בית המשפט המחוזי בתל אביב -יפו
ה"פ 6739-12-20 ליאופולד השקעות בע"מ נ' צדוק ואח'
לפני כבוד השופט דורון חסדאי
התובעת ליאופולד השקעות בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד אמנון אברהמי
נגד
הנתבעים 1. חוה צדוק
2. דוד צדוק
ע"י ב"כ עו"ד ריקי רוזנברג
3. לשכת רישום מקרקעין – מחוז ת"א – פורמלית
פסק דין
רקע כללי בתמצית
1. לפניי תובענת התובעת – בגרסתה המתוקנת – למתן פסק דין הצהרתי וצווים בין היתר כדלקמן:
א. לקבוע כי התוספת לחוזה המכר (נספח ג) שנחתם בין המנוחה, גב' אירנה לנדאו ז"ל ת"ז xxxxxxxxx(להלן: "המנוחה"), ביום 11.9.75 ביחס לחניות המפורטות בנספח ד מחייבת גם את חליפיה של המנוחה, הנתבעים 1–2 (להלן ביחד: "הנתבעים"), או מי מטעמם.
ב. לאשר כי התובעת רשאית לממש את הזכות למכור או להחכיר או לנהוג מנהג בעלים בחניות שהוצמדו ברישום לדירת הנתבעים בגוש 6181 חלקה 374 תת־חלקה 10, ברחוב הירדן 77 רמת גן (להלן: "הדירה") ואשר טרם הוחכרו לאחרים, כמפורט בנספח ד1 (להלן: "החניות"), וזאת מבלי להזדקק להסכמת הנתבעים (הבעלים הרשום) או לחתימתם.
ג. להורות לנתבעים או מי מטעמם לסלק ידם מהחניות המפורטות בנספח ד1, כולן או חלקן, ולפנותן מכל אדם וחפץ השייכים להם או למי מטעמם, וכן לקבוע כי לנתבעים הנ"ל אין כל זכות לעשות שימוש כלשהו בחניות או למנוע זכות שימוש כלשהי בחניות מהתובעת או מי מטעמה.
2. בכתב התביעה המתוקן נטען בין היתר ובתמצית, כי אימה המנוחה של הנתבעת 1 רכשה מהתובעת את הדירה, וכי הנתבעים הינם בתה וחתנה אשר קיבלו ממנה עוד בחייה את הדירה ללא תמורה (ר' נסח הרישום, נספח א).
3. כנטען, ביום 11.9.75 חתמה התובעת עם המנוחה על חוזה לפיו היא מכרה למנוחה את הדירה (ר' נספח ב). נטען כי בהתאם לתנאי החוזה, המנוחה לא רכשה כל חניה לעצמה. באותו מועד חתמה התובעת עם המנוחה במקביל גם על תוספת לחוזה (להלן: "התוספת") ולפיה הסכימו הצדדים כי 42 מתוך החניות שבנתה התובעת – שהינה חברת בנייה ויזמות – ואשר אותן היא טרם מכרה לאחרים באותו מועד, תוצמדנה לדירת המנוחה ברישום פורמלי בלבד וללא הענקת כל זכות שהיא בחניות, וכאשר מלוא הזכויות נשארו בידי התובעת (ר' נספח ג; ובהרחבה סעיף 7).
4. לטענת התובעת, הצדדים לחוזה ולתוספת נהגו בפועל בהתאם למוסכם, כאשר התובעת כבר מכרה במהלך השנים 11 חניות מתוך ה-42 והחכירה אותן לאחרים (ר' גם נספחים א ו־ד). רשימת החניות שטרם נמכרו צורפה כנספח ד1.
5. לדברי התובעת, על אף האמור ובניגוד למוסכם בינה לבין המנוחה, הנתבעים טוענים לזכויות בחניות ונתבע 2 אף שלח מכתב לדיירים לפיו הוא דורש שיפסיקו לעשות שימוש בחניות וכן הניח גרוטאות של כלי רכב בחלק ממקומות החניה תוך שהוא שולל מדיירי מתחם הבנייה את האפשרות לעשות שימוש בחניות, וזאת שלא כדין ובניגוד לעמדת התובעת (ר' נספח ה).
6. עוד מציינת התובעת כי הנתבע 2 לא חדל ממעשיו על אף פניות חוזרות אליו מצידה ומצד דיירים במתחם הבנייה, באופן שהצריך הגשת תובענה זו לבית המשפט לצורך מימוש זכויותיה של התובעת כדין וכמוסכם בחניות (ר' התכתבות עם הנתבעים – נספחים ו1–ו3).
7. הנתבעים בכתב הגנתם טענו בין היתר ובתמצית כי ביום 11.9.75 נחתם בין התובעת לבין המנוחה, גב' א' לנדאו, הסכם מכר ביחס לדירה, ובאותו מועד אף נחתם בין התובעת למנוחה תוספת להסכם, במסגרתה הובהר כי על אף ש־42 חניות הוצמדו ו/או יוצמדו לדירה, המנוחה לא רכשה בהן זכויות קנייניות, כי התובעת רשאית למכור/להחכיר חניות אלה והמנוחה תחתום על יפוי כוח בלתי חוזר לצורך כך (שם, סעיף 5 להסכם).
8. הנתבעים מדגישים כי מעת חתימת התוספת וההסכם ועד ליום 23.5.85, היו זכויות הבעלות בחניות ובדירה רשומות בלשכת רישום המקרקעין על שם התובעת וכי באותה עת לא הייתה כל משמעות לתוספת ולהוראותיה, והיא נחתמה כדי לצפות פני עתיד, כדי לקבוע את היחסים בין התובעת לבין המנוחה בנוגע לחניות "..בימים שלאחר רישום זכויות הבעלות בדירה על שם המנוחה" (ר' סעיף 6 סיפה).
9. הנתבעים טוענים בין היתר כי כיום, במרחק של כ־46 שנים ממועד חתימת ההסכם והתוספת, לא ניתן לקבוע מה היו הנסיבות בגינן נחתמו ההסכם והתוספת לו וכי בכל מקרה התובעת, שבנתה את הבניין, יזמה את המהלך ולא המנוחה (ר' סעיף 7).
10. לדברי הנתבעים, ביום 21.10.75 נרשמה לטובת המנוחה הערת אזהרה בפנקסי המקרקעין, כאשר ביחס אליה נרשם "..על פי בדיקת הערת האזהרה אין כל זכויות לגבי החניות הצמודות לדירה" (נסח טאבו ישן צורף כנספח ב). כן נטען כי בינואר 1977 רכשה המנוחה מהתובעת חניה אחת בסימון ס"ב (ר' חשבונית על הרכישה, נספח ג).
11. הנתבעים טוענים כי במהלך השנים הראשונות שלאחר מכר הדירה למנוחה ועד לרישום זכויות הבעלות על שמה מימשה התובעת את זכויותיה הקנייניות בחניות ומכרה לצדדים שלישיים על דרך חכירה 11 חניות מתוך 42 החניות הצמודות לדירה וכי זכויות החכירה של הצדדים השלישיים בחניות נרשמו בלשכת רישום המקרקעין (ר' נספח ב). בסך הכול מכרה התובעת זכויות ב־12 חניות מתוך ה־42 ונותרו 30 חניות מושא המחלוקת בתובענה זו (ר' סעיפים 10–11).
12. עוד מוסיפים הנתבעים כי במשך כעשר שנים מאז נחתם ההסכם לא העבירה התובעת את זכויות הבעלות בדירה, בחניה וגם ביתר החניות על שם המנוחה, ודבר זה היווה הפרת התחייבות התובעת במסגרת ההסכם. בשל הפרה זו ורצונה של המנוחה כי הדירה תירשם על שמה, פנתה היא לעורך דין, וזה פנה לתובעת בדרישה למלא אחר התחייבויותיה החוזיות לרישום הדירה על שם המנוחה ולקבלת הפיצוי המוסכם החוזי (ר' נספח ד).
13. בעקבות נספח ד פנה ב"כ התובעת דאז, ביום 21.11.84, אל דיירי הבניין באמצעות הוועד, וביקש כי כל מי שרכש חניה מהתובעת ויוכל להוכיח זאת במסמכים יפנה אליו לביצוע העברת החניה על שמו. עוד נרשם כי לאחר מועד זה כל דייר שרכש חניה יצטרך לפנות אל המנוחה (ר' נספח ה). שישה חודשים לאחר מכתב זה, ביום 23.5.85 – כעשר שנים לאחר חתימת ההסכם – העבירה התובעת באמצעות עורך דינה ש' בן עמי את זכויות הבעלות בדירה ובכל החניות מהתובעת על שם המנוחה. נטען כי זכויות הבעלות בדירה ובכל החניות שהוצמדו לה (42 חניות) הועברו בכפוף לחכירות בגין 11 חניות שנמכרו על ידי התובעת לצדדים השלישיים (להלן: "החכירות") וכי פרט לזכויות החכירה ב־11 החניות כאמור "..לא הכפיפה התובעת את זכות הבעלות של המנוחה בדירה ובחניות לכל זכות אחרת, לא שלה (התובעת) ולא של צד ג כלשהו" (ר' סעיפים 15–16).
14. לטענת הנתבעים, בחירתה והחלטתה של התובעת להעביר את זכויות הבעלות המלאות על שם המנוחה קיבלו ביטוי מפורש בהתנהלותה, הן לפני העברת זכויות הבעלות המלאות והן לאחריה:
א. טרם מועד העברת הזכויות, במכתב עו"ד בן עמי (נספח ה);
ב. לאחר מועד העברת הזכויות, במכתב נוסף של עו"ד בן עמי מיום 24.11.86
(נספח ו).
(ר' סעיף 17).
15. לדברי הנתבעים, לשון מכתבי התובעת ברורה וחד־משמעית – עד למועד העברת הזכויות לתובעת היו זכויות בחניות (זכויות בעלות מלאות) אשר היו אמורות להיות מומרות לזכויות חוזיות בהתאם לתוספת להסכם, והיא העניקה או נתנה למנוחה את זכויות הבעלות המלאות בהן, תוך שהיא מוותרת על כל זכות שהייתה לה בחניות, בין אם מכוח ההסכם או התוספת או מכוח יחסי הנאמנות או דיני השומרים – זכויות אשר נטענות כיום במסגרת התובענה ולא נטענו בכתב התביעה המקורי (ר' סעיף 18).
16. עוד מוסיפים הנתבעים כי התנהלות התובעת ברורה וחד־משמעית. יפוי הכוח שהיא ביקשה וקיבלה מהמנוחה היה יפוי כוח מוגבל אשר אינו מאפשר לה – לתובעת – לנהוג בחניות מנהג בעלים, כהוראות התוספת, וליצור זכויות חדשות בחניות על ידי מכירתן/החכרתן לצדדים שלישיים, אלא מאפשר לה אך ורק לרשום זכויות של צדדים שלישיים ככל שהיו קיימות (ר' סעיף 19). כך לדבריהם, התובעת גם לא צירפה כל מסמך שנוצר לאחר מועד העברת הזכויות, המכיל התחייבות כלשהי מצד המנוחה לטובת התובעת בנוגע לחניות ולא פירטה התנהגות כלשהי מצד המנוחה הפוגעת או מכרסמת בהעברת זכויות הבעלות המלאות – לא נאמנות; לא שמירה; לא החזקה ללא תמורה – ולא צירפה כל ראיה המעידה על התחייבויות שכאלה (ר' סעיף 21).
