כשעומת מר טיטר עם הניסיון של מר פנחסי לסכל את עסקת האופציה, שוב השיב בצורה לא ברורה, כדלקמן:
"ש. מיכה אמר שתפקידו בעסקת האופציה היה לסכל את עסקת האופציה.
ת. לא רציתי לסכל ולא חשבתי לסכל וגם אם אמרתי לסכל לא התכוונתי לסכל. זה נגד האינטרס שלי. בר שותף במגרש יחד עם חצור. מגיע לי בעסקה כסף. את העבודה השחורה ולקחתי אותם לפגישות לכולם, לרונן חצור ולבר. אני עשיתי את כל העבודה. אני מתווך".
[פר' עמ' 76, ש' 26-23]
70. מר פנחסי ומר טיטר הפנו לסעיף 6.3 בהסכם הסיחור, בו נכתב כי עסקת הסיחור כוללת עלויות תיווך, כדלקמן: "חג'ג' מאשר כי ידוע לו שבעלויות העסקה יש לכלול עלות תיווך בסכום השווה ליחידה אחת ..." [נספח 2 ל-נ/22]. לטענתם פעולת התיווך בסעיף זה מתייחסת לתיווך שנעשה על ידם.
אינני מקבל טענה זו של התובעים.
מר מחט הסביר כי אותו מתווך "עלום" שנכתב בסעיף 6.3 להסכם הסיחור, הן בעלות האופציה בעצמן. לדבריו, "עלות התיווך" הוכנסה לתוך הסכם הסיחור כמהלך עסקי במסגרת המשא ומתן שנוהל מול קבוצת חג'ג'. המטרה הייתה ליצור "קופה משותפת" של בעלות האופציה, לכיסוי התשלומים המיועדים לנותני השירותים השונים אשר ליוו את בעלות האופציה קודם להתקשרות בהסכם סיחור האופציות, וביניהם: קלמן סופרין, עורכי הדין שליוו את בעלות האופציה בעסקה, שמאים, יועצי מס וכד' [סעיף 57 ל-נ/23; פר' עמ' 291, ש' 32-16].
גרסה דומה עלתה מעדותו של מר חצור. לדבריו: "אנחנו אמרנו לו [למר חג'ג' – א.ש.] שיש מתווך, כאשר בפועל לא היה שום מתווך ..." [פר' עמ' 112, ש' 30]. המטרה שעמדה מאחורי הוספת קיומו של מתווך להסכם הסיחור הייתה להגדיל את התמורה בגין הסכם הסיחור: "... המשא ומתן היה לא קל. הקבוצה באמצעות עו"ד אריאל ניסתה למקסם את התמורות מקבוצת חג'ג' ואחת הדרכים הייתה לומר שיש תיווך, לא היה מתווך בעסקה ובמסגרת אותו משא ומתן הגדלנו בעצם את התמורה שאיתה גם יכולנו לכסות חלק מההוצאות" [פר' עמ' 112, ש' 14-11]. וכן: "... חיפשנו דרך להגדיל את התמורות, בין הגדלת התמורות אחת הדרכים להגדיל את התמורות הייתה לקרוא לזה מתווך במירכאות כפולות ומכופלות שבין השאר במסגרת של התמורות האלה הקבוצה הייתה אמורה לכבות חלק מההוצאות ..." [פר' עמ' 121, ש' 6-3]. בהמשך הסביר מר חצור כי מדובר "במשא ומתן לגיטימי להגדלת התמורה וזה מה שהיה, לא היה מתווך, אין מתווך ..." [פר' עמ' 113, ש' 19-18].
ובהמשך: "במסגרת ההוצאות המרובות מאוד לפני חתימת הסכמי האופציות וסחרור האופציות הרבה זמן לפני היו הרבה מאוד הוצאות לשמאים, לאדריכלים שהעסקנו בתשלום, לקבוצה שהתארגנה כקבוצת רכישה, על יועצי מס וצאנו שזו אחת הדרכים לכסות גם חלק מההוצאות האלה ואין פה מתווך, לא היה מתווך ..." [פר' עמ' 118, ש' 35-31]. לדבריו, מר חג'ג' "מנהל משא ומתן מאוד קשה, מאוד קשוח וזו הייתה אחת הדרכים להגדיל את התמורה לאופציונרים, לגיטימי לחלוטין" [פר' עמ' 120, ש' 3-1].
