בית משפט השלום באשקלון
ת"א 41746-12-19 אוחיון נ' אלישע
תיק חיצוני:
בפני כבוד השופט עידו כפכפי
תובע
חן אוחיון
ע"י ב"כ עו"ד דניאל שרז
נגד
נתבעת ליאורה אלישע
ע"י ב"כ עו"ד יצחק סרויא
פסק דין
לקוח חותם על טופס הזמנת שירותי תיווך ורואה בית באמצעות המתווך. לאחר כחודש חותם על הסכם תיווך עם מתווך אחר, ולאחר כשלושה חודשים וחצי רוכש את הבית אשר ראה לראשונה עם המתווך הראשון. האם המתווך הראשון זכאי לדמי תיווך, רק לאור העובדה כי הראה ראשון את הבית?
רקע וטענות הצדדים
1. התובע, בעל משרד תיווך באשדוד, וביום 2.5.19 הציעה סוכנת מטעמו, ענת שלהבת (להלן: הסוכנת), לנתבעת לרכוש בית ברחוב מצדה באשדוד. נחתם הסכם תיווך למכירת הבית כאשר המחיר המבוקש בטופס הזמנת שירותי התיווך עמד על סך של 4.5 מיליון שקלים.
הנתבעת ובעלה אייל ראו את הבית ביחד עם הסוכנת והסוכנת פנתה לבעל הבית, גל לב (להלן: המוכר), בהודעות מיום 28.5.19 ו- 2.6.19, בהן שאלה אותו אם יש עדכון לגבי המחיר, המוכר השיב 4.2 והיא השיבה כי מאמינה שהלקוחות שלה יכולים להגיע עד ל- 3.8 ובתגובה השיב המוכר כי יש לו הצעה של 4.05 ולא מוכר.
התביעה הוגשה בטענה כי נודע לתובע, לאחר התחמקויות הנתבעת, כי הנתבעת חתמה על הסכם מכר מאחורי גבו של התובע וזאת בהתאם להערת אזהרה שנרשמה לטובתה ביום 20.8.19. נטען כי בטרם מכתב התשובה יצרה קשר הנתבעת קשר טלפוני ואישרה כי רכשה את הנכס אולם סירבה לשלם את דמי התיווך בטענה כי מתווך נוסף מעורב ואין בדעתה לשלם דמי תיווך פעמיים. בעקבות מכתב דרישה מיום 26.8.19, השיב ב"כ הנתבעת כי התובע לא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב, שכן לא עשה דבר לצורך קידום עסקת מכר ולכן אינו זכאי לדמי תיווך.
בכתב התביעה נטען כי תמוה שעניין המתווך הנוסף הוזכר רק לאחר מכתב הדרישה ובמועד הגשת התביעה לא הציגו לעיונו את דמי התיווך ששולמו אשר נטען כי עמדו על שיעור של 1% בצירוף מע"מ.
תמצית טענת התובע היא, כפי שחודדה בסיכומיו, כי הנתבעת עשתה יד אחת עם מתווך נוסף והמוכר כדי לשלול ממנו את זכותו לדמי תיווך בשיעור שני אחוזים בצירוף מע"מ והתקשרה עם "מתווך קש" כדי לשלם דמי תיווך מופחתים.
על כן עותר התובע לתשלום דמי תיווך בסך 84,240 ₪ המהווים 2% בצירוף מע"מ מסכום מכר של 3.6 מיליון שקלים.
2. בכתב הגנתה מאשרת הנתבעת כי הסוכנת הציגה את הבית לה ולבעלה אולם מדגישה כי הסוכנת הבהירה לה בטרם הפגישה, כי לא ראתה את הבית מבפנים ולא יודעת עליו יותר מדי פרטים. באותה פגישה מיום 2.5.19 מסרה הסוכנת כי המחיר המבוקש על ידי המוכר הוא 4.5 מיליון והנתבעת הבהירה כי הבית מעניין אותה, אולם במחיר של כ- 3.5 מיליון.
הנתבעת מתארת כי מיוזמתה יצרה קשר עם הסוכנת ביום 22.5.19 וחזרה על הצעתה לרכוש את הבית סביב 3.5 מיליון ונענתה כי גם תמורת 4 מיליון המוכר לא ימכור. נטען כי ביקשה להעביר הצעתה למוכר ונודע בדיעבד כי ההצעה לא הועברה. פניה נוספת של הנתבעת לסוכנת מיום 2.6.19 לא הניבה התקדמות.
