18. במהלך חודש אפריל 2016 עלו המגעים בין הצדדים על שרטון. ביום 5.4.2016 הודיעה התובעת לנתבעת כי בכוונתה לפרסם מכרז להפעלת המסוף הדרומי. עוד הבהירה התובעת, כי בכוונתה לעדכן את התעריפים על פיהם היא גובה מהנתבעת תשלומים בעד שימושה במסוף (נספח 19 לכתב ההגנה). למחרת, ביום 6.5.2016 שלחה התובעת מכתב נוסף, זהה, במסגרתו הוסיפה, כי היא תבחן את משמעות סיום ההתקשרות, לרבות תנאי פינוי המסוף הדרומי ואת הזכויות הנגזרות מכך לעניין זכותה לרכוש את החלקים הנחוצים להמשך פעילות המסוף (נספח 20 לכתב ההגנה).
במכתבה מיום 13.4.2016 כפרה הנתבעת בזכותה של התובעת לשנות מהתעריפים המוסכמים, באופן חד צדדי. בנוסף, לשיטת הנתבעת, התובעת כבר ממשה את האופציה שהיתה נתונה לה על פי הוראות סעיף 17 להסכם העיקרי. הנתבעת הבהירה, כי היא ממתינה לקבלת הודעת התובעת על מועד סיום ההתקשרות על פי ההסכם (נספח 21 לכתב ההגנה). אעיר כבר בשלב זה, כי אין בסיס לטענת הנתבעת, לפיה התובעת ממשה את האופציה הנתונה לה על פי סעיף 17 להסכם. מתווים שהועלו לדיון במהלך המו"מ בין הצדדים לא הבשילו לכדי הסכם ואינם מחייבים אף אחד מהצדדים. כפי שיפורט בהמשך, הנתבעת מצידה, נזכרה רק במהלך חדש אוגוסט 2018 לשלוח לתובעת הודעה (חלקית) בדבר הסכומים שהיא דורשת בעד המכלים, בהתאם להוראות סעיף 17 להסכם.
התובעת השיבה במכתב מיום 6.7.2016, במסגרתו כפרה בטענה כאילו התחייבה לרכוש את מלוא המתקנים והציוד במסוף. בנוסף, דרשה התובעת מהנתבעת להודיע מהם המתקנים ו/או הציוד שבדעת הנתבעת לפרק מהמסוף עם סיום פעילותה בו. הובהר, כי רק לאחר קבלת הודעה כאמור מהנתבעת, תוכל התובעת לדעת מהם המתקנים ו/או הציוד שהיא מעוניינת לרכוש (נספח 22 לכתב ההגנה).
מר מוטי לוין השיב לתובעת במכתבו מיום 29.8.2016 (נספח 23 לכתב ההגנה). בעיקרו, חוזר המכתב על טענות הנתבעת במכתביה הקודמים. בנוסף, בקש מר לוין לקשור את המועד בו תודיע הנתבעת לתובעת מהם המתקנים והציוד שהיא עומדת ליטול ו/או לפרק מהמסוף במועד המכרז שיתפרסם. כפי שיפורט בהמשך, אין לדרישה זו בסיס כלשהו בהסכם.
19. במהלך התקופה שלאחר מכן ועד לחודש מאי 2017, המשיכו המגעים בין הצדדים. משלא הגיעו הצדדים להסכמות, הודיע ב"כ התובעת לנתבעת, במכתבו מיום 22.6.2017, כי מאחר והפערים בין הצדדים אינם ניתנים לגישור, עליה לפנות את המסוף בתוך 180 ימים ולאחר מועד זה יהא עליה לחדול מכל פעילות במתקן ולהחזיר את החזקה הבלעדית בו לידי התובעת. בנוסף, התבקשה הנתבעת להודיע, בהתאם לסעיף 17(ג) להסכם, תוך מתן פירוט מלא ומדוייק, אילו מכלים ו/או משאבות בדעתה להוציא מתחום המסוף ומהו הסכום אותו היא מבקשת בתמורה להשארתם במקום. הנתבעת התבקשה לאשר בתוך 30 מים, כי אמנם היא תפעל בהתאם לאמור לעיל (נספח 24 לכתב ההגנה).
