25. החייבת התייחסה פרטנית לדרישותיה של הנושה פרי פרייד וטענה כי החובות כלפיו נפרעו כמעט במלואם. מאחר ובעלה לקה בליבו בתחילת חודש מרץ 2015 ולאחר מכן עבר תהליך שיקום ממושך וארוך, הפסיקה את עבודתה ולא טיפלה בהליכים מולו ובחוב שהתגבש ותפח לסכום גבוה במידה משמעותית.
26. אשר על כן טוענת החייבת, כי הדירה הגם שרשומה על שמה אינה בבעלותה ואין לקופת הכינוס חלק ונחלה בה.
עמדת הנושה:
27. הנושה טוען כי זו טענה כבושה, שהתעוררה רק כאשר חרב המימוש הונחה על צווארו של האח. לטענתו, הגרסאות המתואמות בין האח והאחות השתנו מעת לעת כאשר החקירה שנערכה להם בהוצל"פ העלתה גרסה שונה מזו המובאת כיום לפני בית המשפט.
הם טענו, כי מדובר בהחזר כספים בעקבות חלוקת עיזבון מצד אחד ובהעברה ללא תמורה מצד שני. בהמשך טענו כי החייבת צברה חובות כלפי אחיה, גרסה שנולדה בחקירה נגדית בזמן ישיבת ההוכחות לפני ביום 9.4.2019.
חוסר האחידות בגרסאות, כך לטענת הנושה, מלמד על חוסר אמינותם.
28. עוד טוען הנושה כי לאח המבקש דירה נוספת, כך שאין המדובר באדם דל וחסר אמצעים.
יתר על כן, לטעמו החייבת ובעלה היו שרויים בחובות גם במועד החתימה על תצהירי ההעברה ביום 1.1.2008. כיוון שצורפו אסמכתאות על פתיחת תיקי הוצל"פ נגד החייבת בשנת 2009, הוא מבקש להקיש מכך שהחובות נולדו קודם לכן (סעיף 8 ג' לסיכומיו).
לאלתר יאמר, כי גישה זו אינה עולה בקנה אחד עם האסמכתאות שצורפו על ידי החייבת בבקשה מספר 22. אומנם החייבת מכרה דירה נוספת בשנת 2010 וסילקה את כל חובותיה, אך לדעתו אין זה משנה כלל (סעיף 8 ד' לסיכומיו).
29. במישור המשפטי טוען הנושה, כי ההעברה לא הושלמה והדיווח לרשויות המס נעשה רק בעיצומם של הליכי הפש"ר בעניינה של החייבת בשנת 2018. אף אחת מן הפעולות הנחוצות להשלמת ההעברה והרישום בטאבו לא בוצעה בפועל. מכאן, שהמתנה לא הסתיימה ברישום ולכן העיסקה אינה תקפה. אפילו הערת אזהרה בעניינה לא נרשמה. זאת ועוד, עו"ד קאירי-בכור לא זומנה להתייצב ולהעיד, דבר שלטענת הנושה יש לו משמעות.
30. מכל האמור לעיל, טוען הנושה, כי אין להיעתר למבוקש, יש לראות בדירה כדירתה של החייבת וכפועל יוצא לממשה לטובת הליך הכינוס.
עמדת הנאמן:
31. הנאמן הצביע על כך שמדובר בדירה שהזכויות בה רשומות במלואן על שם החייבת ללא שינוי עוד משנת 1985. אומנם, בתאריך 1.1.2008 חתמו החייבת ואחיה על תצהירי עסקת העברה ללא תמורה. אולם, הנאמן סבור, כי אין זו עסקת העברה ללא תמורה שכן מלבד חתימה על גבי תצהירים, לא חתמו החייבת ואחיה על מסמך אחר כלשהו לקידום העברת הזכויות בדירה משמה של החייבת לשמו של האח. כפועל יוצא, אין לפנינו טפסי דיווח למס שבח, שטרי מכר וייפויי כוח ביחס לעסקת ההעברה ללא תמורה. אפילו בקשה לרישום הערת אזהרה לא הוגשה. רק בשנת 2018 בעיצומם של הליכי פש"ר החל האח לפעול בנושא.