מר ורדינון אישר את גרסאותיהם של מר מחט ומר חצור והסביר אף הוא כי בהסכם הסיחור נכתב "דמי תיווך" למרות שבפועל לא היה מתווך בעסקה מאחר "שהמטרה שלנו הייתה לאפשר לנו לשלם הוצאות שהתחייבנו עליהן בדרך ולא הצלחנו לשכנע את צחי לשאת בהן" [פר' עמ' 275, ש' 32-31].
מהעדויות שהובאו לפניי התרשמתי שהאופציונרים נקטו בטקטיקה זו, של המצאת מתווך עלום שזכאי לתמורה נכבדה, על מנת להתמודד עם מר חג'ג' שהיה ידוע כנושא ונותן קשוח שהולך על הסף ובכדי להגדיל את התמורה החוזית בעסקה.
71. עדויות אלה של מר מחט, מר חצור ומר ורדינון משתלבות עם עדותו של מר חג'ג' אשר הסביר כי "זה לא תיווך רגיל, בא מישהו עם עסקה ואמר לי אתה רוצה את העסקה ולא מסכימים גם להגיד לי מי המתווך ואני חשבתי שזה מישהו מבפנים שלא רוצים להגיד לי את השם שלו. למה לא להגיד את הזהות שלו? הם התעקשו שאני אחתום על סודיות ואמרו לי אחרי שתחתום על העסקה נגיד לך ועד היום לא אמרו. חתמתי על סודיות ועד היום אני לא יודע מי זה. חשבתי שזה מישהו מבפנים כי נדמה לי שכשבר בא אליי או שמישהו דיבר איתי על העסקה רצו 2 דירות. נחתם 1 בוודאות" [פר' עמ' 316, ש' 31-26].
ב. מר פנחסי לא "הכיר" לקבוצת חג'ג' את מתחם סומייל ובעלות הזכויות במתחם
72. קבוצת חג'ג' ייזום נדל"ן בע"מ היא חברה ציבורית שעיקר עיסוקה ייזום פרויקטים לבניה וארגון קבוצות רכישה. כפי שהסביר מר חג'ג', קבוצת חג'ג' מתמחה בשוק הנדל"ן במרכז הארץ ובעיר תל אביב בפרט. במסגרת עיסוקיה יש לקבוצת חג'ג' היכרות טובה עם אנשי מפתח בתחום והיא מודעת היטב להזדמנויות ועסקאות פוטנציאליות במיוחד בתל אביב. מתחם סומייל נמצא בצומת מרכזי בין הרחובות: אבן גבירול, ז'בוטינסקי וארלוזורוב, שבתל-אביב.
לגרסתו של מר חג'ג', רצונם של בעלי הזכויות במתחם סומייל למכור את זכויותיהם היה ידוע לגורמים שעוסקים בנדל"ן. גם קבוצת חג'ג' הייתה מודעת לשאיפתן של בעלות הזכויות במתחם סומייל למכור את זכויותיהן, ואף ניסתה לרכוש את זכויותיה של קבוצת שורקה במתחם "הרבה קודם" ליצירת הקשר בין מר חג'ג' לבין מר פנחסי ביחס למתחם סומייל. וכך הסביר מר חג'ג' בחקירה שכנגד: "אני צריך את מיכה שיחבר אותי עם יורוקום? ... גם אני מכיר את ראובן כהן ואני לא צריך את מיכה לזה" [פר' עמ' 305, ש' 24, 26].
מר סגן-כהן חיזק את גרסתו של מר חג'ג': " צחי חג'ג' היה אתי בקשרים לפרויקטים אחרים הרבה מאוד זמן, צחי חג'ג' כמו כולם שמע על זה [על מכירת הזכויות במתחם סומייל – א.ש.] ..." [פר' עמ' 173, ש' 2-1]. וכן: "צחי היה איתי כמעט שותף בפרויקטים אחרים, הוא הכיר את החברה, הוא הכיר אותי ואני הכרתי אותו טוב מאוד ..." [פר' עמ' 173, ש' 302-8]. גם לגרסתו של מר סגן-כהן, צחי לא היה צריך את שירותיו של מר פנחסי כדי להכיר את מר סגן-כהן ולרכוש את הזכויות במתחם סומייל.
