בית המשפט המחוזי בתל אביב -יפו
ת"א 55067-05-19 יוסף נ' רז ואח'
לפני כבוד השופט גרשון גונטובניק
התובע ניר יוסף
ע"י ב"כ עוה"ד מנחם אברמוביץ וגל רוזנצוויג
ממשרד עוה"ד ארדינסט, בן נתן, טולדנו עם
המבורגר עברון
נגד
הנתבעים 1.שחר רז
2.שגיא דורון
3.IVG מקסיקו
4.קבוצת אי.וי.ג'י בע"מ
ע"י ב"כ עוה"ד תומר בר-נתן, נוהר הדר ומילי סמעון
ממשרד עוה"ד ארנון, תדמור-לוי ושות'
פסק-דין
על הפרק השקעה בפרויקט קרקע במקסיקו (רכישת מניות בחברה שהיא בעלת הקרקע). מטבע הדברים שקם סיכון לגבי הבעלות בקרקע; שללא בעלות ההשקעה תרד, כמובן, לטמיון. התובע, הרוכש, ביקש לצמצם הסיכון, ודרש לקבל ערובה כי הקרקע אכן בבעלות החברה הרלוונטית. ביקש וקיבל. שניים מהמעורבים בעסקה ערבו לו אישית כי כך הדבר. הם התחייבו כי אם המצגים בנושא היו לא נכונים, וקיימת אי התאמה מהותית בין מצגיהם ובין המצב האמיתי, הם יהיו ערבים להתחייבויות החברה עמה נכרת ההסכם.
בעת שניתנה ההתחייבות הייתה החברה הרלוונטית רשומה כבעלת הזכויות בקרקע. אך למרבה הצער לא לעולם חוסן. בעקבות הליכים משפטיים במקסיקו, היא אבדה את זכויותיה במקום, שכן נקבע כי בעל הזכויות האמיתי בקרקע הוא אחר. נראה אפוא כי לא תהיה לפרויקט תקומה.
האם יש לחייב את הערבים לשאת בערבותם? לשיטתם, הקובע הוא מצב הדברים נכון למועד מתן ההתחייבות. ולא סתם זו הפנתה למצגים בלשון עבר, שאז אכן הייתה החברה בעלת הזכויות בקרקע. ומנגד, האין לומר שההתחייבות עניינה בנכונות מצג הבעלות לגופו, כשיטת התובע? זו השאלה המרכזית בה יש להכריע במסגרת תובענה זו שעניינה ביטול חוזה, השבת סכומי ההשקעה ופיצוי בגין הפרתו.
הרקע הרלוונטי
1. ביום 27.7.11 חתם התובע, מר ניר יוסף (להלן: מר יוסף או התובע) על הסכם השקעה בקרקע במקסיקו (להלן: הסכם העקרונות או ההסכם) עם חברת IVG מקסיקו (להלן: IVG מקסיקו). הנתבעת מצויה בבעלות הנתבע 1, מר שחר רז (להלן: מר רז), והנתבע 2, מר שגיא דורון (להלן: מר דורון).
IVG מקסיקו מחזיקה בנאמנות את מניות חברת IVG CENTENARIO SA DE CV (להלן: חברת סנטנריו), שבעת חתימת ההסכם הייתה בעלת הזכויות במקרקעין בלה-פאז, שבמקסיקו. שטח הקרקע עמד על 1800 דונם, והוא היה מחולק לארבעה מגרשים צמודים (להלן: הקרקע או הנכס).
2. בהסכם העקרונות (ב"הואיל" השלישי) צוין, כיIVG מקסיקו מעוניינת להעביר את מניות חברת סנטנריו שבהחזקתה, לבעלות קבוצת משקיעים, הכוללת גם את התובע.
קבוצת המשקיעים חתמה על הסכם השקעה לשותפות בבעלות בקרקע, באמצעות הבעלות במניות סנטנריו (להלן: הסכם ההשקעה). גם התובע חתם על אותו הסכם השקעה, ביום 19.7.11, וזאת עוד לפני שחתם על הסכם העקרונות.
3. הסכם ההשקעה נחתם, בין המשקיעים מצד אחד, ובין קבוצת איי. וי. ג'י בע"מ (הנתבעת 4; להלן: קבוצת IVG) וחברת GPS Project S. de R.L. de C.V. (להלן: חברת GPS) מצד שני.
מר רז ומר דורון היו בעלי המניות בקבוצת IVG מעת הקמתה בשנת 2008. מחודש אוקטובר 2013, בעל המניות והדירקטור היחיד בה הוא מר רז. יצוין כי היא נקראה במקור חברת אינווסטמנטס גטווי בע"מ, ובשנת 2010 שינתה שמה לשם הנוכחי.
חברת GPS יוצגה בהסכם ההשקעה על ידי מר רוני סימון, ישראלי לשעבר המתגורר במקסיקו ועוסק בנדל"ן (להלן: מר סימון). עורך הדין של חברת GPS הוא מר אדוארדו גורגו סליסה, שהוא עו"ד מקסיקני (להלן: עו"ד סליסה). לשם הנוחות יכונו להלן חברת GPS, מר סימון ועו"ד סליסה כקבוצת סימון.
4. לאחר שתיארנו בקווים כלליים את מתווה העסקה נחזור למר יוסף. כאמור הוא התקשר עם חברת IVG מקסיקו, כדי להירשם כבעל מניות בחברת סנטנריו, שהייתה בעלת הקרקע במקסיקו בעת כריתת ההסכם. בהתאם להסכם התובע שילם 447,000$ ותמורתם קיבל כ-6% ממניות חברת סנטנריו. שותפותו היחסית במניות הייתה אמורה להקנות לו שותפות בבעלות בקרקע בהתאם לחלקו היחסי במניות החברה, כלומר ב-110 דונם מתוך 1,800 דונם.
5. בהתאם לפסקה 10 להסכם העקרונות היה על התובע לשלם את התמורה לחשבון הבנק של קבוצת IVG, כדי שזו תעביר את הכספים הלאה.
בפסקה 12 להסכם העקרונות צוין כי הוא מתווסף להסכם ההשקעה, המחייב את התובע (וצורף כנספח ג' להסכם העקרונות). עוד צוין שם שבמקרה של סתירה בין ההסכמים יגבר האמור בהסכם העקרונות.
6. התובע, מר יוסף, דרש כי מר רז ומר דורון יוסיפו התחייבויות והצהרות נוספות, כדי לצמצם את הסיכון הכרוך בעסקה. על רקע זה יש לשים לב להוראות הבאות:
א) פסקה 8 להסכם העקרונות קבעה כי:
בעלי השליטה בחברה, שגיא דורון ו/או שחר רז, מצהירים בזאת, כי הם רואים עצמם אחראים באופן אישי למילוי התחייבויותיה של החברה כלפי המשקיע המפורטות בהסכם זה וכי הם מתחייבים בזאת לפעול למילוי כל התחייבויות החברה בהסכם זה כלפי המשקיע, בתום לב ולפי הוראות כל דין.
ב) פסקה 14 להסכם העקרונות הוסיפה וקבעה כי מר דורון, מר רז וחברת IVG מקסיקו מצהירים, שהתובע הסכים להשקיע לאור המצגים שהציגו בפניו מר רז ומר דורון אשר לקרקע, מיקומה, שטחה וייעודה, לרבות העובדה שהבעלות בקרקע היא של חברת סנטנריו, ושלא רובץ על הקרקע כל שעבוד או חוב. ועוד צוין שם:
לפיכך, במידה ויתברר כי מצגים אלה היו לא נכונים וכי קיימת אי התאמה מהותית בין מצגיהם לבין המצב האמיתי, יהיו ה"ה שגיא דורון ושחר רז ערבים לכל התחייבויות החברה כלפי המשקיע. ולהשבת מלוא סכום ההשקעה למשקיע בתוך 14 יום מיום שיתברר כי למשקיע נגרמו נזקים כאמור [ההדגשות הוספו].
ג) מר רז ומר דורון חתמו על הסכם העקרונות בנוסף לחברת IVG מקסיקו.
ד) לפי פסקה 16 להסכם העקרונות, על ההסכם יחול הדין הישראלי וסמכות השיפוט בעניינו תינתן לבית המשפט המוסמך בישראל.
