עוד טענה הנתבעת, כי התובעת, כחברה ממשלתית, חבה בחובות תקינות, הגינות ותום לב מחמירות מהרגיל וכי בהתנהלותה, קרי - מתן הודעה חד צדדית על ביטול ההסכם, נקיבת זמן פינוי בלתי סביר או בלתי אפשרי, בחריגה מהמנגנון החוזי המוסכם, ובעצם הגשת תביעת הפינוי, הפרה חובות אלה.
הנתבעת עתרה, אפוא, לדחות את התביעה, מחמת כל אחד מהטעמים שהעלתה בכתב ההגנה וכל שכן, נוכח משקלם המצטבר.
7. הנתבעת צרפה לכתב הגנתה שלוש חוות דעת, כדלקמן:
א. חוות דעתה של המהנדסת איריס שמר, מיום 28.2.2018, שעסקה בשתי שאלות. האחת - תהליכי העבודה הכרוכים בפינוי מכלי האחסון במסוף הדרומי ומשך הזמן הצפוי לביצועם. השני - תהליכי העבודה הכרוכים בהקמת הציוד באתר חלופי ומשך הזמן הצפוי לכך. מדובר, למעשה, בתוכנית עקרונית לפירוק, שינוע והקמה מחדש של המכלים.
ב. חוות דעתו של ד"ר אמיר פרי מיום 28.2.2018, שעסקה בנושא הסיכונים התפעוליים והבטיחותיים הטמונים בפירוק המכלים והמשאבות במסוף הדרומי ובהקמת אתר חלופי, לרבות גורמי הסיכון, עוצמתם והשפעתם על הפן התפעולי והפן הבטיחותי בכלל ועל עובדי גדות והסביבה, בפרט.
ג. חוות דעתו של הכלכלן איל גבאי מיום 27.2.2018, העוסקת בשאלת ערכה הכלכלי של תקופת השכירות/הרשאה במסוף הדרומי במבט רטרוספקטיבי, ובכלל זה בשאלת השווי הכלכלי לנתבעת של תקופת שכירות/הרשאה למספר שנים ידוע מראש קדימה, לעומת שווי כלכלי של החזקה ושימוש בנכס, במשך תקופה בלתי ידועה מראש, שלאחר תום חלק ממנה נקבעת יתרתה באופן שיביא את סך התקופה למשך 6 שנים. חוות דעת זו אינה רלוונטית לצורך הכרעה בתביעת הפינוי (הנתבעת אף לא הזכירה אותה כלל בסיכומיה).
8. במסגרת שלוש ישיבות נחקרו המצהיר מטעם התובעת - מר יעקב אסייג והמצהירים מטעם הנתבעת - מר מוטי לוין (מנכ"ל הנתבעת), מר רן בנימני, מר רז עופר ומר אליהו בן עמרם והמומחים מטעם הנתבעת - ד"ר אמיר פרי, גב' איריס שמר ומר אייל גבאי. הצדדים סיכמו את טענותיהם בכתב.
דיון והכרעה
השתלשלות העניינים והמערך החוזי בין הצדדים
9. לצורך הכרעה במחלוקת נשוא התביעה, ראוי לפרט תחילה לאשורה את השתלשלות העניינים ומערכת היחסים החוזית בקשר למסוף הדרומי וחוות המכלים, לפי סדר כרונולוגי.
10. כאמור, התובעת היא חברה ממשלתית, האחראית על פיתוח תשתיות נמליות וניהול הנכסים והמקרקעין בתחום הנמלים והיא נכנסה בנעליה של רשות הנמלים. לתובעת זכויות חכירה במקרקעי נמל חיפה, היא זכאית להירשם כבעלת זכויות החכירה בהם ומוסמכת לפעול במקרקעין, לרבות במסוף הכימיקלים הדרומי, הידוע כ"גדות דרום". התובעת הינה בעלת הזכויות במקרקעין ובשטח הכוללים, בין היתר, את המסוף בו מחזיקה הנתבעת.
קבוצת גדות מחזיקה מזה עשרות שנים (משנת 1960 לערך) את המסוף הדרומי בנמל חיפה, מכוח חוזה שנערך בין מדינת ישראל, באמצעות זרועות שונות שלה (ובכלל זה, התובעת) לבין הקבוצה ו/או מי מחברות הבת שלה, שהקימו שם חוות מכלים לצורך אחסון ושינוע כימיקלים במצב נוזל.
