ה"פ 34054-03-18 שבץ ואח' נ' ג.ג. ברקת הדסה בניה והשקעות בע"מ ואח'

בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו

ה"פ 34054-03-18 שבץ ואח' נ' ג.ג. ברקת הדסה בניה והשקעות בע"מ ואח'

לפני כבוד השופט ארז יקואל

המבקשים מרסל שבץ ואח'
ע"י ב"כ עו"ד מ' וחניש
נ ג ד
המשיבים 1. ג.ג.ברקת – הנדסה בנייה והשקעות בע"מ
2. שרלי פז, עו"ד
ע"י ב"כ עו"ד ר' טורקלטאוב

פסק דין

המבקשים - בעלי דירות בבניין מגורים, התקשרו עם המשיבה בשנת 2012 בהסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38. תכלית ההסכם הייתה שיפוץ וחיזוק המבנה תוך בניית יחידות דיור נוספות, שהזכויות בהן תהיינה של המשיבה. הקשר בין הצדדים ניתק לאחר שקידום הפרויקט התנהל בעצלתיים ועל רקע טענות שונות של המבקשים נגד המשיבה בדבר הפרת ההסכם. בתוך כך פעלו המבקשים להתקשר עם יזם אחר לצורך ביצוע הפרויקט, אלא שאז נודע להם כי המשיבה רשמה על דירותיהם הערות אזהרה.

בתובענה שבכותרת עותרים המבקשים לצו הצהרתי לפיו ההסכם עם המשיבה אינו בתוקף מן הטעם שמעולם לא השתכלל ולחלופין הופר ובוטל כדין, וכן למחיקת הערות האזהרה. המשיבה, מצדה, סבורה כי אין כל ממש בטענות המבקשים והיא עומדת על קיום ההסכם והוצאת הפרויקט אל הפועל.

העובדות הצריכות לעניין

1. המבנה בו מדובר, בן עשרות שנים, ממוקם ברחוב דיזנגוף 239 בתל אביב - יפו במקרקעין הידועים כחלקה 137 בגוש 6960, ובו 4 חנויות בקומת הקרקע ו-12 דירות מגורים בשלוש הקומות העליונות (להלן: "הבניין"). הבניין אינו רשום כבית משותף. המבקשים הם חלק מבעלי הזכויות בדירות והחנויות בבניין, המשיבה 1 (להלן: "המשיבה") היא חברה יזמית העוסקת בבנייה. המשיב 2 (להלן: "המשיב") הוא בעליה של המשיבה ומנהלה.
2. ביום 10.9.2012 נכרת הסכם בין המבקשים לבין המשיבה לחיזוק הבניין ושיפוצו בהתאם לתמ"א 38, כאשר בתמורה תבנה המשיבה בבניין דירות נוספות והזכויות בהן תוקנינה לה (להלן: "ההסכם"; "הפרויקט"). אין מחלוקת שכל אחד מהמבקשים חתם על ההסכם במועד אחר, חודשים קודם למועד האמור. נחזה כי בתאריך הנקוב בהסכם המשיבה הוסיפה עליו את חתימתה. בין בעלי הדירות והחנויות בבניין (להלן: "הדיירים") יש מי שלא חתמו על ההסכם.

3. לצד הפרטים המהותיים שהוסכמו בין הצדדים, כגון זכויות הצדדים, ומועדי בנייה, ההסכם קובע כי אחד ממנהלי המשיבה דאז - יצחק גזיאל (להלן: "גזיאל"), יעניק ערבות אישית לחיובי המשיבה על פי ההסכם. אולם, בחודש פברואר 2013 עדכנה המשיבה את בא-כוחם של הדיירים דאז - עו"ד אבי גלבוע (להלן: "עו"ד גלבוע"), כי זכויותיו של גזיאל במשיבה יועברו אל המשיב, ובהתאם, המשיב הוא זה שיערוב לחיובי המשיבה חלף גזיאל (ראו מכתב עו"ד גלבוע לדיירים מב/16).

