פסק דין
1. לפני בקשה למתן רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט לתביעות קטנות בבאר שבע (כב' הרשם הבכיר א' הדר) מיום 4.9.18. בפסק הדין קיבל בית המשפט באופן חלקי את תביעת המשיבה, וחייב את המבקשת לשלם לה סך של 12,000 ₪ בגין דמי תיווך, סך של 2,000 ₪ בגין שכר טרחה וסך של 250 ₪ בגין הוצאות משפט.
2. עיקר המחלוקת בין הצדדים בזכאות המשיבה לתשלום דמי תיווך מעסקת מכר מקרקעין שנכרתה ביחס לדירה שבבעלות המבקשת, בנסיבות בהן הסכם התיווך לא נערך בכתב, כמתחייב בחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו – 1996 (להלן: "החוק"), כפי שיפורט בהרחבה בהמשך.
3. יאמר מיד שאין מקום ליתן רשות ערעור בכל שאלה עובדתית הנוגעת לפרשה. העובדות נקבעו על יסוד העדויות והמסמכים שהובאו לפני בית המשפט. על פי הפסיקה אין מקום ליתן רשות ערעור על בית המשפט לתביעות קטנות בעניינים עובדתיים, אלא אם יש שגיאה בולטת על פני פסק הדין. לא מצאתי שגיאה בולטת שכזו בקביעת הממצאים שבעובדה ובשיקולי המהימנות של בית המשפט, אשר נימק את ממצאיו בבהירות ובהעמקה. לפיכך, עיקר הדיון יתמקד בשאלה המשפטית העומדת בבסיס בקשת רשות הערעור.
4. הצדדים לא התנגדו להצעת בית המשפט כי אם תינתן רשות ערעור, יינתן פסק הדין על יסוד הכתובים, ללא דיון, כדי לחסוך בהוצאותיהם. כמפורט בהמשך, רשות ערעור ניתנת, הדיון מתקיים כערעור והערעור גם מתקבל. על מנת לחסוך בהוצאות הצדדים, ובשים לב להסכמתם, הדיון מתקיים על יסוד הכתובים בלבד, ופסק הדין ניתן ללא דיון בנוכחות הצדדים.
רקע עובדתי בתמצית
5. המשיבה, מתווכת במקצועה, תיווכה בין המבקשת לבין הרוכשים. תיווך, שהוביל לעסקת מכר בנכס. המשיבה בתביעתה, טענה, כי תחילת מערכת היחסים בין המשיבה למבקשת החלה לאחר שמתווך אחר בשם ויסוסקי (להלן: "ויסוסקי") פנה אל המשיבה וסיפר לה כי הוא מתקשה זמן רב למכור נכס מסוים, הנכס שבבעלות המבקשת, והציע למשיבה לפעול למען מכירת הנכס.
6. בכתב התביעה נטען, כי בחודש אפריל 2015, המשיבה וויסוסקי נפגשו עם המבקשת בביתה, במהלך הפגישה סוכם, כי המשיבה תפעל למען מכירת הדירה בתמורה לשכר טרחה המקובל בשוק על סך 2%, כולל מע"מ, ממחיר הדירה. בשלב זה, טענה המשיבה, כי ביקשה מהמבקשת להעלות את ההסכמות ביניהם על הכתב ולהחתים את המבקשת על טופס הזמנת שירותי תיווך, אך המשיבה בחוסר תום לב נמנעה מלחתום על הזמנת שירותי התיווך, והבטיחה כי בתה, עורכת דין במקצועה, המייצגת אותה בהליך מכירת הנכס, תדאג לשלם לה את שכר טרחתה. עוד טענה המשיבה, כי המבקשת אף המריצה אותה למצוא קונה לנכס, על ידי כך שהבטיחה לה שכל שקל מעבר לסכום של מיליון ומאה ₪ שיתקבל עבור מכירת הנכס, "ייכנס" לכיסה של המשיבה. המבקשת תיארה, כי בין השתיים נרקמה מערכת יחסים קרובה וחברית, וכי במהלך אותה התקופה פעלה ללא הרף למכירת הנכס, עבדה סביב השעון והצליחה להביא עשרות קונים פוטנציאלים. עבודתה הנמרצת, הובילה לכך שבחודש נובמבר 2015 אותרו רוכשים מתאימים ונכרת הסכם מכר.
