יש לציין שבאותו מקרה, התובעים לא היו מאוגדים כבענייננו ולמעשה כלל לא הכירו. המבקשים לא הוכיחו כדבעי את הסתמכותם על מצגי-השווא הנטענים ואף לא כי היו נמנעים מלהתקשר עם המשיבה בהסכם אילו ידעו את המצב לאשורו. מכאן שמצאתי לנכון לדחות את טענת ההטעיה בה אוחזים המבקשים.
התנאים המתלים אינם מכהים את כניסת ההסכם לתוקף
18. לעניין סוגיית כניסת ההסכם לתוקף מסתמכים המבקשים על סעיף 6 שבו, שזהו נוסחו:
"6.1 הצדדים מסכימים כי חוזה זה הינו חוזה מותנה, שיכנס לתוקף רק לאחר חתימתו על ידי מספר מספק של בעלי זכויות כנדרש על פי דין, ואם במידה שיתקיימו התנאים להלן:
6.1.1 יתקבל היתר כדין לשיפוץ הבניין ולבניית יחידות היזם על גג הבנין, על פי בקשת ההיתר אשר תוכן על ידי היזם ותוגש לאישור רשויות התכנון, וזאת בתוך 24 חדשים ממועד חתימת הסכם זה (...).
6.1.2 התקבלו הסכמות הבנקים מכתבי החרגה, ככל שיש דירות ממושכנות, לפיהם הזכויות הנמכרות ליזם על פי הסכם זה מוחרגות מהמשכנתאות הרשומות על הדירות והסכמה לתיקון צו בית משותף בהתאם להוראות הסכם זה, עד למועד תחילת ביצוע העבודות (...) לא התקבלו הסכמות הבנקים עד לתום המועד האמור, יהיה היזם רשאי להודיע על רצונו לקיים את ההסכם גם ללא ההסכמות האמורות. במקרה כאמור לתנאי מתלה זה יהיה בטל (...)".
19. יוצא שההסכם מציב 3 תנאים מתלים לכניסתו לתוקף - חתימת מספר מספק של בעלי הזכויות לפי דין; קבלת היתר בנייה בתוך 24 חודשים וקבלת מכתבי החרגה מבנקים בעלי זכויות משכנתה בבניין. להלן אבחן את חלותם של כל אחד מהתנאים הנזכרים.
תנאי מתלה ראשון - חתימת מספר מספק של בעלי הזכויות על ההסכם
20. סעיף 5(א) בחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 (להלן: "חוק החיזוק") קובע כי לצורך ביצוע עבודה ברכוש המשותף, שמטרתה בניית דירה חדשה אחת או יותר, נדרשת הסכמה של כל בעלי הדירות. לצד זאת נקבע כי המפקח על המקרקעין רשאי לאשר את ביצוע העבודה לפי תביעה של בעלי הדירות שבמועד הגשת התביעה היו בבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף ושני שלישים מהרכוש המשותף היו צמודים לדירותיהם ובלבד שנתנה לכל בעל דירה בבית המשותף הזדמנות לטעון את טענותיו. להשלמת התמונה יצוין כי לפי סעיף 12 בחוק החיזוק, הוראותיו חלות אף על בתים בעלי שתי דירות לפחות שאינם רשומים כבתים משותפים.
21. נלמד שבשלב ראשון, נדרשת הסכמה של לפחות 66% מבעלי הזכויות וככל שזו תינתן, ביצוע העבודה מותנה באישור המפקח על המקרקעין.
