79. גם מר חצור הסביר כי הקשר הראשוני בין בעלות האופציה לבין קבוצת חג'ג' נוצר באמצעות עו"ד אריאל "משהו כמו 4 חודשים לפני סיחרור העסקה" [פר' עמ' 132, ש' 16-15]. לדבריו: "אתה [עו"ד אריאל – א.ש.] פנית לחג'ג' זה גם לא היה על דעתי אפילו התרגשתי אבל אתה זה שעשה את הפניה" [פר' עמ' 156, ש' 35-34]. גרסה דומה עלתה אף מעדותו של מר מחט אשר הסביר כי עו"ד אריאל אשר יצר את הקשר הראשוני עם קבוצת חג'ג' עשה זאת באופן ישיר וללא שום מתווכים [סעיף 43 ל-נ/23].
גרסה דומה עלתה מעדותו של מר מחט אשר הסביר כי הקשר הראשוני בין קבוצת חג'ג' לבין בעלות האופציה, שהוביל למשא ומתן עד לחתימת הסכם הסיחור, נוצר על ידי עו"ד אריאל ישירות מול מר חג'ג', בהנחיית בעלות האופציה. לדבריו, התובעים או כל גורם אחר לא היו מעורבים בצורה כלשהי במשא ומתן בין בעלות האופציה לבין קבוצת חג'ג', עד לחתימה על הסכם הסיחור [סעיף 45 ל-נ/23].
80. יוצא אפוא כי הקשר, הפגישות והמשא ומתן בין בעלות האופציה לבין קבוצת חג'ג' נוצרו והתקיימו באמצעות עו"ד אריאל. פעולות אלה הן שהביאו לחתימה על הסכם הסיחור. בהמשך, נמכרו הזכויות במתחם סומייל לקבוצת חג'ג'. מכירה זו נבעה מהסכם הסיחור [פר' עמ' 318, ש' 15-14]. פעולות אלה נעשו ללא מעורבות התובעים וללא קשר לפעולות קודמות שביצעו על מנת להביא לרכישת הזכויות במתחם סומייל ישירות על ידי קבוצת חג'ג'. כך הסביר מר חג'ג' בעדותו: "לא עשיתי את העסקה בצורה שרציתי, דרך האופציונרים פתאום כל הפינויים עליי, מה שפחדתי מהפינויים אכלנו אותה פי 5, עשיתי עסקה לא כמו שרציתי אבל בגלל שלא הצלחנו לקחת את העסקה בצורה שרצינו לקחת ונחתמה דרך עסקת האופציונרים ובמבנה שונה ואחר והעלויות אחרות זה לגמרי עסקה שונה ולמיכה אין קשר לעסקה הזו" [פר' עמ' 305, ש' 14-10].
ודוקו – גם אם הסכם סיחור האופציה שנחתם באשר לזכויותיה של יורוקום היה לאחר המועד שנקבע לפקיעת האופציה, אין הדבר מוריד או מעלה לעניין תרומתם של מר פנחסי ומר טיטר לקרות העסקה – בסופו של דבר הסכם המכר שנחתם בין יורוקום לבין קבוצת חג'ג' נערך כתוצאה ועל יסוד הסכם סיחור האופציה שנחתם קודם לכן בין האופציונרים לבין קבוצת חג'ג' [ראו לדוגמא הודעות שהוציאה קבוצת חג'ג' ייזום נדל"ן בע"מ בזמן אמת לרשות לניירות ערך ביום 12.12.2012 וביום 01.08.2013- נספחים מ"א ו- מ"ד לת/1; עדותו של מר חג'ג' – פר' עמ' 307, ש'23-17 לפיה העסקה הייתה "עסקת אופציה"; עדות מר ורדינון – פר' עמ' 275, ש' 5 לפיה "זה ממש מכוח האופציה ..."; עדותו של מר סגן-כהן, פר' עמ' 194, ש' 29-28].
