סעיף 196א והתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן ובהתאמה: חוק התכנון והבניה; התוספת השלישית או התוספת) מסדירים את הדרכים והתנאים לגביית היטל השבחה על-ידי ועדות מקומיות (להרחבה על היטל השבחה ראו בג"ץ 7009/04 עיריית הרצליה נ' היועץ המשפטי לממשלה, בפסקה 11 (5.2.2014) (להלן: עניין עיריית הרצליה) ובספרו של אהרן נמדר היטל השבחה (2011) (להלן: נמדר)).
החובה בתשלום ההיטל חלה על הבעלים של המקרקעין מכוח סעיף 2(א) לתוספת הקובע: "חלה השבחה במקרקעין [...] ישלם בעלם היטל השבחה לפי האמור בתוספת זו [...]"; החיוב בהיטל (אירוע המס) נוצר עם אישורה של תכנית המשביחה את המקרקעין (אירוע המס); אך מועד תשלום ההיטל חל רק בעת מימוש הזכות (להבחנה בין אירוע המס לבין מועד מימוש הזכויות ראו בהרחבה בפסק דיני בע"א 3002/12 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה גבעתיים נ' רון (15.7.2014)). מימוש הזכות חל בשלושה מצבים: בעת קבלת היתר בניה או היתר לשימוש במקרקעין על פי התכנית שאושרה; בעת התחלת השימוש במקרקעין בעקבות אישור התוכנית; או בעת העברת הזכויות במקרקעין (אהרון נמדר ושולה בנדל "היטל השבחה: בין 'אירוע המס' לבין יום תשלומו - דחיית תשלום ההיטל למועד מימוש הזכויות" מקרקעין ז/1 26 (2008)). שלושת הרציונלים בגינם דחה המחוקק את מועד תשלום ההיטל עד למועד המימוש הם: שיקול הנזילות - המוכר "פוגש את הכסף" בעת המכירה; שיקול המדידה – ניתן לאמוד באופן מדויק את גובה ההשבחה; ושיקול הוודאות – כי התוכנית אכן גרמה להשבחה ולהתעשרות (ע"א 6126/98 חברת חלקה 510 בגוש 6043 (בפירוק מרצון) נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה חולון (2.7.01)). בפסיקה נקבע שמועד מימוש הזכות בעת העברת הזכויות במקרקעין הוא יום כריתת חוזה המכר כיוון שתוצאותיה של ההשבחה באות לידי ביטוי כבר בעת כריתת החוזה (ע"א 1321/02 נוה בנין ופיתוח בע"מ נ' הוועדה לבנייה למגורים ולתעשייה, מחוז המרכז, פ"ד נז(4) 119, 131 (2003) (להלן: עניין נוה בנין); נמדר, בעמ' 356. לביקורת על פסק הדין בעניין נוה בנין ראו משה גלברד "מועד התשלום של היטל השבחה בעסקת מכר מקרקעין" מאזני משפט ג 87, 111-106 (תשס"ה) (להלן: גלברד)).
6. החוק נתן בידי הוועדה המקומית כלי לאכוף את גביית היטל ההשבחה. סעיף 10(א) לתוספת השלישית קובע כלהלן:
הבטחת אכיפה של תשלום ההיטל
10. (א) לא תירשם בפנקסי המקרקעין פעולה שהיא בבחינת מימוש זכויות במקרקעין, אלא לאחר שהוצגה בפני הרשם תעודה החתומה ביד יושב ראש הועדה המקומית או ביד מי שהסמיכו לכך, המעידה כי שולמו כל הסכומים המגיעים אותה שעה כהיטל החל על המקרקעין על פי תוספת זו, או ניתנה ערובה לתשלומו, כולו או מקצתו, הכל כנדרש על פי תוספת זו.