73. בשנת 2011 ניהל מר חג'ג' משא ומתן באופן ישיר עם מר רבינוביץ ועו"ד לב. אולם, משא ומתן זה לא צלח [סעיפים 8ב-8ג ל-נ/24]. לדבריו, בחודש פברואר בשנת 2011 פנה אליו מר פנחסי ואמר לו כי ידוע לו שקבוצת חג'ג' מנהלת משא ומתן לרכישת הזכויות במתחם סומייל. מר פנחסי הסביר כי הוא מחזיק ב"איש מפתח" אשר יוכל לסייע לקבוצת חג'ג' לרכוש את הזכויות במתחם סומייל [סעיף 18 ל-נ/24]. מר חג'ג' השיב למר פנחסי כי מאחר שקבוצת חג'ג' מכירה את מתחם סומייל עוד הרבה לפני פנייתו, היא איננה זקוקה לשירותי התיווך שלו ואיננה מוכנה לשלם דמי תיווך [סעיף 19 ל-נ/24]. עם זאת, מר חג'ג' הסכים להשתתף בפגישות שביקש מר פנחסי לארגן:
פגישה אחת התקיימה ביום 19.02.2012 בנוכחות מר בר, מר חג'ג' ומר פנחסי. בפגישה זו הבהיר מר בר כי מי שמוסמך לקבל החלטות באשר לזכויות של קבוצת שורקה במתחם סומייל הוא מר שורקה בלבד.
פגישה שניה התקיימה ביום 27.02.2012 בנוכחות מר סגן-כהן, מר חג'ג' ומר פנחסי. בפגישה זו הבהיר מר סגן-כהן למר חג'ג' כי יורוקום תיכנס לעסקה רק עם מי שיצליח להתקשר בהסכם עם קבוצת שורקה. מיד לאחר פגישה זו יזם מר חג'ג' פגישה עם עו"ד לב אשר מסר לו כי קבוצת שורקה מצויה בשלב מתקדם של משא ומתן בלעדי (NO SHOP) לכריתת הסכם אופציה עם גורם שלישי (ורדינון).
מכאן, כך לטענת מר חג'ג', פגישות אלה לא הניבו דבר [סעיפים 33-20 ל-נ/24].
74. בנסיבות אלה, הסכים מר חג'ג' לקבל את שירותיו של מר פנחסי לצורך סיכול המגעים בין קבוצת שורקה לבין ורדינון, תוך שהוא מסביר למר פנחסי כי הוא לא נדרש לתווך בעסקה, אלא נשכר על ידי קבוצת חג'ג' "כדי לסייע לנו לקחת את העסקה. באפקט של זה לסכל את העסקה של האופציונרים מול שורקה. השימוש בו היה כדי להביא לנו את העסקה ..." [פר' עמ' 319, ש' 6-5]. ובהמשך: "... הוא [ מר פנחסי – א.ש.] יודע שאני מעורב חזק ואני אומר לו אתה לא מתווך בעסקה, אני מעורב בעסקה בכל עצמותיי ..." [פר' עמ' 311, ש' 28-27].
מר פנחסי ביקש לקבל סך 500 אלף ₪. בסופו של דבר סוכם כי אם מר פנחסי יצליח "להביא את קבוצת שורקה והעסקה", ישלם לו מר חג'ג' 300 אלף ₪ [סעיף 34 ל-נ/24; פר' עמ' 311, ש' 24-23, עמ' 313, ש' 5-4]. וכן: "... הסיכום עם מיכה ... אומר אתה מתווך ורוצה לעזור לקחת עסקה, אם אני אצליח לקחת עסקה דרך הסכם אופציה או רכישה, אתה תקבל 300 אלף ₪ ..." [פר' עמ' 313, ש' 23-21].
75. בהמשך לסיכום האמור פעל מר פנחסי בניסיון לעניין את קבוצת שורקה בעסקה עם קבוצת חג'ג' אך ללא הועיל. כך, ביום 08.03.2012 דיווח מר פנחסי למר חג'ג' כי הוא נתקל בהתנגדותו הנחרצת של עו"ד לב [נספח י"א ל-נ/24]. גם פגישה מקרית שנערכה בין מר שורקה לבין מר חג'ג', באמצעות מר פנחסי, לא הניבה תוצאות מאחר שמר שורקה דרש בעבור זכויות הקבוצה במתחם סומייל תשלום מיידי במזומן.