הנה-כי-כן התובעים לא היו הגורם היעיל לקרות העסקאות נשוא מתחם סומייל: הם לא היו אלה שהכירו את הצדדים זה לזה; הם לא אלה שרקמו את המהלך העסקי של מתן אופציה וסיחורה לאחר מכן לצד שלישי (קבוצת חג'ג'); הם לא אלה שגיבשו את ההצעה הכספית, וממילא המתווה העסקי-מסחרי לא דומה לתכנית שהם הציגו לצדדים (עסקת מזומן מול תמורה מופחתת עם חלוקת רווחים וקבלת דירה גדולה); הם לא קיבלו תמורה כלשהי מאחד הצדדים שמעורבים בעסקה; והעיקר – מהעדויות שנשמעו לפניי עלתה דמותו של גורם מרכזי אחר שרקם את העסקה ויזם את מהלכיה, הוא עו"ד דורון אריאל.
81. התוצאה היא שהתובעים לא שימשו כ"גורם היעיל" במכירת הזכויות במתחם סומייל לקבוצת חג'ג', לא כל שכן הוכיחו נסיבות חריגות שיכולות להצדיק חיוב בשכר ראוי חרף הוראות חוק המתווכים. נמחיש את הדבר באמצעות התרשים הבא:
מטעמים אלה אני קובע כי התובעים אינם זכאים לדמי תיווך מכוח חוק עשיית עושר ולא במשפט.
האם נרקמה קנוניה במטרה להדיר את התובעים מקבלת העמלה?
82. לטענת התובעים, בעלות האופציה וקבוצת חג'ג' ביצעו עסקה עקיפה (באמצעות הסכם הסיחור) כדי להימנע מתשלום דמי תיווך. כדברי מר טיטר: "זה פיקציה ... הביאו עוד ועוד נוכלים לצרף קנוניה. אני יודע שהם נוכלים כי לא שילמו לי כסף." [פר' עמ' 70, ש 26, 25-34]. דברים דומים עלו מדברי מר פנחסי בעדותו לפניי:
"ש. אתה אומר שנרקמה קנוניה שמראש לפני חתימת הסכם האופציה האופציונרים סיכמו עם צחי שהוא יהיה הקונה.
ת. בול. אני הייתי חייל שבעטו בו.
ש. כשהייתה עסקת אופציונרים היה ידוע שהם יממשו את זה עם צחי?
ת. אתה מבין טוב"
[פר' עמ' 67, ש' 31-27]
83. לשם הוכחת "קנוניה" זו, שכרו התובעים את שירותיו של משרד חקירות "חמל 24 שירותי שליטה חכמה". גב' כרמית סול סטרול, מנהלת משרד החקירות (להלן – גב' סטרול) התבקשה על ידי התובעים לבצע חקירה בניסיון לאמת או להזים קיומו של קשר נסתר בין בעלי הזכויות במתחם סומייל לבין בעלות האופציה.
גב' סטרול הסבירה כי "מטרת העבודה הייתה לבדוק בעצם קשר בין קבוצת האופציונרים לבין מי מבעלי הקרקע ..." [פר' עמ' 107, ש' 5-4]. לדבריה, במקרה זה נבחר מר בר [פר' עמ' 107, ש' 5]. גב' סטרול פנתה למר בר באמצעות "סיפור כיסוי" כדלקמן: "... סיפרנו [למר בר – א.ש.] שפנה אלינו אדם שהודיע ... שאנחנו יורשים של איזושהי גברת ואנחנו נוכל לקבל בתמורה לאחוזים מסוימים קרקעות שהיו בבעלותה שיש עליהן פולשים" [פר' עמ' 93, ש' 23-21]. ביום 28.06.2018 התקיימה פגישה בין גב' סטרול וחוקר נוסף ממשרד החקירות לבין מר בר. פגישה זו תועדה על ידי גב' סטרול באמצעות מכשיר הקלטה. התקליטור ותמלול השיחה צורפו כנספחים א-ב ל-ת/3.