17. הנתבעים מציינים כי ביום 3.1.95 העבירה המנוחה את זכויות הבעלות המלאות בדירה ובחניות בהעברה ללא תמורה על שמם, ועו"ד בן עמי – ב"כ התובעת דאז – היה זה שטיפל עבור המנוחה ו הנתבעים בהעברת זכויות זו. לדבריהם, באם הייתה התחייבות כלשהי מצד המנוחה כלפי התובעת ביחס לחניות, הרי שעו"ד בן עמי אשר ייצג את התובעת והיה זה שהעביר בפועל את זכויות הבעלות המלאות על שם המנוחה, היה בוודאי מודע לה ולא פועל בניגוד לה (ר' סעיף 21).
18. לטענת הנתבעים, זכויותיהם הקנייניות נקיות מכל זכות של צד ג ו/או זכות של התובעת למעט זכויות חכירה ביחס ל־11 חניות להן היו כפופות זכויות הבעלות של המנוחה (ר' סעיף 23). כן נטען על ידם כי הזכויות ב־30 החניות שלא נמכרו/הוחכרו על ידי התובעת ניתנו למנוחה כמעין "פשרה" בעקבות דרישתה החוזרת ונשנית של המנוחה להעברת הזכויות בדירה לטובתה ובהמשך דרישתה לקבלת הפיצוי המוסכם (ר' סעיף 25 רישה). לשיטתם "..לא משנה הסיבה, לא ניתן להתעלם מהעובדות הברורות לפיהן, זכויות הבעלות המלאות על הדירה ועל 42 החניות המוצמדות לה (בכפוף לזכויות חכירה לגבי 11 חניות) ניתנו למנוחה על ידי התובעת ועברו ממנה בהעברה ללא תמורה למשיבים" (שם, סעיף 25 סיפה).
19. בגדרי סעיפים 26–30 פירטו הנתבעים את התנהלותם בחניות וכיצד נהגו בהן מנהג בעלות (ר' גם נספחים ז–ח). לדבריהם במהלך 17 שנים לאחר רישום זכויות הבעלות על שם המנוחה, מתוכן כשבע שנים לאחר העברת הבעלות על שמם ונוהגם בחניות מנהג בעלים, בעל השליטה בתובעת מר ליאופולד ברנס ז"ל היה בין החיים.
20. למען הסר ספק יובהר כי הדמויות המשמעותיות במושא המחלוקת, הרוכשת גב' אירנה לנדאו ז"ל ומנהל התובעת-המוכרת מר ליאופולד ברנס ז"ל, אינם עוד עימנו למרבה הצער וכך גם עו"ד שרגא בן עמי ז"ל, כך שלא ניתן להתחקות אחר 'אומד דעתם' של הצדדים על יסוד עדותם, אלא רק ובעיקר מכוח מסמכים. מטעם זה אף לא נשמעו ראיות בתיק והצדדים סיכמו טיעוניהם בכתב [ר' הודעת הצדדים מיום 11.5.23 וסיפת ההחלטה מיום 3.7.23].
21. עוד יאמר בשולי הדברים, כי הליך 'פישור פנימי' שקיימו הצדדים בתיק לא צלח לאחרונה, ומשכך בשלה העת למתן פסק–הדין.
התשתית ההסכמית
22. ביום 11.9.75 נחתם חוזה בין התובעת לבין המנוחה, אשר הביעה רצונה לרכוש מהתובעת את אחת הדירות בבניין. בסעיף 4 תוארה הדירה כ"דירה בת 4 חדרים, בקומה ג' כיוונים: צפון מזרח עם שירותים". תמורת המכר נקבעה על סך 250,000 לירות (סעיף 5). בסעיף 9 הצהירה המנוחה כי ידוע לה כי עו"ד ברוך גולדמן מטעם התובעת יטפל ברישום צו בתים משותפים והעברת היחידות בבניין מטעם הקבלן. סעיף 14 רישה להסכם קובע כי "...הקבלן יהיה רשאי לבנות את הבית המשותף לפי רצונו המוחלט באופן שהבית המשותף יכיל דירות, חנויות, חניות, מחסנים, חדרי משרדים, חדרי שירותים וכו' ולמכור יחידות אלה לכל מטרה שימצא לנכון ו/או להשכירם ו/או להצמידם כרצונו".
23. באותו יום נחתמה בין הצדדים אף תוספת להסכם (להלן: "התוספת"). במבוא התוספת נקבע בין הצדדים כדלהלן:
והואיל: ולדירה הנ"ל צמודים או יוצמדו 42 מקומות חניה ובשל סיבה זו נקבע מחיר מיוחד ומופחת לדירה;
והואיל: ומוסכם בין הצדדים כי רכישת הדירה לא תכלול רכישת מקומות החניה הנ"ל אלא שהם יישארו צמודים לדירה אולם חכירתן והחזקה בהן תועברנה לאחרים;
והואיל: ולאור האמור לעיל הסכימו הצדדים לערוך ולחתום על החוזה המקורי ותוספת לחוזה זה המהווה חלק בלתי נפרד מהחוזה המקורי;
והואיל: וברצון הצדדים להסדיר את החכרת מקומות החניה ומסירת החזקה הבלעדית בהם לאחרים.
24. סעיף 2 לתוספת קובע כי:
מוסכם בין הצדדים כי 42 מקומות החניה המוצמדים לדירה הן אלה המסומנים בתשריט המוגש ו/או שיוגש לעניין רישום הבית כבית משותף ואשר סימונן ושטחיהן הן כדלקמן:
א. מקומות החניה המסומנים באותיות כ'ה עד ל'א ששטח כ'א מהן הוא 10.55 מ"ר בערך.
ב. מקומות החניה המסומנים באותיות ל'ב עד ל'ח ששטח כל אחד מהן 9.65 מ"ר בערך.
ג. מקומות החניה המסומנים באותיות ל'ט עד מ' ששטח כל אחד מהן 11 מ"ר בערך.
ד. מקומות החניה המסומנים באותיות מ'א עד ס'ו ששטח כל אחד מהן הוא 10.55 מ"ר בערך.
25. סעיף 3 לתוספת קובע כי:
מוסכם במפורש בין הצדדים כי כל מקומות החניה הנ"ל ישארו צמודים לדירה לתמיד ואסור על הקונה לשנות הצמדה זו אולם הקבלן יחכיר לדירות את מקומות החניה הנ"ל וימסור להם את החזקה הבלעדית בהם לבעלי הדירות האחרים שבבניין או לכל שימצא לנכון ובכל תנאי שימצא לנכון ללא כל התערבות או ערעור כלשהו מצד הקונה.
סעיף 4 לתוספת קובע:
פרט להיות מקומות החניה צמודים לדירת הקונה לא יהיו לקונה כל זכויות מאיזה מין וסוג שהוא בהן והוא לא יהיה רשאי למנוע מחוכרי מקומות החניה לעשות בהם כרצונם.
26. ביחס לחוכרים לדורות של מקומות החניה הוסכם בסעיף 5 כי בשטחי החכירה יכלל תנאי על פיו החוכרים יהיו חייבים בכל המיסים ותשלומי החובה החלים על מקומות החניה ואלה לא יחולו על בעל הנכס "...ומבלי שבעל הנכס יהיה זכאי לכל תמורה שהיא".
27. סעיף 8 לתוספת קובע כי:
במידה ומסיבה כלשהי לא יוכל הקבלן לרשום את החכירות ביחס לכל מקומות החניה לפני התאריך שנועד לרישום הדירה על שם הקונה, ייתן הקונה יפוי כוח בלתי חוזה לעורכי הדין של הקבלן שלפיו יהיו הם רשאים לחתום על שטרי החכירה ביחס למקומות החניה בתנאים הנ"ל ובתנאי שמיופי הכוח יתחייבו כלפי הקונה שימציאו לו שניים עותקים מאושרים של כל שטר חכירה שהם ירשמו על סמך יפוי הכוח מייד עם ביצוע כל רישום ורישום.
בסעיף 9 אף נקבע כי כל ההוצאות והמיסים הקשורים ברישום מקומות החניה והחכרת מקומות החניה יחולו על הקבלן (התובעת).
מעמד הנתבעים
28. הסכם המכר והתוספת נחתמו בין התובעת לבין המנוחה עוד בשנת 1975.
29. כנטען בכתב ההגנה המנוחה העבירה במתנה עוד בחייה ביום 3.1.95, את זכויותיה בדירה לנתבעים – בתה וחתנה (ר' סעיף 21).
30. נקודת המוצא – הכלל הבסיסי הינו, שאין אדם יכול להעניק יותר ממה שיש לו עצמו - nemo dat quod non habet; או nemo potest plus juris ad alieno transferre quam ipse habet (ר' ע"א 189/95 בנק אוצר החייל בע"מ נ' אהרונוב, פ"ד נג(4) 199, פסקה 17; ע"א 6298/99 בית זית ואח' נ' ויצ"ו (פורסם בנבו, 17.3.08), פסקה 9)).
31. לפי שאדם אינו יכול להעניק יותר ממה שהוקנה לו, דהיינו המנוחה לא הייתה יכולה להעביר במתנה לנתבעים יותר ממה שההסכם והתוספת הקנו לה, יש לבחון משפטית מה היו זכויותיה של המנוחה בחניות, באותה נקודת זמן של ההענקה.
פרשנות חוזה בקצירת האומר
32. עיקר העניין והמוקד המשפטי בהוראות ה'תוספת' לחוזה. מדובר בחוזה – מסמך משפטי, שנערך בין הצדדים והסדיר את נושא החניות.
33. סעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי) קובע כי: "חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו".
34. בעע"מ 5487/06 סופרמאטיק נ' חברת החשמל (פורסם בנבו, 12.4.09) נפסק בין היתר כי:
במסגרת הפרשנות התכליתית יש ל"שלוף" את המשמעות המשפטית מבין מגוון המשמעויות הלשוניות. המשמעות המשפטית היא המשמעות הלשונית המגשימה את התכלית ...מכאן גם ברור מדוע גבול הפרשנות הוא גבול הלשון שהרי המשמעות הלשונית קובעת למעשה את הפוטנציאל הלשוני של הסעיף ורק אחת מבין המשמעויות הלשוניות יכולה לשמש כמשמעות המשפטית של הטקסט....יש לברר, אפוא, תחילה, מהו "מתחם האפשרויות הלשוניות" הטמונות בלשונו של הטקסט המתפרש (שם, פסקאות 10-9).