המבקשים טוענים בפתח סיכומיהם כי "מזה שנים רבות" לא קיים הרוב הדרוש. בדברים אלו מכוונים המבקשים, בין היתר, לכך ששלושה מבעלי הדירות שחתמו על ההסכם מכרו את דירותיהם מבלי שהרוכשים החדשים חתמו על ההסכם. אני סבור כי בכך אין כל רבותא מבחינת המבקשים. התנאי לכניסת ההסכם לתוקף הוא חתימת 66% מבעלי הזכויות וזאת במועד החתימה על ההסכם (בסעיף 6.1 להסכם נאמר כי הוא: "יכנס לתוקף רק לאחר חתימתו על ידי מספר מספק של בעלי זכויות כנדרש על פי דין"). נחזה כי המועד לבחינת תנאי הרוב המספק הוא מועד חתימת ההסכם. ודוקו. אין עסקינן בתנאי מפסיק, לפיו יפוג תוקפו של ההסכם במקרה שתנאי היקף החתימות יחדל מלהתקיים. הדברים אף עולים מהודעת דוא"ל מטעם עו"ד גלבוע לדיירים מיום 22.8.2012 (שכנזכר יוצגו על ידו), בזו הלשון: "הריני שמח לעדכנכם, כי בשעה טובה ומוצלחת, השלמנו את החתמת 12 מבעלי הזכויות בחלקה על הסכם החיזוק והבניה (...) בהתאם, קיים הרוב הדרוש על פי חוק על מנת לאפשר את קיום הפרוייקט" (ראו נספח ה' לתצהיר המשיב).
22. המבקשים מוסיפים על כך וטוענים, כי המשיבה לא טרחה לפנות אל המפקח על המקרקעין לצורך קבלת אישור לביצוע הבנייה, בשים לב לבעלי הזכויות בבניין המביעים התנגדות. בעניין זה אף צוין, כי ביצוע העבודה כפי שהוסכם הוא בשטחו הפרטי של אחד מבעלי הקרקע (ולא בשטח משותף) ולפיכך נדרשת הסכמתו האישית.
לעניין זה מקובלת עליי טענת המשיבה לפיה פנייה למפקח על המקרקעין בכגון דא אפשרית לאחר שניתן היתר בנייה. היתר כאמור טרם ניתן עד למועד זה. לפיכך, אין לומר כי המשיבה איחרה את המועד לביצוע פניה אל המפקח על המקרקעין.
23. אשר לבעלי הזכויות שחתמו על ההסכם וכוונת המשיבה לפנות אל המפקח על המקרקעין, יפה ההפניה לדברי עו"ד גלבוע בהודעתו אל הדיירים (מב/16), לאמור:
"עד למועד זה חתמו כל בעלי הזכויות על ההסכם, למעט רחל איצקוביץ (...), עוה"ד עופרה זילברשץ ואחיה ממשפחת ווסקובויניק (...) אנו מנסים לקדם את חתימת ההסכם גם על ידי בעלי זכויות אלו ולהביא להסכמות מלאות, ואולם ככל שהליכי התכנון יתקדמו ולא יעלה בידינו להביא לכך, בכוונת החברה לפעול ולהגיש תביעה למפקחת על הבתים המשותפים, בכדי שתורה על קיום הפרויקט".
הודעת דוא"ל זו אינה נושאת תאריך אולם מנספח מב/17 נלמד כי היא נשלחה ביום 5.2.2013.
24. בהינתן כל אלו, מסקנתי היא שהתקיים התנאי המתלה לעניין היקף החתימות הנדרש על-פי דין. אין בדברים אלו לגרוע מטענות מי מהנוגעים בדבר ככל שיתנהל הליך לפני המפקח על המקרקעין.
תנאי מתלה שני - קבלת היתר בנייה בתוך 24 חודשים
25. אין חולק כי התנאי שעניינו קבלת היתר בנייה בתוך 24 חודשים ממועד חתימת ההסכם לא התקיים. אולם, לעניין זה טוענת המשיבה, כי המבקשים הם שמנעו בהתנהלותם את הגשת הבקשה להיתר ולפיכך אין הם זכאים להסתמך על אי התקיימות התנאי. לעניין זה מפנה המשיבה להוראת סעיף 28(א) בחוק החוזים לפיה: "היה חוזה מותנה בתנאי מתלה וצד אחד מנע את קיום התנאי, אין הוא זכאי להסתמך על אי-קיומו".
26. נטען, כי בעוד שהמשיבה העבירה למבקשים תכניות בנייה כבסיס לבקשה להגשת היתר בנייה והפצירה בהם לשתף עמה פעולה - הם, מצדם, ישבו "בחיבוק ידיים" ולא פעלו על מנת לקדם את ביצוע הפרויקט. שוכנעתי כי יש ממש בגרסת המשיבה בהקשר זה, אף כי לא ראיתי כיצד יש בכך כדי לסייע לה בהגנתה.
