כמו כן, לא הוכח כי הנתבעת נהגה בחוסר תום לב, ולכן אין נסיבות המצדיקות לראות בתובע כגורם היעיל.
15. התובע סבור כי אמות המידה שנקבעו על ידי כב' השופט י' עמית בע"א (מח' חי') 1698/03 כרמי נ' מיכאל קלמנוביץ (אנגלו סכסון), 7.6.04 מובילות למסקנה כי הוכח שהוא הגורם היעיל. אין בידי לקבל טענתו, נפסק שם כי לעמדת השופט עמית קיימת מעין חזקה הניתנת לסתירה כי המתווך שהציג את הדירה לראשונה ללקוח הוא הגורם היעיל בעסקה, עוד הפנה שם (פסקה 4) לאמות המידה בפסיקה:
"בפסיקה עניפה נקבע כי מתווך יחשב כגורם יעיל לקשירת העסקה כאשר קיים קשר סיבתי בין פעילותו שלו למימוש העסקה. ודוק: לא די בכך שהמתווך יהיה גורם מסויים בשרשרת הסיבתית, אלא עליו להיות הגורם שהוא "הגורם היעיל". בפסיקה נקבעו מספר מבחנים ואינדיקציות לעניין היות המתווך הגורם היעיל ואזכיר את העיקרים שבהם: מידת הדמיון בין ההצעה המקורית בה היה מעורב המתווך לבין החוזה הסופי, אם המחיר שהוצע זהה או קרוב לזה שעליו סיכמו הצדדים, ואם לא עבר זמן רב מההצעה עד לגמר העסקה הסופית - ע"א 2144/91 מוסקוביץ ואח' נ' מנהל עזבון המנוח טוביה ביר ז"ל, פ"ד מח (3) עמ' 116; ע"א 7247/97 יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ תק-על 2001 (3); רע"א 294/76 אנגלו סכסון נ. פרסמן פ"ד לא (1) 589 (להלן: "אנגלו-סכסון").
הדגש בפסיקה הוא על יעילות פעולת המתווך ולא על ריבוי פעולותיו. לכן, די לעיתים במסירת כתובת או בהפגשת הצדדים כדי שהמתווך ייחשב כגורם היעיל שהביא להתקשרות.
בהעדר נסיבות מיוחדות, אין המתווך נדרש גם לנהל המו"מ בשם מי מהצדדים או לדאוג להשגת הלוואת משכנתא בבנק עבור הקונה וכיו"ב פעולות החורגות מעצם יצירת הקשר בין הצדדים.
העובדה כי בשלבים הסופיים של המשא ומתן פעל מתווך אחר, אין בה כשלעצמה כדי לשלול את הקשר הסיבתי ואת המסקנה כי המתווך המקורי הוא ששימש הגורם היעיל ביצירת ההתקשרות - ע"א 74/50 חיים צבי נ. אריאלי, פ"ד ט 162 הנזכר בפרשת אנגלו סכסון".
בחינת אמות מידה אלו על נסיבות העניין מלמדת כי נסתרה החזקה לכאורה כי התובע היה הגורם היעיל. כאמור לעיל, מול המוכר הנדון לא עצם הגילוי אודות מכירת הנכס הוביל לעסקה, אלא צורך בפעולות תיווך אקטיביות וממשיות, אותם לא עשה כלל התובע.
גם יתר המבחנים הנ"ל מובילים למסקנה כי התובע לא היה הגורם היעיל. ישנו פער משמעותי בין ההצעה שהעבירה הסוכנת, המחיר שדרש המוכר בסך 4.2, לעסקה שנערכה תמורת 3.6 מיליון. אמנם עמדת הנתבעת הייתה עקבית, אולם התובע לא עשה דבר כדי לקרב בין הצדדים.
בין המועד בו ראתה הנתבעת את הדירה עם הסוכנת, 2.5.19, ועד לעסקה ביום 15.8.19 עבר זמן רב, יחסית לנסיבות העניין. בחודש בו ניתנה לתובע אפשרות לסייע למכירת הבית, בטרם נכנס אשר לתמונה, לא עשה דבר. אשר פעל במשך שולשה חודשים וחצי בפעולות ממשיות, מול הקונה ובמשא ומתן בנוכחות הצדדים, ולכן במקרה הנדון פעולותיו של אשר ניתקו את הקשר הסיבתי בין עצן הצגת הבית לנתבעת לבין העסקה. על כן, גם לפי הפסיקה אליה הפנה התובע, אין הוא הגורם היעיל.