התובע טוען כי התעקש שייחתם הסכם עקרונות לצד הסכם ההשקעה, וזאת כדי לצמצם את הסיכונים הכרוכים בעסקה מבחינתו. זו הסיבה להתחייבויות שנטלו על עצמם הנתבעים 3-1 בהסכם העקרונות, ושבגינה נקבע כי הוא יגבר על הסכם ההשקעה בכל מקרה של סתירה ביניהם.
7. התובע קיבל אומנם את המניות בחברת סנטנריו, אולם התברר שהבעלים האמיתי של המקרקעין היה צד שלישי, ולא המוכר שממנו היא נרכשה. לטענת הנתבעים, קבוצת סימון מסרה להם שהתקיימו מספר הליכים משפטיים בהם נקטה על מנת לנסות ולהחזיר את הקרקע לבעלות חברת סנטנריו. בראשית הדרך הערכאה הראשונה פסקה לטובת הקבוצה, ונקבע כי חברת סנטנריו היא בעלת הזכויות בקרקע. אלא שלאחר מכן הוגש ערעור, התוצאה התהפכה, ובוטל רישום הקרקע על שם החברה. כך שהתובע נותר ללא כספו וללא שליטה בקרקע (באמצעות מניותיו בחברת סנטנריו).
הנתבעים טענו (בפסקה 60 לסיכומיהם) כי הם לא קיבלו מקבוצת סימון, לא את פסק הדין בערעור, ולא אישור רשמי שבוטל רישום הבעלות של סנטנריו בקרקע. לשיטתם, הם הבינו בחודש ספטמבר 2017 כי רומו על ידי קבוצת סימון.
התובענה
8. מר יוסף הגיש את התובענה שבנדון, בה עתר לביטול העסקה ולהשבת מלוא התמורה ששילם בסך של 447,700 $, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום השקעת הכספים; וכן להשבת הסכום ששילם בעבור הוצאות פיתוח הקרקע בסך של 16,280$, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום תשלומם. בנוסף, הוא עתר לפיצוי בסך של 46,908 ₪ בגין עלות טיסותיו למקסיקו לצורך קידום הפרויקט.
כמו כן עתר התובע לתשלום פיצוי בסך 50,000 ₪ בשל עוגמת נפש, ולפיצוי בסך של 1,554,889.1 ₪ בגין אובדן הזדמנויות השקעה אלטרנטיביות שיכול היה להרוויח, אילו לא השקיע את כספו בעסקת סרק כושלת.
לאחר מכן התביעה תוקנה כך שהתווסף לה סעד חלופי, לפיו זכאי התובע לפיצוי שכן הובטח לו כי התשלום ששילם בגין הזכויות בקרקע אינו גבוה מזה שבו נרכשו הזכויות בה, והתברר כי לא כך הוא. לכן, בהתאם לטענה, הוא זכאי להפרש בסך 1,346,961 ₪, ולחילופי חילופין להשבת הרווח שהנתבעים הפיקו מההתקשרות עמו.
ובסך הכל התובע עתר לפיצוי בסך של 3,405,670 ₪ נכון למועד הגשת התביעה.
9. בתיק התקיים דיון הוכחות אחד והגישו תצהירים ונחקרו עליהם התובע, מר רז ומר דורון. הצדדים הגישו סיכומים בכתב, ועתה הגיעה עת ההכרעה.
עיקרי טענות הצדדים
10. טענות הצדדים הן רבות. חלקן יובא להלן בתמצית ולחלק נוסף אדרש בשלב הדיון וההכרעה. בשאר לא מצאתי צידוק לסטות מהמסקנות אליהן הגעתי.
טענות התובע
11. נקודת המוצא, שאין עליה מחלוקת היא, שהקרקע במקסיקו לא מצויה בבעלותו הישירה או העקיפה של התובע ואין התכנות שתהפוך כזאת. התובע שילם בעבור הקרקע ופיתוחה לחשבון הבנק של קבוצת IVG וכספו לא הושב לו מעולם למרות דרישותיו.
בנסיבות אלה יש רלוונטיות למצגים שהוצגו לו לפני שהתקשר בעסקה. הנתבעים סיפרו כי מדובר בהזדמנות חד פעמית בעלת פוטנציאל לרווח עצום. הם היו מעוניינים לגייסו כמשקיע לאור המוניטין העסקי שלו. התובע, מצדו, לא הסכים לשאת בסיכון ביחס לבעלות על הקרקע. מר דורון ומר רז הבינו זאת היטב, ולכן הסכימו להתחייב ולערוב אישית כלפיו לכל התחייבויות חברת IVG מקסיקו, וזאת במסגרת הסכם העקרונות. הסכם זה גובר, בהתאם לאמור בו, על הסכם ההשקעה הכללי. מדובר בהתחייבות מיוחדת שניתנה לתובע, החורגת מהמקובל ביחס למשקיעים האחרים בעסקה. התחייבות זו עליהם לקיים.
12. ההסכם הופר על ידי הנתבעים, ונפלו פגמים מהותיים בכריתתו המצדיקים את ביטולו. כך, הנתבעים ידעו או היה עליהם לדעת, שהקרקע לא הייתה בבעלות חברת סנטנריו במועד כריתת ההסכם. גם המצגים לפיהם הקרקע נקייה מחובות, וחברת סנטנריו נטולת חובות, התגלו כלא נכונים. זאת ועוד; מעשי הנתבעים עולים לגדר תרמית, או לפחות לרשלנות, לרבות מצג שווא רשלני. ניתן ללמוד על כך, בין השאר, מהעובדה כי למרות שהנתבעים טוענים שקבוצת סימון רימתה אותם, וגם בחלוף שנים רבות, הם לא נקטו בהליכים של ממש נגדה. הנתבעים טענו אומנם כי נקטו בהליך נגד הקבוצה אך התברר כי מלבד הגשת תלונה פלילית לא עשו דבר. לא כך מצופה שינהג צד הטוען כי רומה באופן כה בסיסי.
יותר מכך, התובע טוען שלא יתכן שהקרקע הייתה בבעלות הנתבעים במועד החתימה על הסכם העקרונות. זאת משום שבמועד זה עדיין לא שולמה מרבית התמורה בגין הקרקע. מבחינה זו המצג שהוצג לו עובר להתקשרות היה מצג שווא. בנוסף, המסמכים שהנתבעים "הסתמכו" עליהם והציגו אותם בזמן אמת לא מוכיחים בעלות על הקרקע. מדובר במסמכים בספרדית שהנתבעים לא ידעו את תוכנם. ומבט מעמיק בהם מעלה שאין הם מבססים את הבעלות הנטענת בקרקע. ועוד התברר כי הקרקע לא נרכשה בבת אחת, אלא בחלקים. רכישתה הושלמה, כביכול, רק לאחר החתימה על הסכם העקרונות. וממילא הנתבעים לא הצליחו להוכיח כי העבירו את מלוא כספי המשקיעים מישראל לחשבון הנאמנות.
13. בהינתן כל אלה קמה לתובע הזכות להשבת מלוא כספי השקעתו, בצירוף הפרשי ריבית והצמדה כדין, לתשלום פיצויים בגין אובדן הזדמנויות השקעה אלטרנטיביות, להחזר הוצאותיו בשל טיסות למקסיקו, ולפיצוי בגין עוגמת הנפש.
14. לחלופין עתר התובע להשבת ההפרש בין הסכום ששילם בגין כל דונם קרקע ובין הסכום ששילמו הנתבעים למוכר המקורי בגין כל דונם קרקע. לשיטתו, הובטח לו על ידי הנתבעים שהמחיר שהוא שילם זהה לזה שהם שילמו בעת רכישת הקרקע מהבעלים המקורי. לחילופי חילופין יש לחייבם לשלם לו את כל הרווח שהופק על ידם כתוצאה מההתקשרות עימו.
15. בנוסף, עומדת לו עילת תביעה גם נגד קבוצת IVG משום שזו הייתה בעת הרלוונטית בבעלותם ובשליטתם של מר דורון ושל מר רז, והם ערבבו נכסיהם עם נכסיה. מכאן שיש לבצע "הרמת מסך הפוכה", לפי סעיף 6(ב) לחוק החברות, התשנ"ט – 1999 (להלן: חוק החברות), ולחייב גם אותה במלוא נזקי התובע ביחד ולחוד עם הנתבעים האחרים.
16. התובע הוסיף והתייחס לטענות שונות שהעלו הנתבעים וטען שאין בהן כדי לשלול את הפיצוי המגיע לו. כך, טענתם כי הם עצמם רומו על ידי קבוצת סימון אינה יכולה להועיל להם.