במכתבו מיום 2.7.2017 הבהיר ב"כ הנתבעת כי "אמנם גדות מכירה בזכות מרשתך לבקש את סיום ההרשאה לגדות... אולם, קציבת תקופה של 180 יום לביצוע פינוי המסוף, הינה בלתי סבירה בעליל, נוגדת את הדין ונוגדת הבנות בין הצדדים...". עוד נטען, כי הפירוש שנתן ב"כ התובעת על הצורך בהודעת הנתבעת בדבר הציוד שבדעתה להוציא מתחום המסוף והמחיר שהיא דורשת עבורם, כעולה מסעיף 17(ג) להסכם, "אינו נכון באשר למיקומו על ציר הזמן" (נספח 25 לכתב ההגנה).
תגובה מפורטת יותר ניתנה על ידי ב"כ הנתבעת במכתבו מיום 16.7.2019 (נספח 26 לכתב ההגנה). בסעיף 7 למכתבו, אישר ב"כ הנתבעת כי "אין גדות מתכחשת לזכותה של חנ"י להודיע על סיום החוזה שביניהן, בהינתן שמדובר כיום בחוזה שאינו לתקופה קצובה". בהמשך, אישר הנ"ל, כי "עיקר המחלוקת בין הצדדים היא בשאלת "הזמן הסביר" הנדרש למתן הודעה על סיום החוזה". לשיטתו, "זמן סביר" למתן הודעה כזו הוא לפחות 36 חודשים" ולתקופה זו יש להוסיף את משך הזמן שנקבע לביצוע הפעולות הנדרשות לפי סעיף 17 לחוזה משנת 1984. המכתב ממקד, אפוא, את המחלוקת בין הצדדים, בשאלת הזמן הסביר לפינוי. ודוק, אין מדובר בחלק ממשא ומתן בין הצדדים, אלא בהודעת הנתבעת בדבר עמדתה בנוגע להודעת הפינוי. כחודשיים לאחר מכן, הוגשה התביעה לבית המשפט.
מהות היחסים החוזיים בין הצדדים החל מחודש מרץ 2014 ותוקף ההודעה על סיום ההתקשרות
20. כפי שפורט לעיל, קבוצת גדות מחזיקה מזה עשרות שנים במסוף הדרומי בנמל חיפה, מכוח חוזים שערכה עימה מדינת ישראל, באמצעות זרועות שונות שלה. המסוף הדרומי הוחזק לאורך השנים על ידי חברות הבת של הקבוצה, שהקימו שם חוות מכלים לצורך אחסון ושינוע כימיקלים במצב נוזל ומאז 1998 המסוף מוחזק על ידי הנתבעת, שנכנסה בנעלי החברות הקודמות.
הנתבעת המשיכה להחזיק במסוף הדרומי גם לאחר שהסתימה תקופת ההסכם משנת 1984 והתוספות האחרות, ביום 31.3.2014. במהלך התקופה מאז הסתיים ההסכם פורמאלית ועד למועד הגשת התובענה, בעת שניהלו ביניהם הצדדים מו"מ בנוגע להארכת ההסכם וקביעת תנאיו המסחריים, פעלו הצדדים בהתאם להוראותיו של ההסכם, לכל דבר ועניין.
המשך ההחזקה והשימוש בנכס על ידי הנתבעת, למרות שתקופת השכירות המקורית הסתיימה וההסכם לא חודש פורמאלית, מלמדים על הסכמה מכללא של הצדדים להמשיך את היחס המשפטי ביניהם בהתאם להסכם המקורי, בשינויים המחוייבים (ראה ע"א 1628/13 חברת חלקה 184 גוש 6217 בע"מ נגד אלינה ליליאן לוי (19.8.2014), ע"א 633/82 לוקוב נגד מגדל, פ"ד מג(1) 397, עמ' 402, ע"א 410/64 הררי נגד חברת יהלום בע"מ (24.05.1965) וע"א (מחוזי-חיפה) 34200-10-17 ג.ר. שיווק תקשורת בע"מ נ' נכסי גולדין אלון בע"מ (02.05.2018)).
שכירות מעין זו, שאינה חוסה תחת הסכם בכתב, כפופה לכללים בסעיף 19 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א - 1971. הוראות סעיף 19, בנוסחו המחייב במועד הרלוונטי (אבהיר, כי מאחר ומכתבו של ב"כ התובעת בדבר סיום ההתקשרות נשלח ביום 22.6.2017, הרי שחל על הצדדים סעיף 19 לחוק בנוסחו המקורי, ולא התיקון משנת 2017, אשר נכנס לתוקף ביום 19.9.2017) היו כדלקמן:
"(א) לא הוסכם על תקופת השכירות, או שהצדדים המשיכו לקיימה לאחר תום התקופה שהוסכם עליה בלי לקבוע תקופה חדשה, רשאי כל צד לסיים את השכירות על ידי מתן הודעה לצד השני.
