34. ביום 21.08.2011 התקיימה פגישה ראשונה בין עו"ד לב לבין עו"ד וינברג, בנוכחות מר פנחסי. פגישה זו נועדה כדי לבחון בשלב ראשון את האפשרות לקדם עסקה לרכישת זכויותיה של קבוצת שורקה על ידי יורוקום, אגב בחינת המצב המשפטי, התכנוני והעובדתי בקשר עם הזכויות. בהקשר זה עלו מספר מתווים אפשריים ונדונו הסכומים הרלבנטיים לכל מתווה. בנוסף, נדונו סוגיית המפונים והפיצוי שיידרש על מנת לפנותם; מספר הקומות/דירות שניתן יהיה לבנות במתחם; סוגיית התב"ע החדשה הנדרשת; היקף היטל ההשבחה שחל על הזכויות במתחם סומייל; הסכום הנדרש בעבור הזכויות אשר עמד על סך 105 מיליון ₪ אותו דרשה קבוצת שורקה.
ביום 19.09.2011 נערכה פגישה נוספת בנוכחות מר סגן-כהן, עו"ד וינברג, מר בר ומר פנחסי. גם בפגישה זו בחנה יורוקום את האפשרות של רכישת זכויותיה של קבוצת שורקה במתחם סומייל. בסיומה של פגישה זו החליפו מר סגן-כהן ומר בר, באישורו של מר פנחסי, פרטי התקשרות על מנת לעמוד בקשר ישיר ביניהם.
35. בשנת 2011, במקביל לפעולותיו של מר פנחסי וניסיונותיו לקדם עסקה בין יורוקום לבין קבוצת שורקה, פנו מר בר ומר חצור למר טיטר. בפניה זו ביקשו מר בר ומר חצור לקדם עסקה כוללת בקשר עם הזכויות במתחם סומייל במתווים שונים: רכישה מלאה, רכישה חלקית, רכישה באמצעות משקיעים, רכישה באמצעות קבלן שיממש את זכויות הבניה במתחם, אגב הסדר פינוי עם המפונים.
לטענת מר טיטר, במהלך פגישותיו עם מר בר, הבהיר לו האחרון כי הוא פועל בשתי חזיתות:
האחת – כבעלים של חלק מהזכויות במתחם סומייל יחד עם קבוצת שורקה, אשר מבקשים למכור את זכויותיהם לצורך הקמת פרויקט או לקדם עסקת קומבינציה או יזמות משותפת על הקרקע.
השניה – כגורם פעיל בקבוצת בעלות האופציה אשר פועלת להגיע להסדר עם המפונים.
מר בר הוסיף כי מר שורקה אינו מודע לפעילותו במסגרת בעלות האופציה ולכן הוא זקוק לשירותי התיווך של מר טיטר.
36. מר בר ומר חצור הסבירו למר טיטר כי אחת הבעיות המרכזיות במתחם סומייל היא קבוצת המפונים. עם זאת, בעלות האופציה גיבשו הסדר עם המפונים. בנסיבות אלה ניסה מר טיטר לאתר קבלן או יזם אשר ירכוש את הזכויות במתחם סומייל ויממש את זכויות הבניה. ניסיונות אלה הניבו פגישה עם מר קובי רוגובין, יו"ר ובעלי חברת הנדל"ן אפרים רוגובין בע"מ ופגישה נוספת עם מר הרצל חבס מחברת חבס השקעות. אולם בסופו של דבר פגישות אלה לא הבשילו לכדי יצירת עסקה.
37. לטענת מר פנחסי, מאחר שהבין כי יורוקום מעוניינת למכור את זכויותיה במתחם סומייל (לאחר שתרכוש את זכויותיה של קבוצת שורקה) יותר מאשר לקדם יזמות במתחם, העלה מר פנחסי רעיון לפיו קבוצת חג'ג' תרכוש את הזכויות במתחם סומייל. לכן, ביום 08.02.2012 שלח מר פנחסי שתי הודעות דואר אלקטרוני למר סגן-כהן והציע לו לקדם את העסקה מול קבוצת חג'ג' [נספח יז ל-ת/1]. במקביל, עדכן מר פנחסי את מר חג'ג' באשר לדרישות הכספיות ואחרות של יורוקום וקבוצת שורקה בקשר עם מכירת הזכויות במתחם סומייל.
לאחר שקיבל את אישורו של מר חג'ג', יזם מר פנחסי פגישות בין מר בר לבין מר חג'ג' בנוכחות מר פנחסי, האחת ביום 19.12.2012 והשנייה ביום 27.12.2012. לטענת מר פנחסי בפגישות אלה היה ברור לכולם כי מר פנחסי הוא הגורם שיתאם את המשך הטיפול בעניינים הדרושים לצורך הוצאתה של עסקת הרכישה אל הפועל. כך עלו הדברים מתמלול של הקלטת הישיבה שנערכה ביום 27.12.2012:
"צחי: אני נכנס לעניין.