35. בע"א 9025/17 A.T.S Investments Inc ואח' נ' Segal Group (Dresden) GmbH and Co.KG (פורסם בנבו, 19.2.20) נפסק ביחס לחוזה עסקי, מסמך משפטי, בין היתר כי:
..עסקינן בחוזה עסקי, אשר נערך על ידי אנשי עסקים מנוסים, שחזקה עליהם כי הם בקיאים ברזי הניסוח של מסמכים משפטיים, ולמצער כי באפשרותם להסתייע ביודעי דין. במצב דברים זה יש להעניק ללשון הברורה בה נקטו הצדדים מעמד דומיננטי, מעמד כמעט מכריע, שכן אין הצדקה במקרה הרגיל כי בית המשפט ינסה "לנחש" את כוונתם – ניסיון שפגיעתו בתכלית הצופה פני עתיד של שכלול ההתקשרות החוזית עולה על תועלת שיכולה לצמוח ממנו להגשמת תכליות אחרות של דיני הפרשנות החוזיים..
(ר' גם: ע"א 7549/18 ביבי כבישים עפר ופיתוח בע"מ נ' רכבת ישראל בע"מ (פורסם בנבו, 20.11.19)).
36. כך גם נפסק בע"א 7186/15 יואל בורשטיין ואח' נ' שיכון ובינוי – סולל בונה תשתיות בע"מ (פורסם בנבו, 3.9.19) בין היתר כי:
חוזה הוא מסמך הנותן ביטוי להסכמות בין צדדים ותפקידו להסדיר את היחסים ביניהם ואת ההתפתחויות האפשרויות והסוגיות שראו כרלוונטיות בעת שכרתו את החוזה; ואולם אין הצדדים ניחנים בראיית העתיד וחדשות לבקרים המציאות מזמנת שאלות שלא זכו למענה ברור במסגרת החוזה – או אז נדרשת פרשנותו. מלאכת הפרשנות מבקשת לברור מבין מגוון משמעויות שניתן לייחס ללשון החוזה את התכלית שעמדה לנגד עיני הצדדים בעת התקשרותם בהסכם, קרי: את "אומד דעתם"....מכל מקום, אין חולק כי לשון החוזה היא נקודת המוצא לכל הליך פרשני, וככל שלשון החוזה מצביעה באופן בהיר על אומד דעתם של הצדדים בעת כריתת החוזה, שמורה לה הבכורה בהליך הפרשני (ע"א 1536/15 פז חברת נפט בע"מ נ. תחנת דלק חוואסה בע"מ, [פורסם בנבו] פסקה 46 (8.2.2018) (להלן: עניין פז(; ע"א 841/15 פנורמה הצפון חברה לבנייה בע"מ נ' פלוני, [פורסם בנבו] פסקה 10 (23.5.2016) ע"א 87/15 נורדן נ' גרינברג, [פורסם בנבו] פסקה 12 (16.10.2017); ע"א 2232/12 הפטריארכיה הלטינית בירושלים נ' פארוואג'י, [פורסם בנבו] פסקה 14 לפסק דינה של השופטת (כתוארה אז) א' חיות (11.5.2014))
(ר' גם: ע"א 8763/15 זיו נ' גספא הנדסה (פורסם בנבו, 4.1.17), פסקאות 32–34; ע"א 1536/15 פז חברת נפט נ' תחנת דלק חוואסה ואח' (פורסם בנבו, 8.2.18), פסקה 46; ע"א 7186/15 יואל בורשטיין ואח' נ' שיכון ובינוי – סולל בונה תשתיות בע"מ (פורסם בנבו, 3.9.19)).
דיון והכרעה
37. לאחר שנתתי דעתי לטיעוני הצדדים באתי לכלל מסקנה כי דין התובענה להתקבל.
38. נזכיר ונזכור כי הנתבעים אינם "..מכחישים את התוספת" (ר' דברי ב"כ בעמוד 3 לפרוטוקול מיום 9.1.23 שורה 18). כך גם ציינה ב"כ הנתבעים בין היתר כי "..אני משיבה לבית המשפט שאין מחלוקת שהבעלים במקור של החניות הם ליאופולד (עמוד 4 לפרוטוקול מיום 9.1.23, שורה 7).
39. נדגיש כי במבוא התוספת [ר' 'ההואיל הראשון'] נאמר במפורש, כי נוכח הסכמת המנוחה שלדירה יהיו צמודים או יוצמדו 42 מקומות חניה נקבע לדירה "...מחיר מיוחד ומופחת". דהיינו המדובר בהסכמה – שהחניות יוצמדו לדירה – שניתנה בתמורה.
40. הוראות התוספת ברורות הן וחד משמעיות– למנוחה לא הוקנו זכויות בחנייה ואף לא הייתה כוונה להקנות לה זכויות שכאלה בעתיד. כך גם בפניית עו"ד י' פינקלשטיין לתובעת בשנת 1984 (ר' נספח ד לכ"ה) מציין הוא בסעיף 1 כי "..מרשתי רכשה מכם את הדירה שבנדון עפ"י חוזה מיום 11.9.75". לא נטען דבר ביחס לחניות או זכות נטענת של המנוחה בהן. ודוק – במסגרת ההסכם לרכישת הדירה מיום 11.9.75, לא רכשה המנוחה את החניות.
41. מפאת חשיבות הדברים נפנה תוך הדגשה לסעיפים מהסכם המכר והתוספת דלהלן:
א. לסעיף 14 רישה להסכם המכר בו נקבע בין היתר כי "... הקבלן יהיה רשאי לבנות את הבית המשותף לפי רצונו המוחלט באופן שהבית המשותף יכיל [...] חניות [...] ולמכור יחידות אלה לכל מטרה שימצא לנכון ו/או להשכירם ו/או להצמידם כרצונו".
ב. ל'הואיל השלישי' במבוא התוספת הקובע כי "רכישת הדירה לא תכלול רכישת מקומות החניה הנ"ל אלא שהם יישארו צמודים לדירה אולם חכירתן והחזקה בהן תועברנה לאחרים".
ג. לסעיף 3 לתוספת הקובע ברורות כי: "מוסכם במפורש בין הצדדים כי כל מקומות החניה הנ"ל ישארו צמודים לדירה לתמיד ואסור על הקונה לשנות הצמדה זו אולם הקבלן יחכיר לדירות את מקומות החניה הנ"ל וימסור להם את החזקה הבלעדית בהם לבעלי הדירות האחרים שבבניין או לכל שימצא לנכון ובכל תנאי שימצא לנכון ללא כל התערבות או ערעור כלשהו מצד הקונה.
ד. וכך גם קובע סעיף 4 לתוספת ברורות ובאורח חד משמעי כי "פרט להיות מקומות החניה צמודים לדירת הקונה לא יהיו לקונה כל זכויות מאיזה מין וסוג שהוא בהן והוא לא יהיה רשאי למנוע מחוכרי מקומות החניה לעשות בהם כרצונם.
42. הוראות ההסכם ובעיקר הוראות התוספת מלמדות אם כן, כי הוסכם בין הצדדים מפורשות – נוכח תמורה שניתנה למנוחה על דרך מתן הנחה במחיר הדירה שרכשה באותו מועד – כי הדירה תשמש 'אכסניה' – בלא הגבלת זמן או תנאי – לרישום הצמדת החניות שבבניין כולן (42) אליה, תוך שהודגש שלמנוחה לא תהיה בחניות אלו כל זכות. דהיינו ובמינוח ההופלדיאני נאמר, כי אל מול זכותה של התובעת שהחניות יוצמדו ברישום [בלבד] לדירת המנוחה וייותרו בבעלותה של התובעת, עמדה חובת המנוחה לדאוג כי כך יעשה בהווה ובעתיד, ובלא ערעור.
43. בהקשר זה יאמר כי נמצא טעם ממשי בדברי ב"כ התובעת לפיהם "...יש תוספת להסכם, ובתוספת להסכם התחייבו לרשום את החניות צמודות לדירה, וזה מה שהם עשו, הם בדיוק ביצעו את לשון ההסכם. אז זה עומד לחובתם?" (עמוד 4 לפרוטוקול מיום 9.1.23 שורות 32-30).
44. העדר זכות כלשהי של המנוחה בחניות, בעת חתימת ההסכם והתוספת, כמו גם בעת רישום הדירה על שמה בשנת 1985 היה ונמשך אף בשנת 1995, עת העבירה זכויותיה במתנה לנתבעים.
45. הנה כי כן מסקנה משפטית ראשונה המתבקשת למקרא התוספת הינה, שהמנוחה לא יכולה היתה להעניק לנתבעים יותר ממה שהוקנה לה ושהיה שלה. מאחר ולא היו למנוחה זכויות כלשהן בחניות [שאך הוצמדו רישומית לדירתה], פשיטא שהיא יכולה היתה להעניק לנתבעים זכויות רק בדירה גופה בלבד, ולא יכולה היתה להעניק להם [משפטית ומהותית] זכות כלשהי בחניות – זכות שלא היתה בידה מעולם ולא נרכשה על ידה.
האם "התוספת אוינה/ בוטלה על יד התובעת" בעת רישום הזכויות ע"ש המנוחה בשנת 1985?
46. לטענת הנתבעים אשר אינם מתכחשים להוראות התוספת (ר' גם סעיף 6 לסיכומיהם) מצב הדברים הינו כפי האמור בכותרת המשנה לעיל, וכל עוד "...זכויות הבעלות היו על שם התובעת, אין לתוספת משמעות פרקטית... שכן התובעת לא נדרשה להשתמש בה...היא היתה יכולה להחכיר חניות ..באופן עצמאי...;למעשה התוספת מסדירה את אופן הפעולה בחניות לאחר רישום הזכויות על שם המנוחהונקבע בה מנגנון למימו שזכויות התובעת בחניות, מנגנון לפיו המנוחה תשאיר בידי באי כוח התובעת ייפוי כוח" (שם סעיף 8). לדברי הנתבעים בחלוף 10 שנים התובעת לא העבירה את זכויות הבעלות בדירה ע"ש המנוחה ובכך הפרה את התחייבויותיה במסגרת הסכם המכר, בשל כך פנתה המנוחה לעורך דין ששלח מכתב לתובעת (נספח ד), שהפעילה את עו"ד ש' בן עמי ששלח מכתב לדיירים (נספח ה) והאמור בו מהווה הודאת בעל דין מצד התובעת לפיה "...היא לא התכוונה לפעול בהתאם לתוספת, לא התכוונה לשמור בידיה את הזכויות שהתוספת מקנות לה, ולמעשה התכוונה לאיין/ לבטל אותה" (ר' סעיפים 12-11).
47. הנתבעים מפרטים בסיכומיהם חמישה 'ביטויים חיצוניים' לרצון התובעת לבטל את התוספת ואת הזכויות בחניות שהוקנו לה במסגרתה (ר' בהרחבה סעיפים 32-13). נדון בהם כסדרם.