32. אשר להסכמי השכירות, עליהם נסמכו החייבת והאח כאסמכתא לכך שהאח לבדו ניהל את עניין הדירה, סבור הנאמן כי ניתן לראות בבירור ששמה של החייבת צוין כמשכירת הדירה ולא שמו של האח, דבר שלטעמו מדבר בעדו (סעיף 37 לסיכומים).
ייפוי הכוח שלטענתו העניקה החייבת לאח ביום 22.8.2016 הוא לדעת הנאמן, ייפוי כוח שמאשר לו לפעול בשמה כבעלת נכס ולא ייפוי כוח של העברת זכויות במקרקעין.
33. אשר לטענה כי הקניית הזכויות בדירה לאח נעשתה במסגרת חלוקה הוגנת של העיזבון בין האחים, טוען הנאמן כי גרסה זו אינה עולה בקנה אחד עם הגרסה המקורית שהועלתה לפני ראש ההוצל"פ בחקירה ביום 6.9.2015. שם טענה כי מדובר בהעברה ללא תמורה.
34. עוד סבור הנאמן כי אין לקבל את עמדתו של האח לפיה ביטל בדיעבד את הסתלקותו מעיזבון האם המנוחה, לטובת אחותו החייבת, שעה שזכויות עיזבון האם המנוחה עברו עוד בשנות השמונים על שם החייבת. במיוחד כאשר יחד עמו הסתלקו מהזכויות גם האב המנוח והאח יעקב.
35. הנאמן אף שולל את הטענות כי היה איזון משאבים בין החייבת לבין אחיה עם פטירת האב, שכן אסמכתאות לא הוצגו (סעיפים 56 – 63 לסיכומיו). אעיר, כי עניין זה מצא את פתרונו במסמכים שצרפה החייבת במסגרת בקשה 22.
הנאמן סבור, כי לא ניתן לייחס לתצהירים משמעות כלשהי ביחס לחלוקת העיזבון בין שני האחים- המבקשים. שכן לא ברור כיצד משתלב האח הנוסף המתגורר בקנדה, בכל מכלול חלוקת העיזבון. הרי הוא אמור לרשת שליש מכל הנכסים.
36. ביחס לצוואת האב המנוח גורס הנאמן, כי המנוח הקנה את הזכויות בחלקים שווים לדירה אחרת המצויה בגוש 7149 חלקה 207/27 ולא לדירת המריבה המצויה בגוש 7149 חלקה 207/19. לכן, כל התיאוריות שהחייבת והאח קושרים לירושה זו אינן נכונות לדעת הנאמן.
הנאמן מצדו משער השערות, כי ייתכן והמנוח התכוון בכלל לדירה אחרת, ואין אנו יכולים להיות בטוחים כי לדירה נשוא בקשה זו הוא התכוון בצוואתו.
אציין כבר עתה, כי תאוריה זו של הנאמן אף היא הופרכה על ידי המסמכים שצורפו על ידי החייבת לבקשה מספר 22, ומשם עלה ללא צל של ספק, כי הדירה הרלוונטית היתה רשומה בזמנו כתת חלקה 207/27.
37. מכל האמור, סבור הנאמן, כי אין לקבל את עמדת החייבת והאח. יש לכבד את האופן בו רשומה הדירה בלשכת רישום המקרקעין כיום, דהיינו בבעלות על שם החייבת.
עמדת הכנ"ר:
38. הכנ"ר אף הוא סבר, כי אין לקבל את עמדת החייבת והאח.
לטענתו, הם לא הצליחו להרים את נטל הראיה ולהוכיח שאכן האב סבר בטעות כי הזכויות בדירה נותרו בבעלותו. עוד סבור הכנ"ר, כי אין בכך שהאב רכש דירה נוספת לחייבת כדי לאיין את זכויותיה בדירה (סעיף 49 לסיכומיו).
האסמכתא האובייקטיבית היחידה הקיימת היא נסח הטאבו, אשר מראה גם היום, כי החייבת היא בעלת מלוא הזכויות בדירה.