ראובן: תבדוק, תבדוק קודם כל.
צחי: אני אבדוק בצד שלי, זה אני בודק בשיחת טלפון.
ראובן: תבדוק תגיד לי,
מיכה: הבנתי, יש פה רכז. אני, אני הרכז.
ראובן: טוב.
מיכה: אני ארכז את העניין הזה ..."
[נספח כ"ו ל-ת/1, עמ' 27]
לטענת מר פנחסי, מיד בסיומה של הפגישה, התקשר מר חג'ג', בנוכחותו, לעו"ד לב וביקש לתאם עימו פגישה מיידית על מנת לברר כיצד ניתן לקדם את ביצוע העסקה ממי שמכיר את המתחם על כל הבעיות, הקשיים והפוטנציאל הטמון בו.
38. מר פנחסי הסביר כי עבודת התיווך שלו לא הסתיימה בפגישות שיזם בין הצדדים. כך, ביום 29.12.2012, לאחר שהבין כי קיים קושי במשא ומתן שניהלו מר חג'ג' ועו"ד לב, שלח הודעת דואר אלקטרוני למר חג'ג' בניסיון לקדם את העסקה [נספח כח' ל-ת/1].
בנוסף, ביום 07.03.2012 פנה מר פנחסי למר שורקה וביקש ממנו, במסגרת ניסיונותיו לקדם את עסקת הרכישה, לקבל את השומה הסופית של מתחם סומייל. מר שורקה העביר למר פנחסי את השומה הסופית וזה העבירה למר חג'ג' [נספח ל' ל-ת/1]. מר פנחסי המשיך להתכתב עם מר חג'ג' בנוגע לאפשרויות למימוש עסקת הרכישה [נספח ל"א ל-ת/1].
39. ביום 15.03.2012, לאחר ששמע כי יורוקום וקבוצת שורקה מתכוונות להעניק לורדינון אופציה לשנה, פנה מר פנחסי למר סגן-כהן, הסביר לו כי אין הגיון עסקי במתן אופציה וכי כדאי לו לשקול את המשך העסקה ישירות מול קבוצת חג'ג' מאחר שמדובר בעסקה כדאית. [נספח ל"ב ל-ת/1]. במקביל, המשיך מר פנחסי לקדם עסקה ישירה בין יורוקום וקבוצת שורקה לבין קבוצת חג'ג'. כך, ביום 10.07.2012 נערכה פגישה בין מר חג'ג' לבין מר שורקה במשרד עו"ד ש. הורוביץ.
לטענת מר פנחסי, נוכח הידיעה כי ישנה אפשרות שבעלות הזכויות יעניקו אופציה לורדינון, ביקש ממנו מר חג'ג' לסייע לו לעקוף את עסקת האופציה על מנת שהוא יוכל להתקשר בחוזה לרכישת הזכויות במתחם סומייל ישירות עם בעלות הזכויות במתחם.
40. מר פנחסי הסביר כי, לכל אורך הדרך הוא היה חלק בלתי נפרד מהמגעים שהתקיימו בין הצדדים לרכישת הזכויות במתחם סומייל ואף קיבל עדכונים באשר להליכי המשא ומתן בין הצדדים [נספח ל"ג ל-ת/1]. לדבריו: "מההתחלה אני מכיר את המגרש ואני עשיתי את העסקה. אני קבעתי את כל הפגישות והלכתי לכל הפגישות והייתי במו"מ עד שבאו האופציונרים" [פר' עמ' 51, ש' 26-24]
חרף המגעים בין הצדדים לרכישת הזכויות במתחם סומייל על ידי מר חג'ג', לא נרקמה עסקה והזכות לרכישת הזכויות במתחם סומייל ניתנה לבעלות האופציה במסגרת הסכמי האופציה. הסכמי האופציה סוחרו כאמור לקבוצת חג'ג' אשר רכשה את זכויות הבעלות במתחם סומייל מיורוקום וקבוצת שורקה.
בנסיבות אלה, טוענים התובעים כי הם זכאים לקבלת דמי תיווך הן מכוח הסכמי האופציה (בשנת 2012) והן בגין הוצאתה של עסקת הרכישה אל הפועל, קרי - הסכמי המכר שנחתמו בין קבוצת חג'ג' לבין יורוקום וקבוצת שורקה (בשנת 2013).
תחולת חוק המתווכים על פעילות התובעים
41. סעיף 14(א) לחוק המתווכים קובע:
"מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה:
(1) הוא היה בעל רישיון בתוקף לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך או שחל עליו באותה עת פטור זמני בהתאם לאמור בסעיף 20;
(2) הוא מילא אחר הוראות סעיף 9;
(3) הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב".