4. במהלך שנת 2013 העבירה המשיבה לדיירי הבניין באמצעות עו"ד גלבוע תכניות לביצוע הפרויקט. חלק מדיירי הבניין פנו עם התכניות הנזכרות לאדריכל מטעמם וביום 9.7.2013 חיווה הלה את דעתו על ליקויים, חוסרים ופגמים שנפלו באותן תכניות (ראו מב/12). חוות הדעת הנזכרת הועברה אל המשיבה וזו השיבה בפירוט לטענות שהועלו בגדרה (ראו מכתבי המשיבה והאדריכלית מטעמה מב/13, מב/14).

5. בתוך כך, העלה חלק מהדיירים טענות כלפי עו"ד גלבוע, לפיהן חתימתם על ההסכם נעשתה תוך הטעיה מצדו, מבלי שהם ידעו על מה הם חותמים ומבלי שקבלו בגדרי ההסכם תמורה הולמת (ראו מכתבי הדיירים לעו"ד גלבוע - מב/9 מיום 21.7.2013; מב/11 מיום 25.7.2013). בעקבות כך, הודיע עו"ד גלבוע לדיירים ביום 15.8.2013 על התפטרותו מייצוגם, תוך שהוא דוחה את הטענות שהועלו כלפיו (ראו מב/18).

6. לאחר דברים אלו, התקשר חלק מהדיירים עם עו"ד ירון גבר (להלן: "עו"ד גבר"), על מנת שייצגם בהתקשרות מול המשיבה תחת עו"ד גלבוע. ביום 19.2.2014 פנה עו"ד גבר בשם מרשיו אל המשיבה והעלה טענות להפרת ההסכם מצדה (ראו מב/19). בהמשך לכך, התקיימו שתי פגישות בין עו"ד גבר למשיב בניסיון להביא לקידום ההסכם, אך הדבר לא צלח. לאחר מכן, במהלך שנת 2015, פנתה המשיבה מספר פעמים לעו"ד גבר במטרה להניע את ביצוע הפרויקט, אך לא קיבלה התייחסות עניינית לפניותיה (ראו נספח ג4 לתצהיר המשיב). הדיירים, מצדם, פעלו באותו זמן לאתר יזם אחר לצורך ביצוע הפרויקט.

7. ביום 28.6.2015 פנתה המשיבה ישירות אל הדיירים בדרישה לקיים את ההסכם (ראו מב/25). באותה פנייה, הלינה המשיבה על כי קידום ההסכם נעצר מחמת חוסר שיתוף פעולה מצד הדיירים, אשר "ניתקו מגע". המשיבה הוסיפה על כך כי התקשרות עם יזם אחר לצורך מימוש הפרויקט, ככל שתיעשה, תהווה הפרה של ההסכם.

8. במקביל, הוסיפה המשיבה לפנות לעו"ד גבר בבקשות למימוש הפרויקט וקידומו, עד שביום 28.1.2016 הודיע האחרון למשיב כי התפטר מייצוג הדיירים (ראו נספח ד' לתצהיר המשיב).

9. ביני לביני, ביום 4.8.2015 רשמה המשיבה הערות אזהרה על דירות המבקשים על פי ייפויי הכוח שנחתמו בגדרי ההסכם, הערות אותן עותרים המבקשים למחוק כנזכר (להלן: "הערות האזהרה").

תמצית טענות הצדדים

10. בפי המבקשים טענות שונות נגד תוקפם של ההסכם והערות האזהרה שנרשמו מכוחו. כך נטען, כי המשיבים הציגו כלפי המבקשים מצגי-שווא טרם חתימת ההסכם, לעניין הניסיון המקצועי בעבודות בנייה ובעסקאות תמ"א 38 בפרט. עוד נטען, כי ההסכם כלל לא נכנס לתוקף מאחר והותנה במספר תנאים מתלים, שלא התקיימו. ראשית כך, לא ניתן היתר בניה בתוך 24 חודשים ממועד חתימת ההסכם (ואף לא לאחר מכן); שנית כך, המשיבה לא הגיעה להסכמות הנדרשות עם יתר בעלי הזכויות בבניין, שלא חתמו על ההסכם ושלישית כך, הבנקים שלטובתם מושכנו דירות בבניין לא העבירו מכתבי החרגה שלפיהם הזכויות הנמכרות למשיבה על פי ההסכם מוחרגות מן המשכנתאות הרשומות.