48. הביטוי הראשון – מכתב עו"ד בן עמי מיום 21.11.84 (נספח ה). עיון במכתב מלמד כי המדובר במכתב בעל אופי 'טכני' הפונה לחברי ועד הבנין, מציין כי מצויות חניות חיצוניות בין הבניינים הסמוכים לבניין שלהם הצמודות לדירת המנוחה שביקשה לרשום את הדירה על שמה בלשכת רישום המקרקעין. חברי הועד מתבקשים להודיע "לדיירי הבית שלכם כי כל מי שרכש חנייה מהחניות הנ"ל" מהתובעת ויוכל להוכיח זאת מתבקש לפנות בכתב למשרד עוה"ד וכי "..לאחר מועד זה יצטרך כל דייר שרכש חניה כנ"ל לפנות לגב' לנדאו".
49. לא נמצא במכתב ויתור מפורש או משתמע של התובעת על זכויותיה בחניות שיוצמדו לדירת המנוחה, קל וחומר בחניות שטרם הוחכרו/נמכרו לצדדי ג. ודוק ההפנייה למנוחה הינה ביחס לחניות שכבר נמכרו.
50. הביטוי השני – העברת הזכויות בדירה ובחניות בשנת 1985 מהתובעת למנוחה. נטען כי בכפוף לחכירות של 11 חניות שנמכרו לצדדי ג, זכויות הבעלות של המנוחה לא הוכפפו לזכויות כלשהן לרבות לא של התובעת.
51. אין בידי לקבל טענה זו. כפי שפורט מעלה, רישום הדירה ע"ש המנוחה כולל החניות שהוצמדו לה, מוסדר בתוספת ותואם את הוראותיה ואינו בסתירה לה. התוספת מסדירה סיטואציה זו של רישום – והעדר זכויות למנוחה גם בשלב זה– ולא ברור איזה שימור זכויות מצד התובעת נדרש. כזכור 'ההואיל השלישי' לתוספת קובע מפורשות כי ".. רכישת הדירה לא תכלול רכישת מקומות החניה הנ"ל אלא שהם יישארו צמודים לדירה" (ר' גם סעיפים 3 ו-4 לתוספת).
52. נסיונם של הנתבעים להסתמך על סעיף 125 (א) לחוק המקרקעין הקובע בין היתר כי "רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתכנו", אין בו ממש והוא לא יסייע להם, לפי שהסכמת הצדדים (המנוחה והתובעת) צפתה פני מצב שלאחר רישום זכויותיה בדירה, וקבעה לגביו, כי גם אז למנוחה לא יהיו זכויות בחניות שהוצמדו רישומית לדירתה. דהיינו המצב הרישומי (של הדירה דהיום) תואם את הסכמת הצדדים.
53. כך למשל ברוח זו קובע סעיף 3 רישה לתוספת כי "מוסכם במפורש בין הצדדים כי כל מקומות החניה הנ"ל ישארו צמודים לדירה לתמיד ואסור על הקונה לשנות הצמדה זו".
54. הביטוי השלישי – מכתב עו"ד בן עמי מיום 24.11.86 (נספח ו). במכתב שנשלח לב"כ המנוחה נאמר בין היתר כי העברת הדירה ע"ש המנוחה "..יחד עם החניות" בוצעה לשביעות רצונה. לטענת הנתבעים אף ממכתב זה עולה כוונת התובעת להעביר הדירה והחניות למנוחה מבלי להותיר בידיה "זכות כלשהי בחניות".
55. פרשנות הנתבעים לאמור במכתב אינה מקובלת עליי, והיא אינה עולה מן האמור במכתב. הנסיון למצוא במילים "..לשביעות רצונה המלאה" ויתור מצד התובעת על זכויותיה בחניות, אין לה על מה שתסמוך. המדובר במסמך שתכליתו לעדכן את ב"כ המנוחה שהמוסכם בתוספת בוצע.
56. ביטוי חיצוני רביעי – העברת הזכויות בשנת 1995 ע"ש הנתבעים. נטען בתמצית כי עו"ד בן עמי היה זה שטיפל בהעברה ובאם במועד ההעברה זו "..היתה עדין התחייבות כלשהי מצד המנוחה כלפי התובעת ביחס לחניות", הרי שעו"ד בן עמי היה מודע לה ולא היה פועל בניגוד לה "..ומעביר על שם הנתבעים זכויות שלא להם".
57. ב"כ הנתבעים אף טענה בהקשר זה בין היתר כי "..ברגע שהזכויות עברו מהמנוחה לשני הנתבעים היה לנו מעבר זכויות שנוגד את אותן טענות של נאמנות, באותו רגע היא הביעה את דעתה שהיא לא נאמנה. הם עשו את זה לפני מותה. זה לא עבר בירושה. היא הקנתה להם את מלוא הזכויות [...] ברגע שהזכות הקניינית עברה לטעמי באותו רגע היה פה סימן מובהק שאותו גורם ראשוני מתנגד לזכות הזאת כי הוא פועל כנגד הזכות הזאת" (עמוד 4 לפרוטוקול מיום 9.1.23 שורות 18-12).
58. גם בטענה זו אין ממש. כפי שפורט מעלה בהרחבה בתוספת הוסכם ברורות כי החניות היו ויוותרו בבעלות התובעת והן קניינה. עוד הוסכם כי רישומית הן יוצמדו לדירת המנוחה – בלא שהדבר יעניק להם זכות כלשהי בהן בהווה ובעתיד. משלא היו למנוחה זכויות בחניות, הרי שהעברת זכויותיה בדירה לבתה ולחתנה לא יצרה לאלה זכויות בחניות יש מאין, זכויות שהן לכאורה ראויות להגנה.
59. גם לא ניתן להסיק שהעברת זכויות המנוחה – כפי שהיו לה – לבתה וחתנה היא בבחינת פעולה הסותרת או נוגדת את הוראות התוספת וגורעת מזכויות התובעת בהתאם לה (ר' גם סעיפים 4-3 לתוספת).
60. ביטוי חיצוני חמישי – חלוף הזמן. לטענת הנתבעים מאז העברת הבעלות ע"ש המנוחה בשנת 1985 ועד להגשת התובענה חלפו כ-35 שנים והתובעת לא מכרה או החכירה חניות נוספות, מלבד אלה שהוחכרו טרם העברת הזכויות. לדבריהם התובעת לא פנתה למנוחה או לנתבעים בעניין החניות, והנתבעים מצידם נהגו בחניות מנהג בעלים. לשיטת התנהגות התובעת מלמדת על רצונה "לבטל את התוספת, לאיין את כל הזכויות שהוקנו לה מכוחה ולהעביר למנוחה את מלוא זכויות הבעלות..".
61. גם בטענה זו אין כל ממש. הנתבעים מתעלמים לחלוטין לכל אורך טיעונם כאן ובסעיפים הקודמים, מהוראות התוספת ומנסים להיאחז במכתבים כאלה ואחרים, כאילו הם מעידים על הסכמות חדשות שגובשו או כי הם תומכים במסקנה לפיה התובעת חפצה לוותר על קניינה בחניות לטובת המנוחה.
62. ודוק, תוקפה של התוספת לא הוגבל בזמן, זכויותיה של התובעת בחניות לא נקצבו בזמן או בתנאי מפסיק כלשהו. נהפוך הוא וראו לעניין זה הוראות התוספת שצוטטו בסעיפים 27-23 לעיל ובמיוחד בסעיפים 4-3 שבתוספת.
63. אין בפי הנתבעים הסבר הגיוני כלשהו (כלכלי, משפטי או אחר) לשאלה המתבקשת – מדוע שתעשה/עשתה כן התובעת? מדוע שתוותר על זכויותיה בחניות סתם כך, במיוחד לאור העובדה שהוראות התוספת הסדירו מחד את זכויותיה בחניות – טרם ואחרי רישום הזכויות בדירה ע"ש המנוחה – ומאידך קבעו ברורות שהמנוחה נטולת זכות כלשהי בחניות בכל עת.
64. הטענה לפיה הנתבעים התיימרו לנהוג בחניות מנהג בעלים, מעצימה אולי את המסקנה בדבר אי הבנתם שלהם את מצב הדברים בבחינה משפטית או אולי מלמדת על רצונם לנצל – בניגוד להוראות התוספת – את הסיטואציה הרישומית של הזכויות בחניות הצמודות לדירתם, לטובתם.
65. ונדגיש אף בסיום פרק זה, כי אין בכוחה של הענקה במתנה של הדירה לנתבעים ע"י המנוחה, ליצור לנתבעים זכויות שלא היו קיימות לצד המקנה (למנוחה) וזאת מכוח הכלל "שאין אדם יכול להעניק יותר ממה שיש לו".
66. לתיזה – הבלתי סבירה – שהעלו הנתבעים לפיה התובעת נתנה למנוחה את החניות במתנה או החליטה לוותר עליהן (ככה סתם?) [ר' בהרחבה הדיון לעיל], לא נמצאו תימוכין משפטיים וראיות של ממש, והיא נדחית אף בהיותה בלתי הגיונית וככזו שאינה נטועה בקרקע משפטית מוכחת והולמת. למסקנה אליה חותרים הנתבעים אף לא נמצאה, בנסיבות העניין, הצדקה מוסרית.
67. מצאתי גם לדחות את טיעון ב"כ הנתבעים בדיון מיום 9.1.23 לפיו "..בעת הרישום הביעה החברה את רצונה לתת את החניות למנוחה ללא כל הגבלה של כל זכות מכל מין שהוא, למעט החכירות" (עמוד 4 שורות 28-27; ר' גם דבריה בעמוד 5 שורות 2-1). כך גם מצאתי לדחות את טענת הנתבעים לפיה התובעת כביכול "...שללה את קניינה בעצמה", כטענת באת כוחם בעמוד 4 שורות 9-7. המדובר בטיעונים שלא הוכחו, חסרי כל ביסוס עובדתי או משפטי שנאמרו מן הפה אל החוץ, אינם מתיישבים עם הוראות התוספת ואינם מתחייבים הימנה, ועומדים אף בניגוד לכל היגיון כלכלי או מסחרי כלשהו.
התיישנות
הפרת הוראות התוספת – החוזה
68. מהוראותיה הברורות של התוספת ומלשונה המפורשת והחד משמעית, נמצאנו למדים כי הוסכם על הצדדים [המנוחה והחברה] במעמד חתימתה, כי לא תהא למנוחה כל זכות בחניות, כנאמר בין היתר אף בסעיף 4 לתוספת ".. פרט להיות מקומות החניה צמודים לדירת הקונה לא יהיו לקונה כל זכויות מאיזה מין וסוג שהוא בהן" (ר' בהרחבה גם סעיפים 27-23 לעיל).
69. רצונם של הנתבעים לספח את החניות לדירתם ולהפוך אותם לקניינם, עומדת בניגוד להורות התוספת ובהיפר בוטה של תנאיה. בעשותם כן מפרים הנתבעים את ההסכם שבין הצדדים באופן יסודי ומהותי.