על פי סעיף 9(א) לחוק המתווכים: "מתווך במקרקעין לא יהיה זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולות תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע השר, באישור ועדת הכלכלה". כאמור, טענת ההגנה המרכזית של הנתבעים הייתה שאי עמידתם של התובעים בהוראותיו של חוק המתווכים שוללת מהם את הזכות לקבלת שכר בגין תיווך העסקה.
נבחן אפוא, בראש ובראשונה, האם התנאים המנויים בסעיף 14(א) לחוק המתווכים התקיימו בכל הנוגע לפעולות התיווך של התובעים בעניינה של עסקת המכר במתחם סומייל.
42. האם התובעים החזיקו רישיון תיווך תקף במועדים הרלבנטיים?
מר סגן-כהן הסביר כי: " ... לא היה לו [למר פנחסי – א.ש.] בכלל אישור של מתווך מוסמך או מתווך רשמי..." ובהמשך: "אנחנו בדקנו את זה אצל רשם החברות" [פר' עמ' 161, ש' 2-1, 6-5]
מר פנחסי ומר טיטר אישרו גרסה זו של מר סגן-כהן. השניים הסבירו כי הם עוסקים בתיווך משנת 1975, אולם לא החזיקו ברישיון תיווך לאורך השנים. כך עלו הדברים מעדותו של מר פנחסי:
"ש. במהלך כ – 8 שנים לא היית בכלל בעל רישיון תיווך?
ת. הייתי. לא שילמתי כי לא קיבלתי דרישה. כן הייתי מתווך.
ש. היית בעל רישיון תיווך בתוקף בין השנים 2013-2006?
ת. לא קיבלתי לשלם אז זה לא היה בתוקף, אבל עבדתי בתור מתווך וקיבלתי כסף. בתוקף לא יודע, הם אמרו לי שזה היה מוקפא"
[פר' עמ' 45, ש' 29-25]
כעולה מדו"ח מנהלת היחידות המקצועיות, רשם המתווכים במשרד המשפטים מיום 26.01.2017, מר פנחסי הודיע על הקפאת רישיון התיווך שלו ביום 01.01.2006 וחידש אותו ביום 14.03.2013. מר טיטר הודיע על הקפאת רישיון התיווך שלו ביום 01.01.2005 וחידש אותו ביום 13.08.2013 [נספח א ל-ת/1].
יוצא אפוא כי בעת שעסקו בתיווך למכירת הזכויות במתחם סומייל, בשנים 2013-2010, לא החזיקו מר פנחסי ומר טיטר ברישיון תיווך במקרקעין בר-תוקף.
43. האם נערך הסכם בכתב להזמנת שירותי תיווך במתחם סומייל?
על הטוען לזכאות לדמי תיווך להוכיח כי נכרת חוזה תיווך בינו לבין מי מהצדדים לעסקה או שניהם. אם התשובה לשאלה הראשונה היא חיובית, על הטוען לדמי תיווך להוכיח כי הוא היה הגורם היעיל להתקשרות בעסקה. בהעדרו של אחד מן התנאים, נשללת זכאותו של המתווך לדמי תיווך [ראו: ע"א 2144/91 מוסקוביץ נ' אסתר ביר, כמנהל עיזבון המנוח טוביה ביר ז"ל, פ"ד מח(3) 116, 123-122 (1994) (להלן – עניין מוסקוביץ); ע"א 7247/97 יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ, פ"ד נו(1) 842, עמ' 848-847 (2001) (להלן – עניין יצחקוב); ע"א 5786/15, 7054/15 אזורים חברה להשקעות בפיתוח ובבניין בע"מ נ' חסן, פסקה 15 (פורסם בנבו, 03.09.2017) (להלן – עניין אזורים); ע"א 5876/06 אינטגרציה אנכית בע"מ נ' ראדא תעשיות אלקטרוניקה בע"מ, פיסקה 17 (פורסם בנבו, 4.2.2019) (להלן – עניין אינטגרציה)].
44. בענייננו, אין מחלוקת כי מר פנחסי ומר טיטר לא חתמו על הסכם תיווך עם מי מהנתבעים [פר' עמ' 56, ש' 29-28; פר' עמ' 291, ש' 3-2; סעיף 6 ל-נ/18; סעיף 11 ל-נ/19; סעיף 55 ל-נ/23]. עם זאת, מר פנחסי הסביר כי הפרקטיקה המקובלת בין מתווכים לבין חברות ואנשי עסקים בעסקאות דוגמת עסקת רכישת הזכויות במתחם סומייל, היא שלא מדקדקים בדרישת הכתב. לדבריו, בדרך כלל עסקאות מורכבות מעין אלה מבוססות על היכרות אישית, יחסי אמון והבנה כי מקום בו המתווכים עושים את עבודתם נאמנה ומהווים את הגורם היעיל לגיבושה והשלמתה, זכאותו של המתווך לא מחייבת מסמך בכתב [סעיף 100 ל-ת/1].
45. טענה זו של מר פנחסי מעוררת קושי.