טענות הנתבעים
17. לטענת הנתבעים, קבוצת סימון הונתה ורימתה את מר דורון, את מר רז ואת יתר המשקיעים, ולכן אין להטיל עליהם אחריות כלשהי. הם עשו כל שביכולתם כדי לעמוד בכל ההתחייבויות כלפי התובע.
18. אשר להסכם העקרונות, הנתבעים עמדו בהתחייבויותיהם. הם ערבו לנכונות המצגים בעת כריתת ההסכם. כך עולה מלשונו. חבותם, כאמור בו, קמה אם המצגים היו לא נכונים, כלומר בלשון עבר, בעת הכריתה.
ההסכם היה לרכישת מניות בחברת סנטנריו ולא לרכישת קרקע. ואכן, התובע קיבל מניותיו בחברת סנטנריו בהתאם להסכם. במועד כריתת ההסכם חברת סנטנריו הייתה בעלת הקרקע. ארבעת המצגים שבו היו נכונים גם בעת כריתתו וגם שנים לאחר מכן. ודאי שהנתבעים לא אמורים לקחת אחריות למצב דברים בו הם רומו על ידי קבוצת סימון. לכן אין מקום להפעיל את הערבות. בעניין זה חשוב להדגיש כי התובע הוא שניסח את עיקרי הסכם העקרונות, ולכן הוא אחראי לתוצאות הניסוח, ובכלל זה לניסוח ההתחייבות למצגים המכוונת למועד כריתת ההסכם.
בנוסף, התובע היה שותף של ממש בקידום הפרויקט ולא תפקד רק כמשקיע רגיל. הוא היה בקשר עם קבוצת סימון, ובקיא היטב בכל פרטי העסקה. ואין זה מפתיע בהיותו איש עסקים מנוסה. התובע נטל אפוא סיכון, שהתממש למרבה הצער, וכעת הוא מנסה לגלגלו לעבר הנתבעים.
19. התובע הבין שעילת תביעתו הראשית היא חסרת יסוד, ולכן תיקן את כתב התביעה באופן שהוסיף לו עילת תביעה חדשה, כסעד חלופי. אלא שלא היו דברים מעולם. אין בסיס לטענה כי הנתבעים הבטיחו לו שמחיר השקעתו לא יעלה על מחיר רכישת הקרקע. ואין זכר להסכמה שכזו לא בהסכם העקרונות וגם לא בהסכם ההשקעה.
20. מכל מקום, התובע לא הוכיח אף עילה מעילות התביעה. התובע מבסס את טענותיו על הסכם העקרונות, אך זכויותיו נגזרות מהסכם ההשקעה, שנעשה מול קבוצת סימון האחראית לתרמית. בזמן אמת התובע היה מודע לחלקה המרכזי של קבוצת סימון במערכת ההסכמית הכוללת. היה לו גם ברור שהנתבעת 4, קבוצת IVG, משמשת רק כצינור להעברת הכספים למקסיקו. מכל מקום, ההסכם עם קבוצת סימון מוגבל בתנית שיפוט הקובעת כי הסכסוך יתברר במקסיקו בהתאם לדין המקסיקני. בנסיבות אלה, התובענה הנוכחית מנסה לעקוף את הוראות הסכם ההשקעה ואין לתת לכך יד.
איש לא רימה את התובע. הוא טס למקסיקו כדי לבחון את הקרקע. הוא אף הסתיר קיומן של שיחות ומגעים שניהל עם מר סימון. מכל מקום מר רז עשה מאמצים ניכרים להחזיר את העסקה למסלול שעה שהתגלו הבעיות. ובסופו של דבר אף יזם הליך נגד קבוצת סימון במקסיקו. מר רז עדכן את המשקיעים השונים בהתפתחויות. בניגוד לטענות התובע, האישורים שעמדו על הפרק בזמן כריתת ההסכמים אכן ביססו את זכויותיה של חברת סנטנריו בקרקע.
21. יש לדחות את התביעה גם ככל שהיא מכוונת לקבוצתIVG נוכח העדר עילה ויריבות. נתבעת זו אינה צד להסכם העקרונות. רק בסיכומיו העלה התובע לראשונה את הטענה להרמת מסך הפוכה, טיעון המהווה הרחבת חזית. ממילא גם לא התקיימו התנאים לבצע את הרמת המסך לגופם של דברים.
22. לחילופין, וגם אם ייקבע שניתן לייחס אחריות כלשהי לנתבעים, הרי שיש להטיל על התובע אשם תורם בשיעור מירבי. בנוסף, לפי פסקה 14 להסכם העקרונות, התובע מוגבל רק לסעד ההשבה, כך שהוא לא רשאי לתבוע פיצויים נוספים מעבר לכך. התובע לא הוכיח ממילא אובדן השקעות אלטרנטיביות, וגם לא את הוכיח זכאותו לפיצוי החריג בשל עוגמת נפש. כל אלה מובילים לכך שיש לדחות את התביעה במלואה.
דיון והכרעה
23. נקודת המחלוקת המרכזית בתיק זה נוגעת בפרשנותה הראויה של ההתחייבות שנתנו הנתבעים לתובע. הם ערבו לנכונות המצג, שלפיו חברת סנטנריו היא בעלת הזכויות בקרקע במקסיקו. מה משמעותה של התחייבות זו? האם היא מתוחמת לאשר היה ידוע לנתבעים בזמן ההתקשרות, אז הייתה הקרקע רשומה על שם החברה? או שמא היא מכסה גם את ההתפתחות שחלה בהמשך הדרך, אז איבדה החברה את זכויותיה?
אקדים אחרית לראשית ואציין כי יש לדחות את הפרשנות המצמצמת של הנתבעים להתחייבות. זאת לאור לשון ההסכם, נסיבות כריתתו, ומבחינת ההיגיון הכלכלי של הדברים. התחייבות שכזו באה הרי לקדם סיכון. אין לה ערך של ממש ככל שהדברים נוגעים למצב הרישומי לבדו, בעת גיבוש ההסכם. הקובע אינו הרישום אלא המהות, והמהות היא הבעלות בקרקע. השאלה היא האם חברת סנטנריו הייתה בעלת הזכויות בקרקע לגופם של דברים. התברר שלא, ושהזכויות בה שייכות לאחר. הנתבעים היו מעוניינים כי התובע יצטרף לקבוצת המשקיעים. לכן היו מוכנים ליטול על עצמם את הסיכון לגבי מצב הזכויות בקרקע. בהתחייבות זו עליהם לעמוד, שעה שהסיכון התממש למרבה הצער.
לאחר הדיון בעניין זה אעבור לבחון את יתר הסוגיות הטעונות הכרעה, שבחלקן מצאתי לפסוק לטובת התובע (הוצאות הפיתוח והנסיעות למקסיקו) ובחלקן לטובת הנתבעים (אין מקום לפיצויים בגין עוגמת נפש, בגין הפסד הזדמנויות אחרות ולהרמת מסך הפוכה ביחס לנתבעת 4 (קבוצת IVG)).
מהות התחייבות חברת IVG מקסיקו, מר רז ומר דורון לנכונות המצג שחברת סנטנריו היא הבעלים האמיתי של הקרקע
24. אין חולק כי הנתבעים 3-1 הציגו לתובע מצג כי חברת סנטנריו היא בעלת הקרקע שעליה אמור היה לקום פרויקט הבניה. אלא שהתובע לא הסתפק בכך. הוא עמד על אחריותם לנכונותו של מצג זה.
נקודת המוצא מצויה, כמובן, בלשונו של הסכם העקרונות, כשהפסקה הרלוונטית לענייננו היא 14(ב):
14. החברה ומנהליה מצהירים בזה כי המשקיע הסכים להשקיע בחברה לאור המצגים שהציגו בפניו שגיא דורון, ת.ז. ... ושחר רז, ת.ז. ... ביחס לנתונים הבאים:
א. מיקום וגודל המקרקעין – כפי המופיע בפסקה הראשונה במבוא להסכם זה ונספח א' ו-נספח א'1 להסכם.
ב. הבעלות בקרקע הינה של חברת IVG CENTENARIO SA DE CV בלבד וכי לא רובץ על הקרקע כל שעבוד ו/או חוב.