70. ברע"א 6774/19 אפרידר החברה לשיכון ופיתוח לישראל בע"מ נ' עירית ראש העין ואח' (פורסם בנבו, 16.4.20) נפסק:
...והשוו להלכה לפיה מועד תחילת מרוץ ההתיישנות בתביעה חוזית בגין הפרת חוזה תלוי בטיב סעד המתבקש: ע"א 3599/94 יופיטר נ' בנק לאומי לישראל בע"מ, פ"ד נ(5) 423 (1997); ע"א 2113/10 ציון בן דוד נ' בנק דיסקונט לישראל בע"מ, [פורסם בנבו] פסקאות 10-8 (18.7.2012)[...] ע"א 909/16 פרי ז"ל נ' בדש חינה ז"ל, [פורסם בנבו] פסקה 31 לחוות דעתו של השופט דוד מינץ (27.2.2019)...
71. בע"א 9111/15 מרגלית ש.א. רכב נ' מדינת ישראל (פורסם בנבו, 31.10.17) נפסק כי:
..לעניין תחילת מירוץ ההתיישנות בתביעות חוזיות, יש להבחין בין תביעה לאכיפה או ביטול חוזה, לבין תביעה לפיצויים. מירוץ ההתיישנות לצורך תביעה לאכיפה או לביטול, מתחיל במועד הפרת החוזה, שהרי כבר אז התובע אוחז בידו "עילת תביעה בשלה" וביכולתו לפנות לבית המשפט. לעומת זאת, נקודת הפתיחה של המירוץ בתביעה לפיצוי מכוח סעיף 10 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 (להלן: חוק התרופות), יכולה להידחות עד למועד היווצרות הנזק (ע"א 3599/94 יופיטר נ' בנק לאומי לישראל בע"מ, פ"ד נ(5) 423, 430-429 (1997);
72. כפי שעלה מראיות התובעת – ולא נסתר – נודע לה על ההפרה, הצגת הנתבעים כבעלי החניות והפעולות שנקטו מול דיירי הבניינים רק בשנת 2019 [ר' בהרחבה הדיון בסוגיה בסעיפים 98-86 להלן]. משכך מרוץ ההתיישנות בתביעה דנן, שהינה תביעה לאכיפת הוראות התוספת, החל בשנה זו והיא טרם התיישנה במועד הגשתה.
נאמנות
73. לטענת הנתבעים בסיכומיהם, עילות התביעה התיישנו קודם להגשת התביעה ועל כן דינה להידחות. לדבריהם בתמצית, ככל שעסקינן בזכויות חוזיות של התובעת על פי התוספת שנולדו בעת כינונה, הרי שעילות התביעה בגינן, נוצרו בשנת 1985 בעת רישום זכויות הבעלות בדירה ע"ש המנוחה שלא בהתאם לתוספת והתיישנו 7 שנים מאוחר יותר בשנת 1992. וככל שעניין לנו בזכויות מכוח נאמנות או שמירה שנולדו לאחר העברת הזכויות על שם המנוחה, הרי שעילות התביעה בגינן נוצרו במועד בו העבירה המנוחה זכויתיה לנתבעים בשנת 1995 – ובכך הפרה את זכויות התובעת – והתביעה התיישנה בשנת 2002 (שם בהרחבה סעיף 43) [ לעניין זה ר' גם פרק ז לסיכומי התובעת וסעיף 1 לסיכומי התשובה מטעמה].
74. התובעת בסיכומיה טענה בין היתר ובקליפת האגוז כי בינה לבין הנתבעים מתקיימים "..יחסי נאמנות קונסטרוקטיבית כפויה" במובחן מנאמנות הנוצרת מכוח חוק הנאמנות, וכי קיומן של זכויות שביושר ללטובתה מקים יחס של נאמנות, וכל עוד יחסי הנאמנות נמשכים לא חלה התישנות (שם, סעיף ה.(1)). עוד טענה התובעת כי נאמנות משתמעת יכולה להחלמד מקום שעולה מהתנהגות הצדדים כי הם התכוונו ליצור יחסי נאמנות של הובעה במפורש, לטענה כוונת הצדדים קיבלה ביטוי בתוספת ("בהסכם")ולמרות שהחניות ("הנכס") רשום ע"ש המנוחה ואחריה ע"ש הנתבעים, "הזכויות שביושר" בחניות שייכות לה (שם סעיף ה.(2)).
75. הנתבעים בסיכומיהם בין היתר כי נאמנות קונסטרוקטיבית קמה על ידי הדיןמקום בו אין לה ביטוי מפורש בהסכםולמרות זאת היא נלמדת "..מקום שעולה מהתנהגות הצדדים כי לצד אחד יש זכות קניינית מסוימת בנכס, על אף שצד אחר הוא הבעלים החוקי שלו,וכי בשל כך התכוונו הצדדים ליצור יחסי נאמנות, אך מסיבה כלשהי כוונתם לא הובעה במפורש" (שם סעיף 35). הנתבעים מציינים כי התובעת אינה מפרטת מהי אותה התנהגות של הצדדים ממנה עולה לכאורה 'נאמנות קונסטרוקטיבית' ולא מביאה עדות לקיום התנהגות שכזו. הנתבעים מוסיפים כי התובעת לא הציגה כל ראייה לקיומה של מערכת יחסים כלשהי בינה לבינם, כי העברת המקרקעין על שמם בשנת 1995 היא בבחינת כפירת המנוחה בנאמנות וסיומה, כפירה אשר מולידה עילת תביעה כנגד המנוחה בהתאם לחוק החוזים – עילה שכבר התיישנה (ר' בהרחבה סעיפים 40-36).
76. שלמה כרם, בספרו חוק הנאמנות (מהדורה רביעית, 2004), מציין בין היתר כי "נאמנות על פי חוזה משמעה שחובו של הנאמן להחזיק בנכס או לפעול בו לטובת נהנה או למטרות אחרות, מוסדרת בחוזה". כרם מציין כי חוזה נאמנות, ככל חוזה אחר, יכול שייעשה בעל פה, בכתב או בצורה אחרת, וחוק הנאמנות אינו דורש צורה מסוימת (שם, עמוד 184). לדבריו תוכן ההתחייבות הכלולה בחוזה הוא הקובע אם נוצרה נאמנות על פיו (שם, עמוד 178). כרם מבהיר כי כאשר אדם מעביר נכס לזולתו ללא תמורה, וכאשר ההעברה אינה מיועדת לשמש מתנה "...חזקה שהצדדים הסכימו ביניהם כי הנעבר יחזיק בנכס כנאמן עבור המעביר או עבור מי שהמעביר קבע כנהנה" (שם, עמוד 179; ע"א 3829/91 וולס נ' גת ואח', פ"ד מח(1) 801).
77. בסיאטוציה המשפטית בה אנו מצויים ניתן לראות מבחינה מהותית ותכליתית את הוראות התוספת כחוזה נאמנות ואת המנוחה כנאמנה של התובעת על החניות שהוצמדו לדירתה, כמוסכם בתוספת, בשים לב לתוכן הדברים ואומד דעתם של הצדדים הנלמד מהוראות התוספת בעת חתימתה.
78. לשון אחרת, לאור הוראות התוספת, תכליתה ואומד דעת הצדדים כפי שמשתקף ונלמד ממנה, ותוך התאמה לסיטואציה ההסכמית בה אנו מצויים, הרי שאין מניעה משפטית מלראות את המנוחה, לאחר שקיבלה את התמורה (ההנחה במחיר הדירה שרכשה), כמי שמחזיקה בחניות בנאמנות עבור התובעת (המוכרת), ואת התובעת כזו שהינה בבחינת 'הנהנית' עפ"י נאמנות זו.
נאמנות קונסטרוקטיבית
79. בפרק המתייחס ל"נאמנות קונסטרוקטיבית" מציין כרם בספרו כי ניתן "..ליישם את מוסד הנאמנות כדי להגן על רוכש דירה ששילם את מלוא מחירה, אלא שנבצר ממנו לקבל רישום זכותו כבעליה בפנקסי המקרקעין: עצם הסכמתו של הקונה להעביר את מלוא התמורה למוכר והסכמת המוכר לקבל ממנו את התשלום במלואו, בטרם הועברו לקונה פורמלית זכויות המוכר בנכס משמעותה היא שהן המוכר והן הקונה אינם רואים עוד את המוכר כבעל זכות כלשהי בנכס. במקרה כזה זיקת המוכר לדירה אינה אלא זיקת משאיל שם (nominee) שאין לו כל עניין חומרי או אחר בה ולכן הוא נאמן מכוח החוזה שבינו לבין הקונה" (שם, עמוד 264). בהמשך, מבהיר כרם כי "..לגבי חוזי מכר בהם שילם הקונה את מלוא התמורה, ניתן לקבוע שנוצר חוזה נוסף בינו לבין המוכר, בעת קבלת יתרת המחיר עבור הנכס, על פיו המוכר מחזיק בזכויות בנכס כנאמן עבור הקונה. זכות הקדימות של הקונה הייתה לכן מוגנת במקרה של פשיטת רגל של המוכר, גם לפני תחילתו של חוק הנאמנות. חוק הנאמנות הרחיב הגנה זו" (שם, עמוד 265).
80. בע"א 1559/99 צימבלר נ' תורג'מן, פ"ד נז(5) 49, נפסק בין היתר כי:
.....כפי שנאמר בפרשת ענבטאוי [1] "קיומן של זכויות שביושר אצל הקונה מקים יחס של נאמנות [קונסטרוקטיבית – א' מ'] בין המוכר לקונה" (עמ' 287). מסקנה זו נכונה הן מקום שחלים בו דיני היושר האנגליים – כפי שהניח בית-המשפט בעניין ענבטאוי [1] – הן מקום שחלים בו דיני היושר הישראליים החדשים – כפי שבית-המשפט היה רשאי להניח בעניין ענבטאוי [1], בהתאם להילכת אהרונוב [4]. המסקנה הנלמדת מכך לענייננו היא כי בין שנראה בזכותה של המערערת להירשם כבעלת הדירה כזכות-שביושר "אנגלית", ובין שנראה בה כזכות־שביושר "ישראלית", הרי שיחסיה של המערערת עם המשיבה (ובעבר גם עם תורג'מן, בעלה המנוח של המשיבה) הם יחסים של נאמנות קונסטרוקטיבית (שם עמוד 64).
(ר' ע"א 6906/00 ענבטאוי נ' דר (פורסם בנבו, 8.7.02)).
81. בענייננו אנו נוכח הוראותיה המפורשות של התוספת, ניתן אף להסיק על קיומן של זכויות שביושר אצל התובעת, ולפיכך קיומן מקים יחס של נאמנות בין המנוחה לבינה, לטובתה.
82. הלכה היא כי 'הנאמנות הקונסטרוקטיבית' רואה את המוכר, לאחר שקיבל את מלוא התמורה עבור הנכס שמכר, כמי שמחזיק בנכס בנאמנות עבור הקונה, ואת הקונה – הנהנה, רואים כמי שבידו זכות קניין שביושר (ר' ע"א 4138/07 חייט נ' עמידר (פורסם בנבו 2.4.12) פסקה 7). בענייננו לאור הוראות התוספת ותכליתה, ניתן לראות את המנוחה לאחר שקיבלה את התמורה (ההנחה במחיר הדירה שרכשה) כמי שמחזיקה בחניות בנאמנות עבור התובעת (המוכרת), ואת התובעת כמי שבידה זכות קניין שביושר בחניות.