11. ההסכם הראשון נחתם ביום 14.9.1960 בין ממשלת ישראל, באמצעות מנהל נמל חיפה וחשב משרד התחבורה, לבין גדות מיכליות ומאגרים לכימיקלים בע"מ, לתקופה החל מיום 16.4.1960 ועד ליום 31.3.1984 (להלן "ההסכם הראשון". ראה נספח 4 לכתב ההגנה).
במסגרת ההסכם נקבע, כי גדות מיכליות רשאית לתת שירותי נמל של פריקת כימיקלים מאוניות, איחסון כימיקלים במאגרים, אריזת כימיקלים שנפרקו, ותהליכי ערבוב, מיזוג, או סינון כימיקלים שונים שיובאו, בכפוף להוראות הבטיחות והאדמיניסטרציה של מנהל הנמל. לשם ביצוע האמור לעיל הוקצה לגדות שטח בנמל חיפה (אשר לימים נודע בשם המסוף הדרומי) בו התחייבה להקים ולהתקין, על חשבונה, את כל המתקנים הדרושים לשם ביצוע התחייבויותיה. בסעיף 6(ג) להסכם, נקבע על ידי הצדדים במפורש, כי גדות אינה קונה חזקה בשטח ולא תקבע כדייר בו, על בסיס הוראות חוק הגנת הדייר תשט"ו - 1955 או כל חוק אחר במקומו.
בהתאם לסעיף 35 להסכם, בתום תקופת ההרשאה או בסיום החוזה בכל דרך אחרת או ביטולו, התחייבה גדות מיכליות לצאת מהשטח ולמסור לרשות את הרציף וכן כל מבנה, בניין וכל נכס דלא ניידי המצוי בשטח, ללא תשלום, כשהם חופשים מכל שעבוד ו/או משכון ו/או נטל כלשהו, במצב תקין וראוי לשימוש. במקביל, התחייבה גדות להפסיק לתת שירותי נמל ולפנות כל נכס נייד מן השטח. הוסכם כי מאגרים, משאבות וצינורות מעבר הם נכסים ניידים. ההסכם נחתם ובויל כדין, כפי דרישות החוק דאז.
12. ביום 29.6.1961 נחתם זיכרון דברים בין ממשלת ישראל, באמצעות מנהל נמל חיפה וחשב משרד התחבורה, לבין גדות מיכליות ומאגרים לכימיקלים בע"מ, אשר הגדיל את השטח שהוקצה לגדות בנמל חיפה (נספח 4 לכתב ההגנה).
בשנת 1974 נחתמה תוספת להסכם הראשון, במסגרתו נמסר לגדות שטח נוסף של 40 מ"ר לשם הקמת משאבת כיבוי אש עם מנוע דיזל (נספח 4 לכתב ההגנה).
13. ביום 12.3.1984 נחתם הסכם בין רשות הנמלים לבין גדות מיכליות ומאגרים לכימיקלים בע"מ, לתקופה החל מיום 1.4.1984 ועד ליום 31.3.1999 (להלן "ההסכם משנת 1984"). במסגרת ההסכם הקצתה רשות הנמלים לגדות כימיקלים, בתחום המסוף הדרומי, אתר (לרבות מתקני ניטול הקיימים בו), לשם ניטול כימיקלים, לרבות פריקה/טעינה על כלי שיט ו/או מיכליות, אחסון כימיקלים שנפרקו, אריזת כימיקלים בנשפך או פירוק אריזה לצורך הטענה בנשפך ושירותים נלווים או כרוכים בשימושים אלה.
בהתאם לסעיף 5(ב) להסכם משנת 1984, עמדה לגדות מיכליות זכות קדימה, לפני כל צד שלישי, להתקשר עם הרשות לתקופה נוספת של 15 שנים בלבד. על פי סעיף 9(ד) להסכם, התחייבה גדות מיכליות כי לא יחול כל שינוי בהתחייבויותיה לפי סעיף 35 לחוזה הראשון הנובעות מסיום תוקפו של ההסכם המקורי בכלל וסעיף 35 בו בפרט. נקבע, כי כל נכסי דלא ניידי, לרבות הרציף (המזח), שגדות מיכליות חייבת היתה למסור בתום תקופת ההרשאה לפי ההסכם המקורי, יעברו ביום 1.4.1984 לבעלות רשות הנמלים, בכפוף לזכויות השימוש של גדות לפי החוזה.