יוצא אפוא כי מאמצי התיווך של מר פנחסי ליצירת עסקה ישירה בין בעלות הזכויות במתחם סומייל לבין קבוצת חג'ג' לא צלחו וביום 12.08.2102 נחתמו הסכמי האופציה. החתימה על הסכמי האופציה סיימה את הקשר בין מר פנחסי לבין מר חג'ג' בכל הנוגע למתחם סומייל. מסקנה זו עולה אף מחלופת תכתובות שנעשתה בין מר חג'ג' לבין מר פנחסי ביום 14.08.2012, כדלקמן:
"צחי: מי אמר לך שנחתם?
מיכה: רונן חצור.
מיכה: תהיה עוד עסקה, ב"ה, יש לי בירקון 132 מיקום הכי הכי מגרש של 382 מר ... אין מיקום טוב מזה.
צחי: זה תן למתחרים ...
מיכה: אוקי אתה לא המאוכזב היחידי ... לא צריך להתעצבן ... יש עוד מה לעשות?
צחי: לא בנושא סומייל".
[נספח ג ל-נ/24]
76. לא בכדי הטיח מר חג'ג' בעדותו לפניי כלפי באי כוחם של התובעים: "יש הרבה חוסר הגינות בתביעה שהגשתם ... מיכה ידע שאנחנו מעורבים ומנסים בכל כוח לקחת את עסקת סומייל, מיכה מכיר אותי והוא פנה אליי תחת זה שהוא אומר אני יודע שאתה מנסה ולא מצליח, יש לי איש מפתח ואני יכול להביא לך את העסקה, אנחנו ניסינו להשתלט על העסקה הכוונה לסומיל, ניסינו לרכוש את העסקה ומיכה ידע את זה. כשהוא פנה אליי היינו מעורבים בדברים אחרים, הוא פנה אליי ואמר אני יודע שאתה מעורב ואני יודע על המהלכים עם זיו לב ואתה לא יכול לקחת אותה אבל לי יש איש מפתח ואני יכול להביא לך את העסקה. יש פה הרבה חוסר הגינות מטעם מיכה, אני אמרתי לו ישר אבל דמי התיווך שלך פה זה לא תיווך אמיתי, אני מעורב בעסקה, אם אתה יודע לפצח לי את העסקה, אני אשלם לך כמו מישהו שעובד עבורי ואפילו נקבתי בסכום 300,000 ₪. אמרתי אם תצליח להביא לי את העסקה אני אדאג לזה, העובדה היא שהוא לא הצליח והעסקה נחתמה על ידי גורמים אחרים וזה צועק מהעובדות. יש כאלה שלא יודעים לקבל הפסד..." [פר' עמ' 303, ש' 31-19].
אני מקבל את גרסתו של מר חג'ג' וקובע שמר פנחסי לא הצליח לסכל את עסקת האופציה ולכן אינו זכאי לתשלום בסך 300,000 ₪ (סעד חלופי שהועלה במסגרת סיכומי התובעים).
ויודגש - אף אם הייתי מקבל את טענתו של מר פנחסי לפיה הוא זה שהכיר למר חג'ג' את מתחם סומייל, אין בכך בלבד כדי להוות בסיס לזכאות לקבלת דמי תיווך, שכן רכישת הזכויות במתחם סומייל על ידי קבוצת חג'ג' נעשתה באמצעות הסכם סיחור האופציה, בו לא היה מי מהתובעים מעורב, כפי שיפורט בהמשך.
ג. הקשר בין בעלות האופציה לבין קבוצת חג'ג' לא נוצר באמצעות מי מהתובעים
77. לטענת מר פנחסי, הוא "גילה" למר חג'ג' מי הן בעלות האופציה ובגין הכרות זו זכאי הוא לדמי תיווך, כדלקמן:
"ש. האם אתה תיווכת בצורה כלשהי בין הנתבעות 13-10 לבין צחי חג'ג'?
ת. כן.
ש. מה זו העסקה הזו?
ת. הם לקחו אופציה והוא קנה את האופציה והלך על העסקה. ככה חד וחלק אני נתתי לו את השמות והוא אמר לי שהוא בתהליך של סכסוך איתם עם חברת ורדינון נדמה לי ושאני לא אדאג והוא יעשה את העסקה.
ש. כלומר צחי אמר לך שהוא בסכסוך עם אותן חברות?
