פסק דין
בפניי תביעה למתן פסק דין המצהיר כי התובעים זכאים להירשם כבעלים של מקרקעין בשטח 470 מ"ר המהווים 470/13390 חלקים מחלקה 42 בגוש 10283 מאדמות שפרעם, הרשומים בפנקסי המקרקעין ע"ש מורישתם של הנתבעים, מרים חדאד ז"ל.
העובדות הצריכות לעניין
1. התובעים הינם אחים, בניהם ויורשיהם של המנוחים חנא וזכיה עואדיה ז"ל (להלן: "חנא" ו-"זכיה" בהתאמה).
הנתבעים, אף הם אחים, בניה ויורשיה של המנוחה מרים חדאד ז"ל (להלן: "מרים").
2. זכיה ומרים היו הבעלים של שתי חלקות קרקע סמוכות בשפרעם, שגבלו זו בזו: זכיה הייתה הבעלים הרשומים של חלקה 23 בגוש 10283 (להלן: "חלקה 23"), ואילו מרים הייתה הבעלים הרשומים של מחצית מחלקה 29, באותו גוש (להלן: "חלקה 29"). בעקבות הליך הפקעה שנערך בשנת 1978 או סמוך לכך, עברה חלקה 29 פיצול, ומאז היא מזוהה כחלקה 42. למען הנוחות, תקרא להלן החלקה המדוברת "חלקה 29".
3. המחלוקת בין הצדדים נעוצה בהסכם אשר, על פי טענת התובעים, נכרת בין אביהם חנא לבין מרים עוד בשנת 1958, מכוחו רכש חנא ממרים רצועת קרקע בשטח 470 מ"ר בחלקה 29, בחלק הגובל עם חלקה 23 הסמוכה, השייכת לרעייתו זכיה (להלן: "הקרקע"). זאת, על מנת שיוכל לצרפה לחלקה 23 ולבנות עליה. העסקה הנ"ל לא עוגנה במסמך כתוב, ולמצער לא הוצג כזה, וזכויותיהם הנטענות של חנא ו/או זכיה בקרקע, מכוח העסקה, לא נרשמו.
4. לטענת התובעים, בעקבות אותה עסקה קיבל חנא חזקה בקרקע, ובנה בה בהתאם להיתרי בנייה שקיבל. כך, בשנת 1960 קיבל היתר לבניית גדר שנבנתה אגב צירוף הקרקע לחלקה 23 השייכת לאשתו זכיה. בשנת 1962 בנה חנא מבנה ששימש כרפת, ובשנים 1979-1980 בנו ילדיו, התובעים 1 ו-2, קומה נוספת על מבנה זה.
5. הנתבעים, מצדם, כפרו בקיומה של העסקה. לטענתם, חנא פלש לרצועת הקרקע שלא כדין, וגם ילדיו, התובעים, מחזיקים בה כיום ללא כל זכות חוקית. נוכח זאת, הגישו הנתבעים תביעה לסילוק ידם של התובעים מן הקרקע, וזאת במסגרת ת"א 40808-04-15 התלוי ועומד בפני בית משפט השלום בחיפה (להלן: "התביעה לסילוק יד"). עוד הוסיפו הנתבעים כי התביעה בתיק זה שבפניי הוגשה בעקבות התביעה לסילוק יד אותה הגישו כנגד התובעים.
6. לשיטת הנתבעים, דין התביעה להידחות על הסף מחמת התיישנות. לחילופין, דינה להידחות אף לגופה, וזאת בין היתר מאחר ועסקינן בעסקה במקרקעין שלא עוגנה בהסכם בכתב.
גדר המחלוקת
7. הסוגיות השנויות במחלוקת ומחייבות הכרעה הן כדלקמן:
א. שאלת ההתיישנות;
ב. נפקות היעדרו של מסמך בכתב להוכחת העסקה בין חנא למרים;
ג. האם הוכח קיומה של עסקה כנ"ל בין הצדדים, אף ללא הסכם בכתב.
ראיות הצדדים
8. מטעם התובעים הגישו תצהירי עדות ראשית והעידו התובע 1 - בסאם חנא עואדיה (ת/2) וכן מר ריאד חורי, מי ששימש בזמנו בתפקיד מהנדס הוועדה המרחבית לתכנון ובניה "גבעת אלונים" בשפרעם (ת/3).