7. בכתב התביעה פירטה המשיבה את השתלשלות הדברים (מסרונים עם בנותיה של המבקשת, שיחות טלפון, משא ומתן כושל ועוד) מרגע מכירת הנכס והדרישה לתשלום דמי התיווך שבאה בעקבותיה, ועד סירובה של המבקשת לשלם לה סכום כלשהו בגין שכר טרחתה. המשיבה הדגישה את חוסר תום לבה של המבקשת, אשר הוליכה אותה שולל, בכך שניצלה את מסירותה וגרמה לה לנזקים כלכליים כבדים.
8. המבקשת בהגנתה, הדגישה, כי המשיבה מעולם לא ביקשה ממנה לחתום על הזמנת שירותי תיווך. זאת, משום שהבהירה לה מלכתחילה, שעה שפנתה אליה מיוזמתה, כי היא אינה זקוקה לשירותי תיווך. עוד טענה בהגנתה, כי מעולם לא נתקלה בקושי למכור את הנכס, כי מדובר בנכס מבוקש, במיקום מבוקש, וכי עצם העובדה שלא נמכר עד היום נעוצה במחיר הגבוה שביקשה עבורו, שאינו משקף את מחיר השוק. כן ציינה, כי בתחילת התהליך נעזרה בשירותי תיווך, אך לאחר מכן הבהירה לכל המתווכים שפנו אליה, כי היא אינה זקוקה לשירותי תיווך, וכי לא תחתום על שום מסמך. לדברי המבקשת, המשיבה הסכימה לתנאיה של המבקשת, וזו ציינה בפניה כי את שכר טרחתה בגין מכירת הנכס תגבה כבר מהקונים.
9. המבקשת לא חלקה על העובדה שהקונה של הדירה הגיע בזכות המשיבה. לדבריה, אך בשל קשרי החברות ביניהן, החליטה לגמול למשיבה על השקעתה, ולשלם לה סך של 5,000 ₪, כמחווה של הערכה מצדה. אולם בהמשך חזרה בה גם מכוונה זו, בשל התנהלותה הבלתי הוגנת של המשיבה מול בתה של המבקשת.
10. סיכומו של דבר, טענה המבקשת בהגנתה, כי בהיעדר הסכם כתוב בין הצדדים, כמתחייב מכוח החוק, יש לדחות את תביעת המשיבה.
גדר המחלוקת ועיקר הכרעת בית משפט קמא
11. אין מחלוקת בין הצדדים כי לא נחתם הסכם כלשהו בכתב בנוגע לשירותי התיווך של המשיבה ביחס לנכס שהיה בבעלות המבקשת. אין חולק גם, כי הנכס נמכר בסופו של יום לרוכשים, שהובאו מטעם המשיבה ובמסגרת תפקידה. אף אין חולק, כי המשיבה הייתה הגורם היעיל בביצוע עסקת המכר. עיקר המחלוקת הינו באשר לזכאות הנטענת מצד המשיבה לתשלום שכר טרחתה, בהיעדר הסכם תיווך כתוב כדין בינה לבין המבקשת בשאלת תום הלב של הצדדים.
12. מדובר, אפוא, במחלוקת עובדתית ומחלוקת משפטית גם יחד. המחלוקת העובדתית נעוצה בשאלה, האם הייתה הסכמה מצד המבקשת לתשלום דמי תיווך למשיבה בגין שירותי התיווך, אם לאו. המחלוקת המשפטית עוסקת בשאלה, בהנחה שאכן שהמבקשת הסכימה בעל פה לשלם דמי תיווך, האם הסכמה זו מחייבת לאחר שלא נערך הסכם בכתב על פי הוראות הדין.