נוסף על כך טענו המבקשים, כי המשיבה הפרה את ההסכם בהפרות רבות שהצדיקו את ביטולו על ידם, ובכלל זה הכינה תכניות ראשוניות בלבד מרובות פגמים ולא פעלה לתקנן; לא הציגה בפני הדיירים בקשה להיתר בניה ולא הגישה בקשה כזו לועדה המקומית; לא תכננה בניית חדרי ממ"ד; לא הציגה חוות דעת של קונסטרקטור; לא דיווחה על ההסכם לרשויות המס; לא יזמה פנייה אל המפקח על הבתים המשותפים לעניין בעלי הזכויות בבניין שסירבו להצטרף להסכם ולא העמידה ערבות אישית של גזיאל כפי שהתחייבה בהסכם. עוד לשיטת המבקשים, הגורם המרכזי לכך שהמשיבה לא עמדה בהתחייבויותיה והפרויקט לא יצא אל הפועל הוא סכסוך בין בעלי השליטה בה - הם המשיב וגזיאל. כמו כן נטען, כי מהחלטות שיפוטיות בהליכים שהתקיימו בין גזיאל והמשיבים, נלמד כי מצבם הכספי של המשיבים הוא בכי רע ואין ביכולתם לקדם את הפרויקט בשל חוסר יכולת כלכלית, ללא כל קשר למבקשים.
בפי המבקשים טענות אף ביחס לרישום הערות האזהרה. לשיטתם, הערות האזהרה נרשמו מאחורי גבם, במועד שבו לא היה תוקף להסכם (ואף כשנתיים לאחר שבוטל), ולפיכך הן בטלות. כן נטען, כי במועד רישום ההערות לא הייתה הסכמה מאת הרוב הדרוש של בעלי הזכויות לביצוע העסקה, כנדרש בדין. יתרה מכך, הערות האזהרה לא נרשמו כהסכם שיתוף, כפי שמחייב ההסכם והמשיבה אף לא הפקידה בידי ב"כ המבקשים דאז יפוי כח למחיקת הערות האזהרה, כמתחייב מהוראות ההסכם. עוד ביחס לרישום טענו המבקשים, כי ההערות נרשמו ביחס לדירותיהם, בעוד שהעסקה המדוברת נעשתה ביחס לרכוש המשותף של הבניין, להבדיל מהדירות עצמן. לשיטתם, לכל היותר, הייתה המשיבה רשאית לרשום הערת אזהרה על יחידה רישומית נפרדת שתיווצר בפנקס הבתים המשותפים (חלקת הרכוש המשותף), כפי שאף נקבע בהסכם. עוד נטען כי רישום הערות האזהרה נעשה כאמצעי לחץ לגרום למבקשים להיענות לדרישות כספיות ומשכך, הוא מהווה שימוש לרעה בזכות חוזית.
המבקשים מסכמים וטוענים, כי ההסכם אינו תקף עוד וכי יש להורות על מחיקת הערות האזהרה שנרשמו מכוחו. נטען אף שנזקם של המבקשים טרם התגבש והתבקש היתר לפיצול סעדים.
11. המשיבים דוחים את טענות המבקשים מכל וכל. ראשית נטען, כי דין התובענה כנגד המשיב סילוק על הסף מחמת חוסר יריבות והיעדר עילה. הודגש, כי המשיב אינו צד להסכם וכי לא מבוקש כל סעד נגדו. לגופם של דברים נטען, כי הסיבה להתנערות המבקשים מההסכם היא טעות בכדאיות העסקה (לפי שיטתם). הודגש, כי המשיבה ערוכה ומוכנה לקיים את ההסכם וכי אין שחר לטענות המבקשים כי אין ביכולתה לבצע את הפרויקט.

הוכחשה אף הטענה למצגי-שווא, תוך שנאמר כי בעלי המניות של המשיבה ומנהליה הציגו בפני הדיירים את נסיונם כהווייתו, ללא כל מצג כוזב. אשר לתנאים המתלים שבהסכם, לגרסת המשיבים, התנאי שעניינו חתימת רוב של דיירים על פי דין – התקיים, התנאי לקבלת היתר בנייה סוכל על ידי המבקשים עצמם וטרם הגיע המועד להתקיימות התנאי שעניינו קבלת מכתבי החרגה מבנקים בעלי זכות משכנתה בבניין.

