשם כמחזיקים של השטחים המשותפים לצורך תשלום הארנונה (בחלקים בהתאמה), כפי שעולה מהחוזים בין הקניון לבין השוכרים, שהוצגו לרשות וגם לועדת הערר. לפיכך, אין צורך להידרש לשאלת הזיקה הקרובה לאותם שטחים, שאלה שתִשָאֵל רק בעת שהארנונה אינה משולמת והמחזיקים האפשריים כופרים בחבותם לשלם את הארנונה. אז יש לבחון את שאלת הזיקה הקרובה כדי שניתן יהיה לחייב את המחזיק לו הזיקה הקרובה לנכס.
בענייננו, שלא כמו במצב של מחלוקת בין המחזיקים האפשריים, הרי במצב בו יש הסכמה בין המשכיר לשוכר אל לו למנהל הארנונה להתערב ביחסים החוזיים בין הצדדים ולקבוע אחרת ממה שהם קבעו בעצמם. האינטרס שמנחה את מנהל הארנונה הוא כי הארנונה תשולם בהתאם לחיובים שנקבעו לגבי הנכס, ואין הוא צריך להתערב בשאלה מי יישא בחיובי הארנונה כאשר אין מחלוקת בין הצדדים מי מהם יחויב.
8. זה ממש מצב הדברים אליו נדרשה השופטת אגמון גונן בהכרעתה בעמ"נ 28859-12-13 [פורסם בנבו]. שם דובר בסירוב מנהל הארנונה לרשום את חברת מליסרון כמחזיקה בחניות שהן חלק מהשטחים המשותפים. השופטת אגמון גונן קבעה כי במצב בו אין מחלוקת בין המחזיקים האפשריים לצורך תשלום ארנונה הרי ששיקול הדעת של מנהל הארנונה בעניין רישום המחזיק מצומצם. כלומר, מקום בו קיימת הסכמה חוזית כי השוכר הוא המחזיק בנכס ומתחייב במסגרת החוזה לשאת בתשלומי הארנונה, הרי שככלל אין העירייה רשאית לסרב לרשום את השוכר כמחזיק בהתאם להסכמות בין הצדדים, וכלשונה:
"הפסיקה שעסקה בשאלה מיהו מחזיק בנכס וקבעה כי מדובר במי שיש לו הזיקה הקרובה ביותר, עשתה כן כאשר התעוררה שאלה על מי להטיל חיוב בארנונה, כאשר המחזיקים הפוטנציאליים טענו כנגד חיובם בארנונה...הצורך בזיהוי מחזיק מתעורר במצבי יריבות...למעשה הגדרת מחזיק נועדה לקבוע מי מבין מספר מחזיקים אפשריים, שכולם כופרים בחובתם לשלם ארנונה, יהיה חייב בארנונה.
אולם, משעה שמליסרון מעוניינת לשלם ארנונה, מכוח חוזה בינה לבין הקניון, איני סבורה כי יש להתערב ביחסים החוזיים בין הצדדים ולקבוע אחרת. משעה שיש מי שנושא בנטל ומשלם את הארנונה, מה לה לעירייה לבדוק האם הוא בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס." (בעמ' 8 לפסק הדין).
9. מצאתי כי כך ממש הוא ענייננו – יש הסכמה בין הקניון ובין שוכרי החנויות שהשוכרים יֵרשמו כמחזיקים בשטחים המשותפים לצורך תשלום הארנונה; את ההסכמות בחנה ועדת הערר שציינה כי "כל חוזי השכירות של השוכרים בקניון הוצגו למשיב כאשר כל החוזים (ולא נטען או הוכח אחרת) כוללים את הסעיף המסדיר חוזית בין העוררת לבין המחזיקים את סוגיית חיוב השוכר בדמי שכירות באופן חלקי בשטחים המשותפים" (עמ' 4 להחלטת ועדת הערר). על כן, מקום בו אין מחלוקת בין הצדדים הסמוכים (הקניון ושוכריו) אל לה לרשות להתערב בקביעות הפרטניות שבחוזי השכירות.
אוסיף לכך כי דברים אלה מתיישבים עם הוראות הדין (פקודת העיריות) הן בגדר הגדרת 'המחזיק' ובעיקר בדרך הפשוטה שאיפשר המחוקק למחזיק להסתפק ב'מסירת הודעה בכתב' לעירייה למי שהפך להיות מחזיק או מי שחדל להיות מחזיק. סעיפים 325 ו-326 לפקודת העיריות נועדו לפשט את הליכי גביית הארנונה ממי שרשום כמחזיק, ועל כן מסירת ההודעה לעירייה בדרך של הצגת החוזים היא הדרך המספקת על פי דין לרשום את השוכר כמחזיק. לא מצאתי כל סיבה או כל מקור המצדיק מעורבות של העירייה בתכני החוזה שעה שמדובר בעניין מצומצם של הודעה על מיהות המחזיק.
10. הדיון שערכה ועדת הערר בדבר הזיקה הקרובה ביותר לשטחים המשותפים רלוונטי בנסיבות בהן אין הסכמות בין הצדדים בדבר זהות המחזיק, דהיינו ככל שצד מן הצדדים היה כופר בחיוביו לשאת בחיובי הארנונה. ניתן לומר אפוא, כי תחילה תבחנה הנסיבות על פי מבחן סובייקטיבי, קרי, האם השוכר רואה עצמו כמחזיק? כפי שבענייננו החוזה מבטא את הסכמתם של שוכרי החנויות להירשם כמחזיקים בשטחים המשותפים. רק אם לא ניתן לזהות את המחזיק על פי המבחן הסובייקטיבי, ויש כפירה בחבות לשלם ארנונה, יתעורר הצורך לבדוק מבחינה אובייקטיבית – מיהו בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס? כלשון כבוד השופטת אגמון גונן:
"כאשר אין מחלוקת בין צדדים קרובים לנכס מי יישא בתשלומי הארנונה, וכל עוד אלו משולמים כסדרם, אין מקום לרשות להתערב. מבחן ההנאה מהנכס במקרה זה יהיה מבחן סובייקטיבי. מנגד, אם כל הקשורים לנכס מכחישים את חבותם בתשלומי ארנונה, אזי תחול הפסיקה הקובעת שהעניין יוכרע על פי מבחן אובייקטיבי של בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס" (שם, בעמ' 8).