38. לעומת הוועדה המקומית, הרי שלרוכש יש כלים להגן על עצמו ולא להסתפק בחיוב האובליגטורי בהסכם.
הרוכש יכול לברר אם על הנכס אותו הוא מבקש לרכוש רובץ חוב היטל השבחה בגין תכנית משביחה, ועומדים לרשותו כלים חוזיים להבטיח את תשלומו. כך, בענייננו, נהיר מהחוזה כי הקונָה הייתה מודעת להיטלי ההשבחה הרובצים על הנכס, ואף התחייבה לשאת בתשלומו של אחד מהם. מאחר שלפי סעיף 10(א) לתוספת הרוכש לא יוכל להעביר את הזכויות בנכס על שמו, כל עוד לא יתקבל אישור הוועדה המקומית כי היטל ההשבחה שולם, יש לרוכש אינטרס להבטיח את תשלום ההיטל. מכאן, שהרוכש מצוי בעמדה טובה מזו של הרשות הן במישור הידיעה על החוב והן במישור הבטחתו של החוב.
39. אפשרות אחת העומדת בפני הרוכש, היא לקבוע בהסכם כי ישלם במקום המוכר לוועדה המקומית ישירות, ויקזז את הסכום ששולם מכספי התמורה (כפי שנעשה לעיתים בהסכמי מכר לצורך פרעון משכנתא הרובצת על הנכס או לצורך תשלומי מיסים כאלה ואחרים).
הדרך השכיחה במקומותינו היא הפקדה של חלק מכספי התמורה בנאמנות או החזקת יתרת התמורה בנאמנות (או לצורך קיזוז) אצל הקונה. ייעודה של נאמנות זו הוא משולש: תמריץ למוכר לעמוד בהתחייבויותיו על מנת לקבל את הסכום המופקד בנאמנות; שימוש בסכום זה לתשלום החובות במקום המוכר, מקום בו המוכר לא עומד בהתחייבותו על פי החוזה; והגנה על סכום הכסף שהופקד בנאמנות במקרה של חדלות פרעון של המוכר. זאת, מאחר שכספי הנאמנות "צבועים" לצורך תשלומי מיסים והיטל ההשבחה, ואינם נכללים במסת הנכסים של המוכר, לאור ההגדרה בסעיף 1 לפקודת פשיטת הרגל: "'נכסי פושט רגל' – הנכסים העומדים לחלוקה בין נושיו לפי פקודה זו, למעט נכסים שהוא מחזיק בהם כנאמן. הגדרה זו יש לקרוא עם סעיף 3(ב) לחוק הנאמנות, התשל"ט-1979 (להלן: חוק הנאמנות), הקובע כי "אין לרדת לנכסי הנאמנות אלא בשל חובות המוטלים עליהם או הנובעים מפעולות הנאמנות". הדברים פשוטים ומוכרים בדיני חדלות פרעון:
"אכן, אם החברות החזיקו בכספים אלה בנאמנות, אין מקום להכפיפן לסדר הנשייה הקבוע בפקודת החברות, שכן אין מדובר למעשה ברכוש החברות העומד לחלוקה בין הנושים..."(דברי השופט (כתוארו אז) א' גרוניס בע"א 4351/01 איתן ארז מפרק של חברת ח.א. מזון בע"מ נ' מדינת ישראל אגף המכס והמע"מ בפסקה 9 והאסמכתאות שם (20.6.2005)).
הנהנית מהנאמנות היא הקונָה, אשר כספי הנאמנות מבטיחים את תשלום ההיטל ובכך מבטיחים את זכותה להעביר את המקרקעין על שמה. כל עוד לא שילם המוכר חובותיו, באופן שיש בו כדי להביא לעיכוב ברישום הנכס, הוא לא יקבל את מלוא התמורה שהוסכמה. בהיותה של הקונָה הנהנית, נושיו של המוכר אינם יכולים להיפרע מכספי הנאמנות את חובותיו, מאחר שאלו, כאמור, אינם חלק ממסת הנכסים שלו. ואכן, הפסיקה הכירה בכך שמוכר שטרם המציא את המסמכים לצורך העברת הזכויות בנכס מקרקעין, אינו רשאי לקבל את הכסף שהקונה העביר לנאמן, ומטעם זה לא ניתן לעקלו (ה"פ (מחוזי-ת"א) 287/08 עו"ד גד שילר נ' מדינת ישראל (30.11.2008); פבלו לרנר נכסים פטורים מעיקול - הגנה על נכסי החייב בהוצאה לפועל ובפשיטת רגל 399 טכסט לה"ש 88 (2013) (להלן: לרנר)).