כן הוגשה מטעם התובעים חוות דעתו של המהנדס והמודד המוסמך מר אסעד ג'רייס (ת/1) אשר נחקר לגביה.
כמו כן העיד מטעם התובעים, ללא שהוגש תצהיר מטעמו, מר מוסטפא חוסין מי שעבד במשרדי הוועדה המקומית לתכנון ובניה בשפרעם.
9. מטעם הנתבעים הגישו תצהירי עדות ראשית והעידו הנתבע 1 - כמאל חדאד (נ/6) ומר חנא חדאד (נ/7).
כן הוגשה חוות דעתו של המודד מר איהאב חביב (נ/5) והוא נחקר לגביה.
עוד העידו מטעם הנתבעים, ללא שהוגשו תצהירים מטעמם, מר סאלח סואעד עובד עיריית שפרעם ומר אניס קרעאווי מי שניהל את הארכיב בעיריית שפרעם.
דיון והכרעה
סוגיית ההתיישנות
10. בטרם אדרש למחלוקת גופא אני רואה לסלק מן הדרך את טענת ההתיישנות אותה העלו הנתבעים כטענת סף.
לטענת הנתבעים, דין התביעה להידחות מחמת התיישנות, שכן לפי סעיף 5(2) לחוק ההתיישנות, תשי"ח-1958 תקופת ההתיישנות של תובענה במקרקעין מוסדרים היא 25 שנים. נטען כי בענייננו חלפו למעלה מ-25 שנים מאז נרשמו הזכויות על שמה של מרים בפנקסי המקרקעין.
עוד טענו הנתבעים, כי במקרה דידן לא מדובר בהתחייבות לביצוע עסקה במקרקעין אשר נערכה לפני כניסתו לתוקף של חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), שאז ימשיך לחול לגביה הדין הקודם מכוח סעיף 166 לחוק. לשיטת הנתבעים מדובר ברישום מפורש של זכויות במקרקעין מוסדרים המהווה ראיה חותכת לתוכנו, לפי סעיף 125(א) לחוק המקרקעין.
11. דין טענת הנתבעים להתיישנות התביעה – להידחות.
עניין לנו בתביעה לאכיפת זכות אובליגטורית במקרקעין, מכוח עסקה נטענת משנת 1958. לא אחת נפסק, כי עסקה למכירת מקרקעין שנעשתה לפני תחילת חוק המקרקעין, מקימה לרוכש זכויות קניין ביושר. זכות זו אמנם אינה מוכרת עוד כיום, לאחר חקיקת חוק המקרקעין (ראו סעיף 161 לחוק), ואולם בהתאם לסעיף 166 לחוק המקרקעין, זכויות כאמור שנרכשו לפני כניסת החוק לתוקף, יחול עליהן הדין הקודם – בענייננו, דיני היושר, השאובים מן המשפט האנגלי.
12. בהתאם לפסיקה, הזכות שביושר יוצרת יחסי נאמנות קונסטרוקטיבית בין הצדדים, באופן שהמוכר נחשב לנאמן של הרוכש עד לרישום הזכויות. כדברי פרופ' נילי כהן במאמרה "חוזה של קטינה, לרכישת דירה, מול נושה של המוכר" הפרקליט מא', תשנ"ג - תשנ"ד, 161, 172:
"לפני חוק המקרקעין נקלטה ההלכה מן המשפט האנגלי, לא בלי היסוסים, לפיה יוצר חוזה מכר מקרקעין, הניתן לביצוע בעין, נאמנות קונסטרוקטיבית, כלומר נאמנות מכוח דין. מרגע כריתתו של חוזה מכר מקרקעין נחשב המוכר לנאמן, ואילו הקונה נחשב לנהנה, כאשר זכותו של הקונה מכוח החוזה נחשבה לא לזכות חוזית גרידא, אלא לזכות שביושר"
13. לעניין ההתיישנות נפסק, כי כל עוד הנאמן אינו כופר בנאמנותו ואינו מפר את חובותיו כנאמן כלפי הנהנה, לא מתחיל מירוץ ההתיישנות, כדברי כב' הש' פרוקציה בע"א 11422/04 עזבון המנוח עבדאלכרים זועבי נ' מינהל מקרקעי ישראל (15/9/10):