83. גם אם נגרוס כי אין המדובר בנאמנות "רגילה" על פי חוק הנאמנות, הרי שאין מניעה משפטית להכיר במנוחה כנאמנה על זכויות התובעת בחניות, מכוח "נאמנות קונסטרוקטיבית", דהיינו ניתן באורח "סימטרי הפוך" – והגם שהיא אינה מוכרת המקרקעין שקיבלה את מלוא התמורה – לראות בה כנאמנת מכוח התוספת שנכרתה בינה לבין התובעת, לטובת התובעת, על החניות שהוצמדו או יוצמדו בעתיד לדירתה.
84. אומנם אין המדובר בזכויות של קונה (המנוחה) אלא בזכויות (שביושר) של המוכרת (התובעת) בחניות שלה שהוצמדו לדירת המנוחה, כמפורט בתוספת, וזאת אף בטרם נרשמה הדירה (והחניות שהוצמדו לה) על שם המנוחה. ונזכיר את המפורט מעלה, המנוחה קיבלה תמורה בעבור הסכמתה כי דירתה תשמש "בית קיבול רישומי/אכסנייה רישומית" לחניות שהוצמדו אליה – חניות שהיו ונותרו קניינה של התובעת.
85. בע"א 3322/95 גמזו נ' גושן, פ"ד נ(4) 520 נקבע בין היתר כי "..החזקת נאמן בנכס אינה החזקה נוגדת, שכן הנאמן מחזיק בנכס כנאמנו של הנהנה ואין הוא יכול להישמע בטענת התיישנות, שהיא, למעשה, טענה לבעלות [...] ואולם, כלל זה אינו ישים כאשר הנאמן כופר בהחזקתו את הנכס כנאמנו של הנהנה, או מפר את חובתו כנאמן. במקרים כאלה נולדת עילת התביעה מרגע הכפירה או הפרת החובה, ובכפיפות להוראות סעיפים 7 ו-8 לחוק מתחילה תקופת ההתיישנות באותו מועד" (שם, עמוד 526).
86. נקבע כי מועד לידת העילה הוא עם סיום יחסי הנאמנות, אולם כל עוד לא התרחש אירוע סותר המלמד כי יחסים אלו באו לקיצם, תקופת ההתיישנות לא תחל. בקביעה כי התרחש אירוע סותר אין להסתפק בכפירת הנאמן או הפרתו לחובת הנאמנות, אלא נדרש גם כי הנאמן יביא לידיעתו של הנהנה את עובדת הכפירה או ההפרה האמורה (ר' גם: פרשת צימבלר לעיל, פסקה 7; ע"א 1533/08 יהודית לחמן ואח' נ' אליקים הררי (פורסם בנבו, 27.8.12) פסקה 12).
87. עולה אם כן כי "...במסגרת של יחסי נאמנות, נקודת המוצא היא עיכוב תקופת ההתיישנות כל עוד אין בידי הנהנה מידע המצביע על הפרת החובה מצד הנאמן (סעיף 8 לחוק), ורק בהינתן מידע כאמור תבוא לעולם עילת התובענה ויחל מירוץ תקופת ההתיישנות (סעיף 6 לחוק). בכך מוסט מרכז הכובד לטובת הגנה על האינטרס של התובע-הנהנה, על חשבון יכולתו של הנתבע-הנאמן לחסות תחת כנפיה של טענת התיישנות" (ע"א 7231/10 תלמוד תורה בית יהודה קרית אתא ע"ש יהודה גפן זצ"ל נ' עיריית קרית אתא, פסקה 16 לפסק הדין (נבו 17.10.2012) (להלן: "עניין תלמוד תורה"))" (ר' ע"א 9063/12 עזבון המנוח הוראס ריכטר ז"ל נ' Harvey Delson (פורסם בנבו, 5.9.2017); פרשת גמזו לעיל, בעמוד 526).
88. הנתבעים בסיכומיהם טענו בין היתר כי הנתבע החל לפעול בחניות "כמנהג בעלים" לרבות פנייה לעו"ד בן עמי שיעץ לו "..ליתן את השימוש בחניות לצדדים שלישיים תמורת תשלום" ובהתאם ליעוץ זה הוא הכין טיוטת הסכם (ר' נספח ז לכ"ה). כן נטען כי במהלך השנים שלח הנתבע מכתבי דרישה לדיירים, הגיש תלונות במשטרה על הסגת גבול, הביא חברת ניהול השקיע כספים בחניותיו "וועדי הבתים והדיירים ידעו ויודעים לאורך כל השנים כי החניות הן בבעלות הנתבעים" (שם בהרחבה סעיפים 31-30, ו-נספח ח לכ"ה).
89. לטענת התובעת בסיכומיה רק בחודש דצמבר 2019, כעולה מנספח ה לתובענה, החלו הנתבעים לטעון לזכויות בחניות, והנתבע אף שלח מכתב לדיירים תוך שהוא שולל מהם את האפשרות לעשות שימוש בחניות. לדבריה רק בחודש דצמבר 2019 הסתבר לה "..כי הנתבעים מנסים היום ולאחר עבור עשרות שנים, לנכס לעצמם את החניות..מה שאילץ את המשיבה [צ"ל: "התובעת" – ד"ח] לפנות לעזרת כבוד בית המשפט.." (שם סעיף ז(3) ו-(4); סעיף 1.ג. לסיכומי התשובה) (ר' גם: נספחים ו(1)-ו(3) לתובענה).
90. עיון בנספחים שצויינו בסיכומי הנתבעים, אשר נועדו להוכיח את השימוש שעשו בחניות אשר בהן נהגו כטענתם 'מנהג בעלים' מלמד: א). כי נספח ז הינו 'טיוטה של 'הסכם שימוש'. לא נודע זמנה של הטיוטה, לא הוצגו הסכמי שימוש חתומים, ואף לא הוכחה מעורבות עו"ד בן עמי בהכנתם. ב). אסופת הנספחים שסומנו ח, כוללת מכתבים לדיירים, לוועדי הבתים, טיוטת 'חוזה הפעלה', אישורים בדבר הגשת תלונה למשטרה, מהשנים 1996, 1998, 2005, 2006, 2008, 2009
ו־2010. בכל הנספחים הנ"ל אין מכתב או מסמך המופנה לתובעת! ג). אסמכתאות בדבר הוצאות כספיות בקשר לחניות לא הוצגו.
91. ההתכתבות הראשונה הישירה בין הצדדים הינה מושא נספחי ו לתובענה משנת 2020. הדבר תומך בגרסת התובעת כמבוא בסעיף 89 לעיל.
92. לא עלה בידי הנתבעים להוכיח ולעמוד בנטל השכנוע הנדרש מהם כי התובעת ידעה על כפירתם בנאמנות, 7 שנים טרם הגשת התביעה.
93. יחסי הנאמנות כמו גם הנאמנות הקונסטרוקטיבית כפופים לדיני ההתיישנות הכלליים, וזאת בכפיפות להתאמות המתחייבות ממאפיינה המיוחדים של הסוגיה. מרוץ ההתיישנות מתחיל בתום יחסי הנאמנות, היינו עם פקיעתם או ביטולם, כאשר "..באין מידע סותר רשאי נהנה להניח כי הנאמן ממלא חובתו" (פרשת גמזו לעיל, בעמוד 526). עילת התביעה של נהנה (התובעת) נגד הנאמן נולדת "מן הרגע שבו [הנאמן] כופר במעמדו כנאמן או מן הרגע שבו הוא מפר את חובתו כנאמן" (פרשת ענבטאוי לעיל, בעמוד 287-286; טל חבקין התיישנות 325-324 (2014)).
94. כך גם נפסק בפרשת תלמוד תורה לעיל בין היתר כי "..לצורך קביעת מועד תחילת מרוץ ההתיישנות יש לבחון, אפוא, מתי הגיעה לידיעת הנהנה (ובענייננו, העיריה) מידע שיש בו ללמד כי הנאמן מפר את חובותיו כנאמן או כופר בנאמנותו, להבדיל מעצם הפרת החיוב החוזי להעברת הנכס על שם הרוכש-הנהנה".
95. כן נפסק באורח דומה בע"א 2159/19 דיוה נ' סבן (פורסם בנבו, 9.3.20) בין היתר כי:
החזקת נאמן בנכס אינה החזקה נוגדת, שכן הנאמן מחזיק בנכס כנאמנו של הנהנה ואין הוא יכול להישמע בטענת התיישנות, שהיא, למעשה, טענה לבעלות [...] ואולם, כלל זה אינו ישים כאשר הנאמן כופר בהחזקתו את הנכס כנאמנו של הנהנה, או מפר את חובתו כנאמן. במקרים כאלה נולדת עילת התביעה מרגע הכפירה או הפרת החובה, ובכפיפות להוראות סעיפים 7 ו-8 לחוק מתחילה תקופת ההתיישנות באותו מועד" (ע"א 3322/95 גמזו נ' גושן, פ"ד נ(4) 520, 526 (1997)).
96. לא עלה בידי הנתבעים לעמוד בנטל השכנוע הנדרש מהם ולהוכיח כי התובעת ידעה על כפירתם בנאמנות 7 שנים טרם הגשת התביעה וכך גם לא עלה בידם להוכיח כי התובעת ידעה כי הם מבצעים כטענתם שלא הוכחה כדבעי "..פעולות שכמותן כהתכחשות לנאמנות הקונסטרוקטיבית שהגיעה לידיעת הנהנה.." (השווה לפסקה 20 לחוו"ד כב' השופט י' עמית בפרשת תלמוד תורה).
97. "החזקת החניות" כשהן 'צמודות לדירה' ברישום בלשכת רישום המקרקעין, אינה בגדר החזקה נוגדת, שכן החזקה זו יונקת תוקפה המשפטי מהוראות התוספת ומוסדרת בה.
98. על סף סיום פרק זה יוער וישנה, כי הנתבעים כמי שקיבלו זכותם במתנה מהמנוחה, בדומה אף ליורש, הם ממשיכי דרכה ונכנסים בנעליה של מעבירת הזכויות (המנוחה) ביחסיה עם התובעת גם בזיקה לסוגית הנאמנות הקונסטרוקטיבית (ר' פרשת ענבטאוי, בעמוד 287; פרשת צימבלר, פסקה 15).
99. בהינתן כל האמור מעלה מצאתי לדחות את טענת ההתיישנות שהעלו הנתבעים.