40. שאלה שיכולה להתעורר בהקשר זה היא אם ניתן לראות גם את המוכר כנהנה במנגנון הנאמנות, בהתחשב בכך שהכספים הם חלק מכספי התמורה ועתידים להיות מועברים אליו ככל שקיים את חיוביו על פי הסכם המכר. מצאתי להעיר לעניין זה, שכן הדבר משפיע על אפקטיביות הנאמנות כאמצעי של הקונה להתגונן מפני פשיטת רגל אפשרית של המוכר, שכן נושיו של נהנה יכולים לרדת לנכסי הנאמנות (ע"א 521/83 קרפינובסקי נ' המחלבות המאוחדות בע"מ, פ"ד מב(1) 525, 528 (1988); לרנר שם טכסט לה"ש 87; שלמה כרם חוק הנאמנות, התשל"ט-1979 287 (מהדורה רביעית, 2004) (להלן: כרם)). אם יוכר המוכר כנהנה עם הקונָה יחדיו – לכאורה יוכלו נושיו של זה "לרדת" כלשון סעיף 3(ב) לחוק הנאמנות לכספי הנאמנות שנועדו להבטיח את תשלום חוב היטל ההשבחה.
41. איני סבור כך. הפקדת כספים בנאמנות, או הותרתם בידי הקונה בנאמנות עבור המוכר, נועדו לשרת בראש ובראשונה את האינטרסים של הרוכש, ולפיכך יש לראותו כנהנה. לא אחת הצדדים נותנים הוראות בלתי חוזרות לנאמן להשתמש בכספי הנאמנות לסילוק חובות לשם קבלת האישורים הנדרשים להעברת הזכויות, ובכך הכספים מוגנים מפני עיקול של נושי המוכר או מפני חדלות פרעון של המוכר. זכותו של המוכר לקבל את כספי הנאמנות קמה ומתגבשת רק בהתקיימותם של התנאים שהצדדים קבעו בהסכם, כמו בעת הצגת האישורים הנדרשים מהרשויות לשם העברת הזכויות במקרקעין, שאז ורק אז ניתן לראות את המוכר כ"נהנה" מכספי התמורה. כל עוד לא מילא המוכר אחר התנאים אשר מגבשים את זכותו לקבל את כספי הנאמנות, אין לראותו כ"נהנה".
42. השימוש בנאמנות הוא פשוט ביותר ושכיח בעסקאות מסוג זה. איננו צריכים להרחיק עדותנו. בהסכם המכר קבעו הצדדים מנגנון נאמנות להבטחת תשלום היטל ההשבחה. דא עקא, שהסכום שנותר בנאמנות נמוך מסכום היטל ההשבחה (הצדדים אף לא פירטו מה נעשה בסכום של 10,000$ שהופקד בנאמנות על פי ההסכם). הקונָה הייתה מודעת בעת ניסוח הסכם המכר לקיומם של ההיטלים, לסיכון הקיים כי המוכר לא יעמוד בתשלומם ולסיכון הגלום באפשרות זו מבחינתה לפי הוראת סעיף 10(א) לתוספת, אך היא לא נקטה אמצעי זהירות מספיקים מפני אפשרות התממשות סיכון זה.
43. בהינתן הקושי של הוועדה המקומית לנקוט אמצעים אפקטיביים לגביית חוב היטל השבחה בעת מימוש הזכויות (מכירת המקרקעין), ומנגד, בהינתן שרוכש נכס יכול לעשות שימוש בנאמנות או במנגנון אחר המשיג תוצאות דומות – יש לראות את הרוכש כגורם הזול והיעיל ביותר למניעת התממשות הסיכון, במקרה בו המוכר נכנס להליכי חדלות פרעון מבלי ששולם חוב היטל ההשבחה. נימוק זה מושך אף הוא למסקנה לפיה יש לאמץ את גישתו של בית משפט קמא כי הוועדה המקומית אינה חייבת להנפיק את האישור המיוחל, כל עוד לא שולם חוב היטל ההשבחה.
סיכום וסוף דבר
44. מכירת נכס מקרקעין היא אירוע המהווה מימוש לצורך תשלום היטל השבחה. המערער שבפנינו מכר נכס מקרקעין לקונָה, אך בחלוף כשנתיים מחתימת הסכם המכר וטרם שולם חוב היטל ההשבחה נכנס המוכר להליכי פשיטת רגל. השאלה שעמדה בפנינו היא האם הוועדה המקומית רשאית שלא להנפיק לקונה את האישור הנדרש לפי סעיף 10(א) לתוספת כל עוד לא שולם החוב.
בתכליות העומדות בבסיסם של הסדרי פשיטת רגל וביסודו של היטל ההשבחה, לא מצאנו תשובה לשאלה. פסקי הדין בעניין קהילת ציון ועיריית הרצליה עניינם בשוויון בין הנושים ובהגנה על קופת הפירוק, כך שאין להקיש מהם לענייננו. דחינו את הטענה כי הרוכש הופך בעל כורחו לחייב וגם הטענה כי בסופו של יום החייב עשוי לקבל הפטר, אינה מביאה למסקנה לפיה יש לחייב את הוועדה בהמצאת האישור, מאחר שההפטר הוא דיוני, ואינו מפקיע את החוב עצמו.