39. הכנ"ר שולל את עמדת החייבת והאח כי יש לראות בהסכם המתנה משום הסכם חלוקת העיזבון של ההורים ביניהם.
בשיקולי מס בחלוקת עיזבון, לא היו הצדדים חייבים במס, מה שאין הדבר כן בעסקת מקרקעין. בנוסף, החייבת כנותנת מתנה חתמה על התחייבות בלתי חוזרת וניתן לטעון כי בחתימה זו היא ויתרה על זכותה לחזור בה מההתחייבות.
עם זאת, עסקת המתנה לא הושלמה ברישום. עצם העובדה שהחייבת נכנסה להליכי פשיטת רגל הוא מצב בו חלה הרעה כלכלית ניכרת במצבה ולכן הנאמן, שנכנס בנעליה, יכול לחזור בו ממתנה זו כפי שאכן נעשה בענייננו.
40. הכנ"ר קיבל את עמדת הנאמן והנושה, כי מאחר ואין בענייננו אלא תצהירי העברה ללא תמורה, לא התקיימה כלל עסקת מקרקעין, לא היה דיווח ברשויות המס, לא נחתמו שטרי מכר, לא נרשמה הערת אזהרה ולכן הדירה נותרה על שם החייבת, על כל המשתמע מזה.
משכך, מצדד הכנ"ר בעמדת הנושה והנאמן וסבור כי יש לראות בדירה קניינה של המבקשת.
דיון והכרעה:
41. השאלה המרכזית הדרושה הכרעה במקרה שלפני נוגעת ל"דיני עסקאות נוגדות".
מי גובר?
האם עסקת מתנה קודמת בזמן שבוצעה ביחס לדירה בין החייבת לאחיה, ללא הסכם מכר, מבלי שהעסקה הסתיימה ברישום ומבלי שנרשמה הערת אזהרה לטובת האח?
או –
עיקולים ומינוי כונס נכסים שבוצעו לאחר מכן.
תכלית משמעותית אשר ניצבת לנגד עינינו במקרה דנן היא העובדה כי נכס המקרקעין עודנו רשום בלשכת רישום המקרקעין ע"ש החייבת. הלכה פסוקה וחקוקה היא, כי תוקף המרשם מחייב ובעל משמעות ראו הוראות סעיף 125 לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") אשר קובע, כי רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתוכנו. עם זאת, ערים אנו לכך שבסיטואציות מסוימות אופן הרישום של נכס מקרקעין עשוי שלא לשקף את העסקאות שבוצעו בנכס.
יש לבחון תחילה האם יש ליתן תוקף לעסקה שבוצעה בין החייבת לאחיה, וככל שהתשובה לכך חיובית, מה נפקותה ומעמדה ביחס לעיקולים שהוטלו על הדירה.
43. לצורך הכרעה בשאלה זו, יש לבחון את המצב כפי שמשתקף מגרסאות הצדדים שהובאו לפני. הכל בראי הדין והפסיקה.
44. כידוע, דרישת הכתב היא נשמת אפה של עסקה במקרקעין. סעיף 8 לחוק המקרקעין קובע כי: "התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב".
בפסיקה נקבע כי דרישת הכתב העולה מהסעיף איננה דרישה ראייתית גרידא אלא דרישה מהותית המתנה את תוקפה המשפטי והמחייב של העסקה.
ראו:
ע"א 726/71 גרוסמן את ק.ב.ק. שותפות רשומה נ' מנהלי עזבון המנוח יהושע בידרמן, פ"ד כו(2) 781, 789-788 (1972);
ע"א 158/77 רבינאי נ' חברת מן שקד בע"מ (בפירוק), פ"ד לג(2) 281, 291-290 (1979);
ע"א 701/87 ביהם נ' בן יוסף, פ"ד מד(1);
ע"א 986/93 קלמר נ' גיא, פ"ד נ(1) 185, 190-191 (1996);
45. עם זאת, במשך השנים רוככה דרישת הכתב וניתנה האפשרות להשלים פרטים חיוניים הנעדרים מהמסמך הכתוב, ובדרך זו ניתן תוקף משפטי לעסקאות מכר (ע"א 7424/15 חליליה נ' בנאת, פסקה 10 (פורסם בנבו, 11.9.2017); ע"א 8234/09 שם טוב נ' פרץ (פורסם בנבו, 21.3.2011) (להלן: "עניין שם טוב").