(ב) ניתנה הודעה כאמור בסעיף קטן (א), תסתיים השכירות -
(1) כשנקבעו דמי השכירות בסכום מסויים לתקופות קצובות - בתום התקופה המתחילה בסמוך לאחר מתן ההודעה, או כעבור שלושה חודשים לאחר מתן ההודעה, הכל פי המועד הקצר יותר.
(2) בכל מקרה אחר - במועד שנקבע לכך בהודעה, ואם מועד זה היה בלתי סביר – תוך זמן סביר לאחר מתן ההודעה".
סעיף 19 קובע, כי תקופת השכירות היא כפי שזו נקבעה בהסכם על ידי הצדדים. אולם, אם השכירות ממשיכה להתקיים לאחר תום התקופה שהוסכמה מבלי לקבוע תקופה חדשה, רשאי כל צד לסיים את השכירות על ידי מתן הודעה לצד השני.
העובדה שהצדדים בענייננו המשיכו לקיים את ההסכם, אף מבלי להאריך אותו פורמאלית או לחתום על הסכם חדש, מלמדת אמנם על הסכמתם להמשיך את הקשר המשפטי ביניהם כבעבר. עם זאת, אין ללמוד מכך על הסכמתם להמשיך את הקשר המשפטי ביניהם לנצח. הקשר המשפטי נמשך כל עוד שני הצדדים מביעים בהתנהגותם את רצונם להמשיכו, ובכל עת רשאי כל אחד מהם לסיים את החוזה - בכפוף לחובתו למסור לצד השני הודעה על כך ולהעניק לו זמן סביר עד לסיום החוזה (ע"א 5925/06 בלום נגד אנגלו סכסון - סוכנות לנכסים (ישראל 1992) בע"מ (13.2.2008) וע"א 4309/06 בשארה ורור בע"מ נגד גלידת ויטמן (1979) בע"מ (17.6.2008)). כלל זה מקבל משנה תוקף בענייננו, שעה שהיה ברור לצדדים, כי במדה ולא יגיעו לידי הסכמות במסגרת המשא ומתן, יסתיים הקשר המשפטי ביניהם. כפי שנראה להלן, הנתבעת התקבעה בעמדה שמשמעותה, המשך ההסכם ללא מועד לסיומו, עד אשר היא תחליט להפעיל תניות מסויימות הקבועות בהסכם המקורי.
בכתב ההגנה טענה הנתבעת כי התובעת אינה זכאית כלל לסיים את ההתקשרות עימה, אלא במקרים המפורטים בהסכם. טענה זו, לא רק שסותרת את טענותיה האחרות של הנתבעת, אלא היא אינה עומדת בקנה אחד עם הוראות חוק השכירות והשאילה (כפי שהנתבעת עצמה פרשה אותן) ואף עדיה המרכזיים של הנתבעת כפרו בה. כך, במהלך חקירתו הנגדית, אישר מר לוין, מנכ"ל הנתבעת בזמנים הרלוונטיים, כי משעה שהסתיים ההסכם, לא נותרו בידי הנתבעת זכויות מעבר לזכויותיה החוזיות בציוד (עמ' 31, שורה 37 לפרוטוקול).
21. סעיף 19(ב) לחוק השכירות והשאילה קובע, כי אם ניתנה הודעת ביטול תסתיים השכירות. במצב דברים זה, קיימות שתי אפשרויות.
האחת (סעיף 19 (ב)(1)) - אם דמי השכירות נקבעו לתקופות קצובות, תסתיים השכירות בתום התקופה המתחילה בסמוך לאחר מתן ההודעה או תוך 3 חודשים לאחר מתן ההודעה, לפי המוקדם.
השניה (סעיף 19 (ב)(2)) - "בכל מקרה אחר" - לפי המועד שנקבע בהודעה ואם מועד זה היה בלתי סביר, בתוך זמן סביר לאחר מתן ההודעה (ראה רע"א 1784/98 עמידר - החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ נגד מנדה, פ"ד נג(4) 315 וע"א 9656/05 נפתלי שוורץ נגד רמנוף חברה לסחר וציוד בניה בע"מ (27.7.2008)).
