ערעור אזרחי מס' 5893/91
טפחות בנק משכנתאות לישראל בע"מ
נגד
.1נתן צבאח
.2שילה צבאח
.3משה פריד .4אלה פריד .5צבי לידר .6אסתר לידר
.7חיים אייזנברג .8חיה אייזנברג .9מנחם מנציק
.10שרה מנציק
בבית המשפט העליון בשבתו כבית-משפט לערעורים אזרחיים
[11.4.94]
לפני הנשיא מ' שמגר והשופטים ת' אור, א' מצא
פסק-דין
הנשיא מ' שמגר: .1ערעור על פסק-דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים, אשר הצהיר כי הסכמי המשכנתאות בין הבנק המערער למשיבים בטלים, וכי לא חלה על המשיבים כל חובת תשלום בגינם. כן קבע, כי המערער חייב בהשבת הסכומים ששולמו לו בגין הלוואות אלה, למשיבים. בד בבד קבע בית המשפט כי המשיבים יעבירו את זכויותיהם בדירות שלמטרת רכישתן ניטלו ההלוואות – לידי המערער.
.2אלה העובדות הצריכות לענייננו:
המשיבים, חמישה זוגות נשואים בעלי תעודת זכאות לקבלת הלוואה מכספי ממשלה לצורכי שיכון, רכשו דירות בבנייה מחברת כוכב השומרון בע"מ (להלן – כוכב השומרון), אשר עסקה בבנייתה של העיר עמנואל. הרכישות נעשו בין התאריכים 8.11.84ו- .5.3.85הבנייה נעשתה על אדמות שהועמדו לרשות כוכב השומרון על-ידי המינהל האזרחי במימון מוסדות בנקאיים, ובכללם הבנק המערער. תהליך הרכישה היה כדלקמן: המשיבים התקשרו בחוזים עם כוכב השומרון, אשר הייתה החברה הבונה. לצורך מימון הרכישה החליטו להשתמש בהלוואה שניתנה להם מכספי הממשלה, לנוכח כדאיותה של הלוואה זו. התקופה המדוברת הייתה תקופה של אינפלציה דוהרת, ושער השקל פוחת ביחס לדולר לעתים קרובות. נסיבות מתן ההלוואה לא נתבררו עד תום, אולם מעיון בחומר הראיות עולה כי לשם קבלת ההלוואה חתמו המשיבים, במעמד החתימה על הסכמי הרכישה במשרדי כוכב השומרון, על הסכמי ההלוואה שהופקדו בידי פקידי החברה לצורך כך על-ידי הבנק, וזאת לאחר שהקונים מסרו לפקידי כוכב השומרון את המסמכים המזכים אותם בקבלת תעודות זכאות, שבהשגתן טיפלה כוכב השומרון.
בסופו של דבר לא קיבלו המשיבים את הדירות שרכשו, שכן עסקיה של כוכב השומרון התמוטטו, והיא לא הייתה מסוגלת לעמוד בכל התחייבויותיה.
עוד יש לציין, כי בחודש אפריל 1983- דהיינו שנה ושבעה חודשים לפני החתימה על ההסכמים עם המשיבים – שילמה כוכב השומרון סכום של 000,300, 5דולר, אותו לוותה לצורך העניין מן המערער (חלק מהסכום ניטל באופן ישיר מאת המערער וחלק ניטל בערבותו), לארבעה מבעלי מניותיה שפרשו מן החברה, בתמורה להחזרת מניותיהם ולקבלת התחייבות מצדם שלא להתחרות בחברה.
המערער, אשר בשל מתן הלוואה זו היה נושה מובטח של כוכב השומרון, הגיש לבית המשפט המחוזי בירושלים, ביום 21.5.85, בקשה למינוי כונס נכסים לחברה, בקשה אשר בית המשפט נענה לה עוד באותו חודש.
בהמשך הוחל בהליכי פירוק של כוכב השומרון. במסגרתם הגיעו הצדדים להסדר,
שאושר על-ידי בית המשפט ביום 14.4.88, ולפיו הוקמה חברה חדשה שקיבלה על עצמה את התחייבויותיה של כוכב השומרון. במסגרת הסדר זה ויתרו הנושים המובטחים, ובכללם המערער, על בטחונות שניתנו להם בגין ההלוואות. כמו כן בוטלה עיסקת מכירת המניות והבטחת אי התחרות של ארבעת בעלי המניות. הכסף שקיבלו בעלי המניות בעבור עיסקה זו הוחזר לכוכב השומרון, ולרוכשי הדירות הובטח כי יקבלו את דירותיהם תמורת תשלום יתרת המחיר בעבור הדירות בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק.