13. בית משפט קמא בפסק דינו השיב על שתי השאלות בחיוב. בית המשפט הגיע לממצא שבעובדה, וקבע כי המבקשת אכן התחייבה, אם כי בעל פה, לשלם למשיבה שכר טרחה בגין שירותי התיווך. במישור המשפטי קבע בית המשפט כי התחייבות זו מחייבת, נוכח חוסר תום הלב מצד המבקשת, אף בהיעדר הסכם כתוב להזמנת שירותי תיווך בין הצדדים. עם זאת, מצא בית המשפט להפחית מגובה החיוב, בשל תרומתה המשמעותית של המשיבה למחדל אשר באי עריכת הסכם כתוב.
נימוקי פסק הדין
14. אקדים ואומר, כי פסק דינו של בית משפט קמא יסודי, מעמיק, מדויק ומשכנע. פסק הדין חורג בהיקפו מן המקובל בבית המשפט לתביעות קטנות, אשר אמור להיות מנוסח "בתמצית" לפי התקנות , והגיע עד 21 עמודים. הדבר מובן, נוכח המחלוקות העובדתיות הפרטניות, הראיות השונות, האינדיקציות הרבות אשר הצריכו התייחסות, והקושי המשפטי הקיים בתיק. התיק החריג מצדיק את פסק הדין החריג.
15. לגופו של עניין, בעיקרו של דבר, העדיף בית משפט קמא את גרסתה של המשיבה, ונתן בה אמון על פני זו של המבקשת. כך, מצא בית משפט קמא, כי גרסתה של המשיבה נתמכה בעדותו של המתווך ויסוסקי, בכל הנוגע ליצירת הקשר הראשוני בין הצדדים. בית המשפט, התרשם בהקשר זה, שלמתווך ויסוסקי אין אינטרס כלשהו בתוצאות ההליך, וכי עדותו מהימנה. בית המשפט גם קבע כי גרסתה של המשיבה סבירה ומהימנה מזו של המבקשת. בית המשפט לא נתן אמון בגרסת המבקשת, לפיה היא הבהירה למשיבה כי לא תשלם לה שכר טרחה עבור דמי תיווך. בהקשר זה קבע בית משפט קמא, כי ראוי היה שהמשיבה תחתים את המבקשת על טופס הזמנת שירותי תיווך, אך עצם העובדה שלא עשתה כן, אין פירושו, כי המבקשת לא התחייבה לתשלום שנתבע על ידי המשיבה.
16. בית המשפט מצא סתירה בוטה בין גרסת המבקשת בעדותה, לפיה המשיבה ביקשה ממנה פעמים רבות לחתום על הסכם תיווך אך סירבה לכך, לבין טענתה בכתב ההגנה לפיה המשיבה מעולם לא ביקשה ממנה לחתום על הזמנת שירותי תיווך, משום שהבהירה לה שאינה מעוניינת במתווך. סתירה זו היוותה שיקול חשוב בממצאי המהימנות השליליים ביחס למבקשת. בהקשר זה קבע בית המשפט כי שוכנע די הצורך, כי "הנתבעת אכן הציגה בפני התובעת את המצג הנטען ומצג זה הביא את התובעת להסתמך עליו ולהסתפק באותה הסכמה בעל פה" (עמ' 7 לפסק הדין, שורות 14-15).
17. כאמור, בית משפט קמא פסק כי המבקשת הסכימה לשלם דמי תיווך בשיעור של 2% בצירוף מע"מ ממחיר המכירה של הנכס. בית המשפט קבע כי מדובר בהפרה בוטה של התחייבות המבקשת לתשלום דמי התיווך, התחייבות שנוצרה במעמד מתווך נוסף, שעדותו כמו גם עדות המשיבה נמצאה מהימנה על בית המשפט.
18. בית המשפט התייחס לזיכרון הדברים בדבר המכירה, עליו חתומה המבקשת עם הקונים (נ/1). בזכרון דברים זה מתחייב כל צד לשאת בשכר טרחת בא כוחו ובדמי התיווך, זאת בניגוד לגרסת המבקשת. בית המשפט קבע, כי מסמך זה, שנערך בכתב, תומך בגרסת המשיבה, כי המבקשת התחייבה לשאת בהוצאות התיווך, ואף אם לא ניתן לראות בו משום הסכם בכתב כפי שמחייב סעיף 9 לחוק, אין הדבר משנה את העובדה שהסירוב לשלם מהווה הפרה בוטה של התחייבות המבקשת לשלם דמי תיווך.