שיהוי
100. בסעיף 45 לסיכומיהם טענו הנתבעים כי גם אם תקופת ההתיישנות טרם חלפה, אזי מאז רישום זכויות הבעלות בדירה ע"ש המנוחה "..שלא בהתאם להוראות התוספת ועד להגשת התביעה חלפו כ-36 שנים.." ואז העברת הזכויות בדירה על שמם חלפו כ-26 שנים ו- "..התובעת אינה טורחת להסביר..מדוע לא עשתה דבר וחצי דבר במשך שנים אלה כדי לממש את זכויותיה". לדבריהם שיהוי ניכר כשלעצמומצריך הסבר ומשזה לא ניתן"..מתחזק הספק במהימנות הגרסה ומתחזקת ההנחה שהזכות נזנחה" (שם סעיף 46; ר' גם סעיף 47).
101. התובעת בסיכומי תשובתה טענה בין היתר כי דווקא הנתבעים הם אלה שהשתהו "ולנו על זכויותיהם" לאורך שנים והם שקיבלו את העובדה שאין להם כלל זכויות קנייניות בחניות רק "בשל עצם רישום החניות על שמם". לדבריה, הנתבעים לא עשו שימוש ייחודי בחניות, לא מנעו בפועל מאחרים לעשות בהן שימוש, לא מכרו אותן ולא העבירו זכויות בהן לאחרים. לטענתה "..השיהוי של הנתבעים הוא שגרם לתובעת נזק ראייתי של ממש" (שם, סעיף 1).
102. לאחר שנתתי דעתי לטיעוני הצדדים ובהינתן המובא להלן – מצאתי לדחות את הטענה.
103. בפרשת צימבלר לעיל נפסק בין היתר כי: "הלכה מיוסדת היא כי "שיהוי כשהוא לעצמו בהגשת תביעה לביצוע-בעין איננו עומד לתובע כמכשול אלא אם קיימים שני תנאים נוספים, היינו א' שיש לראות בשיהוי משום ביטוי לוויתור או יאוש של הקונה; ו-ב', שעקב השיהוי הורע מעמדו של המוכר..." (ע"א 118/75 עזבון מחמד שריידי נ' מנסור [22], בעמ' 664; וראו עוד: ע"א 216/80 בויאר נ' שיכון עובדים בע"מ [23], בעמ' 568-567; ע"א 554/84 החברה לשכון עממי בע"מ נ' מימון [24], בעמ' 810; ע"א 752/83 פולק נ' פרנס [25], בעמ' 280; פרשת ליברמן [12], בעמ' 756-755 והאסמכתאות המופיעות שם). שיקול נוסף שהוזכר בפסיקה בהקשר זה הוא חוסר תום-לב של המשתהה (פרשת ליברמן [12], שם). קיומם של תנאים אלה לא הוכח על-ידי המשיבה, והכלל הוא כי "הטוען שיהוי המצדיק דחיית התובענה, עליו הנטל להראות קיומן של נסיבות מיוחדות המצדיקות את קבלת הטענה..." (פרשת ליברמן [12], בעמ' 756; ע"א 206/75 סלון 100 בע"מ נ' פנטריסה בע"מ [26], בעמ' 735)... (שם סעיף 19).
104. בע"א 9839/17 הביטאט בע"מ ואח' נ' CAFOM ואח' (פורסם בנבו, 17.12.18) נפסק כי:
דוקטרינת השיהוי במשפט האזרחי מוגבלת למקרים חריגים ונדירים, ומטילה היא נטל כבד על הטוען לה (ע"א 6805/99 תלמוד תורה הכללי והישיבה הגדולה עץ החיים בירושלים נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים, פ"ד נז(5) 433, 445 (2003) (להלן: עניין תלמוד תורה); (ע"א 10152/07 פדידה נ' רפאלי, [פורסם בנבו] בפסקה 12 (12.15.2010)); ע"א 6182/14 אינבסטלום הולדינגס בע"מ נ' ספריית יפת בע"מ, [פורסם בנבו] בפסקה 13 (3.5.2016) (להלן: עניין ספריית יפת). זאת, בין היתר, שכן טענת השיהוי "מעצם טיבה היא מבקשת להתערב ולשנות תקופת התיישנות שנקבעה בדין על דרך קיצורה העשויה לפגוע בציפייתו של התובע לכלכל צעדיו לפי טעמו במסגרת תקופת התיישנות המוכרת בחוק" (עניין תלמוד תורה, בעמ' 445)...
105. עוד נפסק בפרשת הביטאט לעיל כי:
...חלוף הזמן הוא אפוא אינו נתון בלעדי וניתן אף לומר כי "אינו נתון בעל חשיבות עצמאית בעת בחינת השיהוי" (ע"א 4352/15 קורן נ' הראל, [פורסם בנבו] בפסקה 2 לחוות דעתו של השופט נ' הנדל (2.7.2017) (להלן: עניין קורן)). פסיקתו של בית משפט זה קבעה פרמטרים נוספים, מלבד חלוף הזמן, השלובים זה בזה אותם נדרש להוכיח לשם קבלת טענת שיהוי: יצירת מצג בדבר ויתור על זכויות התביעה ושינוי לרעה במצבו של הנתבע עקב השיהוי בהגשת התביעה (עניין תלמוד תורה, בעמ' 446; ע"א 5574/09 קזל נ' קרן קיימת לישראל, [פורסם בנבו] בפסקה 23 (16.11.2011); עניין קורן, בפסקה 50 לחוות דעתה של השופטת ד' ברק-ארז). תנאי נוסף שהוזכר בהקשר זה הוא התנהלות בחוסר תום לב מצד המשתהה בהגשת התביעה (עניין תלמוד תורה, בעמ' 447). מכל מקום, גם כאשר תנאים אלו מתקיימים, עדיין לבית המשפט שיקול דעת להכריע בדבר המשמעות שראוי להעניק לטענת השיהוי במקרה הספציפי שלפניו (עניין ספריית יפת, בפסקה 13).
106. ישום העקרונות-המבחנים שפורטו מעלה על המקרה דנן מוביל לדחיית טענת השיהוי.
107. לא עלה בידי הנתבעים להוכיח בראיות של ממש – וכזכור נדרשת מצידם "רמת הוכחה גבוהה" – כי התובעת ויתרה על זכויותיה בחניות. התנהלות הצדדים [המנוחה והתובעת] היתה בהתאם להוראות התוספת, ולא בסתירה להן כטענת הנתבעים שמצאתי לדחותה (ר' בהרחבה גם סעיפים 67-46 לעיל).
108. גם לא הוכח בראיות של ממש (פרט לטיעון בעלמא) כי הנתבעים שינו את מצבם לרעה בעקבות השיהוי בהגשת התובענה.
109. זאת ועוד, הלכה היא כי שיהוי בתוך תקופת ההתיישנות, ייווצר רק במקרים בהם יוכיח הנתבע כי התובע זנח את זכות התביעה. בענייננו לא עלה בידי הנתבעים להוכיח בראיות של ממש כי התובעת זנחה את זכות התביעה שלה ביחס לחניות – קניינה שלה, במיוחד כאשר התנהלותה הינה בהתאם להוראות התוספת.
110. אף לא הוכח ע"י הנתבעים כי השיהוי נגרם עקב חוסר תום ליבה של התובעת.
111. ודוק – התוספת אינה מטילה על התובעת חובה לעשות מעשה ביחס לחניות שבבעלותה, תרצה עפ"י שיקול דעתה תמכור אותן או תחכירן לצדדי ג, זאת בשונה מדרישתה ביחס למנוחה [והנתבעים בנעליה] להותיר רישומן כצמודות לדירה, כאשר הבעלות משתמרת בידי התובעת.
112. ככל שחפצו הנתבעים ברבות השנים לשנות את המצב המשפטי מושא התוספת – אשר מחייבת גם אותם – היה עליהם לנקוט מהלך משפטי מתאים, משלא עשו כן אין להם להלין אלא על עצמם. הנסיון לנכס באורח חד צדדי ומפר את החניות לעצמם, הינו פעולה אסורה, מפרה ושלא כדין.
מעמד המנוחה כשומרת
113. בסעיף ו לכתב התביעה המתוקן נטען בקצרה, כי יש לראות בנתבעים כמי ש"שמרו" על החניות בעבור התובעת וכי ברגע שהם "..מתחילים להשתמש לצרכיהם שלהם בנכס שנמסר למשמורתם בלבד, הרי הם בבחינת "גזל"" (ר' גם סעיף ו לסיכומיהם).
114. הנתבעים טענו בסיכומיהם על רקע הוראת סעיף 1(א) לחוק השומרים, כי ממועד העברת זכויות הבעלות בדירה ובחניות ע"ש המנוחה, ולאחר מכן העברת הזכויות להם, לא יכולות לחול עליהם חובות מכוח חוק השומרים (שם, סעיף 41).
115. סעיף 1(א) לחוק השומרים, התשכ"ז-1967 קובע כי "שמירת נכס היא החזקתו כדין שלא מכוח בעלות".
116. בע"א 270/01 תמנון שירותי מיגון נ' אליהו חברה לביטוח, (פורסם בנבו, 19.2.03) נקבע בין היתר באשר למטרת הוראת סעיף 1(א) הנ"ל כי:
..מטרתה של הוראה זו "אינה להגדיר מהי שמירה, ואין 'שמירה' כינוי מתאים ל'החזקת נכס כדין שלא מכוח בעלות'... לסעיף 1(א) שלנו כוונה נורמאטיבית מובהקת...הוא כורך בהחזקה הנכונה את אחריות השומר, זכויותיו וסמכויותיו" (ראו טדסקי, "השומר על פי דין", משפטים ח' 430 (1978)). נמצא, כי אין להבין את מושג השמירה - ואת מהותו של השומר - בלא לקחת בחשבון את היקף האחריות שאותה שמירה גוררת אחריה. לשון אחר: "'שמירה' הינה האחריות בגין אובדן הנכס או ניזקו, אותה מטיל המחוקק על המחזיק נכס כדין שלא מכוח בעלותו כלפי 'בעל הנכס'" (רנר, שם, עמ' 42). על רקע תפיסה זו נפנה למושג השמירה הקבוע בסעיף 1(א) לחוק. לעניין זה אין כל קושי באיפיון המגרש ואשר בו כ"נכס". גדר הספיקות הוא באשר להיקף הפריסה של מושג "ההחזקה" המאפיין את השמירה (שם, סעיף 5).
ובהמשך:
ההחזקה כמקור לאחריות על פי חוק השומרים מבוססת על מידת השליטה של אדם אחד על נכס של אחר (ראו ע"א 46/75 מדינת ישראל נ' לבנשטיין, פ"ד ל(1) 716, 723, וכן ויסמן, "החזקה", מחקרי משפט טו 5, 26). מידתה של השליטה הנדרשת - כמו גם של התמורה הנדרשת - כדי להימנות על שומר בשכר קשורה, בין השאר, בשאלה אם מוצדק הוא להטיל על אותו אדם את האחריות המוגברת המאפיינת את השומר בשכר (שם, סעיף 7 רישה).