ג. לחברת IVG CENTENARIO SA DE CV אין כל חובות ו/או התחייבויות נכון למועד חתימה על הסכם זה.
ד. יעוד הקרקע הינו לבניה לרבות בניה למגורים.
לפיכך, במידה ויתברר כי מצגים אלה היו לא נכונים וכי קיימת אי התאמה מהותית בין מצגיהם לבין המצב האמיתי, יהיו ה"ה שגיא דורון ושחר רז ערבים לכל התחייבויות החברה כלפי המשקיע. ולהשבת מלוא סכום ההשקעה למשקיע בתוך 14 יום מיום שיתברר כי למשקיע נגרמו נזקים כאמור [ההדגשות הוספו].
25. טענתם העיקרית של הנתבעים היא כי המצגים היו נכונים בעת נתינתם. באותה התקופה הקרקע הייתה רשומה על שם חברת סנטנריו בפנקסי המקרקעין במקסיקו. בעניין זה הם הפנו למסמך שצירפו (אישור המנהלת הכללית למרשם הציבורי לנכסים ומסחר על היעדר שעבודים בקרקע, מיום 23.6.11 (לפני חתימת ההסכם) (נספחים 4א'-4ב' לכתב ההגנה המתוקן, מקור בספרדית ותרגום לעברית, בהתאמה, עמודים 52 ו - 57 לנספחי כתב ההגנה); מסמך זה צורף גם לתצהיר מר רז כנספח 8)).
הנתבעים מצביעים על נוסח ההתחייבות בסעיף 14 להסכם העקרונות ולפיו במידה ויתברר כי מצגים אלה "היו לא נכונים" כי אז תקום ערבותם. "היו לא נכונים", משמע, בזמן כריתת ההסכם או לפני כן. והנה, רק לאחר מכן התברר כי הקרקע היא בבעלות גורם אחר, בשל נסיבות שלא קשורות אליהם. בכך, כך נטען, יצאו ידי חובתם.
26. אין בידי לקבל הטענה. דינה להיסתר נוכח לשון ההסכם, נסיבות כריתתו ומבחינת ההיגיון הכלכלי הבסיסי המסביר את ההתחייבות.
27. מבחינת הלשון ההתחייבות אינה נוגעת למצג לגבי המרשם, אלא לגבי הבעלות האמיתית. והנה, בתום הליך משפטי נקבע כי הבעלות האמיתית בקרקע הייתה של אחר, ושלא היה מקום לרשום את הזכויות על שם חברת סנטנריו. מצב דברים זה היה נכון כמובן גם לזמן שבו נעשה ההסכם. הקרקע אומנם הייתה רשומה אז על שם חברת סנטנריו אך רישום זה היה שגוי, בהתאם לפסיקה העדכנית. על כן לא הרישום הוא הקובע אלא המציאות הריאלית בפועל.
הדבר הולם גם את המצג שהציגה חברת IVC מקסיקו במבוא להסכם (ב"הואיל" הראשון) כי חברת סנטנריו היא "בעלת הזכויות במקרקעין". זוהי התחייבות לא לכך שהיא רשומה ככזו אלא לכך שהיא אכן כזו.
חיזוק לקו זה מצוי בעובדה כי ההתחייבות אינה רק לתקינות המצגים בעת שניתנו. הסעיף עוסק גם במצב דברים שבו מתברר כי קיימת אי התאמה מהותית בין המצגים ובין "המצב האמיתי". המצב האמיתי הוא הקובע ולא המצב הרישומי. למרבה הצער החברה מעולם לא הייתה בעלת הזכויות האמיתית בקרקע.
הדברים כפשוטם תומכים אפוא בעמדת התובע. אם הנתבעים היו מעוניינים להבהיר כי ההתחייבות אינה נוגעת להתפתחויות עתידיות, היה עליהם לציין זאת במפורש. אם היו רוצים להתחייב לנכונות הרישום ולרישום בלבד היו יכולים לכתוב זאת. הם היו יכולים לציין כי הם מסתמכים על הרישום, והרישום הוא הקובע. כזאת לא עשו. מכאן שיש לתת ללשון ההסכם את מובנה הברור, המתייחס למצב הזכויות האמיתי.
28. לשון זו אינה מקרית. היא תוצר של עמדתו של התובע במהלך ניהול המו"מ עם הנתבעים. בחקירתו הנגדית הוא העיד (בעמוד 32, ש. 10-8) כי:
ת: נכון. ובפרט ושוב אני מדגיש וגם אז היה לי חשוב להדגיש,
ש: כן.
ת: אני על עניין בעלות הקרקע לא לוקח שום סיכון.
ועוד ציין (שם, ש. 26-24):
אני אומר לך שוב מה היה. אני הייתי מוכן לקחת סיכון על התכנית העסקית, על הפיתוח של הקרקע, בעניין בעלות הקרקע 0 סיכון, לעניין הפיתוח הייתי מוכן לקחת את כל הסיכון, בעניין בעלות על הקרקע שום דבר, אוקי?
29. בדברים אלה אני נותן אמון, משום שגרסה זו היא העולה בקנה אחד עם הראיות האובייקטיביות שהוצגו לפני, וכוונתי בראש ובראשונה לחילופי הטיוטות שהחליפו הצדדים עובר לכריתת ההסכם. חילופים אלה מוכיחים את עמדת התובע ומאששים את עדותו ואת פרשנותו. כך, הוא היה זה שהתעקש על הוספת פסקאות 8 ו-14 להסכם, והציב את הוספתן כתנאי בל יעבור להתקשרות. הנתבעים התנגדו להן אך לבסוף הסכימו להכלילן בהסכם העקרונות (ראו: מוצג נ/1 למוצגי הנתבעים).
א) בטיוטה הראשונה של ההסכם, מיום 21.7.11 (נ/1, עמוד 4) שנוסחה על ידי הנתבעים, לא מופיעות כלל פסקאות 8 ו-14.
ב) לאחר מכן, בטיוטה השנייה, מיום 24.7.11, הוסיף התובע פסקה הדומה לפסקה 14 שנחתמה בנוסח הסופי (ראו: נ/1, עמוד 10, פסקה 11).
ג) בטיוטה השלישית של ההסכם, מיום 24.7.11, הורידו הנתבעים את הפסקה הנ"ל שהתובע הוסיף, והוסיפו במקומה פסקה שכמעט זהה לפסקה 8 שבנוסח הסופי (ראו: נ/1, עמודים 15-14).
ד) בטיוטה הרביעית של ההסכם, מיום 24.7.11, הוספה מחדש פסקה שמאד דומה לפסקה 14 (ראו: נ/1, עמוד 22).
ה) בטיוטה החמישית של ההסכם, מיום 24.7.11, שוב ביקשו הנתבעים למחוק את הפסקה שמאוד דומה לפסקה 14 (ראו: נ/1, עמוד 30).
ו) בטיוטה השישית, מיום 25.7.11, שוב הוספה פיסקה 14 בנוסח דומה לנוסח הסופי (נ/1, עמוד 40).
ז) ובטיוטה השביעית, שמיום 26.7.11, נוסח פסקה 14 התרחב יותר, וכלל שני מצגים ספציפיים מפורשים, שהתרחבו עוד יותר בנוסח הסופי לארבעה מצגים (נ/1, עמוד 50).
עיננו הרואות: הנתבעים השקיעו מאמצים ניכרים כדי להימנע מהנוסח של סעיף 14 להסכם כפי שהתגבש. משמעות הדברים היא שגם להם היה ברור שמדובר בערובה משמעותית לנכונות הבעלות במקרקעין לגופה. אם היה מדובר בערובה לנכונות המצגים בעת ההתקשרות בלבד, ובהתאם למצב הרישומי של הקרקע במקסיקו, לא הייתה אמורה להיות להם כל בעיה להתחייב לאמור בפסקה זו. הם לא היו מנסים שוב ושוב להשמיט נוסח זה מטיוטות ההסכם.
הסיבה שהנתבעים ניאותו ליטול על עצמם התחייבויות שכאלה נבעה מכך שרצו שהתובע יצטרף לעסקה וזאת נוכח המוניטין העסקי שלו. כפי שהעיד מר דורון "באותו זמן שהיה את הדין ודברים בנושא ניר יוסף אני זוכר שמאוד מאוד רצינו שניר יוסף ייכנס" (עמ' 69 ש.24).