19. באשר לטענת המבקשת, כי המשיבה סייעה בעריכת זיכרון הדברים, ועל כן אינה זכאית לתשלום שכר טרחתה נוכח הוראות סעיף 12 לחוק המתווכים, הרי שבית המשפט קבע, כי התנהלות התובעת על פי גרסתה אינה עולה כדי סיוע "לעריכת מסמכים בעלי אופי משפטי" או ייצוג במשא ומתן משפטי. בית המשפט הגיע למסקנה כי אף על פי שהמשיבה מסרה לצדדים את הטופס שהיה ברשותה, ואף כתבה עליו את שם הרחוב, אין בכך כדי לשלול את זכאותה לדמי תיווך (ראו סעיפים 36-38 לפסק הדין).
20. עוד נקבע בפסק הדין, כי לא ניתן לומר שהמשיבה הייתה הצד החזק במערכת היחסים בין הצדדים, הואיל והמבקשת העידה כי הינה בקיאה בתהליך הנוגע למכירת הדירה, ולהתקשרות עם מתווכים, בשל הזמן הרב שפעלה לשם כך ומכירת דירות קודמות (פסקה 24 לפסק הדין). עוד נקבע, כי המשיבה הייתה הגורם היעיל בהתקשרות שבין המבקשת לבין רוכשי הנכס (פסקאות 26-28 לפסק הדין).
21. בית המשפט התייחס בפסק דינו להשתלשלות העניינים שלאחר עריכת זיכרון הדברים, בין המשיבה לבין בנותיה של המבקשת בעניין גביית התשלום. בקצרה ייאמר, כי בית המשפט מצא סתירות של ממש בין גרסת המבקשת לבין גרסת בתה עו"ד טזזו, לגבי תוכן העימותים הטלפוניים בינן לבין המשיבה. יתרה מכך, תוכן מסרונים בין בת אחרת של המבקשת לבין המשיבה לימד לכאורה על כוונה (או מצג של כוונה) מצד המבקשת לשלם דמי התיווך. זאת, בסכום שלא סויג במפורש. בית המשפט מצא גם באלה חיזוק לגרסת המשיבה, ביחס להתחייבות המבקשת לשלם למשיבה דמי תיווך בשיעור משמעותי, ולא רק שנשקל לתת סכום של מחווה בסך 5000 ₪, כטענת המבקשת.
22. בית המשפט הצביע על רכיב נוסף בתוכן המסרונים שבאו בהמשך הדרך, ושיחות שהוקלטו חלקית. בית המשפט מצא כי הצדדים היו למעשה במעין משא ומתן לגבי סכום התשלום. עלה כי המשיבה הסכימה בשלב מסוים להפחית חלק מן הסכום, אך המבקשת הייתה מוכנה לשלם הרבה פחות מהסכום אשר לו ציפתה המשיבה. זוהי למעשה אחת הנקודות בהן לא התקבלה גרסתה של המשיבה. נקבע כי המשיבה אכן הסכימה, כפי הנראה עקב יחסי החברות ששררו בין הצדדים, לשכר תיווך מופחת.
23. כאמור, בסיכומו של הניתוח העובדתי הגיע בית המשפט למסקנה כי אכן נכרת בעל פה הסכם לתשלום דמי תיווך מקובלים. נדחתה טענת המשיבה כי הוסכם לשלם דמי תיווך גבוהים במיוחד, אם תמורת המכירה תהיה גבוהה מסכום מסוים, ובית המשפט אף קבע כי בהמשך הדרך הוסכם על הפחתה מסוימת בדמי התיווך, נוכח יחסי החברות. גרסתה של המבקשת - לפיה לא הייתה הסכמה כלל על תשלום דמי תיווך, וכי לכל היותר, לאחר המכירה הייתה כוונה לשלם סכום קטן של 5000 ₪ כמחווה של רצון טוב - נדחתה באופן חד משמעי.