ת. לא...
ש. אני חוזר ושואל האם בעסקה הזו שאתה אומר בין אותן 4 חברות שהקראתי לך, האם אתה ביצעת פעולת תיווך כלשהי עבורן או בשמן?
ת. כן, אני סיפרתי לצחי מי האנשים האלו ואיך להגיע אליהם. יש עו"ד זיו לב ואני שלחתי את צחי אליו.
ש. אתה אומר פעולת התיווך שלי הייתה שאני גיליתי את אוזנו של צחי מיהם בעלי אותה אופציה?
ת. נכון.
[...]
ש. אז אתה לא טיפלת בשום דבר בנתבעות 13-10?
ת. אני הייתי כל הזמן בקשר עם יעקב בר ... כולם ריכז אדון יעקב בר ... הוא היה בן אדם שריכז את כל 13-10.
[...]
ש. האם אתה ביצעת פעולת תיווך?
ת. כן דיברתי עם יעקב בר.
[...]
ש. האם בגין זה שדיברת עם יעקב בר אתה סבור שמגיע לך מהנתבעות 13-10 דמי תיווך?
ת. בטח"
[פר' עמ' 47, ש' 12-10, 36-25; עמ' 48, ש' 3-1, 9-7, 24-23, 28-27]
78. אינני מקבל טענה זו של מר פנחסי.
בראש ובראשונה, כפי ששנינו לא די שהמתווך יוכיח קיומה של סיבתיות עובדתית, בבחינת בלעדיה אין, בין הפעולות שביצע לבין ההסכם שנכרת. על המתווך להוכיח כי פעולותיו היו אלה שהיוו את הגורם היעיל לכריתתו של ההסכם בסופו של דבר. גם אם תתקבל גרסתו של מר פנחסי במלואה (ולא כך היא) אזי אין היא מקימה לו עילת לשכר ראוי מכוח היותו הגורם היעיל לכריתת הסכמי המכר בעניין מתחם סומייל.
ומעבר לכך - כפי שעולה מעדויות הנתבעים, הקשר בין בעלות האופציה לבין קבוצת חג'ג' לא נוצר באמצעות מר פנחסי. כפי שעלה מעדויותיהם של מר ורדינון ומר חג'ג', בסמוך לאחר החתימה על הסכמי האופציה, ביום 20.8.2012, שלח מר חג'ג' למר ורדינון הודעת דואר אלקטרוני ובה ביקש לדעת מדוע קבוצת ורדינון מסרבת לנהל משא ומתן לשותפות במתחם סומייל עם קבוצת חג'ג'. מר ורדינון השיב לו כי: "כרגע זה לא אקטואלי ואיננו מחפשים שותפים. אם יהיה שינוי אין ספק שאתה גורם ראוי ונשמח לשוחח" [סעיף 48 ל-נ/24; נספח יח' ל-נ/24; סעיף 32 ל-נ/22]. תשובה זו של מר ורדינון נבעה מכך שורדינון ניהלה באותה העת משא ומתן עם גורמים נוספים, לרבות קבוצת סופרין ודרור הלוי מקבוצת "העיר החדשה" וקבוצת אפריקה ישראל. בסופו של דבר, משא ומתן זה לא צלח ובחודש ספטמבר 2012 יזמה ורדינון, באמצעות עו"ד אריאל, פגישה עם מר חג'ג' והציעה לו שקבוצת חג'ג' תצטרף כשותפה לעסקאות שערכה עם בעלות הזכויות במתחם סומייל [סעיף 38 ל-נ/22; סעיף 50 ל-נ/24; פר' עמ' 317, ש' 23-18; סעיף 34 ל-נ/23]. כך מר חג'ג' הסביר כי לא נעזר בשירותיהם של מר פנחסי ומר טיטר במסגרת סיחור הסכמי האופציה [פר' עמ' 317, ש' 31-30] וכי מי "שהביא" לידי חתימה על עסקת הרכישה הן בעלות האופציה, באמצעות עו"ד אריאל [פר' עמ' 317, ש' 23-18]. לדבריו: "הם [בעלות האופציה – א.ש.] הביאו את העסקה. אני אומר לך שהם הביאו אותה יחד עם הסכם פינויים וזה עם הסדר שעשו הייתה העסקה שאנחנו קנינו" [פר' עמ' 309, ש' 17-16].