מבחינת מכלול הראיות, לא מצאתי ראשית ראיה לקנוניה בין המוכר, הקונים למתווך אשר. המוכר לא עומת עם גרסתו כי היה משא ומתן ממושך בתיווכו של אשר, עד שהסכים לרדת במחיר. המוכר לא היה בקיא בפרטים וטען כי היה זיכרון דברים, למרות שאשר והקונים הבהירו כי לא היה. לא הובאו ראיות אחרות לסתור את הגרסה כי היה משא ומתן כן ורציני וכי בגין פעולותיו של אשר המתווך, התקשרו הצדדים בעסקה ביום 15.8.19, שלושה חודשים וחצי לאחר שהבהיר לסוכנת כי לא ימכור בפחות מ- 4 מיליון שקלים.
9. בנוסף העיד המתווך אשר דנינו, אשר הגיש תצהיר קצר ובו הבהיר כי פגש את הנתבעת בגן הילדים בו לומדים ילדיהם ונודע לו כי מחפשת בית לרכישה. בתגובה אמר לה כי מטפל עבור המוכר במכירת הבית במצדה ויוכל להשיג מחיר טוב, ובהמשך תיאם פגישה בבית ופגישות עם הקונים והמוכר, והצליח להביא הצדדים לעריכת הסכם במחיר של 3.6 מיליון שקלים. עוד הוסיף כי הנתבעת שילמה את דמי התיווך שהוסכמו ביניהם.
בתצהירו לא ציין מועדים מדויקים וסכומים, אולם נתונים אלו עלו מנספחי תצהיר הנתבעת אליו צורפו הסכם התיווך עם אשר מיום 28.5.19 במחיר מבוקש של 4.4 מיליון ₪. בהסכם התיווך, הטופס האחיד הנהוג בקרב רוב המתווכים, נקוב שיעור דמי תיווך של 2% בצירוף מע"מ, בפועל שילמו הקונים למתווך אשר 20,000 ₪ בצירוף מע"מ, בשיק ביום 1.9.19 (קרי, 0.55 אחוז ממחיר העסקה).
בחקירתו הנגדית של אשר הבהיר כי לא היה הסכם בלעדיות עם המוכר, אולם היה הסכם ג'נטלמני. אישר כי ייתכן והשלט נתלה רק לאחר ביקור הסוכנת, וכי הנתבעת עדכנה אותו, לא זכר מתי, כי ראתה את הבית עם מתווך אחר, אולם העסקה לא צלחה. ביחס למחיר המכירה הסביר כי היה משא ומתן ארוך, "ריכך" את המוכר ללא קשר לנתבעת ולאחר ההצעה שלה התחיל משא ומתן קשה. בסוף המשא ומתן עלה עניין נוסף של בעיות אינסטלציה, וכדי שהעסקה תצא לפועל הסכים להוריד את שמי התיווך שדרש הן מהנתבעת והן כלפי המוכר. אשר הבהיר כי לאחר שלושה חודשים בהם השקיע מאמץ רב במכירת הבית והעסקה הייתה קרובה לפיצוץ, הפחית משכרו.
לא מצאתי בסיס להטיל דופי בכנות עדותו של אשר, וגם ביחס אליו אין בסיס לחשד כי קשר קשר עם הנתבעת לצורך יצירת מצג שווא כאילו הוא תיווך בעסקה, וכל זאת כדי לגזול מהתובע את שכרו. לא נסתרו פעולות התיווך מטעמו, ביחס אליהן לא נחקר כלל, ולא נסתרה גרסתו כי מהמועד בו הציג את הנכס ביום 28.5.19 ועד להסכם המכר ביום 15.8.19 הצליח לשכנע את המוכר לרדת למחיר שהציעה הנתבעת.
מבחינת מכלול נסיבות העניין, תיאורו של המתווך אשר לסיבות שהניעו אותו להסתפק בקבלת סך של 20,000 ₪ בצירוף מע"מ מהקונים, בתוספת סכום נוסף מהמוכר (לא הוצגו ראיות ביחס לשיעור אותו סכום), הוא תיאור סביר והסבריו מניחים את דעתי. סביר כי מתווך יסכים להפחית משכרו כדי לסייע לרקימת עסקה, במקרה בו לאחר משא ומתן ממושך ייתכן ופער של כמה עשרות אלפי שקלים יוביל לסיכול ההסכם. אשר המתווך לא יצא ללא כלום מהעסקה ולא ניתן לראות בתשלום משמעותי של 20,000 ₪ בצירוף מע"מ, בתוספת תשלום מהמוכר, כאותות מרמה לקשר בין אשר המתווך לקונים. גם אם התובע לא היה מוכן בנסיבות דומות להפחית משכרו בשיעור כה ניכר, אין משמעות הדבר כי מתווך אחר לא היה מסכים לעשות כן.