"בבית משפט זה נתקבלה זה מכבר ההלכה כי הסכם מכר מקרקעין, אשר נקשר לפני תחילת חוק המקרקעין, מקנה לקונה בנסיבות מסוימות זכויות קנין שביושר. "זכויות שביושר" אלה, תוצר המשפט האנגלי, שנרכשו לפני כניסתו לתוקף של חוק המקרקעין, מוסיפות לעמוד לרוכש על פי חוזי מכר מקרקעין גם לאחר חקיקת החוק, וחל עליהן הדין הקודם מכח סעיף 166(א) לחוק המקרקעין, הקובע: "עסקה במקרקעין, והתחייבות לעסקה כזאת, שנעשו לפני תחילת חוק זה, וכן זכות במקרקעין שהיתה מוקנית ערב תחילתו, וחוק זה אינו מכיר בה, יוסיף לחול עליהן הדין הקודם". הוראה זו באה לסייג את קביעת סעיף 161 לחוק המקרקעין, השולל קיומן של זכויות במקרקעין שאינן מוסדרות על פיו, בקובעו כי זכויות שביושר שקדמו לחוק המקרקעין ונוצרו על פי המשפט הקודם ממשיכות לחול על פי הוראת המעבר האמורה. ההלכה הפסוקה בישראל קלטה את העקרון ב"דיני היושר" האנגליים, לפיו הסכם להעברת מקרקעין מבעלות המוכר לבעלות הקונה מקים זכות שביושר לטובת הקונה. ניתן לה מישנה תוקף כאשר הקונה קיים את מלוא התחייבויותיו, או את עיקרן, כגון שקיבל יפוי כח בלתי חוזר להעברת הבעלות; קיבל את החזקה במקרקעין לידיו, ונהג בהם מנהג בעלות ללא עוררין במשך תקופה ארוכה; במילים אחרות, כאשר מתבצעת עיסקת מקרקעין "כמעט מושלמת", שחסר בה רישום הבעלות במרשם (ע"א 1559/99 צימבלר נ' תורג'מן, פ"ד נז(5) 49, 57-59 (2003) (להלן – פרשת צימבלר); ע"א 5628/99 מרקין נ' משה, פ"ד נז(1) 14, 22 (2002); ע"א 10653/05 ת"ת הכללי וישיבה גדולה עץ חיים נ' החברה לשיקום ולפיתוח הרובע היהודי, פסקה 15 ([פורסם בנבו], 1.8.10)). כדי לגבש זכות שביושר בידי הקונה, נדרשים מאפיינים מובהקים המצביעים על זכות להשלמת הקנין (ע"א 618/05 דיאמנשטיין נ' מחלקת עבודות ציבוריות ([פורסם בנבו], 21.3.07)). בעקבות הוראת המעבר שבסעיף 166(א) לחוק המקרקעין, לא הוטל ספק בדבר תוקפן של הזכויות שביושר הקמות מכח הסכם מכר מקרקעין שקדם לחוק המקרקעין, שדיני היושר האנגליים ממשיכים לחול עליו...
הסכם החליפין הנדון כאן נכרת לפני כניסתו לתוקף של חוק המקרקעין, ולפיכך חל עליו הדין הקודם, אשר מכוחו קמו לקונה זכויות שביושר, ונוצרה נאמנות קונסטרוקטיבית בין המוכר כנאמן לבין הקונה כנהנה. מערכת יחסים זו משליכה על דין ההתיישנות, באופן שכל עוד הנאמן אינו כופר בנאמנות ואינו מפר אותה, מירוץ ההתיישנות לצורך אכיפת זכותו שביושר של הקונה אינו נפתח (פרשת צימבלר; נילי כהן "חוזה של קטינה לרכישת דירה מול נושה של המוכר" הפרקליט מא 161, 172 (1993); שלמה ארדמן נאמנות מכח הדין 174 (2000); דניאל פרידמן דיני עשיית עושר ולא במשפט כרך א 547 (מהד' 2, 1998); מיגל דויטש "נפילתה(?) ועלייתה של הזכות שביושר במשפט הישראלי – המשפט בעקבות המציאות" עיוני משפט כד 313 (התשס"א)).