הסתמכותו על פסיקה של ערכאות נמוכות אחרות היא בנסיבות אחרות, ולא מצאתי צורך להידרש למקרים אחרים בהם היה מעורב התובע, בין אם זכה ובין אם נדחתה תביעתו.
16. ניתן להקיש למקרה זה מהפרשה ברע"א 4036/16 קבוצת בראל נכסים בע"מ נ' בנימין, 20.7.16 שם נקבע כי גם בתקופת הבלעדיות על המתווך להיות הגורם היעיל, אולם יש לתת תוקף לחזקה בסעיף 14(ב) לחוק שלא בנקל ניתן לסתור אותה. עם זאת נקבע שם כי מדובר בחזקה הניתנת לסתירה ונקבעו מבחנים שונים לאפשרות סתירתה, בפסקה 30 לפסק דינה של כב' השופטת ד' ברק – ארז.
ביישום אמות המידה הנ"ל באותה פרשה, ע"א (מח' חי') 17763-03-17 קבוצת בראל נכסים בע"מ נ' בנימין, 16.2.18 אישר בית המשפט המחוזי את קביעת בית משפט השלום כי:
"המשיב לא נהג שלא בתום לב, ואין לדרוש במסגרת חובת תום הלב מהמשיב, כלקוח שחתם על הסכם בלעדיות, לעדכן על קיומו של כל רוכש פוטנציאלי שהגיע למוכר בתקופת הבלעדיות שלא דרך המתווך הבלעדי. זאת כדי לאפשר למתווך הבלעדי להיות שותף במשא-ומתן ולדרוש עקב כך עמלת תיווך. עניין זה ירוקן מתוכן את העובדה שהחזקה בסעיף 14(ב) לחוק המתווכים ניתנת לסתירה. חובת עדכון כזו כן תקום כשרוכש פוטנציאלי הגיע למשל לנכס לראשונה בתוך תקופת הבלעדיות, לא כמו במקרה דנן, כאשר מר חסקי ביקר בנכס לפני תחילת התקופה".
באותה פרשה ראה לקוח את הנכס מספר ימים לפני תקופת הבלעדיות באמצעות מתווך אחר ונקבע כי המתווך הבלעדי לא זכאי לדמי תיווך.
התובע למעשה מעמיד עצמו במצב אף טוב יותר ממתווך אשר יש לו בלעדיות, עת סבור כי די בכך כי הסוכנת מטעמו הציגה את הבית.
שעה שהתובע ידע כי יש מספר מתווכים שמטפלים במכר הבית, היה צריך להיות לו ברור כי אין די בעצם הצגתו, והמתווך שיצליח להניע את המוכר להתקרב להצעת הקונים, יוכל ליהנות מדמי התיווך.
מבחינת מכלול הנסיבות, אין די בהצגת הבית לנתבעת כדי לזכות את התובע בדמי תיווך ועל כן דין תביעתו להידחות.
סוף דבר
17. סוכנת מטעם התובע הציגה לנתבעת בית למכירה, אולם לא עשתה דבר מעבר לכך. לאחר שהנתבעת הבינה כי הסוכנת לא מסוגלת לגרום למוכר להתגמש במחיר המבוקש, פנתה למתווך אחר שהציע שירותיו. בסיוע המתווך הנוסף נקשרה עסקת מכר, ושולם למתווך הנוסף שכרו. בנסיבות אלו, ולאחר שהפניה למתווך הנוסף לא נעשתה בחוסר תום לב, ונקבע כי התובע לא היה הגורם היעיל, עולה כי התובע חשד בכשרים, ולא היה בסיס לתביעתו.
על כן, התביעה נדחית.
התובע יישא בהוצאות הנתבעת ובשכר טרחת עו"ד בסך של 12,000 ₪.
ניתן היום, כ"ד אדר ב' תשפ"ב, 27 מרץ 2022, בהעדר הצדדים.
עידו כפכפי