10. כמו כן הוגש תצהיר קצר מטעם בעלה של הנתבעת, אייל, אשר תיאר כיצד ראה עם אשתו את הבית ביום 2.5.19 בנוכחות הסוכנת, שציינה בביקור כי המחיר המבוקש על ידי המוכר הוא 4.5 מיליון שקלים. אייל לא היה בקשר עם הסוכנת אולם הבין מאשתו שאין התקדמות ואינה פועלת עבורם להפחתת המחיר. עוד תיאר את הביקור הנוסף בבית עם אשר המתווך והמשא ומתן שהתקדם לאחר מכן, עד להסכם ביום 15.8.19.
בחקירתו הנגדית הבהיר את הסיבה בגינה ירד מחיר הבית מסך של 4.4 מיליון שדרש המוכר עד למחיר המכירה, 3.6. להבנתו מדובר היה באסטרטגיית משא ומתן של המוכר, אולם לאחר שהביאו שמאי ולחצו, הגיעו בסופו של יום למחיר העסקה, שהיה הוגן מבחינתם.
גם מחקירת עד זה לא עולה התנהגות פסולה שנועדה לעקוף את הסוכנת ולהתקשר עם מתווך אחר כדי לקבל הנחה בשיעור דמי התיווך.
11. בתצהיר הנתבעת תיארה כיצד לאחר שראו את הבית עם הסוכנת ביום 2.5.19, לא יצרו איתה קשר ולכן יזמה שיחה מיום 22.5.19 עם הסוכנת לברר היכן הדברים עומדים. מעיון בתמלול השיחה עולה כי הנתבעת מפגינה בקיאות רבה במחירי הנדל"ן באשדוד ולמעשה מדריכה את הסוכנת להעביר את הצעתה בסך 3.5 מיליון למוכר. הסוכנת מצידה מבהירה כי המוכר לא ימכור גם ב- 4 מיליון והסוכנת שבה ואומרת לאורך השיחה כי תדבר עם המוכר ותנסה להוריד אותו ומסיימת את השיחה בכך שתעדכן את הנתבעת. במהלך השיחה הנתבעת שואלת את המתווכת עם עובדת בשיתוף פעולה עם אשר המתווך, ונענית בכך שאין לאשר בלעדיות וכל מתווך עובד בנפרד, למרות שבשלב זה מבהיר לה הנתבעת כי אשר שם שלט על הבית (מהשלט עולה לכאורה כי הבית בבלעדיות של אשר).
ביום 2.6.19 יוצרת הנתבעת שוב קשר עם הסוכנת ובשיחה ארוכה (תמלול המחזיק 30 עמ') מעדכנת הסוכנת את הנתבעת כי המוכר חזר אליה וכתב כי מבקש 4.2 מיליון, והשתיים מבינות כי הוא במגמת ירידה. הנתבעת חוזרת ומגלה בקיאות רבה בשוק הנדל"ן ולמעשה מנסה להפעיל את הסוכנת ולהדריך אותה כיצד להתקדם במשא ומתן.
מהשיה עולה כי הסוכנת לא העבירה את ההצעה למוכר (עמ' 10, ש' 20 לתמלול) ולמעשה לאור עמדת המוכר מחכה שיסכים למחיר נמוך יותר כדי שניתן יהיה להתקדם במשא ומתן. הסוכנת אף סבורה כי המוכר ישיג מחיר העולה על המחיר המוצע על ידי הנתבעת (עמ' 19, ש' 9 לתמלול). השיחה מסתיימת בכך שהנתבעת מבקשת מהסוכנת להוריד את המוכר מהעץ ובתגובה משיבה היא שהוא כרגע עוד לא בשל (עמ' 26, ש' 11) ומתבקשת לעדכן אם יהיה חדש.
12. בתצהיר הנתבעת מציינת כי בשנת 2019 פנתה לאשר המתווך, לא נוקבת בתאריך העולה מהנספחים שצורפו, ומתארת כיצד אשר קידם את העסקה ופעל מול המוכר עד להגעה לעסקה במחיר שהוצע על ידה. עוד הבהיר כי לא היה כל מקום ליידע את התובע על העסקה שנחתמה שעה שלא היה לו כל חלק בעריכתה.
בחקירתה הנגדית הבהירה הנתבעת כי לאחר שיחת חולין עם אשר שאמר לה כי יכול להציע לה את הבית ברחוב מצדה, הסבירה לו כי ראתה אותו עם הסוכנת לפני כחודש ולא הצליחה להביא לה אותו במחיר שביקשה, ואשר אמר שהוא בקשר טוב עם המוכר ויש לו בלעדיות, וידאג למחיר המבוקש, ולכן חתמה לו על הסכם התיווך. למרות שגרסה זו לא נכתבה במפורש בתצהיר, מצאתי כי גרסה זו מהימנה, נמסרה בטבעיות ובשטף העדות ומסבירה את הסיבה בגינה הסכימה לחתום לשני מתווכים על אותו הבית.