לדברי גב' סטרול, במהלך הפגישה סיפר מר בר ביוזמתו על העסקה שנרקמה למכירת הזכויות במתחם סומייל וכן על הקשר שלו, כבעלים של חלק מהזכויות במתחם סומייל עם מר חצור [סעיף 6 ל-ת/3]. להלן יובאו קטעים רלבנטיים מתוך תמלול השיחה:
"יעקב בר: ... רונן חצור הוא, הוא התעסק עם היזמים. גם זה היה צריך להתעסק, ללכת ליזמים. אני הייתי הולך איתו לכל הפגישות בשלב מסוים כבר התעייפתי אז הוא הלך לתאג'ר, הוא סגר עם תאג'ר והביא הסכם סגור עם תאג'ר שהוא מקבל 40 מיליון ₪ על כל הפרויקט, על כל הפינוי"
[עמ' 21, ש' 11-8 לתמלול השיחה]
"יעקב בר: ... זה מה שאני עושה כבר הרבה שנים רק אני נתתי את זה לרונן. למה? כי אני הייתי שמה עם שותף עם שלוש גורמים ששניים מתוך השלוש נכנסו לסכסוך. אז אני לא יכולתי, אני בעל עניין. אז אני לא יכולתי לעשות את זה ...
[...]
יעקב בר: הבאתי את החבר שלי, אמרתי לו בוא תעשה
חוקרת: איזה רונן?
יעקב בר: כן. אמרתי לו, בוא אתה תעשה את היזמות. למה שאני אתן סתם למישהו?
חוקרת: היזמות הייתה כאילו לשכנע את הפולשים האלה?
יעקב בר: אני ישבתי יחד עם רונן אצל תאג'ר וסגרנו את העסקה. ואז הבאנו את, את חג'ג' שהוא בונה מגדלים ועשינו את העסקה"
[עמ' 25, ש' 5-2, 21-16 לתמלול השיחה]
"יעקב בר: אני ורונן בהתחלה היינו איתו [עם מר תאג'ר – א.ש.]. עשינו איתו את ההסכם, ואז על כל דירה הוא היה אמור לקבל 40,000$ ..."
[עמ' 31, ש' 15-14 לתמלול השיחה]
"חוקרת: וכאילו, וכאילו ההוא זה אחד שיודע לדבר עם תימנים?
יעקב בר: מי?
חוקרת: הרונן הזה?
יעקב בר: לא, לא, מה זה רונן? אני והוא זה אותו דבר, זה לא. אני רק לא יכולתי להיות בפרונט, בגלל שאני יש לי שותפים לא הייתי יכול להיות, כי אני בעל עניין. אבל היה לי הרבה שעות שם.
חוקרת: הוא קיבל מתנה על זה שלא יכולת להיות בפרונט.
יעקב בר: כן"
[עמ' 32, ש' 20-13 לתמלול השיחה]
"יעקב בר: רונן לקחתי אותו איתי, כי אני לא יכולתי להיות בפרונט. אני עשיתי את העבודה יחד איתו. דברים שאני לא יכולתי לעשות, אז הוא עשה. ועם זה הלכנו ליזם. כשסגרתי עם היזם או היזם חתם איתו, אני הבאתי את המגרש הוא הביא את הפינויים, ועשינו את החוזה ואז היזם קנה"
[עמ' 43, ש' 24-21 לתמלול השיחה]
84. מנגד, לטענת מר בר, לא נרקמה כל קנוניה שמטרתה התחמקות מתשלום דמי תיווך לתובעים.
פינוי המפונים ממתחם סומייל נעשה על ידי מר חצור. מר בר לא קיבל כל תמורה בגין פינוי זה. לדבריו, אף אם היה מקבל תשלום בגין פינוי המפונים, אין בכך כדי לשנות את העובדה כי בסופו של דבר מתחם סומייל נמכר לורדינון אשר פעלה להכנסת מר חג'ג' כשותף לעסקת האופציה.