קליטת עקרון זה מכח דיני היושר האנגליים ביחס לחוזה מכר מקרקעין שקדם לחוק המקרקעין הובהרה בפרשת ענבטאוי: "קיומן של זכויות שביושר אצל הקונה מקים יחס של נאמנות בין המוכר לקונה... והנה, לקיומם של יחסי נאמנות השפעה מכרעת על שאלת ההתיישנות. הלכה מושרשת היא כי תביעתו של נהנה אינה מתיישנת כל עוד הנאמן אינו כופר בכך שהוא מחזיק בנכסי הנאמנות כנאמן, ואינו מפר את חובת הנאמנות" (שם, בעמ' 287)...
בנסיבות הענין שלפנינו, וכפי שנקבע על ידי בית משפט קמא, הצדדים להסכם פעלו ליישומו מתוך הבנה ושתוף פעולה... טענות הכפירה בנאמנות עלו מפי המערער רק בסמוך לפני הגשת התביעה נשוא הליך זה, ולא נמצא להן ביסוס עובדתי ומשפטי. טענת ההתיישנות, שמירוצה החל רק עם הגשת כתב ההגנה, נדונה אף היא לכשלון".
14. בענייננו, העיד התובע 1 בתצהירו (ת/2) כי למיטב ידיעתו, משך עשרות שנים לא באה כל טענה או דרישה או תביעה מטעם מרים או בעלה כנגד חזקתם של הוריו המנוחים בקרקע. לדבריו, רק כשלוש שנים קודם למתן תצהירו (קרי, בשנת 2013) החל הנתבע 1 לטעון בפניו כי חנא פלש לקרקע ובנה עליה ללא הסכמה וללא זכות בדין.
15. הנתבע 1 העיד, לעומת זאת, כי עוד בשנת 1976 שלחה אמו המנוחה מכתב לחנא, בו ביקשה את הקרקע חזרה. בנוסף, ציין כי היא פנתה לחנא יחד עם בן דודה, מיכאיל חדאד, והטיחה בפניו כי הוא פלש לקרקע שבבעלותה, ודרשה כי יסלק ידו הימנה, אך בתגובה גרש אותה חנא מביתו (עמ' 29, ש' 6-9 לפרוטוקול הדיון מיום 29.6.2017).
יצוין, כי מכתב בשפה הערבית, ברוח דברים אלה, הנושא תאריך 16.3.1976 צורף לתצהירו של הנתבע 1. משנשאל בחקירתו הנגדית מדוע לא נקטה מרים פעולות נוספות כדי לעמוד על זכויותיה השיב: "לא היה לאמא שלי כסף להוצאות וגם לא כח. היא חיה בשלום וחשבה שאפשר לפתור את זה בדרכי שלום וגם היתה לה בעיה כספית" (עמ' 30, ש' 10-11 לפרוטוקול הנ"ל).
בהתייחס לשאלה מדוע הוא עצמו לא פעל משך שנים להחזרת הקרקע, השיב הנתבע 1 (עמ' 32, ש' 24-30 לפרוטוקול) כי:
"ת. הייתי עסוק הרבה בעבודה. הייתי מהנדס ראשי של קופ"ח בכל הארץ ולא היה לי זמן לטפל בדברים האלה. עבדתי 24 שעות. הייתי מפקח על כל הזירה. זה לא שווה לי לאבד יום עבודה בשביל זה.
ש. אתה אומר שמ-2002 דיברת עם הנתבעים.
ת. אבל בין לדבר לבין לעשות יש הבדל. חשבנו שהם יזוזו. הם צריכים לדאוג. לא אני.
ש. אבל אתה אומר שהם פלשו ובנו ויש לך זכויות. למה חיכית שנים? בגלל שהיית עסוק?
ת. בוודאי. אמרתי".
16. לא ראיתי לייחס למכתב, אשר על פי הנטען נשלח מאת מרים לחנא עוד בשנת 1976, משקל ראייתי משמעותי, וודאי לא כזה שניתן לבסס עליו ממצא עובדתי. ראשית, המכתב שנכתב בשפה הערבית נערך בלשון רשמית שספק אם היתה שגורה בפי המנוחה מרים. שנית, וזה העיקר, המכתב מתייחס לחלקה 31 בגוש 10286 בעוד בעניינו מדובר בחלקה 42 (שהיתה קודם 29) בגוש 10283. שלישית, הנתבע 1 אשר הציג את המכתב הנ"ל הנחזה להיות מופנה מאמו למנוח חנא, לא יכול היה לאשר כי המכתב אכן נשלח וכי התקבל בידי חנא, ובלשונו (עמ' 29 שורה 9 לפרוטוקול הדיון מיום 29.6.2017):
"ש. יש לך הוכחה לכך שנשלח המכתב על ידי אמא שלך ושהוא התקבל?