30. זאת ועוד; לטענת הנתבעים, הם מסרו לתובע, לפני כריתת ההסכם, מסמכים המעידים על רישום הקרקע על שם חברת סנטנריו. טענתם מאוששת מהתנהלותם בזמן אמת. כך משתמע מאישור המנהלת הכללית למרשם הציבורי לנכסים ומסחר במקסיקו על העדר שעבודים על הקרקע של סנטנריו, שזוהתה כאותם מספרי ארבעת המגרשים, שצוינו בנספח א' להסכם העקרונות (ראו אישור העדר שעבודים, נספח 8 לתצהיר מר רז, בעמודים 79-76, והשוו למספרי השטחים שבנספח א' להסכם, שצורף כנספח 7 לתצהיר התובע, עמודים 112-109).
אלא שאז מתגברת התמיהה – אם המדובר רק בהתחייבות של הנתבעים לגבי מצב הדברים בזמן ההסכם ולנכונות הרישום, מדוע שיתנגדו להוספת פסקה 14 לנוסח ההסכם?!
31. ועל כך יש להוסיף את ההיגיון המסחרי, התומך בפרשנות התובע. שעה שמדובר בחוזים כלכליים תיכנס לתמונה גם סבירות כלכלית. כפי שציינה פרופ' שלו "חוזה מסחרי נועד, מעצם טיבו, להגשים מטרה מסחרית-כלכלית. לפיכך יש לפרש חוזה כזה בדרך שתגשים את תכליתו האובייקטיבית, הלוא היא התכלית הנותנת ביטוי ל'קומון סמס' העסקי. 'קומון סנס' עסקי משמעו היגיון, סבירות ויעילות כלכלית-מסחרית" (גבריאלה שלו דיני חוזים – החלק הכללי: לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי 427-426 (2005).
לגישה זו שורשים ותיקים במשפט המקובל. ידוע שם כי בחוזים שעניינם מערכת יחסים כלכלית, היגיון כלכלי יכול לשמש אמת מידה לגיבוש אומד דעתם של הצדדים. כך, ידועים דבריו של הלורד ריד (Reid) בעניין L Schuler AG v. Wickman Machine Tool Sales Ltd [1974] A.C. 235, 251 שפסק: "The fact that a particular construction leads to a very unreasonable result must be a relevant consideration. The more unreasonable the result the more unlikely it is that the parties can have intended it, and if they do intend it the more necessary it is that they shall make that intention abundantly clear".
לגישה זו יש, כמובן, אחיזה גם בשיטתנו המשפטית. כפי שציין כב' השופט ויתקון (ע"א 71/65 יעקבי נ' מנהל עזבון מטלון, פ"ד יט(2) 591, 594 (1965)): "ער אני לכך שתפקידנו לפרש את החוזה ולא לכתוב אותו מחדש לפי מושגי הצדק והתבונה הכלכלית שלנו. אולם סבורני כי אין זה שיקול זר לתפקיד הפרשנות אם נשתדל לייחס לצדדים כוונה סבירה ורצון לעשות את המקובל."
32. ושעה שמיישמים את ההיגיון העסקי לא ניתן לקבל את עמדתם הפרשנית של התובעים. ההסכם בא להבטיח כי לא יהיו פערים בין המצגים ובין "המצב האמיתי". ואין להחליף את המצב האמיתי במצב הרישומי בעת כריתת ההסכם, שהרי פרשנות זו מעקרת מתוכן את מושג הבטוחה הבאה לקדם פני סיכון.
הסיכון הרלוונטי העומד על הפרק אינו נוגע ברישום הקרקע אלא בבעלות בקרקע, שכן אם יבוא בעל הזכויות האמיתי, הוא יוכל לשנות את הרישום ככל שטענותיו תתקבלנה. לא הייתה סיבה להניח שמר דורון ומר רז ירמו את התובע לגבי מצב הרישום של הזכויות בקרקע. מדובר בשני אנשי עסקים מכובדים, שגם הציגו נתונים לגבי מצב הרישום. לא היה אפוא סיכון של ממש כי הרישום הוא שונה מזה שהיה קיים בעת העסקה. הסיכון היה מצוי במקום אחר: התקיים סיכון לגבי השאלה האם הרישום משקף את מצב הדברים האמיתי. ככל שלא, יישמט הבסיס המסחרי מתחת לעסקה כולה, ואת הסיכון הזה ביקש התובע למנוע.
קבלת פרשנות הנתבעים תוביל לתוצאה אבסורדית מבחינה מסחרית, לפיה ההסכם נתן מענה לסיכון חסר סיכון של ממש (האם הקרקע רשומה על שם החברה). לא זה החשש שביקש התובע להתגונן מפניו, ולא בגין כך השקיעו הצדדים מאמצים כה ניכרים להגיע לעמק השווה עובר להתקשרות. רק כאשר היה ברור לתובע כי הסיכון ביחס לבעלות הקרקע מקבל מענה בדמות ערבות הנתבעים, הוא נאות להתקשר בעסקה. מכך לא ניתן להתנער.
משמעות ההתחייבות – הנתבעים נטלו על עצמם הסיכון הנובע מאי נכונות המצג
33. אכן, הנתבעים הצהירו קבל עם ועדה על אודות אחריותם למצגים שהציגו. אלא שלטענתם אין לבוא עמם חשבון שעה שהתברר כי לא אלה הם פני הדברים. לשיטתם, קבוצת סימון רימתה אותם. גם הם איבדו את השקעתם בקרקע. לכן, כך נטען, אין להטיל עליהם חובה לפצות את התובע.
האומנם?
34. ברגיל, האחריות של צד להפרת חוזה היא מוחלטת, וניתן לחייב את המפר ליתן את התרופות המתאימות גם אם הוא איננו אשם בהפרה. "...נקודת המוצא המקובלת היא, שאחריות חוזית היא אחריות מוחלטת, במובן זה שהיא קמה בדרך כלל במלוא היקפה בלא תלות באופי ההפרה, בהלך מחשבתו של המפר או בנסיבות אחרות" (ע"א 3912/90 EXIMIN תאגיד בלגי נ' טקסטיל והנעלה איטל סטייל פראררי בע"מ, פ"ד מז(4) 64, 81 (1993) (להלן: עניין EXIMIN). ובעניין אחר נפסק כי "האחריות שנוטל על עצמו המתקשר בחוזה היא אחריות מוחלטת, בכפוף לדיני הסיכול שאין עניינם לכאן" (ע"א 458/93 פרטין נ' סלומון, פ"ד מז(5) 537, 542-541 (1993)).
אלא שהדברים אינם כה פשוטים ועניין EXIMIN עצמו יוכיח (וראו עוד אצל אריאל פורת הגנת אשם תורם בדיני חוזים (תשנ"ז)).
ואומנם, דיני החוזים מקנים, למשל, במקרה שבו נפלה טעות משותפת בבסיס העסקה, שיקול דעת לבית המשפט להורות על השבה. סעיף 14(ב) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 קובע כי "מי שהתקשר בחוזה עקב טעות וניתן להניח שלולא הטעות לא היה מתקשר בחוזה והצד השני לא ידע ולא היה עליו לדעת על כך, רשאי בית המשפט, לפי בקשת הצד שטעה, לבטל את החוזה, אם ראה שמן הצדק לעשות זאת; עשה כן, רשאי בית המשפט לחייב את הצד שטעה בפיצויים בעד הנזק שנגרם לצד השני עקב כריתת החוזה" [ההדגשה הוספה]. להרחבה בעניין משמעותה של טעות שכזאת ראו הדיון איל זמיר, מרדכי א. ראבילו, גבריאלה שלו הפירוש הקצר לחוקים במשפט הפרטי 103 (1996); רע"א 3264/21 כהן ו-51 אחרים נ' אלקטרה בניה בע"מ (פורסם במאגרים; 2021; פסקאות 25-23); ע"א 5054/11 ספיר וברקת נדל"ן (הולילנד) בע"מ נ' עו"ד יעקב אמסטר, פ"ד סו(1) 480, 510-511 (2013)). במסגרת שיקול הדעת העומד לרשות בית המשפט ניתן לקחת בחשבון, במקרים המתאימים, את טענות המתחייבים בחוזה כי הם עצמם נפלו קורבן לתרמית.