הנתבעת הכחישה בתוקף את הטענה לפיה ההסכם נחתם מאחורי גבו של התובע, והבהירה כי לאחר שהסוכנת לא קידמה את העסקה, העסקה נחתמה ביום 15.8.19 על סך של 3.6 מיליון שקלים וזאת לאחר שמתווך אחר, אשר דנינו ואילן ביטון מטעמו, אשר טען שיש לו בלעדיות של המוכר, קידם את העסקה מול המוכר, לרבות פגישות, שיחות וקיום משא ומתן והוא היה הגורם היעיל שבאמצעותו נחתם ההסכם.
נטען כי גם בהסכם מול אשר המתווך סוכם על תשלום דמי תיווך של 2% אולם לאחר חתימת ההסכם, הסכים הוא להסתפק בשכר טרחה מופחת. נטען כי עצם העובדה כי הנתבעת ראתה את הבית בפעם הראשונה באמצעות הסוכנת מטעם התובע, אינה מקנה לתובע כל זכות לדמי התיווך שעה שלא תרם דבר לקידום העסקה.
דיון והכרעה
3. השאלות הדרושות להכרעה הן האם התובע, באמצעות הסוכנת מטעמו, היה הגורם היעיל בעסקה, והאם נמנעה ממנו האפשרות להיות הגורם היעיל על ידי פניה למתווך אחר כדי להקטין את שיעור דמי התיווך שתשלם הנתבעת.
התובע נסמך על תצהירו, תצהיר הסוכנת ועל תיק מוצגים שעיקרו הוא תמלול שיחות בין התובע לנתבעת ובעלה, ושיחה של הסוכנת עם המוכר.
למרות שלתובע לא היה כל חלק פעיל בעסקה, ובעדותו טען כי פעל מאחורי הקלעים, הגיש תצהיר שרובו חזרה על הטענות בכתב התביעה ותיאור הפעולות שביצעה הסוכנת. את חשדו בנתבעת ומניעיה מבסס התובע על פניה של סוכנת אחרת מטעמו לנתבעת ביום 6.8.19 והתכתבות בה הוצעו לנתבעת נכסים אחרים, ותגובתה בה לא הזכירה היא כי כבר מנהלת משא ומתן באמצעות מתווך אחר.
התובע הצהיר כי הנתבעת לא יצרה קשר ולא ענתה לטלפונים שלו או של הסוכנת, ולמעשה עקפה אותו מתוך ניסיון להתחמק מתשלום דמי התיווך, וזאת בניגוד לחובתה בסעיף 6 להסכם התיווך לעדכן אותו על הסכמה או זיכרון דברים בינו ובין המוכר. בתצהיר נטען כי התובע היה הגורם היעיל, אולם אין כל תיאור לפעולות משרדו זולת הצגת הבית לקונים.
4. מעיון בתמלול השיחה בין הסוכנת למוכר עולה כי המוכר לא מכיר אותה, יש לו מספר נכסים, ומוסר פרטים מעטים מאד ביחס לנכס הנדון בשיחה. באותה שיחה מסכים הוא כי הסוכנת, אשר פנתה אליו לאור הכרותה עם האדם ששכר את הבית ומסר לה כי הבית עומד למכירה, תציג את הבית לקונים ומבקש 4.8 מיליון. הסוכנת משיבה כי מדובר בסכום קצת גבוה והוא משיב שאם יהיה לה אדם שיגיד שהוא מעונין בבית שתתקשר אליו ויתאמו. המוכר מבהיר בשיחה כי תעביר לו הצעה ואין לו ענין להיפגש עם אנשים, רק לאחר שיראה שמדובר בהצעה שניתן לגשר על הפערים, יהיה מוכן להיפגש. (על העדר הידיעה של הסוכנת בכל הנוגע לטיב הבית, ניתן ללמוד גם משיחתה מיום 30.4.19, בטרם הציגה לנתבעת את הבית).
מקשר ראשוני זה בין הסוכנת למוכר, עולה כי למשרד התובע לא היה שום קשר ממשי עם המוכר בנוגע לאותו בית, לא היה לה מידע על הבית למעט כתובתו, ורק ניתנה הסכמה עקרונית להציג למוכר קונים ובלבד שיציעו מחיר גבוה, מעל ל- 4 מיליון שקלים, כאשר בשיחה ביקש 4.8 מיליון. מסקנה זו מתחזקת מההודעות שהוחלפו בין הסוכנת למוכר ביום 2.6.19 שם ציין המוכר כי מעונין למכור תמורת 4.2 ובתגובה להצעת הסוכנת לסך של 3.8 השיב שיש לו הצעה של 4.05 ולא מוכר.
למרות טענות התובע כי הנתבעת התחמקה מפניותיו, לא צירף כל ראיה להתחמקות מעין זו ונסמך על תכתובת אשר לטענתו הייתה ביום 6.8.19, שם הוצעו לנתבעת נכסים אחרים והיא מטעמה לא ציינה דבר בקשר לעסקה המתקדמת לרכישת הבית, אשר בהתאם להסכם המכר נערכה בסופו של יום ביום 15.8.19.