117. כך גם נפסק בע"א 1439/90 מ"י נ' הום חברה לביטוח, פ"ד מז(2)346, בין היתר, כי לפי סעיף 1(א) לחוק, שמירת נכס היא החזקתו כדין שלא מכוח בעלות. הכוונה להחזיק קיימת גם כאשר מודע המחזיק שהוא מחזיק עבור הזולת ויצטרך למסור לו את הנכס. היא קיימת גם אם אינו יודע מהו בדיוק הנכס, מה שוויו ומדוע מוחזק. רצון המחזיק קיים בתור רצון להחזיק אף כאשר אין המחזיק מסכים לקבל על עצמו את עול השמירה. החוק מטיל אותו עליו, גם כאשר אין הוא נוטל אותו על עצמו (שם, בעמודים 358 ו-368).
118. ש' רנר בספרה "חוק השומרים, תשכ"ז-1967" פירוש לחוקי החוזים (תשנ"ח), מבהירה בין היתר, כי חוק השומרים אינו כולל הגדרה בדבר הבנכסים הכפופים לו והביטוןי "נכס" עשוי מבחינה פרשנית להכיל "..מקרקעין ואף זכויות" (שם, עמוד 43). לדבריה ראוי להחיל את החוק גם על מקרקעין "..כיוון שמקרקעין הינם סוג של נכס" המתיישב עם הסדריו של החוק (שם, עמוד 45). גם אם נגרוס כי דין "המקרקעין" (הדירה או החניות) טרם רישומם בלשכת רישום המקרקעין, כדין "מטלטלין", הרי שגם במקרה זה חוק השומרים חל עליהם.
119. החזקת המנוחה [והנתבעים בנעליה] בחניות (מכוח הצמדתן לדירה), היתה והינה "כדין" – מכוח ההסכם שבין הצדדים – התוספת. כך גם מציינת רנר בספרה כי "..כל עוד "מחזיק" השומר את הנכס...בהסכמתו המפורשת או המשתמעת של "בעל הנכס" תחשב החזקתו של השומר " כדין". בדרך כלל תינתן הסכמה זו במסגרת חוזה שמטרתו העברת החזקה בנכס לידי השומר" (שם, עמוד 85).
120. הוראותיה הברורות של התוספת כמו גם אומד דעתם של הצדדים בזמן חתימתה, מלמדות כי הוסכם על הצדדים שדירת המנוחה תהווה את נכס המקרקעין אליו יוצמדו החניות, שהיו ונותרו בבעלות התובעת. מבחינה תכליתית המנוחה – אשר לדירתה הוצמדו החניות – הינה בבחינת מי "שמחזיקה בהן כדין" במיוחד רישומית, שלא מכוח בעלות, במשמורת (שמירה ופיקוח), עבור התובעת. לעניין זה 'רצון' הנתבעים שבאו בנעלי המנוחה והתכחשותם למצב המשפטי, אינם מעלים ואינם מורידים, לפי שעול השמירה מוטל עליהם – 'כמחזיקים בנכס' – מכוח החוק.
121. אשר על כן ולאור המובא לעיל, מצאתי אף להכיר במנוחה ובנתבעים שבאו בנעליה, כשומרי החניות, שהיו ונותרו קניין התובעת.
122. בשולי פרק זה יאמר, כי לא מצאתי ולא נזקקתי בנסיבות תובענה זו להכריע בשאלה האם המנוחה היא בבחינת "שומר שכר" של החניות (נוכח ההנחה שקיבלה ברכישת דירתה – שמשמעה קבלת תמורה כספית) או שהיא בבחינת "שומר חינם", נוכח אי ההגבלה של זמן ההצמדה של החניות לדירתה.
על סף סיום
123. נדגיש ככל שנדרש, עניין לנו בקניין התובעת, חניות שלה שלא נמכרו או הוענקו למנוחה, והוסכם כי קניינה בהן ישמר, אף לאחר הצמדתן (המוסכמת) ברישום, לדירת המנוחה.
124. בע"א 9382/02 בולוס ובניו-חברה לאירוח ותיירות נ' בנק דיסקונט למשכנתאות (פורסם בנבו, 10.6.08) נקבע באורח ההולם את ענייננו אנו, בין היתר כי:
שיטת המשפט בישראל הכירה בזכות הקנין כזכות חוקתית בחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו. חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן - חוק המקרקעין), נתן ביטוי לעוצמתה של זכות הקנין במקרקעין בהוראות שונות, ובין היתר על-ידי דרישת הכתב בהתחייבות לעשות עסקה במקרקעין (סעיף 8), ובהוראות הרישום של זכויות במקרקעין במירשם. הזכות במקרקעין קנתה לה מעמד מיוחד בין הזכויות הרכושיות של האדם. משכך, אך טבעי הוא כי יכולת מימוש הזכות במקרקעין תשתרע על פני תקופת התיישנות ארוכה יותר מזכות רכושית בעלת עוצמה פחותה [...] עוצמת זכות הקנין במקרקעין, והצורך להקנות לה הגנה מיוחדת, דיונית ומהותית, הביאו לאבחנה האמורה בתקופת ההתיישנות, בין תביעה במקרקעין לתביעה בשאינו מקרקעין (שם, פסקה 30).
(ר' גם: ע"א 7914/19 דנקר בירגר בע"מ נ' אליאסי אמיר ואח' (פורסם בנבו, 12.12.21), פסקה 19; ע"א 767/11 ג'הנשה להיגי נ' עזורי (פורסם בנבו,27.8.13), פסקה 15).
125. לא ניתן לשלול את קניין התובעת בחניות סתם כך ובלא אסמכתה והוכחה משפטית ממשית.
126. כך למשל נרשמו דברי ב"כ הנתבעים בדיון מיום 9.1.23 לפיהם ".. אין מחלוקת שהמנוחה לא רכשה את החניות. לצערי כיום, לאור העובדה שהמנוחה לא נמצאת ומר ליאופולד לא נמצא, אנחנו מעלים הנחות והשערות.." (עמוד 3 לפרוטוקול שורות 14-13), ובהמשך "..הפיצוי מטעמנו הוא אחת ההשערות, איננו יודעים מה היה שם..אני חוזרת ואומרת, אנחנו לא יודעים מה היה שם" (עמוד 4 שורות 6-3). אין להלום מצב בו בהעדר הוכחה וראייה מוצקה וחד משמעית, יכיר בית המשפט בהשערות הנתבעים ויקבל את טיעוניהם המאולצים, על מנת לשלול מהתובעת את קניינה.
127. שלילת קניין התובעת בחניות בנסיבות תובענה זו ובשים לכל שנפסק מעלה, תוביל לתוצאה בלתי צודקת בעליל.
128. בע"א 4157/13 דמארי ואח' נ' פ. ש. רחובות (פורסם בנבו, 3.2.15) נפסק בין היתר כי:
..שתפקידם של בתי המשפט הוא להכריע בסכסוכים בצדק; 'שמֹע בין אחיכם ושפטתם צדק בין-איש ובין-אחיו ובין-גרו' (דברים א', ט"ז); 'צדק צדק תרדֹף' (דברים ט"ז, כ'). החקיקה והפסיקה מלאות ביטויי צדק. זו מהות השיפוט (פסקה ל"ז) (שם, פסקה קכה).
129. יפים וקולעים בענייננו דבריו של כב' הש' מ' חשין ז"ל, ברע"א 6339/97 רוקר נ' סלומון, פ"ד נה(1) 199, לפיהם "..הרשות השופטת אינה אך חבר שופטים וספר חוקים ושולחן וכיסא ומנורה. המושג רשות שופטת הינו רחב – רחב ועמוק – מאלה. בית משפט הוא צדק ויושר, ערכים ומנהגות, מוסכמות ומושכלות, עקרונות ועיקרים" (שם, סעיף 23 רישה, בעמוד 266).
130. אשר על כן, במסגרת הפעלת שיקול הדעת השיפוטי, וכדי להימנע מתוצאה בלתי צודקת, אשר תוביל לכך ש'חוטא יוצא נשכר', מצאתי לקבל את התובענה (לדיון נרחב בסוגיה ר' גם: עש"א (ת"א) 45432-11-16 דאר נ' יצחק ואח' (פורסם בנבו, 18.6.17)).
אחרית דבר
131. דין התובענה להתקבל לאור הוראותיה הברורות של התוספת ולפי ש"...ככל שהחוזה ברור יותר מתוכו, על-פי לשונו, פוחת משקלן של הנסיבות החיצוניות" (ר' ע"א 3894/11 דלק - חברת הדלק הישראלית בע"מ נ' ניר בן שלום, פ"ד סו (2) 544 (פסקה 19 סיפה, לחוו"ד כב' הש' נ' סולברג)).
132. לאחר שנדחו כל טענות הנתבעים, בהעדר ביסוס והוכחה, ומשהוכר מעמדם של המנוחה (ושלהם בנעליה) כנאמנים של החניות בעבור הבעלים-התובעת, הרי שלא היה מקום לקבל את טענת ההתיישנות שהועלתה.
133. כזכור, "..החזקת נאמן בנכס אינה החזקה נוגדת, שכן הנאמן מחזיק בנכס כנאמנו של הנהנה ואין הוא יכול להישמע בטענת התיישנות, שהיא, למעשה, טענה לבעלות" (פרשת גמזו).
134. מעמדם של הנתבעים (והמנוחה לפניהם) כשומרי החניות הוכר אף הוא. רצונם לנכס לעצמם את הבעלות בחניות (בהיותן צמודות ברישום לדירה), הוא בגדר הפרת הוראות התוספת וכפירה בנאמנות, שנודעה לתובעת רק בשנת 2019, שזהו מועד תחילת מרוץ ההתיישנות.
135. כמפורט מעלה אף שיקולים של צדק תומכים במסקנה כי דין התובענה להכיר בחניות – הצמודות לדירת הנתבעים – כממשיכות להיות קניינה שלה, להתקבל.
136. אשר על כן הנני מורה כדלקמן:
א. כי התוספת שנחתמה ביום 11.9.75 בין הגב' אירנה לנדאו ז"ל לבין התובעת, ביחס לחניות, תקפה ומחייבת את הנתבעים.
ב. כי התובעת רשאית לנהוג ב-30 החניות הנותרות – אשר הוצמדו אף הן רישומית לדירת המנוחה/הנתבעים (גוש 6181 חלקה 374 ת"ח 10), מנהג בעלים לכל דבר ועניין.
ג. הנני מורה לנתבעים ולכל מי מטעמם לסלק ידם לאלתר מ-30 החניות (המפורטות בנספח ד1. לכתב התביעה), ולפנותן מכל אדם וחפץ.
ד. כמו כן מוצהר בזאת כי חל איסור על הנתבעים או מי מטעמם למנוע מהתובעת או אחר מטעמה או בהרשאתה, לעשות שימוש בחניות הנ"ל כולן או חלקן.
137. הנני מחייב את הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובעת בגין שכ"ט עו"ד סך כולל של
40,000 ₪ ואת אגרת המשפט כשסכומה משוערך למועד מתן פסק-הדין. התשלום יבוצע עד יום 10/4/24 וממועד זה ואילך ישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק.