פסק דין
בפניי תביעה למתן פסק דין המצהיר כי התובעים זכאים להירשם כבעלים של מקרקעין בשטח 470 מ"ר המהווים 470/13390 חלקים מחלקה 42 בגוש 10283 מאדמות שפרעם, הרשומים בפנקסי המקרקעין ע"ש מורישתם של הנתבעים, מרים חדאד ז"ל.
העובדות הצריכות לעניין
1. התובעים הינם אחים, בניהם ויורשיהם של המנוחים חנא וזכיה עואדיה ז"ל (להלן: "חנא" ו-"זכיה" בהתאמה).
הנתבעים, אף הם אחים, בניה ויורשיה של המנוחה מרים חדאד ז"ל (להלן: "מרים").
2. זכיה ומרים היו הבעלים של שתי חלקות קרקע סמוכות בשפרעם, שגבלו זו בזו: זכיה הייתה הבעלים הרשומים של חלקה 23 בגוש 10283 (להלן: "חלקה 23"), ואילו מרים הייתה הבעלים הרשומים של מחצית מחלקה 29, באותו גוש (להלן: "חלקה 29"). בעקבות הליך הפקעה שנערך בשנת 1978 או סמוך לכך, עברה חלקה 29 פיצול, ומאז היא מזוהה כחלקה 42. למען הנוחות, תקרא להלן החלקה המדוברת "חלקה 29".
3. המחלוקת בין הצדדים נעוצה בהסכם אשר, על פי טענת התובעים, נכרת בין אביהם חנא לבין מרים עוד בשנת 1958, מכוחו רכש חנא ממרים רצועת קרקע בשטח 470 מ"ר בחלקה 29, בחלק הגובל עם חלקה 23 הסמוכה, השייכת לרעייתו זכיה (להלן: "הקרקע"). זאת, על מנת שיוכל לצרפה לחלקה 23 ולבנות עליה. העסקה הנ"ל לא עוגנה במסמך כתוב, ולמצער לא הוצג כזה, וזכויותיהם הנטענות של חנא ו/או זכיה בקרקע, מכוח העסקה, לא נרשמו.
4. לטענת התובעים, בעקבות אותה עסקה קיבל חנא חזקה בקרקע, ובנה בה בהתאם להיתרי בנייה שקיבל. כך, בשנת 1960 קיבל היתר לבניית גדר שנבנתה אגב צירוף הקרקע לחלקה 23 השייכת לאשתו זכיה. בשנת 1962 בנה חנא מבנה ששימש כרפת, ובשנים 1979-1980 בנו ילדיו, התובעים 1 ו-2, קומה נוספת על מבנה זה.
5. הנתבעים, מצדם, כפרו בקיומה של העסקה. לטענתם, חנא פלש לרצועת הקרקע שלא כדין, וגם ילדיו, התובעים, מחזיקים בה כיום ללא כל זכות חוקית. נוכח זאת, הגישו הנתבעים תביעה לסילוק ידם של התובעים מן הקרקע, וזאת במסגרת ת"א 40808-04-15 התלוי ועומד בפני בית משפט השלום בחיפה (להלן: "התביעה לסילוק יד"). עוד הוסיפו הנתבעים כי התביעה בתיק זה שבפניי הוגשה בעקבות התביעה לסילוק יד אותה הגישו כנגד התובעים.
6. לשיטת הנתבעים, דין התביעה להידחות על הסף מחמת התיישנות. לחילופין, דינה להידחות אף לגופה, וזאת בין היתר מאחר ועסקינן בעסקה במקרקעין שלא עוגנה בהסכם בכתב.
גדר המחלוקת
7. הסוגיות השנויות במחלוקת ומחייבות הכרעה הן כדלקמן:
א. שאלת ההתיישנות;
ב. נפקות היעדרו של מסמך בכתב להוכחת העסקה בין חנא למרים;
ג. האם הוכח קיומה של עסקה כנ"ל בין הצדדים, אף ללא הסכם בכתב.
ראיות הצדדים
8. מטעם התובעים הגישו תצהירי עדות ראשית והעידו התובע 1 - בסאם חנא עואדיה (ת/2) וכן מר ריאד חורי, מי ששימש בזמנו בתפקיד מהנדס הוועדה המרחבית לתכנון ובניה "גבעת אלונים" בשפרעם (ת/3).
כן הוגשה מטעם התובעים חוות דעתו של המהנדס והמודד המוסמך מר אסעד ג'רייס (ת/1) אשר נחקר לגביה.
כמו כן העיד מטעם התובעים, ללא שהוגש תצהיר מטעמו, מר מוסטפא חוסין מי שעבד במשרדי הוועדה המקומית לתכנון ובניה בשפרעם.
9. מטעם הנתבעים הגישו תצהירי עדות ראשית והעידו הנתבע 1 - כמאל חדאד (נ/6) ומר חנא חדאד (נ/7).
כן הוגשה חוות דעתו של המודד מר איהאב חביב (נ/5) והוא נחקר לגביה.
עוד העידו מטעם הנתבעים, ללא שהוגשו תצהירים מטעמם, מר סאלח סואעד עובד עיריית שפרעם ומר אניס קרעאווי מי שניהל את הארכיב בעיריית שפרעם.
דיון והכרעה
סוגיית ההתיישנות
10. בטרם אדרש למחלוקת גופא אני רואה לסלק מן הדרך את טענת ההתיישנות אותה העלו הנתבעים כטענת סף.
לטענת הנתבעים, דין התביעה להידחות מחמת התיישנות, שכן לפי סעיף 5(2) לחוק ההתיישנות, תשי"ח-1958 תקופת ההתיישנות של תובענה במקרקעין מוסדרים היא 25 שנים. נטען כי בענייננו חלפו למעלה מ-25 שנים מאז נרשמו הזכויות על שמה של מרים בפנקסי המקרקעין.
עוד טענו הנתבעים, כי במקרה דידן לא מדובר בהתחייבות לביצוע עסקה במקרקעין אשר נערכה לפני כניסתו לתוקף של חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), שאז ימשיך לחול לגביה הדין הקודם מכוח סעיף 166 לחוק. לשיטת הנתבעים מדובר ברישום מפורש של זכויות במקרקעין מוסדרים המהווה ראיה חותכת לתוכנו, לפי סעיף 125(א) לחוק המקרקעין.
11. דין טענת הנתבעים להתיישנות התביעה – להידחות.
עניין לנו בתביעה לאכיפת זכות אובליגטורית במקרקעין, מכוח עסקה נטענת משנת 1958. לא אחת נפסק, כי עסקה למכירת מקרקעין שנעשתה לפני תחילת חוק המקרקעין, מקימה לרוכש זכויות קניין ביושר. זכות זו אמנם אינה מוכרת עוד כיום, לאחר חקיקת חוק המקרקעין (ראו סעיף 161 לחוק), ואולם בהתאם לסעיף 166 לחוק המקרקעין, זכויות כאמור שנרכשו לפני כניסת החוק לתוקף, יחול עליהן הדין הקודם – בענייננו, דיני היושר, השאובים מן המשפט האנגלי.
12. בהתאם לפסיקה, הזכות שביושר יוצרת יחסי נאמנות קונסטרוקטיבית בין הצדדים, באופן שהמוכר נחשב לנאמן של הרוכש עד לרישום הזכויות. כדברי פרופ' נילי כהן במאמרה "חוזה של קטינה, לרכישת דירה, מול נושה של המוכר" הפרקליט מא', תשנ"ג - תשנ"ד, 161, 172:
"לפני חוק המקרקעין נקלטה ההלכה מן המשפט האנגלי, לא בלי היסוסים, לפיה יוצר חוזה מכר מקרקעין, הניתן לביצוע בעין, נאמנות קונסטרוקטיבית, כלומר נאמנות מכוח דין. מרגע כריתתו של חוזה מכר מקרקעין נחשב המוכר לנאמן, ואילו הקונה נחשב לנהנה, כאשר זכותו של הקונה מכוח החוזה נחשבה לא לזכות חוזית גרידא, אלא לזכות שביושר"