35. אלא שמורכבות זו אינה חלה בענייננו. הנתבעים נטלו על עצמם אחריות לנכונות המצג כי הקרקע מצויה בבעלות של חברת סנטנריו. הם התחייבו כי ככל שהמצג לא יהיה אמיתי הם יהיו ערבים להתחייבויות. התחייבות זו לא נעשתה בחלל ריק. מטרתה הייתה לשכנע את התובע להשקיע את הכספים, ולתת מענה לסיכון שהעלה בעניין הבעלות בקרקע. שעה שנטלו על עצמם את התחייבות הם גלגלו לפתחם את הסיכון. ושעה שהם נטלו על עצמם את הסיכון עליהם לשאת בתוצאות של התממשותו. לכן, הם לא יוכלו להישמע בטענות לפיהן לא תרמו להתממשות הסיכון, או כי גם הם טעו לגבי מצב הקרקע או אף שרומו. התחייבותם הייתה לשאת בכל תוצאה של פער בין המציאות ובין המצג. את ההתחייבות יש לקיים.
36. לפיכך יש לחייב את הנתבעים 3-1, ביחד ולחוד, להשיב לתובע את מלוא סכום השקעתו בסך של 447,697.5 $, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין החל מהיום שבו שילם התובע סכום זה, ביום 28.7.11 (ראו: נספח 8 לתצהיר התובע), ועד למועד התשלום בפועל.
בכתב התביעה המתוקן צוין כי הסכום חושב כך שהוא עומד על סך 1,736,791.14 ₪ נכון למועד הגשת התביעה. סכום זה לא נסתר. לפיכך על הנתבעים להשיבו כאמור בתוספת הפרשי ריבית והצמדה כדין מיום הגשת התביעה ועד לתשלום בפועל.
פיצוי בגין הטיסות והוצאות הפיתוח
37. האם יש לחייב את הנתבעים בפיצוי נוסף מעבר לסכום ההשקעה? התובע מציין שתי הוצאות שהוציא כדי לקדם את השקעתו:
א) הוצאות טיסה ושהייה: הנתבעים (בפסקה 37 לכתב הגנתם המשותף) מודים שהתובע טס מספר פעמים למקסיקו ונפגש עם מר סימון ועו"ד סליסה מקבוצת סימון. התובע המציא אסמכתאות להוצאות בגין טיסותיו, והנתבעים לא חלקו עליהן לגופן (ראו: נספח 12 לתצהיר התובע):
טיסה אחת משנת 2012 בסך כולל של 3,605.94$ (3,199.04$+406.9$) נכון ליום רכישתה ביום 16.5.12.
הטיסה השנייה משנת 2013 בסך כולל של 4,909.86$ (3,937.76$ + 972.1$), כאשר הסך של 3,937.76$ הוא נכון ליום רכישתו ביום 27.5.13, והסך הנוסף של 972.1$, בגין שינוי בכרטיס טיסה, הוא נכון ליום רכישתו ביום 27.6.13.
התובע ציין בטבלה שצירף לתצהירו (נספח 12, עמוד 189) גם סכומי הוצאות שונים בגין בתי מלון, מסעדות ומוניות, אולם לא צירף אסמכתא להוצאות אלו. ועדיין הנתבעים לא חלקו על רכיבים אלה בסיכומיהם. הם חלקו על עצם הזכאות לפיצוי בגין רכיב זה אך לא על דרך חישובו. מכול מקום סביר כי לצד הוצאות הטיסה הוציא התובע הוצאות לשם שהייה, שגם היא באה לקידום העסקה. על רקע זה מצאתי בנסיבות לפסוק את הרכיב המבוקש, ככל שתתקבלנה טענות התובע לזכאות אליו.
בכתב התביעה המתוקן הועמד רכיב זה על סך של 51,181.82 ₪ נכון למועד הגשת התביעה, ויש להוסיף לו הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד הגשת התביעה ועד לתשלום בפועל.
ב) הוצאות פיתוח: התובע הוכיח כי הוא הוציא הוצאות פיתוח בסך של 16,277.5$, כשעל כך יש להוסיף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום השקעתן, ביום 1.8.11, ועד למועד התשלום בפועל (ראו: נספח 10 לתצהיר התובע).
בכתב התביעה המתוקן הועמד סכום זה על סך של 62,808.61 ₪, ועל כן הפיצוי הרלוונטי עומד על סכום זה בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום התביעה ועד לתשלום בפועל.
38. הנתבעים טוענים כי אין מקום שיפצו את התובע בגין ההוצאות האמורות, וזאת משום שהן חורגות מהחזר סכום ההשקעה שהשקיע. כלומר, ההתחייבות שנטלו על עצמם נוגעת רק להחזר זה, או ליתר דיוק לפיצוי בגין סכום ההשקעה, ולא מעבר לכך.
אין בידי לקבל את הטענה.
ההתחייבות לנכונות המצגים אמורה להקנות לתובע את כל הסעדים החוזיים הקבועים בדין, לרבות פיצויי הסתמכות. סעיף 14 להסכם העקרונות מזכיר אומנם את ההתחייבות להחזר ההשקעה, אך הדברים אינם מתמצים בכך. הסעיף גם קובע כי "ה"ה שגיא דורון ושחר רז ערבים לכל התחייבויות החברה". וסעיף 8 להסכם מטיל אחריות נכבדה ולשם הנוחות אחזור עליה: "בעלי השליטה בחברה, שגיא דורון ו/או שחר רז, מצהירים בזאת, כי הם רואים עצמם אחראים באופן אישי למילוי התחייבויותיה של החברה כלפי המשקיע המפורטות בהסכם זה וכי הם מתחייבים בזאת לפעול למילוי כל התחייבויות החברה בהסכם זה כלפי המשקיע, בתום לב ולפי הוראות כל דין".
עיננו הרואות כי ההתחייבות אינה נוגעת רק בהשבת ההשקעה אלא גם להתחייבויות בהתאם להוראות כל דין, ופיצויי ההסתמכות בהתאם לחוק החוזים הם חלק מהדין.
39. גם כאן, לשון ההתחייבות והגיונה הכלכלי עומדים בעוכרי הנתבעים. ככל שהנתבעים היו מבקשים לצמצם האחריות להשבה בלבד, היה מצופה כי ההסכם ינוסח באופן שונה. ומעבר לכך, ומבחינת ההיגיון הכלכלי, הגיוני שהוצאות סבירות לקידום ההשקעה תהיינה חלק מהסיכון שהנתבעים נטלו על עצמם. הוצאות אלה הוצאו על בסיס המצג כי הקרקע מצויה בבעלות חברות סנטנריו. הגיוני שהתובע יטוס למקסיקו לבחון את הדברים, וכן שיוציא הוצאות פיתוח על בסיס המצג. שעה שניתנה ערובה לנכונותו הרי שההשבה אמורה לכלול גם את המעטפת הקשורה בו באופן הדוק.
הוצאות אלה נכנסות בנקל לגדר הוראת סעיף 10 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 (להלן: חוק התרופות) הקובע כי "הנפגע זכאי לפיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב ההפרה ותוצאותיה ושהמפר ראה אותו או שהיה עליו לראותו מראש, בעת כריתת החוזה, כתוצאה מסתברת של ההפרה". השבת כספים אלה יעמידו את התובע במצב שבו היה עומד אילו לא נכרת ההסכם, והשבת הסכומים שהוצאו בעניין זה היא תוצאה מסתברת של ההפרה.
40. אני דוחה לפיכך את טענת הנתבעים בעניין רכיב הטיסות, והוצאות הפיתוח ומחייב לשלמן כאמור בכתב התביעה, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד הגשת כתב התביעה ועד לתשלום בפועל.
אובדן הזדמנויות עסקיות אלטרנטיביות
41. התובע עתר עוד לסעד של פיצוי בגין אובדן הזדמנויות עסקיות אלטרנטיביות. לשיטתו, הוא יכול היה להשיג רווח אלטרנטיבי של 10% לשנה וגם בגין כך יש לפצותו. רכיב זה הועמד על ידו על סך 1,554,889.1 ₪.
לא אוכל לקבל הטענה וזאת מהסיבה שהיא לא בוססה. נטל הראיה להוכיח את הרווח האלטרנטיבי מוטל עליו אך הוא לא הרימו. התובע לא הגיש כל אסמכתא לביסוס האמור, גם לא באמצעות חוות דעת מומחה למשל. טענותיו בעניין זה היו כלליות וללא ביסוס. כך בכתב תביעתו (בפסקאות 81 ו- 86.4) בתצהירו (בפסקאות 108 ו-113) ובסיכומיו (בפסקה 167).