לשיחות שנערכו לאחר שחתמה הנתבעת ובעלה על הסכם המכר יש משקל נמוך לשאלה האם הסתירה הנתבעת את הקשר שלה עם מתווך אחר. מתמליל השיחה בין התובע לבין הנתבעת ובעלה אייל, עולה כי שבו וחזרו על גרסתם כי בקשו מהמתווכת להתקדם ולהיפגש עם המוכר והיא בתגובה אמרה שאין מצב להיפגש במחיר עליו מדברים. בשיחה הם אומרים כי אם הייתה הסוכנת משיגה להם את המחיר שהמתווך הצליח להשיג, הייתה העסקה מתבצעת באמצעותה.
מדובר בשיחה ארוכה, אשר תמלולה מחזיק 121 עמודים, אולם התובע לא הפנה לאף אמירה בכל שיחה זו ממנה ניתן להסיק כי הנתבעת ובעלה הסתירו את הפניה למתווך אחר או פנו אליו לצורך התחמקות מתשלום דמי התיווך לתובע.
5. בחקירתו הנגדית של התובע מסר גרסאות סותרות ביחס לניסיונותיו ליצור קשר עם הנתבעת והטענה כי התחמקה. תחילה השיב כי ניסו לתפוס אותה סמוך לאחר שראתה את הבית ובהמשך הבהיר כי הניסיונות היו לאחר שהבינו שהעסקה נחתמה עם מישהו אחר, ולבסוף טען שגם וגם. כאשר נשאל האם ידע כי יש מתווך אחר שמטפל במכירת הבית, השיב כי לא היה לו הסכם עם המוכר, לא ניתנה להם בלעדיות ולכן הניח שהוא לא המתווך היחיד שמטפל בבית וזה פחות עניין אותו. עוד הדגיש כי המוכר לא אמר שלאשר המתווך יש בלעדיות.
מעדותו עולה כי מעורבותו בעסקה לא הייתה קיימת כלל, ולא ניתן לקבל גרסתו כי היה מעורב מאחורי הקלעים, שכן לא הצביע על כל פעולה שעשה לצורך מכירת הבית ואף לא שיחה שניהל בטרם נערך הסכם המכר. כמו כן, לא הוכח כל ניסיון הסתרה מצד הנתבעת או פנייה אליה שלא נענתה.
6. הסוכנת הגישה תצהיר קצר המתאר את הקשר הנ"ל בינה ובין המוכר. בתצהירה לא מתואר כל קשר בינה ובין הנתבעת מיום 2.5.19 ועד להגשת התביעה. יש פניה להתכתבות בינה ובין המוכר מיום 2.6.19, אולם מעבר לזאת אין כל פירוט, למעט טענה כללית כי הנתבעת לא יצרה קשר ולא ענתה לטלפונים, באופן זהה לנטען בתצהיר התובע.
בחקירתה הנגדית אישרה כי לפני שהראתה את הבית לנתבעת ביום 2.5.19, לא הכירה את הבית ולא הייתה בתוכו. בעדותה הבהירה כי במועד הביקור לא היה על החומה של הבית שלט של המתווך אשר, וציינה כי לא הייתה מניעה ששני מתווכים ישווקו במקביל, אולם לא הייתה בטוחה מתי נודע לה שיש מתווך אחר בתמונה.
עוד אישרה כי עת הראתה את הבית דרשה מחיר של 4.5 מיליון בקרוב אשר נראה לה סביר בתור התחלה. בכל הנוגע לקשר בין המוכר לקונים, הבהירה כי הפער בין הצדדים היה גדול באותו רגע ובשלב הראשון לא העבירה את ההצעה של 3.6 למוכר. בעדותה התחמקה ממתן מענה האם העבירה את ההצעה בשלב אחר, וכאשר נשאלה מדוע לא העבירה, השיבה כי לא זכור לה, ולאחר מכן השיבה כי אמרה לנתבעת שהעברת ההצעה זה עדיין מוקדם מדי מאחר והמוכר עוד לא הפנים וייקח זמן עד שיתחיל לרדת במחיר והיא בקשר ובודקת איתו, (עמ' 17 שורה 23 ).
בנוסף הכחישה כי סירבה לתאם פגישה בין הנתבעת למוכר, למרות בקשתה של הנתבעת.
כאשר עומתה עם שיחתה מיום 22.5.19 עם הנתבעת, אישרה כי הנתבעת הזכירה באותה שיחה את אשר המתווך והיא השיבה כי עובדת לבד.
למרות טענתה כי ניסתה ליצור קשר עם הנתבעת לאחר השיחה מיום 2.6.19, לא צורף לתצהירה כל תיעוד על פניה נוספת אל הנתבעת ואין ראיה כי התחמקה מפניות הסוכנת.