85. לאחר שבחנתי את טענות הצדדים ועיינתי במוצגים, אני קובע כי לא נרקמה קנוניה שמטרתה הימנעות מתשלום דמי תיווך לתובעים. לכך חמישה טעמים עיקריים:
ראשית, בחקירה שכנגד הכחיש מר בר כל מעורבות מצידו בהסכם הפינויים [פר' עמ' 207, ש' 13-6]. כשעומת מר בר עם הדברים שאמר לגב' סטרול בשיחה שהוקלטה על ידה, לפיהם פעל בשיתוף פעולה עם מר חצור להחתים את המפונים ממתחם סומייל, הסביר כי התרברב וייחס לעצמו פעולות שלא ביצע בפועל, כדלקמן:
"החוקרת באה אליי עם שתי עסקאות לכאורה עסקאות טובות שהיא הציעה לי ואני קצת התרברבתי אני מסכים שזה מה שהיה בשיחה וגם ייחסתי לעצמי יחיד במקום רבים ונתתי לה להבין שזה אנחנו, זה היה כדי לקבל ממנה את העסקה אבל זה לא העובדות האמיתיות, זה היה בשביל לקבל את העסקה. היא הציעה לי 2 עסקאות מאוד מפתות שהיה בהם סוג של פינויים, כל הדברים שהיו בעסקה הזו ואיכשהו הובילה אותי לשם אז ניכסתי לעצמי חלק מהדברים שרונן עשה וזה שהיה כדי לקבל את העסקה ולא יותר מזה".
[פר' עמ' 208, ש' 18-13]
ובהמשך:
אני את המפונים מעולם לא ראיתי, לא הכרתי, לא ניהלתי מו"מ, אני לא יודע מה היה ומה נסגר או לא נסגר. זו הייתה התרברבות כי היא באה עם עסקה שהייתה לכאורה עסקה טובה אז היה לי נוח להציג את עצמי בצורה כזו. זה שכתבתי או לא כתבתי זו האמת.
[פר' עמ' 209, ש' 3-1]
שנית, מר חצור חיזק את גרסתו של מר בר והסביר כי מר בר איננו חלק מקבוצת האופציונרים. לדבריו: "בר לא היה קשור לשום דבר בהקשר של עסקת האופציה, עסקאות הסחרור של האופציה, בר לא היה שותף מעולם שלנו, של הקבוצה שלנו בעסקה הזאת, לא היה דיבור כזה בכלל, לא הייתה מטרה בכלל" [פר' עמ' 134, ש' 19-17]. גרסאותיהם של מר בר ומר חצור שלובות אלה באלה והן לא הופרכו בחקירת שתי וערב שניהל בא כוחם המלומד של התובעים. גם גרסתו של מר רבינוביץ שטען לקנוניה בין בר לבין חצור הייתה מבוססת בסוגיה על הנחות והשערות אך לא על מידע מבוסס [פר' עמ' 262, ש' 6-5]. להתרשמותי, שילובו של מר חצור בתור גורם מרכזי בקבוצת האופציונרים היה בעיקר בשל "הנכס" שהביא עימו – קשר ישיר וטוב עם קבוצת התושבים המקומיים של מתחם סומייל, שהסכמתם לפינוי היוותה תנאי בלעדיו אין למימוש העסקה.
שלישית, עסקת האופציה הטילה על קבוצת חג'ג' נטל כלכלי רב, אשר היה יכול להימנע לוּ הייתה עסקת רכישת הזכויות במתחם סומייל מתבצעת באופן ישיר מול בעלות הזכויות. כך, קבוצת חג'ג' שילמה בגין סיחור האופציות סך 81 מיליון ₪ במקום 75 מיליון ₪ וכן נאלצה לחלוק ב-24% מהרווחים עם בעלות האופציה [פר' עמ' 305 ש' 28-26; סעיף 70 ל-נ/24]]. בעדותו לפניי הסביר מר חג'ג' את הנסיבות המסחריות בעסקה ודחה את טענת התובעים לקיומה של קנוניה עם האופציונרים בכדי לחמוק מתשלום שכר לתובעים:
"... אם הייתי הולך לבעל הקרקע ועושה איתו עסקה הייתי משלם במקסימום מה שהם חתמו עליו ועל זה אני מוסיף עוד 24%. תקרא לזה תיווך ומה אתה רוצה. זה תשלום נוסף שלא הייתי צריך לשאת בו בעסקה ישירה ומקורית. גם לא עשיתי את העסקה בצורה שרציתי, דרך האופציונרים פתאום כל הפינויים עליי, מה שפחדתי מהפינויים אכלנו אותה פי 5, עשיתי עסקה לא כמו שרציתי ..."
[פר' עמ' 303, ש' 12-8]
וכן:
"ש. האם יכול להיות שאתה פעלת באמצעות, בשם, ביחד עם האופציונרים לסכל אפשרות לקבל דמי תיווך?