42. די בכך כדי לדחות רכיב זה של התביעה, וכך אני עושה ללא שאדרש לשאלות של ריחוק הנזק וריחוק הפיצוי.
פיצויים בגין עוגמת נפש
43. ראש פיצוי נוסף שהתובע עותר לו הוא בגין עוגמת נפש בסך של 50,000 ₪ .
44. סעיף 13 לחוק התרופות קובע כי "גרמה הפרת החוזה נזק שאינו נזק ממון, רשאי בית המשפט לפסוק פיצויים בעד נזק זה בשיעור שייראה לו בנסיבות הענין". פיצוי בגין רכיב זה מסור אפוא לשיקול דעת בית המשפט. והנה, מצוותו של בית המשפט העליון היא כי יש להפעיל את שיקול הדעת האמור בריסון, ולהעניק פיצויים מסוג זה רק במקרים חריגים. וכך נפסק בע"א 8588/06 דלג'ו נ' אכ"א לפיתוח בע"מ (פורסם במאגרים, 2010 בפסקה 31 לפסק דינה של כב' השופטת פרוקצ'יה):
האבחנה בין נזק ממון לנזק שאינו ממוני מקובלת בעיקר בדיני הנזיקין, אך יש לה מקום גם בדיני החוזים. הנזק הלא ממוני הוא המרכיב הרוחני, הלא-חומרי של הפגיעה [...]. נזק לא ממוני עשוי להתלוות להפסד כלכלי שנגרם עקב הפרת חוזה. אולם פיצוי לא ממוני בדיני חוזים אינו ניתן דרך שגרה. הוא מצטמצם למצבים שבהם לנזק הכלכלי נתלוותה הפרה בוטה של יחסי אמון, או של יחסי תלות ששררו בין הנפגע לבין המפר, או במצבים של זדון, התנהגות מעליבה או פוגענית במיוחד [...]. הפיצוי הלא-ממוני כפוף לשיקול דעת שיפוטי, ואין צורך בהבאת ראיות לגביו. הגישה השיפוטית להענקת פיצויים על נזק לא ממוני ננקטת על דרך הצמצום וההגבלה.
45. המקרה הנוכחי אינו בא בגדר המקרים המצדיקים פיצוי לא ממוני שיינתן בנוסף לפיצוי הממוני שנפסק. התובע לא עמד בנטל המוטל עליו להצדיק פיצוי מסוג זה (ראו בפסקה 209 לסיכומי התובע, פסקה 86.6 לכתב התביעה המתוקן, פסקאות 107 ו - 114 לתצהיר התובע). כמו כן, במכתב ההתראה לפני הגשת התביעה (מיום 20.3.19; עמודים 260-259 לנספחי תצהיר התובע); לא נכללה דרישה לפיצוי בגין עוגמת נפש. מכל מקום לגופם של דברים לא בוססה מערכת יחסית מיוחדת, ששררה בין התובע ובין הנתבעים, המצדיקה פיצויים שכאלה.
46. לפיכך אני דוחה את התביעה בגין רכיב זה.
לא בוססה הצדקה לביצוע הרמת מסך הפוכה ביחס לנתבעת 4 – קבוצת IVG
47. התובע הוסיף וטען כי יש לחייב גם את קבוצת IVG בפיצוי שייפסק לטובתו כלפי שאר הנתבעים. זאת משום שיש לבצע הרמת מסך הפוכה כלפי כלפיה מכוח סעיף 6(ב) לחוק החברות. כלומר, לשיטתו יש לייחס את חובות מר רז ומר דורון לחברה זו, שהייתה בבעלותם בעת חתימת ההסכמים (ושמאוחר יותר, בשנת 2013, עברה לבעלותו וניהולו הבלעדי של מר רז (נספח 9 לתצהיר התובע)).
48. הפסיקה הנוהגת מציבה לפני התובע משוכה גבוהה. כך, למשל, נקבע בע"א 9147/16 עו"ד אבנר כהן, בנאמנות עבור רוכשי קבוצת הרכישה בנווה יעקב נ' עו"ד קרויזר (פורסם במאגרים; 2016) כי יש להיעתר במשורה להרמת מסך מסוג זה. כפי שפסק כב' השופט עמית (בפסקה 18 לפסק הדין):
בעוד שתיקון מס' 3 לחוק החברות הביא לצמצום העילות המאפשרות הרמת מסך "קלאסית", ההסדר המתייחס ל"הרמת מסך הפוכה" נותר רחב לכשהיה, באופן המותיר לבית המשפט מרחב שיקול דעת וגמישות להפעילו מקום בו "מצא כי בנסיבות הענין, צודק ונכון לעשות כן...". אמנם, אין פירוש הדבר כי השימוש בכלי זה ייעשה כלאחר יד, וכבר נאמר בפסיקה לא אחת כי על בית המשפט להפעיל סמכות זו במשורה [...] [ההדגשה הוספה].
לא עלה בידי התובע לשכנע כי מקרה זה מצדיק הרמת מסך שכזו.
49. מהבחינה הדיונית טיעונו של התובע מהווה הרחבת חזית. בכתב התביעה המתוקן (בפסקה 85) ובכתב התביעה המקורי (בפסקה 52) התובע טעם כי קבוצת IVG ביצעה כלפיו מרמה, ושהיא התעשרה על חשבונו . כנטען שם הכספים הועברו אליה באמצעות מרמה של מר רז ושל מר דורון, והיא הייתה "שותפה באופן מלא" למרמה שביצעו כלפיו, בכך שגזלו כספיו בלי למסור לו את השליטה בקרקע באמצעות הבעלות במניות סנטנריו. הנה כי כן נטענה טענה למרמה ולהתעשרות, ולא הועלתה מפורשות הטענה להרמת מסך.
כידוע, הנטל לבסס מרמה הוא מהגבוהים במשפט האזרחי (ע"א 292/64 כהן נ' אשד, פ"ד יט 414, 416 (1965)), ומכל מקום גם בתצהירו התובע לא התייחס למעשי המרמה של הנתבעת 4, שנטענו על ידו בכתב התביעה. הטענה למרמה ביחס לנתבעת 4 נזנחה למעשה בסיכומיו ומכאן שאין להידרש לה (ע"א 447/92 רוט נ' אינטרקונטיננטל קרדיט קורפריישן, פ"ד מט(2) 102, בפסקה 4 (1995)).
והנה, בסיכומיו צעד התובע באפיק אחר (בפסקה 201). במקום לטעון למרמה הוא טען כי מר דורון ומר רז ערבבו נכסיהם עם נכסי קבוצת IVG וטשטשו את גבולות מסך ההתאגדות, בכך שהעבירו את כספי התובע דרך קבוצת IVG כצינור. על רקע זה נטען שיש לבצע הרמת מסך הפוכה כלפיה. אלא שטיעון זה סוטה מכתבי הטענות הבסיסיים. אומנם בכתב התשובה המתוקן (בפסקה 18) הוסיף התובע, בצורה כללית ולא מפורטת, שמר דורון ומר רז לא הקפידו לשמור על הפרדה בין הנתבעת 4 לנתבעת 3, אולם לא נטען שבגין כך יש לבצע הרמת מסך הפוכה.
50. מעבר לכך, וגם לגופם של דברים, לא בוסס ערבוב נכסים. התובע מצביע על שני מעשים ספציפיים של העברות הכספים שלו באמצעות קבוצת IVG (של התמורה בעבור הקרקע ושל הוצאות הפיתוח של אותה הקרקע). מעשים אלה נעשו בהפרש של ארבעה ימים בלבד עבור השקעה באותו נכס במסגרת אותה עסקה. תשתית שכזו אינה מספיקה להוכיח ערבוב נכסים מהותי שביצעו מר דורן ומר שגיא עם נכסי קבוצת IVG באופן המצדיק הרמת מסך הפוכה.
51. טענות התובע בעניין זה נדחות.