7. מבחינת מכלול ראיות התובע עולה כי כל פעולות התיווך מטעם הסוכנת הסתכמו בהצגת הבית לקונים, והתכתבות אחת עם המוכר ביום 2.6.19 בה הציעה מטעם לקוחות מטעמה (הנתבעת) 3.8 והמוכר סירב להצעה זו בטענה כי יש לו הצעה של 4.05 מיליון.
מעבר לשיחות בין הסוכנת לנתבעת, ביוזמת הנתבעת מיום 22.5.19 ו- 2.6.19, נותק הקשר בין משרד התובע לנתבעת ולמוכר, עד לאחר שהנתבעת ובעלה התקשרו בהסכם מכר מיום 15.8.19, לאחר שהנתבעת שכרה שירותיו של המתווך אשר.
על רקע תשתית ראייתית זו ובחינת התנהלות הנתבעת להלן, יש לקבוע האם די בפעולות הנ"ל כדי שהתובע ייחשב כגורם היעיל בעסקה.
ראיות הנתבעת
8. מטעם הנתבעת הוגש תצהירו של המוכר שתיאר כי מסר בשנת 2019 את הבית למכירה בבלעדיות למתווך אשר, אולם כאשר התקשרה אליו הסוכנת מטעם התובע הסכים כי תפנה לקוחות, וביקש מחיר של 4.2 מיליון. בתצהירו טען כי אמר לה שנתן בלעדיות לאשר. עוד הצהיר כי הסוכנת הציעה לו קונה ב- 3.6 מיליון אולם הוא עמד על דרישתו של 4.2 ומאז לא היה לו קשר עימה. בתצהירו אישר כי העסקה בוצעה לאחר שאשר הציג את הנתבעת ובעלה, ונוהל בתיווכו משא ומתן ארוך שהבשיל להסכם ביום 15.8.19 במחיר של 3.6 מיליון שקלים.
בחקירתו הנגדית הבהיר כי לא נחתם הסכם עם אשר, אולם ניתנה לו מילה של כבוד כי הוא מטפל במכירת הבית. עוד אישר כי בשיחה עם הסוכנת לא מסר את פרטיו של אשר, אולם ביקש באותה שיחה סכום גבוה כדי לבדוק אם תצליח להביא קונה בסכום כזה, וכך להרוויח יותר. בעדותו ציין כי כארבעה חודשים לפני המכירה היה שלט של אשר על הבית, אישר כי היה פרסום של אשר למכירת הבית סביב 4.4 מיליון (הפרסום הוצג לעד, אולם לא הוגש כראיה ולא ברור מתי פורסם). באשר למחיר שנמכר הבית הבהיר הסביר כי התחיל עם דרישות גבוהות ובסופו של יום השתכנע מהסבריו של אשר כי לאור מצב הבית והשוק לא יוכל לקבל את הסכומים שביקש. ביחס להודעה מהסוכנת בה הוצע לו קונה ב- 3.8 מיליון הבהיר כי לא ראה קונה כזה והיא לא הציגה אף קונה ולא ארגנה פגישה עם קונה מיועד. עוד הבהיר כי לא יצר איתה קשר בשלב מאוחר יותר מאחר והרגיש כי היא "תופסת טרמפ" על העסקה. בסוף עדותו הבהיר כי לאור מצבו הרפואי בשנת 2019 ייתכן ולא דייק בתאריכים.
מבחינת עדות המוכר, לרבות שיחה והתכתבות עם הסוכנת, התרשמתי מאדם שדאג לאינטרסים שלו וניסה להשיא את הרווח ממכירת הבית. מדובר באדם בעל נכסים, אשר לא היה להוט למכור וניסה תחילה למכור את הבית במחיל העולה על 4 מיליוני שקלים. הסכמתו כי הסוכנת מטעם התובע תציג קונים הייתה לצורך מציאת רוכש בסכום גבוה במיוחד, תוך שהתכוון כי המתווך אשר יטפל עבורו בבית. אמנם עלה מהראיות (כפי שיובהר להלן) כי השלט של אשר לטיפול בלעדי בבית, למרות שלא היה הסכם בלעדיות, נתלה לאחר שהסוכנת הראתה את הבית לנתבעת ביום 2.5.19, אולם כוונת המוכר בבלעדיות היא כי ביקש לא להתעסק עם מספר מתווכים. המוכר הציג לסוכנת מצג כי פחות מ- 4 מיליוני שקלים אין טעם להציג קונים, ואמנם הסוכנת לאור עמדה זו לא קבעה פגישה בינו לבין הנתבעת. עולה כי המוכר היה מסכים לקיים משא ומתן לו הייתה מציגה הסוכנת רוכשים במחיר העולה על 4 מיליוני שקלים.