סעיף 17(א) להסכם משנת 1984 קובע, כי בתום תקופת ההרשאה (או במצב של ביטול ההסכם או סיומו בכל דרך אחרת) יעברו לבעלותה המלאה והמוחלטת של הרשות המבנים, המכלים, המתקנים, לרבות מתקני ניטול, המחוברים לקרקע בחיבור של קבע (או נמצאים מתחת לקרקע). עם זאת, הוסכם בסעיף 17(ב) סיפא, כי לא יראו את המכלים והמשאבות כדברים המחוברים לקרקע חיבור של קבע, והם יוקנו לגדות מיכליות, אלא אם תרכוש אותם הרשות לפי ההוראות שפורטו בסעיף 17(ג) (הוראות סעיף זה תפורטנה בהמשך, מאחר ויש להן השלכה לעניין הזמן הסביר לפינוי).
14. בשנת 1986 (אף שרשום בכותרת התוספת כי הוא נחתם בשנת 1985) הוסב ההסכם השני לחברה בשם גדות מסופים לכימיקלים (1985) בע"מ (להלן "גדות מסופים". ראה נספח 6 לכתב ההגנה). הסיבה להסבת ההסכם פורשה במבוא לתוספת, לפיו בעלי גדות מכליות החליטו להעביר את פעילות השינוע והאחסון לחברת גדות מסופים, כדי להפריד בין פעילות השינוע והאחסון לבין פעילויותיה האחרות של גדות מיכליות. במסגרת התוספת, גדות מסופים קבלה על עצמה את כל הזכויות והחובות של גדות מיכליות על פי ההסכם משנת 1984.
15. תוקף ההסכם משנת 1984 הוארך עד ליום 31.3.2014, בהתאם לתוספת להסכם מיום 25.12.1996, שנחתמה על ידי הרשות וגדות מסופים (נספח ב'2 לכתב התביעה ונספח 7 לכתב ההגנה). ניתן ללמוד מהוראות התוספת, כי הרקע לחתימתה בעיתוי הנ"ל (אף שההסכם הוארך זה מכבר עד לשנת 1999), היתה כוונתה של רשות הנמלים לבצע עבודות פיתוח לצורך הרחבת הנמל, ובכלל זה אזור המסוף הדרומי, והיה חשש שהדבר ישבש את העבודה. בנוסף, הבהירה הרשות באותה תוספת, כי בכוונתה לרכז בעתיד את כל הפעילות הנוגעת לשינוע ואחסון כימיקלים בנמל חיפה באתר אחר שיוקצה לשם כך, ויתכן שגדות תדרש להעתיק את מתקניה לשם.
על פי התוספת הנ"ל להסכם, כל הוראות ותניות ההסכם העיקרי משנת 1984, בשינויים המפורטים בתוספת או המחוייבים בגינה, יחולו בין הצדדים לתקופה נוספת של 15 שנים. הודגש בסעיף 3(ב), כי לא ניתנת לגדות זכות כלשהי להאריך את תוקף ההסכם מעבר לתקופה הנוספת ובכל מקרה יבוא ההסכם לקיצו, לא יאוחר מיום 31.3.2014.
סעיף 5(ד) לתוספת קובע, כי במדה ותדרש גדות להעביר את מתקני הניטול, כולם או מקצתם, לאתר חילופי על חשבונה, היא תהא רשאית להודיע לרשות בתוך 90 ימים כי אינה חפצה להעביר את הכימיקלים שטופלו באתר לאתר החילופי. במצב דברים זה, רשאית הרשות להודיע לגדות על ביטול ההסכם והביטול יכנס לתוקף 36 חודשים לאחר מועד קבלת הדרישה לפינוי וגדות תפנה עד למועד זה את האתר בתנאים כמפורט בסעיף 17 להסכם המקורי (הכוונה להסכם משנת 1984 - א.ר.).