המשיבים בענייננו הינם חלק מהתובעים בבית המשפט המחוזי, אשר לא השתתפו באספות הנושים שנערכו לקראת ההסדר. לטענתם ההסדר לא היה כדאי, שכן יתרות המחיר שנותרו חייבים (דהיינו ההפרש בין ההלוואה שקיבלו למחיר הדירה בזמן חתימת ההסכם) תפחו עקב הפרשי ההצמדה והריבית והצטברו לסכומים העולים במידה רבה על הערך הדולרי העדכני של הדירות שנרכשו.
.3בתביעה שהגישו המשיבים לבית המשפט המחוזי הם ביקשו את ביטולם של הסכמי ההלוואות ואת השבת הכספים ששולמו עד לאותה עת לבנק בגין החזרי הלוואות אלו. בבית המשפט ביססו המשיבים את תביעתם על ארבעה טעמים עיקריים:
"(1) הבנק הסכים להלוות לכוכב השומרון סכום כסף גדול (000,300, 5דולר) שלא לצורכי בניה ובניגוד לתנאי רשיונו ובכך תרם להתמוטטותה, שכן פרעון ההלוואה מנע מכוכב השומרון לקיים את התחייבויותיה לרוכשי הדירות; (2) הבנק לא העביר את כספי ההלוואה (שהעניק למשיבים – מ' ש') לכוכב השומרון, אלא – ביודעו על קשיי החברה – כיסה בכספים אלה חוב שהיא היתה חייבת לבנק; (3) הבנק לא מילא אחר הוראת בנק ישראל, המתירה מתן הלוואה למימון בניה רק לאחר גמר החפירה על ידי המוכר ורק לאחר שהבנק וידא כי הקונה קיבל בטחונות מתאימים על פי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה- 1974(להלן חוק המכר (דירות)); (4) הבנק לא גילה לתובעים, בטרם עריכת הסכמי ההלוואה, על עסקיה הרעועים של כוכב השומרון ועל העובדה כי היא צפויה לפירוק".
לצורך ביסוסן העובדתי של טענות אלו הסתמך בית המשפט המחוזי, בהסכמת הצדדים, על ת"א (י-ם) 68/86, 69, שבו הייתה כוכב השומרון צד, ושבו נקבע כי -
"עיסקן של החברות (כוכב שומרון) התנהל תוך כוונה לרמות את נושיהן, כי המנכ"ל פנחס ארנרייך היה שותף ראשי ועיקרי בניהול עסקי החברות וכי השתמש שלא כהוגן בכספים ובנכסים רכוש החברות. בית-המשפט חייב את ארנרייך להחזיר לכוכב השומרון (בפירוק) 309, 633דולר בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק".
לעניין פרשת מימונה של עיסקת אי התחרות מצד המנהלים שמע בית המשפט קמא ראיות.
.4באשר לטענתם ראשונה של המשיבים קבע בית המשפט המחוזי, כי כוכב השומרון הונתה את המערער והסתירה מפניו את מטרת ההלוואה (בסך של 000,300, 5דולר). על-פי הצהרתה לפניו הייתה מטרת ההלוואה מימון בנייה במקרקעין, והיא אף התחייבה שההלוואה תשמש אך ורק למטרה זו. בהסתמך על ת"א (י-ם) 68/86, 69הנ"ל נקבע, כי הכספים שנועדו לממן את הקמת הדירות וסלילת הכבישים שולמו כפיצויים למנהלים שפרשו. לכך נוספו מעשי תרמית, אי-סדר ורשלנות, אשר תרמו גם הם למצבה הרעוע של החברה והביאו בסופו של דבר להתמוטטותה.
באשר לטענתם השנייה של המשיבים אמר בית המשפט, כי לא נוצרה תשתית ראייתית להוכיח כי כספי ההלואה לא הגיעו לכוכב השומרון, וכן כי "עצם ההסדר שעל פיו ניתנו סכומי ההלוואה על חשבון מחירי הדירות מוכיח, כי הכספים הועברו לכוכב השומרון וכי חשבונות התובעים זוכו".