כן נטען, כי אין ממש בטענות בדבר הפרת ההסכם. לעניין בניית חדרי ממ"ד, הפנו המשיבים הן לחוות-דעת אדריכלית לפיה הדבר אינו ישים מבחינה תכנונית, והן להסכם בו מצוין במפורש שהדבר ייעשה "ככל שיתאפשר". אשר לסוגיית ערבותו של גזיאל, הודגש, כי לא הובטח למבקשים שהוא יוותר בעל תפקיד במשיבה לעד, ובעקבות עזיבתו את תפקידו המשיבה הייתה רשאית להחליפו בערב אחר. לשיטת המשיבים, זהות הערב היא בגדר "החלטה פנימית" של המשיבה, ומכל מקום צוין כי טרם הגיע מועד העמדת הערבות, כך שטענות המבקשים בעניין זה מקדימות את זמנן. לעניין דיווח על ההסכם לרשויות המס צוין כי טרם קמה חובת דיווח, וממילא אין מדובר בהפרה יסודית. אשר לחוות דעת קונסטרקטור – הובהר כי הפרויקט עדיין לא הגיע לשלב בו הדבר נדרש.

המשיבים הוסיפו על כך וטענו כי המבקשים מעולם לא הודיעו למשיבה על ביטול ההסכם. יתרה מכך, התובענה הוגשה למעלה מארבע שנים לאחר שלשיטתם של המבקשים התגבשה בידם עילת הביטול, תקופה שהיא מעבר ל"זמן הסביר" הקבוע בדין למתן הודעת ביטול. המשיבים סבורים כי דין בנסיבות אלו כדי לדחות את התובענה בשים לב לכך שלא ניתנה אורכה לקיום ההסכם ולתיקון ההפרות הנטענות.

אשר לסוגיית רישום הערות האזהרה, נטען כי הרישום נעשה כדין, בהתאם להסכם, ונועד להבטיח את זכויות המשיבה ולמנוע את הפרת ההסכם בידי הדיירים. בשים לב לעובדה שהבניין אינו רשום כבית משותף, צוין כי אין כל אפשרות אחרת להתריע בפני צד שלישי תם-לב שלא להתקשר עם המבקשים בעסקה נוגדת, אלא על ידי רישום ההערות כפי שנרשמו. כן נאמר, כי אין יסוד בדין לטענת המבקשים, לפיה הערת אזהרה אינה אמורה להוות בטוחה לצורך הבטחת זכויות כספיות.

דיון והכרעה

12. מטעם המבקשים העיד יאיר פרוימוביץ'. מטעם המשיבים העידו המשיב וכן ה"ה עוז דישראלי, רונן נח, לירון אביעזרי ועו"ד גלבוע.

13. לאחר שעיינתי בטענות הצדדים והתרשמתי מראיותיהם, הגעתי לכלל מסקנה כי דין התובענה להתקבל. בתמצית אציין בשלב זה כי מצאתי שהמשיבה הפרה את ההסכם ולא תיקנה את ההפרות על אף ההזדמנות שניתנה לה לעשות כן. המבקשים אכן לא מסרו הודעת ביטול הסכם רשמית במשך כשלוש שנים עד להגשת התובענה. עם זאת, התרשמתי כי ההסכם בוטל מכוח התנהגות, מחמת נתק מוחלט משך שנים שחל בין הצדדים, מבלי שמי מהם פעל באופן כלשהו כדי להחיותו בחלוף שנת 2015. שוכנעתי כי לא יהיה זה נכון להורות על אכיפתו של ההסכם, למעשה, בשלב זה, בהינתן מכלול נסיבות העניין, הפרות שלא תוקנו, קשיי ערבות נחזים, חוסר אמון מוחלט השורר בין הצדדים והזמן הרב שחלף מאז נכרת.

אתייחס להלן לשאלות שבמחלוקת בין הצדדים - האם נודעה הטעיה טרום חוזית; האם נכנס ההסכם לתוקף לנוכח התנאים המתלים שבו (חתימת מספר מספק של דיירים על ההסכם; קבלת היתר בנייה בתוך 24 חודשים וקבלת מכתבי החרגה מבנקים בעלי משכנתה בבניין) והאם המשיבה הפרה את ההסכם.