לשאלה מדוע בשיחה עם הסוכנת ביום 2.6.19 לא גילתה לה שכבר פנתה למתווך אחר הבהירה:
"... אני הבנתי שהיא יצאה מהתמונה שלא רוצה לריב איתו. לא הגישה את ההצעה הרגשתי שאין עם מי לדבר. מכרתי בית עם 4 ילדים ילדתי בדיוק. ואני בלחץ לסגור. רוצה לקנות בית. כמה אני צריכה לחכות שהיא תפעל שתפגיש ביני לבין גל אני אעשה את העבודה. היא לא הסכימה לא התקדמה. ואז אשר בא בדיוק בנקודה שהציע שיכול להגיע למוכר ולהגיע למה שאני רוצה וחתמתי", (עמ' 20, ש' 10-14).
בעדותה הסבירה את אופן ניהול המשא ומתן בסיועו של אשר ונתנה הסברים משכנעים לסיבות שהובילו את המוכר לרדת במחיר עד לסגירת העסקה.
ביחס לשיחה מיום 22.5.19 הבהירה כי גרה באזור וחלפה על פני הבית וראתה את השלט של אשר, ולכן יזמה את השיחה. בהגינותה העידה כי כאשר ראתה את הבית עם הסוכנת, עוד לא היה עליו את השלט של אשר.
האם התובע הוא הגורם היעיל – לאור הראיות וההלכה הפסוקה
13. לאחר בחינת מכלול הראיות ועדותה של הנתבעת, לרבות המוצגים ובעיקר השיחות בינה לבין הסוכנת, מצאתי כי גרסת הנתבעת מהימנה ומתארת נאמנה את השיקולים שהניעו אותה לנטוש את הסוכנת מטעם התובע ולהמשיך במשא ומתן מול המוכר בתיווכו של אשר. מחקירתה הנגדית לא עלה בסיס לחשדו של התובע כי כל תכלית הפניה לאשר נועדה לקבל הנחה בדמי התיווך. התרשמתי מכנות פעולותיה של הנתבעת, אשר הבינה באמת ובתמים כי לא תוכל להתקדם במשא ומתן מול המוכר בתיווכה של הסוכנת. הבנה זו עולה מהשיחות מול הסוכנת ומהקשר הדל בין הסוכנת למוכר.
בחלוף כחודש מהמועד בו ראתה הנתבעת את הבית עם הסוכנת לא עלה בידי הסוכנת לגרום לכל שינוי בעמדת המוכר, הסכים הוא למחיר של 4.2 מיליון, ואף לא פעלה לקיום פגישה בין הצדדים. למרות שבשיחות עם הנתבעת תיארה הסוכנת כי יש לה היכרות עם המוכר, עלה כי לא היה לה כל קשר איתו, ואף לא העבירה לו הצעה מהנתבעת בצירוף פרטיה. ניתן להבין את התנהלות הסוכנת, אשר למעשה לא היה לה כל הסכם תיווך עם המוכר, ובשיחות איתו ביקש ממנה להציג קונה בסכום שהרבה מעבר ל- 4 מיליון שקלים, ולכן חששה להציג קונה אם הפערים עדיין גבוהים מידי. יחד עם זאת, מכלול הראיות מצביעות על כך כי המוכר הסכים להצגת קונים מטעם התובע רק במידה ותעלה הצעה בסכום הגבוה מ- 4 מיליון שקלים. בנסיבות אלו, שעה שהנתבעת הבינה כי הסוכנת לא תוכל לפעול אצל המוכר להפחתה בדרישותיו, ואילו אשר הציג לה מצג כי הבית בבלעדיות ויצליח לעשות כן, מה שהסתבר לימים כנכון, לא מצאתי פסול בכך שנטשה את הסוכנת ועברה לנהל את המשא ומתן דרך אשר.
למעשה הנתבעת הניחה בפי הסוכנת את הדרך הראויה, עת שאלה אותה אם מדובר בשיתוף פעולה של מתווכים, אולם הסוכנת בחרה לנקוט בשב ואל תעשה, בתקווה שהמוכר יתרצה עם הזמן ויפחית במחיר. במקביל, ביקשה הנתבעת לקדם את העסקה ופעלה לקיום המשא ומתן בתיווכו של אשר.