לעניין טענתם השלישית של המשיבים, בדבר החריגה מההוראות המוכתבות על-ידי בנק ישראל, נקבע, כי ההוראה הרלוואנטית מבין ההוראות אשר קבע המפקח על הבנקים לעניין ההגבלות השונות החלות על בנקים במתן הלוואה למשכנתא – הדורשת מהבנק לתת הלוואה רק לאחר גמר החפירה בבניין ולאחר שווידא כי הלקוח קיבל מהמוכר ביטחונו לפי חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, אינה חלה במקרה זה, שכן ההוראות קבעו במפורש כי ההוראה הנ"ל לא תחול על -
"הלוואות במסגרת האשראי המוכוון, שינתנו לזוגות צעירים, למפוני משכנות עוני, להטבת תנאי דיור ולהקלת הצפיפות, לחוסכים במסגרת מפעל החסכון לבניין, לוותיקים באיזורי פיתוח, למשתכנים במסגרת התוכנית 'בנה ביתך' ולחיילים המשרתים בצבא קבע, ובלבד שמשתכנים אלו יופנו לבנקים למשכנתאות על ידי רשות ממלכתית".
המשיבים – רובם ככולם – באים בגדר הסייגים הנ"ל. זאת ועוד, במקרה שלפנינו חוק המכר (דירות) אינו חל על עיסקאות הרכישה, אלא אם כן הוסכם על כך מפורשות, שכן זהו חוק ישראלי, ואילו הדירות שנרכשו הן בשומרון. לכן, גם מסיבה זו לא היה צורך לוודא קבלת ביטחונות. אמנם, בחוזה הרכישה הוסכם על מתן ערבות בנקאית על-פי בקשת הקונים, אך איש מהמשיבים לא ביקש זאת, שכן הדבר היה כרוך בתשלום נוסף.
בנוסף ציין בית המשפט, כי בנסיבות שנוצרו, כאשר אין מדובר ברכישת דירה מידי קבלן בודד וכאשר החברה בונה עיר שלמה על קרקע שהועמדה לרשותה על-ידי המינהל האזרחי בגיבוי ממשלתי ובפיקוח משרד השיכון, ובבתים שכבר נבנו הספיקו להשתכן מאות משפחות ופעלו מוסדות ציבור רבים – ביצוע חפירה בבית פלוני הוא חסר משמעות, והעיקר הוא שהבנייה נמשכת. היקף הפיקוח מביא למסקנה שאין מקום לבדיקה פרטנית נפרדת לכל דירה ודירה.
.5באשר לטענתם הרביעית של המשיבים, כי על הבנק היה לגלות להם את מצבה הרעוע של כוכב השומרון, אמר בית המשפט כי "שיקולים שבמדיניות משפטית, המעוגנים במעמדו של הבנק בחיי המסחר תומכים בהרחבת חובת הזהירות, והטלתה כלפי כל אלה שהבנק יכול לצפות שייפגעו מרשלנותו".
כמו כן התייחס בית המשפט לטענת המערער, כי:
"הסירוב להתקשר בהסכם הלוואה לצורך רכישת הדירה או גילוי מצב עסקיה של כוכב השומרון, שהיתה אף היא לקוחתו, היו פוגעים בעקרון הסודיות הבנקאית ומאיצים את התמוטטות כוכב השומרון, שלא היתה יכולה להמשיך למכור דירות. (וכי) בנסיבות אלה, כאשר מניעת נזק אפשרי ללקוח אחד עלולה לגרום לנזק ללקוח אחר ואף מחייבת פגיעה בעקרון הסודיות, השיקולים שבמדיניות משפטית שוללים חובת זהירות מושגית כלפי הלקוח האחד".
בהקשר זה אמר בית המשפט כי הוא אינו מקבל את הפתרון המוצע, השולל באופן גורף קיומה של חובת זהירות מושגית במקרה של התנגשות אינטרסים בין הלקוחות לבנק, וכי "מדיניות משפטית ראויה חיבת לאזן בין האינטרסים של הלקוחות ולהתחשב במידת הפגיעה הצפויה ללקוח אחד לעומת מידתה ללקוח השני". לדברי בית המשפט, "לא ניתן לקבוע מסמרות מראש ויש לקבוע את מידת האיזון בכל מקרה לגופו לפי נסיבותיו השונות".