24. במישור המשפטי, בית משפט קמא נדרש להתייחס לשאלת האפשרות לאכוף הסכם לתשלום דמי תיווך שנערך על פה, ללא מסמך בכתב, בשים לב למסקנתו העובדתית בדבר העדר תום לב מצד המבקשת. בית המשפט הפנה לע"א 3384/16 מזרחי נ' מרקוביץ' [פורסם בנבו] (5.7.18), ועמד על כך שמטרתה של דרישת הכתב היא צרכנית, להגן על הלקוחות של המתווכים, תוך הסדרת מערכת היחסים של המתווכים לבין רוכשי דירות. בית המשפט הצביע על אמירות שונות של שופטי בית המשפט העליון בפרשת מזרחי נ' מרקוביץ', מהן עולה כי דרישת הכתב בחוק זה חזקה ביותר, אולם ייתכן שיהיו מקרים חריגים וקיצוניים בהם ניתן יהיה להתגבר על דרישת הכתב, וכי אין לקבוע מסמרות בעניין זה. כן הצביע בית משפט קמא על כך שהפסיקה קבעה שכל התקשרות חוזית כפופה לעקרון תום הלב, וזהו עקרון שאינו פחות בחשיבותו מדרישת הכתב.
25. בהכרעה בין העקרונות המתנגשים, בין דרישת הכתב לבין עקרון תום הלב, בחר בית המשפט קמא ללכת במקרה זה על דרך הפרשנות התכליתית. דרישת הכתב בחוזה התיווך נועדה להגן על צרכנים שאינם מבינים בתחום הנדל"ן. אולם, המבקשת העידה על עצמה כי היא מבינה היטב בתחום. מבחינה עובדתית, נקבע כי במקרה זה הצרכנית לא הייתה חלשה מהמתווכת, ולא הייתה זקוקה להגנה, למרות שלטענתה אין היא יודעת קרוא וכתוב. זאת, נוכח הנסיון שצברה לדבריה, והעובדה שנעזרה בשתי בנותיה, כאשר אחת הייתה מעורבת מאוד בעסקה והשניה עורכת דין המתמחה במקרקעין, אשר גם כן סייעה רבות. משמע, דרישת הכתב במקרה זה אינה מסייעת לצד החלש אלא לצד שנהג בחוסר תום לב. לפיכך, הגיע בית המשפט למסקנה כי מקרה זה הוא מן המקרים בהם ראוי לקבוע כי עקרון תום הלב גובר על דרישת הכתב. מכאן, מסקנת בית משפט קמא לפיה יש לחייב את המבקשת בדמי תיווך.
26. יחד עם זאת, נקבע כי עצם העובדה שהמבקשת סירבה לחתום על הסכם בכתב אינו מפחית מהחומרה שבאי קיום הוראות החוק על ידי המשיבה. אין לראות את יחסי הקרבה שנרקמו בין השתיים כנימוק לאי החתמת המבקשת על הסכם בכתב. בית המשפט קבע כי בנסיבות אלה, בהן נמנעה המבקשת לחתום על ההסכם, צריכה הייתה המשיבה להודיע למבקשת כי היא מסרבת לעבוד עבורה.
27. נוכח האמור, קבע בית משפט קמא, כי אין הצדקה לאכוף את ההסכמה בין הצדדים במלואה, מקום בו המשיבה לא קיימה את הוראות החוק. החתמת המבקשת על מסמך כתוב הייתה מייתרת את ההליך וחוסכת זמן שיפוטי ניכר ומפנה משאב יקר לכלל הציבור. לכן נקבע, כי יש מקום לשימוש בדוקטרינות של אשם תורם ועוד, לאחר שהוכח כי המשיבה תרמה באופן משמעותי לצורך בהתדיינות משפטית. מכל השיקולים האלה, החליט בית המשפט כי מן הראוי להפחית מדמי התיווך המגיעים למשיבה.
28. בסופו של יום, חייב בית משפט קמא את המבקשת לשלם למשיבה דמי תיווך מופחתים בסך 12,000 ₪, שכר טרחת עורך דין בסך 2,000 ₪ ואגרות משפט בסך 250 ₪.
29. מכאן הבקשה למתן רשות הערעור.