הנתבעים לא ביססו אשם תורם מצד התובע או בסיס אחר להפחית מחבותם
52. לחילופין, טענו הנתבעים לאשם תורם מירבי של התובע, בכך שלא היפנה כל טענה מטענותיו כלפי מר סימון, עו"ד סליסה או חברת GPS. אין בידי לקבל טענה זאת. הסכם העקרונות נחתם מול הנתבעים 3-1, והתובע מיקד המבט בנתבעים אלה. אם וככל שיש לו גם עילה נזיקית, חוזית או אחרת כלפי קבוצת סימון הדבר אינו מונע ממנו מלמצות את טענותיו ולעתור לסעדים מול הנתבעים בתביעה הנוכחית. יכולתו לקבל סעדים כספיים מקבוצת סימון – ללא שאנקוט עמדה לגבי עניין זה לגופם של דברים – אינה אמורה להפחית מזכאותו לפיצוי בתובענה הנוכחית ככל שבוססה.
53. הנתבעים טענו כי לפי הסכם ההשקעה קבוצת סימון וחברת GPS אחראים לכל נזק שייגרם למשקיעים, אולם הסכם העקרונות נחתם לאחר הסכם ההשקעה, ונקבע בו בפסקה 12, כי בכל מקרה של סתירה ביניהם, יגבר הסכם העקרונות. על רקע זה אין במערכת ההסכמית הנוספת כדי לשלול את זכאותו של התובע לפיצוי. ועוד נזכיר כי בהסכם העקרונות נקבע כי יחול הדין הישראלי ושהסכסוך יתברר בישראל (נספח 1 לתצהיר התובע, בעמ' 17).
54. הוסיפו הנתבעים וטענו לאשם תורם של התובע בכך שנמנע מלבדוק את המסמכים שהועברו אליו לצורך הוכחת הבעלות בקרקע, ולפחות לתרגמם בזמן אמת מספרדית. עוד נטען לשיטתם שהתובע לא בדק את תוכן המסמכים השונים והמצגות שהועברו אליו, וכן את תוכן הסכם ההשקעה.
גם בטיעון זה אין כדי לשנות. הנתבעים עצמם הרי טוענים כי מזווית הראיה שלהם הם סברו שחברת סנטנריו היא בעלת הזכויות בקרקע בעת שבה התגבשה העסקה. הם אלה שערבו לנכונות מצג זה. על רקע זה אין זה ברור מדוע יש לבוא חשבון עם התובע שעה שנסמך על מצגיהם, ושעה שהמערכת ההסכמית שבין הצדדים הטילה את הסיכון לאי נכונות המצג על הנתבעים.
55. לבסוף אתייחס לטענת הנתבעים כי התובע לא היה משקיע רגיל, אלא איש עסקים מנוסה שהפך לשותף של ממש בפרויקט. לשיטתם הוא פעל לקידומו ויוכיחו נסיעותיו למקסיקו שהוזכרו לעיל.
גם אם אהיה נכון להניח שהתובע אכן לא היה משקיע רגיל לא יהיה בכך כדי להועיל לנתבעים. מאפיין זה לא יוכל לפטור אותם מחובתם החוזית ומאחריותם האישית כלפי התובע לנכונות המצגים שהציגו.
טענות נוספות
56. נוכח התוצאה אליה הגעתי אינני נדרש להכריע במחלוקות נוספות שהעלו הצדדים לדיון.
57. כך, התובע עתר, כזכור, לסעד חלופי לפיו יש להשיב חלק מכספי השקעתו, קרי את ההפרש שבין המחיר ששילם בעבור הזכויות ובין המחיר שעלה לנתבעים לרכוש את הקרקע מהבעלים המקורי.
לאור קבלת הסעדים העיקריים בעניין זה, אין צורך לדון בסעד החלופי. יחד עם זאת אציין כי לפני התובע עמדה משוכה גבוהה לביסוס האמור. לביסוס טענותיו הוא מפנה להתחייבות שניתנה, על פי טענתו, למשקיע אחר. ולדבריו התחייבות זהה ניתנה גם לו. ועדיין, כפי שראינו, התובע דאג להעלות על הכתב את מחויבויות הנתבעים כלפיו ואת המצגים שהציגו לו. וטוב שעשה כן, שכן הדבר סייע בידו לבסס את טענותיו במסגרת התובענה הנוכחית. לא ניתן, לטעמי, מענה המניח את הדעת מדוע מחויבות זו, שלה טוען התובע כעת, לא עוגנה אף היא בהסכם.
58. עוד מתייתר הצורך להכריע בתנית השיפוט והדין הזר ביחס לנתבעת 4, קבוצת IVG, שעה שממילא נדחתה הטענה להרמת מסך הפוכה בעניינה.
59. הצדדים חלוקים בנוסף בשאלה אילו מצגים הופרו על ידי הנתבעים, שהרי הסכם ההשקעה כלל כמה מצגים ולא רק את זה שביחס לבעלות בקרקע במקסיקו. אין צורך בהכרעה בנושא זה. די בהפרת ההתחייבות בנוגע לבעלות בקרקע כדי להצדיק את הפיצויים שנפסקו לעיל.
60. מחלוקת נוספת שהתגלתה הייתה האם המסמכים שהומצאו לתובע לפני חתימת ההסכם מוכיחים את רישום הבעלות של הקרקע על שם סנטנריו באותה העת. גם בכך אין צורך להכריע. ועדיין מצאתי להעיר כי הכף נוטה בעניין זה לטובת הנתבעים. ממסמך אישור המנהלת הכללית למרשם הציבורי לנכסים ומסחר על היעדר שעבודים בקרקע, מיום 23.6.11 (לפני חתימת ההסכם), שצירפו הנתבעים לכתב ההגנה המתוקן (כנספח 4ב', עמוד 57 לנספחי כתב ההגנה, מסמך זה צורף גם לתצהיר מר רז), משתמע אכן שהקרקע הייתה רשומה על שם חברת סנטנריו בלשכת רישום המקרקעין במקסיקו בעת חתימת ההסכם. אלא שבין כך ובין אחרת, אין בכך כדי לפטור את הנתבעים מערבותם לנכונות המצג בדבר בעלות חברת סנטנריו בקרקע.
61. ביתר הטענות הנוספות שהעלו הצדדים לא מצאתי, כאמור, צידוק לסטות מהמסקנות אליהן הגעתי.
התוצאה
62. לאור האמור לעיל, התביעה מתקבלת בחלקה כאמור לעיל, במובן זה שעל הנתבעים 3-1 להשיב לתובע, ביחד ולחוד:
א) את מלוא כספי השקעתו בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום השקעתו, כאמור בפסקה 36 לעיל; דהיינו סך של 1,736,791.14 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד מועד התשלום בפועל.
ב) סך של 62,808.61 ₪ בגין הוצאות פיתוח הקרקע, כאמור בפסקה 37(ב), בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד למועד התשלום בפועל.
ג) השבת הוצאות בסך 51,181.82 ₪, כאמור בפסקה 37(א), בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד למועד התשלום בפועל.
ד) יתר ראשי התביעה נדחים.
63. אשר לסוגיית ההוצאות בגין ההליך הנוכחי, התובע עתר לפסיקת הוצאות ריאליות הן בתצהירו (בפסקה 115) והן בסיכומיו, וביקש בסיכומיו (בפסקה 210) כי בית המשפט יאפשר לו להגיש אסמכתאות להוצאותיו.
נראה לי כי הוצאות ריאליות, בכפוף לאמור להלן, הן אכן צו השעה. מן הראוי כי הנתבעים היו נוטלים אחריות ומשלמים בהתאם להתחייבותם. כזאת לא נעשה ומכאן ההליך שלפני, שהתברר עד תום. על רקע זה יש מקום גם להשיב לתובע את החלק היחסי של האגרה בהתאם לפיצוי שנפסק. מנגד, יש לקחת בחשבון כי התובע העלה טענות שנדחו ולא בוססו, ונראה שהיקף המחלוקת האמיתי צריך היה להתברר בבית משפט השלום. הסיבה שענייננו נדון בבית משפט זה נובעת מכך שהתובע הוסיף לתביעתו ראש פיצוי בסך 1,554,891.1 ₪ בגין אובדן הזדמנויות עסקיות אחרות, אלא שראש זה לא בוסס כלל ועיקר. לעובדה כי התובע ניהל את ההליך בבית משפט זה, שעה שהיה צריך לנהלו בבית משפט השלום, תהיה משמעות בעת פסיקת ההוצאות.
תינתן אפוא בנפרד הוראה משלימה שתאפשר לתובע לעתור להוצאות הרלוונטיות ועמדתו תועבר להתייחסות הנתבעים.
64. המזכירות מתבקשת להמציא עותק פסק הדין לצדדים ולסגור את התיק.
65. זכות ערעור כדין.