לסופו של דיון מצאנו כי אין לחייב את הוועדה המקומית להנפיק את האישור כל עוד לא שולם החוב, והצבענו על שני נימוקים עיקריים: ראשית, קשה להלום כי מצבו של הקונה ישתפר בעקבות פשיטת הרגל של החייב; ושנית, הקונה הוא מונע הנזק היעיל והזול.
45. אשר על כן, הערעור נדחה. מאחר שהשאלה שהועלתה הייתה ראויה לדיון, אין צו להוצאות.
ש ו פ ט
השופטת ע' ברון:
תמימת דעים אני עם חברי השופט י' עמית, כי אין לחייב את הוועדה המקומית ליתן בידי הקונה את האישור הנדרש, כל עוד לא שולם חוב היטל ההשבחה בגין נכס המקרקעין שרכשה מאת המוכר. כך, בהעדר כל הצדקה לכך שמצבה של הקונה יהיה טוב יותר עקב פשיטת הרגל של המוכר, משהיה מצבה אלמלא כן. אין חולק כי לפני שהמוכר נכנס להליך פשיטת רגל ובלא שהיטל ההשבחה שולם, לא היתה הקונה יכולה לדרוש מאת הוועדה המקומית אישור להעברת הזכויות בנכס על שמה בלשכת רישום המקרקעין; ובה במידה אפוא אינה יכולה לדרוש אישור כזה לאחר כניסת המוכר להליך פשיטת הרגל וכל עוד היטל ההשבחה לא שולם. ייאמר בהקשר זה כי סעיף 10(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, מתנה רישום העברת זכויות בפנקסי המקרקעין באישור מאת הוועדה המקומית בדבר תשלום חוב היטל השבחה. ואולם הסעיף אינו "מתעניין" מיהו הגורם המשלם – אם המוכר או הקונה. על כן, וככל שביחסים שבין הצדדים על פי הסכם המכר חובת תשלום היטל ההשבחה היא על המוכר והוא ממאן לשלם, הברירה בידי הקונה לשאת בתשלום במידה שהיא חפצה באישור מאת הוועדה. לאחר מכן פתוחה הדרך בפני הקונה לנסות ולהיפרע מאת המוכר, בין בתביעה "רגילה", ובין בתביעת חוב במקרה שבו המוכר מצוי בהליכי חדלות פירעון –ובענייננו, בצירוף בקשה מתאימה למתן ארכה בנסיבות שנתבהרו.
מהטעמים האמורים, אני שותפה לתוצאה שאליה הגיע השופט עמית, ומסכימה עימו שהקונה הוא גם מונע הנזק היעיל והזול. סוגיות נוספות שחברי נדרש להן ואינן צריכות להכרעה בענייננו, אותיר לעת מצוא.
ש ו פ ט ת
השופט י' אלרון:
1. אני מסכים לתוצאה אליה הגיע עמיתי השופט י' עמית, אשר לפיה יחול החיוב בהיטל ההשבחה על המשיבה 3, הקונה של הנכס, ולא על המשיבה 2, הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, וזאת משני הנימוקים המפורטים בפסקאות 28-39 לחוות דעתו.
אשר ליתר הסוגיות שנדונו בחוות הדעת – ובהן הקביעה כי ההפטר הניתן לחייב הוא דיוני ולא מהותי, וממילא אין בו כדי לאיין את החוב, וכן הקביעה כי לא ניתן לראות את המוכר כנהנה במנגנון הנאמנות – איני סבור כי המחלוקת בתיק זה מחייבת הכרעה בהן.
2. תוצאה זו מוצדקת בפרט בנסיבותיו של המקרה הנדון, שבו הוועדה המקומית לא ידעה ולא היה עליה לדעת על מכירת הנכס, כמו גם על הליכי פשיטת הרגל של המערער, וממילא לא היה ביכולתה לפעול כדי להבטיח את תשלום היטל ההשבחה. מנגד, המשיבה 3, לא פעלה מראש כדי להבטיח את קיום התחייבותו של המערער על פי הסכם המכר לתשלום היטל ההשבחה (שכן הסכום של 10,000 דולר שהוחזק בנאמנות לא הספיק כדי להבטיח את תשלום כלל המיסים שהתחייב המערער לשאת בהם). יתירה מזאת, לאחר שקיבלה לידיה את ההחזקה בנכס, שקטה המשיבה 3 על שמריה ולא פעלה כדי להעביר את הזכויות בנכס על שמה, ובכלל זה להבטיח את תשלום היטל ההשבחה בידי המערער, וזאת טרם שניתן בעניינו צו כינוס נכסים.
בנסיבות אלו, ומשמבקשת הקונה כעת מהוועדה המקומית את האישורים הנדרשים להעברת הנכס על שמה במרשם המקרקעין, עליה לשאת בתשלום היטל ההשבחה, ולאחר מכן תוכל להגיש תביעת חוב כנושה של המערער.
ש ו פ ט
הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט י' עמית.
ניתן היום, כ"ו בניסן התשע"ח (11.4.2018).
ש ו פ ט ש ו פ ט ת ש ו פ ט