27. על פי סעיף 8.1 להסכם, נדרשה המשיבה להכין תכניות לצורך קבלת היתר בנייה, ולהעבירן לדיירים לצורך קבלת הערותיהם, שלאחריהן תוגש הבקשה להיתר בנייה. אסקור את השתלשלות העניינים בעניין זה לאור החשיבות שנודעת לה בכל הנוגע להתנהלות הצדדים ובחירתי לחרוג מן הכלל בהקשר הוצאות הדיון.
א. ביום 30.4.2013 הודיעה המשיבה לדיירים כי התכניות שהוכנו על ידה וצורפו להסכם הפכו לבלתי רלוונטיות, לאור הפקדת תכנית עירונית חדשה (תכנית רובע 3), שהעלתה דרישות תכנוניות חדשות. הובהר, כי המשיבה שוקדת על הכנת גרמושקה חדשה לצורך בקשה להיתר בניה.
ב. ביום 16.6.2013 התקבלו אצל הדיירים תכניות מעודכנות מאת המשיבה (נספח י1 לתצהיר המשיב).
ג. כפי שעולה מהודעתו של עו"ד גלבוע לדיירים מיום 10.7.2013 (נספח י5 לתצהיר המשיב), ביום 3.7.2013 התקיימה פגישה של הדיירים עם עו"ד גלבוע במטרה לדון בהערותיהם ביחס לתכנית. בפגישה זו סוכם כי המועד האחרון לקבלת הערות הדיירים הוא עד ליום 25.7.2013.
ד. ביום 12.8.2013 העבירה המשיבה לאדריכלית מטעמה את השאלות וההערות מטעם הדיירים (נספח י4 לתצהיר המשיב).
ה. ביום 20.10.2013 העבירה המשיבה לדיירים את התייחסותה המפורטת להערותיהם ושאלותיהם (נספח מב/14). במכתב נוסף של המשיבה מאותו מועד (נספח ה10 לתצהיר המשיב) נאמר, כי אם לאחר מתן ההתייחסות המפורטת כאמור תוותרנה לדיירים שאלות או אי הבנות, תתקיים פגישה בה יינתן להם מענה. כן נאמר, כי עם קבלת אישור נציגות הדיירים ניתן יהיה להגיש את הבקשה להיתר בנייה.
ו. ביום 12.11.2013 שלח המבקש 2 למשיב מכתב בו הלין על היעדר "כל קורלציה בין ההטבות ליזם אל מול התמורה לדיירים" (נספח מב/15).
ז. במכתב ששלחה המשיבה לדיירים (התאריך המופיע עליו משובש) הוזמנו הדיירים לפגישה עם נציגי המשיבה ביום 13.1.2014. וזו לשון המכתב: "... בטרם תוגש הבקשה להיתר בנייה, מצאנו לנכון לקיים פגישה בין אדריכלית הפרויקט, הגב' עדנה מור לבין דייר הבית, במסגרתה יוכלו הדיירים לקבל הסברים והבהרות בכל הנוגע לנושא התכנוני של הפרוייקט, ומיקסום זכויות הבניה בבניין, על רקע ולאור הנתונים ההנדסיים של הבניין במצבו הנוכחי. הפגישה תתקיים ביום שני 13.1.14 במשרדה של האדריכלית (...) אנו רואים חשיבות בהשתתפותכם בפגישה זו ומצפים לבואכם..." (נספח י"א לתצהיר המשיב). המבקשת 7 אישרה בעדותה, כי אף אחד מהדיירים לא הגיע לפגישה המדוברת (ראו פרו' עמ' 51, שו' 11-7).
ח. במכתבו של עו"ד גבר למשיבה מיום 19.2.2014 נטען כי המשיבה הציגה מצגי-שווא והפרה באופן יסודי את ההסכם שתוקפו פקע. בנסיבות אלו, צוין כי הדיירים לא ישתתפו בפגישה במשרדה של האדריכלית (נספח ג' לתצהיר המשיב).