ת. במקום 300 אלף ₪ לשלם עשרות מיליונים?"
[פר' עמ' 318, ש' 29-23]
אציין כי מר חג'ג' שלל בעדותו לפניי תמורה נסתרת כלשהי שניתנה למר בר, מעבר לתמורה שניתנה מכוח הסכמי סיחור האופציה [פר' עמ' 318, ש' 13-9]. בכך גם נחתם הגולל על טענת אפיקי לקיומה של עסקה נסתרת שתמורה בצידה בין מר בר לבין מר חצור על חשבון בעלות הזכויות, שממילא לא הוכחה לפניי.
רביעית, מר פנחסי לא ידע להסביר את ההיגיון הכלכלי שניצב מאחורי התיזה שהעלו התובעים בעניין הקנוניה הנטענת. כך, כשנשאל מר פנחסי מה ההיגיון הכלכלי לעשות עסקה במסגרתה ישלמו 9 מיליון ₪ יותר וישלמו עוד 24% עמלה בשביל לחמוק מתשלום של 2%, הודה מר פנחסי כי הוא אינו "מוצא בזה שום היגיון" [פר' עמ' 59, ש' 17-7, עמ' 60, ש' 1].
חמישית, מתוך העדויות שהובאו לפניי, בעיקר עדויותיהם של מר סגן-כהן, מר שורקה ומר רבינוביץ', נוכחתי בקיומה של יריבות עסקית קשה ומרה. יריבות זו היא שהקשתה מאוד על המהלך העסקי אותו ביקש מר פנחסי לקדם – רכישת זכויות של אחת הקבוצות את רעותה, או בעסקה משותפת מול חג'ג' [ראו סעיפים 59-57 ל-ת/1]. יריבות עסקית זו היא שהכתיבה את כניסתו של גורם חדש שיהא בידיו את הכוח לגשר מבחינה עסקית-מסחרית על הפערים שבתוך קבוצות בעלי הזכויות במתחם. המסקנה היא שכניסת קבוצת האופציונרים בניצוחו של עו"ד אריאל הייתה מהלך מסחרי אמיתי שהביא לביצוע העסקה, כפי שאישר מר חג'ג' בחקירה שכנגד בהתייחסו לאופציונרים: "הם הביאו את העסקה" [פר' עמ' 309, ש' 16].
86. אני קובע אפוא, כי הטענה לקיומה של קנוניה לא הוכחה לפניי, בוודאי שלא ברף ההוכחה הנדרש מבחינת מאזן ההסתברויות הנדרש בסוג זה של טענות [ע"א 293/70 מורדוך נ' דעבול, פ"ד כד(2) 811, 815 (1970); ע"א 260/82 סלומון נ' אמונה, פ"ד לח (4) 253 (1984); ע"א 475/81 זיקרי נ' כלל חברה לביטוח בע"מ, פ"ד מ(1) 589, 598-597 (1986); ע"א 7516/02 פישר נ' יוכמן, פ"ד ס(1) 69, 88 (2005)].
יתרה מכך - מושכלות ראשונים הם כי דרכם של אנשי עסקים סבירים היא להגשים מטרה עסקית סבירה. "ה"קומון סנס" העסקי משמעו היגיון, סבירות יעילות כלכלית–מסחרית" [גבריאלה שלו ואפי צמח דיני חוזים 513 (מהדורה רביעית, 2019)]. הגיון עסקי זה משמעו שצד לעסקה לא ייטול בה חלק אם הוא צופה שרווחתו תקטן [ע"א 6701/00 קאלש מרדכי חברה לבנין בע"מ נ' אבנר, פ"ד נו(5) 799, 811 (2002); כן ראו: ע"א 2381/06 אי.אס.אי ייעוץ והכוונה בע"מ נ' מכללת פתח תקווה בע"מ, פסקה 29 בפסק דינו של השופט (כתוארו דאז) ח' מלצר (פורסם בנבו, 12.07.2010); ע"א 8427/12 יעקבסון נ' ויגדור, פסקה 15 בפסק דינו של השופט צ' זילברטל (פורסם בנבו, 22.12.2014)]. התיזה שהציגו התובעים בעניין קיומה של קונספירציה בין הנתבעים, באמצעות הציר בר-חצור, על מנת לחמוק מתשלום עמלתם, אינה הולמת הגיון כלכלי של אנשי עסקים סבירים. לא בכדי מר פנחסי לא ידע להסביר את ההיגיון שטמון בה. מאידך, מארג היחסים בתוך קבוצות בעלי הזכויות תומך בכך שעסקינן במהלך אותנטי.
