מכיוון שהתקן הישראלי (413) לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה הוחל רק משנת 1980 ואילך, חלק גדול מהמבנים שהיתר הבנייה שלהם הוצא לפני 1980 - אינם עומדים בדרישות התקן. היות וחיזוק הבניין לשם עמידתו בתקן כרוכה בעלות גבוה, חוקקה תכנית מתאר ארצית מספר 38 (תמ"א 38) אשר באה לפתור בעיה זו באמצעות תמריצים כלכליים שיאפשרו את מימון חיזוק הבניין בפני רעידות אדמה על ידי מתן תמריצים שונים (בעיקר כלכליים) ואכן, יזמים/קבלנים רבים עוסקים כיום בחיזוק בניינים קיימים בתמורה לקבלת התמריצים. נקדים ונאמר, כי לאור מורכבות הטמונה בהתקשרות בין בעלי דירות ליזמים/קבלנים במסגרת פרויקט של תמ"א 38, חשוב מאוד שבעלי הדירות יהיו מיוצגים על ידי עורך דין המתמחה בתחום כדי לוודא שמירה על זכויותיהם וקידום האינטרסים שלהם.
תמ"א 38 נועדה לעודד בעלי דירות לחזק את הבניין שבבעלותם והיא משיגה זאת על ידי מתן זכויות בנייה נוספות בבניין המאפשרות בניית יחידות דיור נוספות והרחבת הדירות הקיימות, מתן הקלות מס וקיצור הליכים סטטוטוריים.
בפרקטיקה, הדיירים מתקשרים עם יזם/קבלן אשר מבצע עבורם את עבודות הבנייה בבניין אשר לרוב כוללות חיזוק הבניין מפני רעידות אדמה, הוספת ממ"דים, הגדלת הדירות, הוספת מעלית, שיפוץ חדר המדרגות ולובי הבניין, שיפוץ חוץ הבניין, החלפת תשתיות ישנות בחדשות, פיתוח חצר הבניין והשטחים הציבוריים, הוספת מרפסות לדירות והוספת חניות נוספות (יש לציין כי ביצוע הפעולות כאמור מותנה בהיתכנות תכנונית, הנדסית וכלכלית ומשא ומתן עם הקבלן/יזם). בתמורה לשירותי הבנייה מקבל הקבלן/יזם את זכויות הבנייה הנוספות בבניין עליהן הוא בונה דירות נוספות ומוכר אותן.
באופן עקרוני, בעלי דירות בבניין יכולים לממן בעצמם את חיזוק המבנה אך רובם המוחלט יעדיפו להתקשר עם יזם/קבלן שזה תחום התמחותו ואשר יעשה זאת עבורם. מקובל כי בפרויקטים של תמ"א 38 בעלי הדירות אינם נדרשים לשלם דבר והוצאות הפרויקט חלות על היזם/קבלן, לרבות שכר טרחת עורך הדין של הדיירים (שנבחר על ידי הדיירים) האמון על שמירת האינטרסים והזכויות של הדיירים (ולא של הקבלן אשר מיוצג על ידי עורך דין אחר).
במקרים מסוימים וכאשר קיימת כדאיות כלכלית, במקום לחזק את הבנין הקיים - נעדיף להרוס את הבנין לחלוטין ולבנות במקומו בניין חדש עם מספר רב יותר של דירות. כדאיות כזו תהיה לרוב בבניינים הכוללים מעט מאד דירות, כאשר שטח המגרש גדול ובאזורים בהם מחיר הנדל"ן גבוה.
התמ"א קובעת שהוועדה המקומית לתכנון ולבניה רשאית, אך לא חייבת, לאשר בקשות המוגשות לה אך קובעת שבמקרה של סירוב נדרשת הוועדה לציין טעמים מיוחדים הנובעים משיקולים תכנוניים, או אדריכלים, נופיים או הקשורים לכושר נשיאה של התשתיות במגרש. בעניין שהגיע לאחרונה לבית המשפט סירבה הועדה המקומית לתכנון ובניה לאשר את מלוא תוספות הבניה שהתבקשו ובית המשפט קבע שהחוק אכן מאפשר תמריצים כלכליים ליזמים כאמצעי לקידום מטרות תמ"א 38, אך לא גרע מסמכויות הוועדה המקומית להפעיל שיקולים תכנוניים ואין להעדיף את מתן התמריצים על שיקולים אחרים, גם אם משמעות הדבר היא שלא יתבצע חיזוק של המבנה בשל העדר כלכליות ליזם.
מאמר זה אינו מתיימר להתייחס לכל הסוגיות הרבות שעולות במסגרת פרויקטים של תמ"א 38 ואשר משתנות מפרויקט לפרויקט ועל כן קיימת חשיבות מכרעת כי בטרם כל התקשרות עם יזם/קבלן הדיירים יהיו מיוצגים על ידי עורך דין המתמחה בתחום וזאת עוד טרם המו"מ והחתימה על הסכם. רק עורך דין הבקיא בתחום יוכל להשיג לדיירים את התנאים המסחריים והמשפטיים הטובים ביותר תוך קבלת ערבויות בנקאיות מתאימות הדרושות להבטחת קיום התחייבויות היזם/קבלן שמא ימצאו עצמם הדיירים עומדים בפני שוקת שבורה.