בפסק דינה המקיף של כב' השופטת (כיום הנשיאה ) חיות (בהסכמת כב' השופטים רובינשטיין ועמית) בעניין שם טוב נאמר כי:
"עמידה דווקנית על דרישת הכתב עלולה עם זאת לעורר קשיים לא מבוטלים עד כי "השכר שבהחמרה יצא בהפסד של ביטול עסקאות גם במקרים בהם הוכחה כוונה ברורה וחד משמעית להתקשרות מחייבת".
ובהמשך:
"תיבת הפתרונות המרככים" החלה אכן להתמלא אט אט. הגישה הנוקשה המיישמת את דרישת הכתב כדרישה מהותית שאין אחריה ולא כלום (ראו: ע"א 651/72 פסטרנק נ' חברת יוסף לוי פתח-תקוה בע"מ, פ"ד כח(1) 617 (1974); ע"א 649/73 קפולסקי נ' גני גולן בע"מ, פ"ד כח(2) 291, 296 (1974); ע"א 269/77 בוגנים צ'צ'ק חברה לבנין בע"מ נ' יורשי המנוח אברהם כץ, פ"ד לב(2) 203, 205-206 (1978)), פינתה בהדרגה את מקומה לכלל גמיש שיש בו איזון בין פורמליזם לשיקול דעת שיפוטי (כהן, צורת החוזה, 452) או "בין הערך המייחס משקל לעניין הצורני לבין דרישת המהות שעיקרה - הבאה לתוצאה צודקת תוך מתן משקל לכוונת הצדדים".
ועוד בהמשך:
"צעד "מרכך" נוסף פסע בית המשפט בקובעו כי ניתן להכיר בתוקפה של התחייבות לעשיית עסקה במקרקעין גם אם המסמך הכתוב נעדר פרטים "גרעיניים" שאינם ניתנים להשלמה מכוח הדין או הנוהג, כאשר קיימות ראיות חיצוניות למסמך הכתוב המעידות בבירור על התגבשותה של העסקה ועל גמירות דעתם של הצדדים". (שם, פסקה 19).
בפסיקה אף נקבע כי כאשר:
"...מדובר בייפוי כוח המבטא עסקה שבוצעה בין קרובי משפחה, כבענייננו, יש בעובדה זו כדי לאפשר את הגמשתו של הפירוט הנדרש לשם עמידה בדרישת הכתב, ואף כדי להביא לויתור על הצורך בקביעתם של תנאים מפורטים ונוקשים לשם הבטחת המסויימות הדרושה לשם עמידה בדרישה זו (ע"א 380/88 טוקאן נ' אלנששיבי, מה (5) 410, 429 (1991))".
46. במקרה דנן, אין הסכם מכר כתוב בין החייבת לאחיה. מאידך, ראינו כי נחתמו על ידי החייבת ואחיה תצהירים בדבר העברה הדירה ללא תמורה. דא עקא, שהעסקה לא קודמה מעבר לכך עד שנת 2018 ואף לא היה דיווח לרשויות המס ולא ננקטו פעולות משפטיות נוספות לקידום העברת הזכויות בטאבו.
בנסיבות העניין, לאחר שאני שוקלת את העדויות שהובאו על ידי החייבת והאח ואשר תאמו זו לזו ולא נמצאו סתירות ביניהן, אני מוצאת, כי בנסיבות החריגות שבענייננו די בתצהירי ההעברה כדי לקבוע שבוצעה עסקה במקרקעין לפיה הוענקה הדירה ללא תמורה מהחייבת לאחיה, על אף שלא הושלמה ברישום ועל אף שלא נחתם הסכם מכר פורמאלי.
ראשית, מדובר בעסקה שבוצעה בין קרובי משפחה – עובדה שיש בה כדי להגמיש את דרישת הכתב, כפי שראינו לעיל.