ת. היא שלחה את המכתב
ש. איך שלחה?
ת. זה מה שהיא סיפרה לי. לא אני שלחתי. היא שלחתה וגם ביקרה בבית.
ש. יש לך ראיה לכך?
ת. אין לי".
17. העדות הישירה היחידה שיש בה כדי ללמד על התנגדות הנתבעים לחזקה ולשימוש שעשו התובעים בקרקע, נמצאת בדברי הנתבע 1, אשר העיד כי בשנת 2002 הוא עצמו פנה לתובעים בעניין הקרקע (עמ' 31 שורה 20 לפרוטוקול הנ"ל). אלא שגם אם אקבל את גרסתו זו כמהימנה, אין בכך כדי לחסום את התביעה שבפניי שהוגשה בשנת 2015. פרק הזמן שחלף מאז שנת 2002 ועד למועד הגשת התביעה אינו מגיע כדי תקופת ההתיישנות הקבועה בדין לגבי מקרקעין מוסדרים.
18. די באמור לעיל על מנת להדוף את טענת ההתיישנות.
עסקת המכר הנטענת בין מרים לחנא - העדר מסמך בכתב
19. כפי שציינתי בפתח הדברים, התביעה נסמכת בעיקרה על עסקה אשר נרקמה, על פי הנטען, בשנת 1958 בין חנא - אביהם המנוח של התובעים לבין מרים - אמם המנוחה של הנתבעים, מכוחה רכש חנא ממרים את קרקע המריבה. אלא שלא עלה בידי התובעים להציג הסכם בכתב שיש בו כדי להוכיח אותה עסקה. האם יש בכך כדי לחסום, אפריורי, כל אפשרות להוכחת העסקה הנטענת? לדעתי התשובה לכך שלילית, ולהלן נימוקיי למסקנתי זו.
20. סעיף 8 לחוק המקרקעין מורה כי "התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב". בפסיקה נקבע כי דרישת הכתב העולה מאותו סעיף איננה דרישה ראייתית גרידא אלא דרישה מהותית המתנה את תוקפה המשפטי והמחייב של העסקה בקיומו של הסכם בכתב. נאמר כי "דרישת הכתב נועדה להדגיש את חשיבותן של עסקאות במקרקעין ולמנוע התקשרויות נמהרות שלא נשקלו בכובד ראש" (ראו: ע"א 7424/15 חליליה נ' בנאת נזיה מוחמד (11.9.2017) והפסיקה המובאת שם).
אלא שבענייננו העסקה הנטענת נערכה בשנת 1958, בטרם נכנס לתוקפו חוק המקרקעין. בהתאם לסעיף 166 לחוק הנ"ל, על עסקאות שקדמו לחוק זה יוסיף לחול הדין שהיה בתוקף במועד עריכתן. בשנת 1958 עמד בתוקפו חוק הפרוצדורה האזרחית העותומני משנת 1879, אשר דרישת הכתב המעוגנת בסעיף 80 שבו הנה דרישה פרובטיבית-ראייתית באופיה, ולא קונסטיטוטיבית-מהותית כפי דרישת הכתב שבסעיף 8 לחוק המקרקעין. על טיבה של הדרישה הראייתית שבסעיף 80 לחוק הפרוצדורה האזרחית העותומני עמד השופט (כתוארו אז) אגרנט בע"א 65/49 פריזלר נ' וויס, פ"ד ה' 878 (1951) באומרו:
"ההוראות בעלות אופי פרובטיבי – אשר מטרתן היחידה להבטיח כי הפעולה המשפטית תוכח בדרך מהימנה – נותנות מקום לגישה פחות מחמירה; גישה שאינה דורשת הצגת מסמך המהווה הוכחה מלאה דווקא, אלא מסתפקת בהגשת דוקומנט, אשר יש בו, בצירוף עדות אחרת, לשמש ערובה מספקת להגשמת אותה מטרה פרובטיבית" (שם, 889).