לא הוכח כי המעבר למתווך אחר נועדה לשלול מהתובע את זכאותו לדמי התיווך. נהפוך הוא, פעולה זו נעשתה לאחר שהבינה הנתבעת כי הסוכנת לא עשתה דבר במשך כחודש, ואין בכוונתה לעשות דבר תקופה נוספת, ואף סבורה כי הצעת הקונים נמוכה מידי. לכן לא מצאתי כי הייתה לנתבעת כל חובה ליידע את התובע על המשך המשא ומתן בתיווכו של אשר.
הן הנתבעת והן אשר המתווך הסבירו כיצד נתקע המשא ומתן לקראת סיומו, עקב מחלוקת סביב עלות החלפת הצנרת, וכיצד ההנחה שנתן אשר בדמי התיווך סייעה בסגירת העסקה. הנתבעת גילתה לכל אורך הדרך בקיאות רבה במאפייני הבית ומחירו הראוי והציבה גבולות ברורים לסכום המרבי שמוכנה לשלם, לאור הצורך בשיפוץ הבית לרבות הוספת ממ"ד. על כן יש לקבל גרסתה כי פנתה לאשר בתום לב ושילמה את שכרו, בהתאם להסכמה בין הצדדים, למרות שיעור דמי התיווך בהסכם מולו.
עולה כי כל אשר עשתה הסוכנת מטעם התובע היה להציג את הבית לנתבעת, אולם בבחינת מכלול נסיבות העניין, אין די בפעולה זו, ולכן התובע אינו הגורם היעיל.
14. אמות המידה לבחינה האם המתווך היה הגורם היעיל הובהרו בע"א 7247/97 יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ, פ"ד נו(1) 842, 847 (2001), מפי כב' השופט א' ריבלין:
"לשם הוכחת הזכאות אין די בהצבעה על קיומו של קשר סיבתי עובדתי בין פעולת המתווך לבין מימוש העיסקה. המבחן לזכאות הוא קיומה של פעילות מצד המתווך שיש בה כדי לשמש גורם "יעיל" למימוש העיסקה נושא התיווך. "אין די בכך שהמתווך הוא גורם מסוים בשרשרת הסיבתית, בבחינת סיבה-בלעדיה-אין. הדרישה היא לגורם שהוא היעיל" (דברי הנשיא שמגר בע"א 2144/91 הנ"ל [3], בעמ' 123). "...עצם העובדה שמתווך הציג לפני לקוחו נכס, אין פירושו של דבר שכל עיסקה בנוגע לאותו נכס תזכה את המתווך לעולם בדמי תיווך" (שם [3], בעמ' 125. וראו גם: ע"א 275/76 הנ"ל [1]; ע"א 185/80 "פרזות" בע"מ נ' זקן [6]; ע"א 342/89 הנ"ל [4]).
כללים אלה שנקבעו בפסיקה מצאו להם בינתיים ביטוי סטטוטורי בהוראת סעיף 14 לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996 (להלן – החוק).
...
פעילות מצד גורם נוסף המתרחשת לאחר שנתבצעה פעולת התיווך הראשוני, עשויה לחדש את המשא ומתן שנפסק, אך גם לנתק את הקשר הרלוונטי שבין פעילות המתווך בעבר לבין מימוש העיסקה עד שלא ניתן לזקוף עוד את התוצאה לפועלו של המתווך הראשון. עם זאת, קיום הסכם התיווך נתון ככל הסכם, לחובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום-לב (הוראת סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973). צד המסכל את מאמציו של המתווך על-ידי ניצול המידע שנתקבל ממנו לצורך פנייה ישירה לצד האחר לעיסקה תוך עקיפתו של המתווך, מפר את חובת תום-הלב המוטלת עליו. הוא הדין בכל אותם מקרים שבהם פועל צד מן הצדדים בדרך אחרת על-מנת להתחמק מתשלום דמי התיווך, למשל על-ידי העסקת "מתווך קש" (ראו: ע"א 2144/91 הנ"ל [3], בעמ' 122; ע"א 185/80 הנ"ל [6], בעמ' 185)".
בחינת נסיבות העניין לפי אמות מידה אלו מובילה למסקנה כי התובע לא היה הגורם היעיל. למעט הצגת הבית לא עשה הוא דבר. במקרה הנדון, לא עצם הצגת הבית גרמה לצדדים להתקשר בהסכם, שכן הנתבעת גרה באזור ואף לאחר מכן ראתה את השלט של המתווך אשר על הבית. מה שנדרש כדי לקשור את העסקה היה פעולות תיווך מול המוכר, כדי להניע אותו לרדת במחיר. אמנם מתווך לא נדרש תמיד להיות חלק פעיל במשא ומתן, אולם כאן היה צורך להניע את המוכר לרדת במחיר, ואשר המתווך נעזר בקשריו האישיים עם המוכר ועלה בידו לעשות כן.