תצהירי החייבת ואחיה בדבר העברת הדירה ללא תמורה, אשר מאומתים על ידי עו"ד קאירי בכור דפנה, נראים תקינים הגם שאינם מקוריים, ומשקפים בבירור את רצונם ואת אומד דעתם לבצע עסקת מתנה בדירה.
החייבת הצהירה באופן מפורש ושאינו משתמע לשני פנים, כי היא מעבירה את מלוא זכויותיה בדירה לאחיה, ללא כל תמורה וכי מדובר בהתחייבות בלתי חוזרת מצדה (ראו סעיפים 4, 5 ו- 6 לתצהיר ההעברה ללא תמורה מטעם החייבת).
אח החייבת אישר זאת בתצהיר ההעברה ללא תמורה מטעמו.
שני המבקשים שמרו על אחידות בגרסתם.
בעמדת הנושה אליה הצטרפו הנאמן והכנ"ר לא מצאתי עילה לקעקע את גרסאות החייבת והאח. הנושה גרס, כי החייבת והאח הציגו גרסאות שונות בסיטואציות שונות, לפני ראש ההוצל"פ, לפני בית משפט של פש"ר ובישיבת יום 9.4.2019.
לטעמו, העירוב בין הגרסאות – העברה ללא תמורה או חלוקת עיזבון או העברה בתמורה בגין חובות עבר – מלמד על חוסר אמינות.
בכל הכבוד, דעתי שונה.
אני מוצאת כי גרסאות החייבת והאח היו לכל הדרך קוהרנטיות וברורות.
החייבת ביקשה להעביר את הזכויות בדירה לאח יצחק. אחת היא הלבוש המשפטי בו בחרו שני האחים להגדיר את אותה העברה. גם אם ראו בכך תחילה כי העברה ללא תמורה וגם אם הייתה זו ביניהם חלוקה צודקת של זכויות וחובות העיזבון. הם טרחו והסבירו בדיון לפני כי החייבת נטלה את כספי הירושה של האב המנוח שעה שהאח יצחק קיבל לחזקתו את הדירה ובכך איזנו ביניהם השניים את כספי הירושה.
כך או כך, ההתנהלות הייתה אותה התנהלות. החייבת העבירה את הזכויות לאחיה יצחק. כך טענו לאורך כל הדרך מאז פטירת האב המנוח ועד היום. אני סבורה כי הנושה טוען לבלבול גרסאות אך בפועל הגרסאות היו אחידות כל העת. החייבת והאח יצחק הסכימו ביניהם עוד ביום 1.1.2008 כי הזכויות בדירה הספציפית יוקנו לאח יצחק.
47. אני תומכת יתד מסקנותיי בין השאר' בהתנהלות הצדדים לגבי אותה דירה עוד קודם לפטירת האב המנוח. ראינו כי הזכויות בדירה הועברו בלשכת רישום המקרקעין ע"ש החייבת באופן מלא עוד בשנת 1985. למרות כל זאת, ערך האב המנוח צוואה בשנת 1994 ובה הסביר מפורשות כי הוא מוריש את הזכויות באותה דירה בחלקים שווים לשלושת צאצאיו. כיצד יכול האב המנוח להוריש זכויות בדירה שכבר עברה ונרשמה ע"ש החייבת ? פשיטא שכל הנוגעים בדבר, כל בני המשפחה, ידעו והבינו כי מדובר בדירה שנרכשה על ידי ההורים מיגיע כפיהם וכי האב נוהג בה עד לפטירתו מנהג בעלים והוא אשר בוחר להעניק את הזכויות בה לילדיו.
עוד ראינו, כי הערפל הקל שפיזר הנאמן ביחס למספר הרשום של אותה דירה – האם תת חלקה 207/19 או תת חלקה 207/27 פוזר לחלוטין עם המסמכים שהגישה החייבת בבקשה מספר 22. כאמור, אלה רשומות מוסדיות ולא נוכל לטמון ראש בחול ולהתעלם ממשמעותן ולא להתייחס אליהן בפסק דין זה.