סעיף 5(ה) לתוספת משנת 1996 קובע, כי בתקופה הנוספת תהא גדות זכאית להודיע לרשות על רצונה להביא את ההסכם לסיומו ובלבד שתינתן לרשות הודעה מוקדמת על כך 36 חודשים לפחות. בנוסף, נקבע כי במדה וגדות תתן הודעה כאמור היא תדאג לפנות את מתחם המסוף הדרומי עד למועד של 36 חודשים בתנאים כמפורט בסעיף 17 להסכם 1984, "בשינויים המחוייבים לפי העניין".
בסעיפים 10(א) ו - 10(ב) הדגישו הצדדים פעם נוספת, כי כל המחובר חיבור של קבע למקרקעין הוא בבעלותה של הרשות, ללא השבת השקעה כלשהי לגדות וכי גדות לא תהא זכאית להחזר ו/או פיצוי עבור כל מתקן שיחובר בחיבור של קבע במהלך התקופה הנוספת.
16. בהמשך, ביום 12.8.1998 נחתמה תוספת להסכמים, לפיה הוסב ההסכם פעם נוספת, לנתבעת - גדות אחסון ושינוע (נספח 8 לכתב ההגנה). במסגרת תוספת זו, עליה חתמה הנתבעת, תוארה השתלשלות העניינים הנ"ל. עוד הובהר במבוא לתוספת הנ"ל, כי המהלך נעשה נוכח הסדר אליו הגיעה גדות מסופים לכימיקלים (1985) בע"מ עם הממונה על ההגבלים העסקיים, אשר קבל תוקף של החלטה בבית הדין להגבלים עסקיים, לפיו על גדות מסופים להעביר את כל המכלים והתשתיות הדרושים לאחסון שינוע וטיפול בכימיקלים הנמצאים במסוף הדרומי בנמל חיפה, לנתבעת. על פי התוספת, ההסכם העיקרי חל על הצדדים.
טענתה המקורית של הנתבעת בבקשה לסילוק על הסף, לפיה לא קיים כלל הסכם בין הצדדים (רשות הנמלים וגדות אחסון ושינוע) וכי לא קיימת ביניהם יריבות, נדחתה כטענה חסרת כל בסיס. הבהרתי, כי אמנם התוספת להסכם מיום 12.8.1998 לא שחררה את חברת גדות מסופים לכימיקלים (1985) בע"מ מהתחייבויותיה על פי ההסכמים שנכרתו עימה והיא ערבה להתחייבויותיה של הנתבעת על פי התוספת (ראה סעיף 7 לתוספת משנת 1998), אולם אין בכך כדי לנתק את היריבות בין התובעת לבין הנתבעת.
מטעמים אלו, אין גם ממש בטענת הנתבעת, כאילו היה על התובעת להגיש תביעתה גם כנגד גדות מסופים. אין ולא יכולה להיות מחלוקת כי הנתבעת היא שמפעילה כיום את המסוף הדרומי ולכן גם נתבקש סילוק ידה ופינויה מהמסוף ולא סילוק ידה של חברה אחרת.
ואכן, במהלך חקירתו הנגדית, אישר מר מוטי לוין - מנכ"ל קבוצת גדות בין השנים 2014 - 2018 - במפורש, כי הנתבעת - גדות אחסון ושינוע, היא לבדה מחזיקה כיום במסוף הדרומי ובחוות המכלים. מר לוין אישר, כי הוראות הממונה על ההגבלים העסקיים, לפיהן הנתבעת היא שתחזיק במתקן המסוף הדרומי, מכובדות על ידי קבוצת גדות וכי אף חברה אחרת מלבד הנתבעת לא מחזיקה במסוף. עוד אישר מר לוין, כי דרישת הפינוי ששלחה הרשות הובאה לידיעתו ולידיעת כל נושא תפקיד רלוונטי בקבוצת גדות, לרבות גדות אחסון ושינוע (עמ' 42, שורות 15 - 39 ועמ' 42, שורות 1 - 2 לפרוטוקול). משמעות הדברים ברורה ואינה משתמעת לשני פנים - הנתבעת (גדות אחסון ושינוע) היא שמחזיקה כיום במסוף הדרומי, על מתקניו, ואף חברה אחרת מהקבוצה אינה שותפה להחזקת במקום. לפיכך, אין בסיס לטענה כאילו היה על התובעת להגיש תביעתה גם כנגד חברת גדות מסופים.
