בלעדי אישור כאמור בסעיף זה, לא תתאפשר העברת הזכויות במרשם המקרקעין.
הוראה דומה אנו מוצאים בסעיף 324(א) לפקודת העיריות [נוסח חדש] (להלן: פקודת העיריות), הקובעת כלהלן:
העברת מקרקעין טעונה תעודה על תשלום חובות לעיריה
324. (א) לא תירשם בפנקסי המקרקעין כל העברה של נכס, אלא אם הוצגה לפני הרשם, או לפני עוזר הרשם, תעודה חתומה בידי ראש העיריה, המעידה שכל החובות המגיעים לעיריה מאת בעל הנכס ביחס לאותו נכס עד ליום מתן התעודה והנובעים מהוראות הפקודה או מדין אחר – סולקו במלואם או שאין חובות כאלה.
הוראה זו רלוונטית לגבי חובות המגיעים לעירייה כמו ארנונה והיטלים למיניהם, בעוד היטל השבחה הוא בגדר חוב לוועדה המקומית. על פי סעיף 18 לתוספת השלישית, רשות מקומית מוסמכת לגבות את החוב בשם הוועדה המקומית, דבר שגורם לעיתים לאי בהירות ובלבול לגבי מקור החוב ומקור הסמכות, אך יש להבחין בין סוגי החובות. אחת הנפקויות החשובות לענייננו היא, שהחוב בגין היטל השבחה הוא חוב לוועדה המקומית ולא לרשות המקומית (בג"ץ 199/88 קהילת ציון אמריקאית (בפירוק) נ' יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, קרית אתא, פ"ד מג(1) 89 (1989) (להלן: עניין קהילת ציון)). ככזה, הוא חוב רגיל בפירוק - הוא אינו חוב מובטח; הוא אינו חוב בדין קדימה לפי סעיף 78 לפקודת פשיטת הרגל [נוסח חדש], תש"ם-1980 (להלן: פקודת פשיטת רגל) או לפי סעיף 354 לפקודת החברות [נוסח חדש], התשמ"ג-1983; והוא אינו בגדר "תשלומי חובה המגיעים לרשות המקומית על פי דין" כמשמעותם בסעיף 11(א)(1) לפקודת המיסים (גביה).
בענייננו לא שילם המוכר את היטל ההשבחה טרם נכנס להליכי פשיטת רגל, ולא עמד בחיובו החוזי כלפי הקונה להמציא את האישור הנדרש לפי סעיף 10(א) לתוספת. לפיכך, נמנעה האפשרות להשלים את העסקה ולרשום את הקונָה כבעלים של המקרקעין, הגם ששילמה את מלוא התמורה על פי ההסכם (בסכום של 10,000$ שהופקד בנאמנות על פי ההסכם, לא היה די כדי לכסות את מלוא החובות בהם נדרש המוכר לשאת על פי ההסכם). לפיכך, פנתה הקונה לבית המשפט בבקשה כי יחייב את הוועדה המקומית להמציא לה את האישור להשלמת הרישום.
הכרעתו של בית משפט קמא
7. בית משפט קמא דחה את בקשתה של הקונה כי הוועדה המקומית תנפיק את האישור הנדרש לפי סעיף 10(א) לתוספת. בפסק הדין הפנה בית המשפט להחלטתו של השופט ד' מינץ בבש"א 925/10 בפר"ק 6058-09 (מחוזי י-ם) חברת ראשונה 7 בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ראשל"צ (9.11.2010) (להלן: עניין חברת ראשונה). שם, נעשתה הבחנה בין שלושה מצבים בהם נמכר נכס השייך לחברה שנכנסה להליכי חדלות פרעון: היטל ההשבחה הוטל לפני מתן צו הכינוס; היטל ההשבחה הוטל לאחר מתן צו הכינוס; היטל ההשבחה הוטל לפני מתן צו הכינוס אך לאחר מכן הנכס נמכר ולאחר המכירה נכנסה החברה להליכי חדלות פרעון. נקבע כי במקרה השלישי, שרוכש הנכס הוא של החברה, ולא הוועדה המקומית אשר הטילה את ההיטל (שם, בפסקה 13).