מטעמים אלה אני דוחה את טענת התובעים כאילו נרקמה קנוניה אצל הנתבעים או מי מהם במטרה להדירם מקבלת דמי תיווך.
87. התובעים העלו בכתב תביעתם טענה לפיצויים מכוח עוולת הרשלנות. טענה זו נזנחה בסיכומים וממילא לא הוכח לפניי כי פעולתם או מחדלם של התובעים ממלאים אחר יסודות העוולה. לפיכך, דין טענה זו להידחות.
88. סיכומם של דברים הוא שהתובעים, מר פנחסי ומר טיטר פעלו בכל מאודם לרקום עסקה למכירת הזכויות במתחם סומייל. ברם, הם נמנעו מעריכת הסכם מסודר להזמנת שירותי תיווך. מהראיות שהובאו לפניי התרשמתי כי לא בכדי נעשה הדבר – עסקינן בנכס שדבר קיומו היה ידוע לעוסקים בשוק הנדל"ן בתל-אביב. העולה מהעדויות שנשמעו לפני הוא שאנשי הנדל"ן המנוסים והמתוחכמים כדוגמת מר חג'ג', מר חצור, מר בר, מר שורקה, מר מחט, מר סגן-כהן, מר ורדינון ומר שולביץ לא היו זקוקים כלל לשירותיהם של מר פנחסי ומר טיטר. הבעיות שמנעו את ביצוע העסקה (עד הופעת האופציונרים) נבעו בעיקר מיריבויות אישיות ומסחריות בין הקבוצות השונות, ובתוכן פנימה. הפתרון לקשיים אלה לא היה בהישג ידם של מר פנחסי ומר טיטר. חרף זאת, ביקשו מר פנחסי ומר טיטר לדחוף מבחוץ להצלחת העסקה, מתוך תקווה כי יזכו לנתח כלשהו ממנה.
בסופו של יום, אכן נרקמה עסקה. אולם, עסקה זו לא דמתה כלל למהלכים העסקיים שאותם ניסו מר פנחסי ומר טיטר לקדם. על העסקה ניצח גורם אחד מרכזי, והוא – עו"ד דורון אריאל אשר ידע לתמרן בין היריבויות העסקיות הקשות של חלק מהצדדים לבין היתרונות והנכסים שכל אחד ואחד מהם נשא עמו. בסופו של יום נמכרו הזכויות במתחם סומייל. לתובעים לא היו יד ורגל בכך וממילא אין הם זכאים לתמורה כלשהי. לפיכך, דין תביעתם להידחות במלואה.
89. לא מצאתי ממש ביתר טענות הצדדים והן נידחות.
90. סוף דבר – התביעה נדחית.
בהתחשב בהיקף ההליכים שכללו שש ישיבות הוכחות, בהתחשב בעלויות הנוספות שנגרמו לצדדים בגין ההליך (היקף המסמכים, ההליכים המקדמיים, קיומם של חמש ישיבות קדם משפט) ובשים לב לתוצאה אליה הגעתי, אני מחייב את התובעים בתשלום שכ"ט ב"כ הנתבעים בסך 150,000 ₪ לכל צד מיוצג (אפיקי אס.ג'י.אס, קבוצת בר-שורקה, קבוצת האופציונרים וקבוצת חג'ג'). המזכירות תעביר את הערובה שהופקדה להבטחת הוצאות הנתבעים בארבעה חלקים שווים לנתבעים הנ"ל באמצעות באי-כוחם. היתרה תשולם על ידי התובעים בתוך 45 ימים מהיום.
ניתן היום, כ"ד תשרי תשפ"א, 12 אוקטובר 2020, בהעדר הצדדים.