לא אמנע מלהעיר, כי הילך טיעונה של הנתבעת בעניין זה משרה תחושה לא נוחה, בלשון המעטה. מחד, בקשה הנתבעת להסתמך בהגנתה על החזקתן של החברות האחרות מקבוצת גדות בשטח המסוף ומתקניו מאז שנות ה - '60 של המאה הקודמת, ללא הפרדה ביניהן. מנגד, היא בחרה להעלות טענה בדבר העדר יריבות. מקום שנוח לה בחרה הנתבעת להתכסות בכסות "הקבוצה" ומקום שלא, טענה כי אינה בעלת הדין הנכונה או כי היה על התובעת להגיש תביעתה כנגד חברה נוספת, המחזיקה כביכול במסוף. מערך החוזים שנכרתו בין חברות קבוצת גדות לבין התובעת, כמו גם עדותו המפורשת של מנכ"ל הקבוצה בעניין זה, שמטו את הבסיס לטענותיה של הנתבעת בדבר העדר יריבות. למעשה, לא היה מקום להעלות טענה זו פעם נוספת בסיכומים.
17. אין מחלוקת, כי ביום 31.3.2014 הסתיימה תקופת ההתקשרות החוזית בין הצדדים. עוד קודם לסיום תקופת ההרשאה החוזית, החלו הצדדים בהליכי משא ומתן, במטרה לבדוק אפשרות להאריך את תקופת הפעלת המסוף הדרומי על ידי הנתבעת.
בהתאם, ביום 8.5.2014 שלח מנכ"ל הנתבעת (ששמש באותה עת גם מנכ"ל גדות מסופים) מכתב לתובעת, בו הודיע כי למיטב הבנתו, נוכח המגעים להארכת תקופת ההרשאה וכל עוד המגעים לחידוש או הארכת ההרשאה נמשכים, אין מניעה לכך שהנתבעת תמשיך לפעול בשטח האתר בהתאם לתנאי ההסכם.
מר אסייג (מצהיר התובעת) אישר בתצהירו, כי במהלך התקופה מאז הסתיים ההסכם פורמאלית ועד למועד הגשת התובענה, בעת שניהלו ביניהם הצדדים מו"מ בנוגע להארכת ההסכם וקביעת תנאיו המסחריים, פעלו הצדדים בהתאם להוראותיו של ההסכם, לכל דבר ועניין (ראה נספח 12 לכתב ההגנה). בנוסף, לאורך כל אותה תקופה ואף לאחר הגשת התביעה, המשיכה התובעת לגבות מהנתבעת את התשלומים המגיעים לה בהתאם להוראות ההסכמים בין הצדדים (ראה נספחים 9 - 11 לכתב ההגנה).
במסגרת המגעים בין הצדדים, נדון נושא שווי הציוד ואף מונה שמאי מוסכם, לצורך הערכת השווי הריאלי של כל הציוד. בהמשך, כך לטענת הנתבעת, בוצעה הערכת שווי נוספת על ידי אותו שמאי. בנוסף, נדון עניין אורך תקופת ההרשאה הקצובה הנוספת שתינתן לנתבעת, בהתאם להסכם הרשאה חדש. לא אאריך בעניינם אלה, מאחר ובסופו של דבר הצדדים לא הגיעו לידי הסכמות והמגעים ביניהם לא הבשילו לכדי הסכמים מחייבים. אדגיש, כי משעה שהצדדים לא הגיעו לידי הסכמות, אין שום משמעות לטענת הנתבעת, כאילו הצדדים גילו דעתם שבנסיבות העניין, משך הזמן הסביר להמשך פעילות במסוף הדרומי, אשר יש בו כדי להגשים את התכליות ביסוד השיקולים השונים שעמדו לעיני הצדדים בעת ניהול המו"מ, הוא 6 שנים. הצדדים לא ניהלו מו"מ בנוגע לזמן הסביר לצורך סיום ההסכם ופינוי הנתבעת מהמקרקעין, אלא, בנוגע להארכת ההסכם. השיקולים בעניין זה רחבים יותר, והם כוללים בעיקרם שיקולים כלכליים - מסחריים. כפי שעולה מתצהירי עדי הנתבעת עצמם, עניין הזמן הסביר לצורך פירוק הציוד ופינוי המתקן, שהוא הנושא העיקרי בענייננו, כלל לא נבדק במהלך המו"מ בין הצדדים, להבדיל מעלויות הציוד.