ט. ביום 26.6.2014 פנתה המשיבה אל המבקשת 7 - שהייתה חברה בנציגות הדיירים, במכתב הסוקר את השתלשלות העברת התכניות, מענה מקצועי להסתייגויות וחוסר הענות מצד הדיירים. בין היתר, נכתב כי: "... התוצאה היא כי בשל היעדר שיתוף פעולה מצד הדיירים/הנציגות, תהליך קבלת ההיתר מתעכב ונמנע מאיתנו מלקדם את הפרוייקט! השארת המצב כפי שהוא גורמת לנו לנזק, ואנו מבקשים לקדם את ביצוע הפרוייקט כמתחייב מהסכם התמ"א בינינו" (נספח ג' לתצהיר המשיב).
י. אף משרשרת התכתבויות בין המשיב לבין עו"ד גבר (נספח ג' לתצהיר המשיב) עולה ניסיונה של המשיבה להביא לקידום הפרויקט. כך, ביום 11.12.2014 פנה המשיב לעו"ד גבר בבקשה לקיים פגישה בעניין הפרויקט. ביום 18.5.2015 ציין המשיב בהודעתו, כך: "בתאריך 31.12.2014 קיימנו פגישה במשרדך בעניין פרויקט תמ"א 38 בדיזינגוף. הפגישה הסתיימה בכך שסוכם כי תחזור אליי בעניין קידום הפרוייקט. מאז לא שמעתי ממך. האדריכלית מטעמינו מעוניינת לקדם את הבקשה לקבלת היתר בניה אלא שעד לרגע זה לא קיבלנו את עמדת הנציגות לטיוטה שהועברה אליהם (...) הייתי מבקש לקיים פגישה נוספת במטרה להציע הצעות לקידום הפרוייקט". ביום 30.5.2015 ציין המשיב בהודעתו לעו"ד גבר, כך: "טרם קיבלתי התייחסות לפנייתי. ככל שהנך עדיין מייצג את דיירי דיזינגוף, אבקש לקיים עמך פגישה בשבוע הקרוב". באותו יום השיב עו"ד גבר, כי: "אבקש הנחי6ת (צ"ל: הנחיות – א' י') ממרשי ונעמוד בקשר". ביום 8.6.2015 ציין המשיב כך: "שבוע חלף מאז שהיית אמור לפנות למרשיך ולא שמעתי ממך מאז (...) אני מבקש לדעת נכון להיום את מי מדיירי דיזינגוף 239 אתה מייצג".
28. מנתונים אובייקטיבים אלו נלמד כי המשיבה פעלה במטרה להגיש בקשה להיתר בנייה, אלא שהמבקשים בחרו להימנע משיתוף פעולה עמה. שעה שלא התקיים תנאי מתלה בשל התנהלות זו, לא מצאתי כיצד יש בכך כדי למנוע את כניסת ההסכם לתוקף.
29. בסיכומיהם טוענים המבקשים, כי הפעולות שביצעה המשיבה התמצו בשליחת מכתב או דוא"ל לדיירים מדי מספר חודשים וככל שהיה ממש בטענת המשיבה ביחס לחוסר שיתוף פעולה מצד הדיירים, אזי היה באפשרותה לחתום בעצמה על בקשה להיתר בנייה מכוח סעיפים 8.6-8.5 להסכם. אין בידי לקבל טענות אלו. בהסכם נקבע (סעיף 8.1) כי תכניות לאישור רשויות התכנון תוגשנה לאחר שתאושרנה על ידי הדיירים ("צוות הפעולה"). דומה כי אין מחלוקת של ממש שפעולה חד-צדדית מצד המשיבה כדי ביצוע מעין מחטף בהגשת הבקשה להיתר שעה שהיא מודעת לחוסר שביעות רצון מצד הדיירים, אינה עולה בקנה אחד עם חובת תום-הלב.
סיכומו של עניין זה, מקובלת עלי טענת המשיבה כי התנהלות המבקשים אינה מאפשרת את הסתמכותם על תנאי בדבר הגשת בקשה להיתר בנייה.