לא הוצגו מצגי-שווא מצד המשיבה באופן שפגם ברצון המבקשים

14. שוכנעתי כי לא הוכחה בענייננו עילת ההטעיה. המבקשים הציגו את ההצעה שהניחה בפניהם המשיבה לביצוע הפרויקט ובה מידע על אודותיה ופרטים בדבר השירותים המוצעים על ידה (ראו מב/4). במסמך זה הציגה עצמה המשיבה כ"חברה יזמית ביצועית, הפועלת באופן ממוקד בתחום ההתחדשות העירונית", והוסיפה כי היא "מתמחה הן בטכניקת חיזוק בניינים קיימים, שיפוצם והוספת קומות לבניין והן בשיטת הפינוי-בינוי על ידי הריסת המבנה הישן והקמה של בניין חדיש...". עוד צוין, כי בעלי הדירות נהנים מערבויות ביצוע בנקאיות "בכל הפרויקטים המבוצעים על ידי חברת ג.ג. ברקת הנדסה בנייה". בהתייחס לסוגיית האיתנות הפיננסית נאמר, כי המשיבה נהנית מליווי של גופים פיננסים מובילים, באופן המאפשר לה "לבצע מספר פרויקטים בו זמנית".

15. אכן, חרף האמור לעיל בדבר "מספר פרויקטים" ו"כל הפרויקטים", בעדותו אישר המשיב כי המשיבה לא ביצעה פרויקט תמ"א 38 (ראו פרו', עמ' 20, שו' 11-8) וכי למעשה, היא הוקמה באופן ספציפי לצורך הפרויקט (ראו פרו', עמ' 21, שו' 29). אולם, סבורני כי לא די בכך על מנת להוכיח את עילת ההטעיה המקנה זכות לביטול חוזה.

16. הוראות הדין לעניין הטעיה טרום חוזית קבועות בסעיף 15 בחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים") אשר קובע, כי: "מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאת הטעיה שהטעהו הצד השני או אחר מטעמו, רשאי לבטל את החוזה; לענין זה, "הטעיה" - לרבות אי-גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן".

נדרשים שלושה תנאים על מנת שתקום עילה לביטול חוזה בגין הטעיה - קיומה של טעות אצל הצד המבקש לבטל את החוזה, הטעיה שהטעה אותו הצד השני לחוזה וקשר סיבתי כפול בין הטעות ובין ההתקשרות בחוזה וכן בין ההטעיה לבין הטעות (ראו: ע"א 2469/06 סויסה נ' חברת זאגא בגוש 5027 חלקה 1 בע"מ, [פורסם בנבו] פסקה 9 (14.8.2008); ע"א 2286/07‏ ג.מ.ח.ל. חברה לבניה 1992 בע"מ נ' פלונית, [פורסם בנבו] פסקה 15 ‏(28.3.2011)).

17. המבקשים לא הניחו תשתית ראייתית מספקת להתקיימות עילת ההטעיה. היחיד מבין המבקשים שבחר להעיד הוא המבקש 2 וכל שאמר לעניין הסתמכות על מצגי המשיבה הוא כי "בעלי הדירות הסתמכו על המצגים שהוצגו בפניהם אך הובהר כי הם הולכו שולל" (סעיף 91 לתצהירו). דומני כי בכך לא די על מנת לגבש את יסודותיה של עילת ההטעיה. בהקשר דומה של תובעים מרובים ציין בית המשפט כי:

"כל תובע עומד בפני עצמו. כך בכלל, וכך בייחוד כאשר מדובר בתביעה המושתתת על טענה בדבר מצגי שווא. כידוע, בתביעות מסוג זה מונח נטל על התובע להוכיח, בין היתר, לא רק את קיומו של מיצג בלתי-מהימן, אלא גם כי הסתמך בפועל על מיצג זה וכי נגרם לו נזק עקב כך" (ראו רע"א 6294/16 המרכז להשכלה בתל-חי נ' סגל ואח' [פורסם בנבו] (29.12.2016)).