תנאי מתלה שלישי - קבלת מכתבי החרגה מבנקים בעלי משכנתה בבניין
30. מעיון בהסכם עולה כי טרם הגיע המועד לקיום תנאי קבלת הסכמת הבנקים בעלי זכות משכנתה בבניין להחרגת הזכויות הנמכרות למשיבה מהמשכנתה. סעיף 6.1.2 להסכם מלמד כי על תנאי זה להתקיים עד למועד תחילת ביצוע העבודות, שטרם החלו. יתרה מכך, כפי שאכן ציינה המשיבה, בהסכם נקבעה זכותה להודיע על רצונה לקיים את ההסכם גם ללא הסכמות הבנקים כאמור, ככל שאלו לא תינתנה עד לתום המועד שנקבע בהסכם. לפיכך, אף תנאי מתלה זה לא מונע את כניסתו של ההסכם לתוקף.
הפרת המשיבה את ההסכם
31. שוכנעתי כי יש מקום לקבל חלק מטענות המבקשים בדבר הפרת המשיבה את ההסכם.
32. לנוכח השתלשלות העניינים שנסקרה לעיל, המשיבה לא הפרה את חובתה על פי ההסכם להכנת התכניות ולהגשת בקשה להיתר בנייה. עם זאת ובשונה, מצאתי מקום לקבל את הטענה כי המשיבה הפרה את התחייבותה לתכנן חדרי ממ"ד בבניין. הוראת סעיף 8.3 להסכם קובעת, כי: "ככל שיתאפשר להוסיף מרפסות ו/או חדרי ממ"ד באיזה מן היחידות הקיימות ו/או בבנין, יבצע היזם את תוספת הבניה ביחידות להן ניתן להוסיף שטחים כאמור ו/או בבנין, וישא בכל התשלומים והעלויות בגין כך (...) מוסכם כי באם רשויות התכנון לא תאשרנה את תוספות הבניה או איזה חלק מהן מכל סיבה שהיא (...) תוספות הבניה לא תיכללנה בבקשה ההיתר ולא תיבננה בפועל".
33. בהקשר זה ציינה המשיבה כי בהתאם לחוות דעת האדריכלית, "נכון לאותו מועד לא ניתן היה לבנות ממ"דים" (ראו סעיף 13(ג)(8) לתשובה לתובענה וכן מסמך מטעם האדריכלית לדיירים, נספח י3 לתצהיר המשיב, פסקה טז).
34. המשיבה נסמכת על עמדת האדריכלית לפיה לא ניתן לבנות חדרי ממ"ד ביחידות הדיור הקיימות בבניין. אולם, נוסחו המפורש של סעיף 8.3 להסכם מלמד כי תוספת בנייה כאמור תתוכנן ותיבנה ככל שתאושר על ידי רשויות התכנון, וכי רק "באם רשויות התכנון לא תאשרנה את תוספות הבניה", אלו לא תיכללנה בבקשה להיתר. אני סבור כי נוסח זה משקף התחייבות מפורשת החלה על המשיבה להביא מלפני הועדה המקומית בקשה לבניית ממ"דים. התרשמתי כי המשיבה לא הייתה רשאית להסתפק בעמדת האדריכלית מטעמה בנדון וכי היא הפרה את התחייבותה זו.
35. אשר לטענה בדבר אי מתן ערבות בידי גזיאל. שוכנעתי כי התנהלותה של המשיבה משקפת הפרה צפויה של ההסכם בהקשר זה מטעמה. בסעיף 18.6 להסכם נקבע כי גזיאל יחתום "כערב אישית למילוי כל התחייבויות היזם על פי הסכם זה". לעניין זה טוענת המשיבה, כי לא הייתה התחייבות לכך שגזיאל יישאר בעל תפקיד מטעמה ודי בכך שתינתן ערבות על ידי מי ממנהליה. הדברים מעוררים קושי שהמשיבה לא הציבה לו פתרונים משכנעים. לא ברור המקום אותה מבקשת המשיבה ליצור כדי לאפשר לחייב להחליף ערב לחיוביו באופן חד-צדדי, מבלי לשמוע את עמדתו של הנושה בנדון.