בהתאם לסעיף 19(א) להסכם משנת 1984, בתמורה להרשאה שניתנה לה, התחייבה הנתבעת לשלם לתובעת דמי הרשאה ותשלומים, כמפורט בנספח ה' להסכם, במועדים ובאופן המפורט בו.
נספח ה' להסכם עוסק במהות התשלומים שעל התובעת לשלם לתובעת, אופן חישובם ומועדי התשלום. הנספח קובע, כי על הנתבעת לשלם לתובעת דמי השתתפות בתשתית ותשלום דמי הרשאה עבור אתר המכלים, שטח המבנים ומתקני השירות. התשלומים ישולמו מדי ששה חודשים, כאשר ההתחשבנות היא שנתית (ראה סעיפים 2, 3, 8 ו - 10 לנספח ה'). משמע, "דמי השכירות", נקבעו ל"תקופות קצובות" בנות שנה כל אחת.
22. במכתבו מיום 22.6.2017 הודיע ב"כ התובעת לנתבעת על סיום ההתקשרות בין הצדדים וכי על הנתבעת לפנות את המסוף בתוך 180 ימים. הודעה זו אינה עולה בקנה אחד עם הוראות סעיף 19(ב)(1) לחוק.
אבהיר - דמי השכירות (או דמי ההרשאה, כהגדרת הצדדים בהסכם) נקבעו ל"תקופות קצובות" בנות שנה. בהתאם לסעיף 19(ב)(1) לחוק, ונוכח מועד הודעת ב"כ התובעת (22.6.2017), תקופת השכירות המתחילה בסמוך לאחר מתן ההודעה היא החל מיום 31.3.2018 ומסתיימת ביום 31.3.2019. אלא, שתקופה זו ארוכה בהרבה משלושה חדשים. לכן, בהתאם להוראות סעיף 19(ב)(1) אמורה היתה תקופת השכירות להסתיים בתום שלושה חדשים ממועד ההודעה, קרי - ביום 22.9.2017.
לו בקשה התובעת להכנס בגדר הוראות סעיף 19(ב)(1), היה עליה להודיע לנתבעת, כי עליה לפנות את הנכס בתוך 3 חדשים. ב"כ התובעת בחר שלא לנקוב במועד זה כמועד סיום ההסכם ופינוי הנכס, אלא דרש כי הפינוי יערך בתוך 180 ימים. במצב דברים זה, יצרה התובעת בהודעת הביטול "מקרה אחר", כאמור בסעיף 19(ב)(2) לחוק. משמע - תקופת השכירות תסתיים לפי המועד שנקבע בהודעה (180 ימים לאחר מתן ההודעה) ואם מועד זה היה בלתי סביר, בתוך זמן סביר לאחר מתן ההודעה. התובעת עצמה גלתה דעתה, כי יש צורך בזמן סביר לפינוי המסוף והעריכה אותו בששה חודשים (180 ימים), תוך הסתמכות (שגויה) על הוראות סעיף 17(ג)(1) להסכם משנת 1984.
אזכיר, כי על פי סעיף 3(ג) לחוק השכירות והשאילה, הוראות סעיף 19 לחוק הן הוראות דיספוזיטיביות, שהצדדים רשאים להתנות עליהן (ראה רע"א 1784/98, לעיל, בעמ' 334) והצדדים בענייננו אכן עשו זאת. התובעת בחרה בעצמה לוותר על הוראות סעיף 19(א)(1) וקבעה, למעשה, כי מדובר ב"מקרה אחר", כמשמעות המונח בסעיף 19(ב)(1), הדורש בחינת סבירות מועד הפינוי בו נקבה בהודעתה מיום 22.6.2017. כפי שיפורט בהמשך, הוראות ההסכם משנת 1984, ובפרט סעיף 17(ג)(1), מצביעות אף הן על כך שהצדדים היו מודעים לכך שלצורך פינוי המסוף, תהיה הנתבעת זקוקה ל"זמן סביר" (שלא הוגדר בהסכם במפורש).
חיזוק לכך שאף התובעת סברה כי על הנתבעת לפנות את המסוף הדרומי ב"מועד סביר" לאחר הודעתה (להבדיל מהשאלה האם המועד בו נקבעה אכן מהווה "מועד סביר" בנסיבות העניין), ניתן למצוא בהתנהלותה למול הנתבעת, כמו גם בטיעוניה בהליך זה. ראשית, בסיפא למכתבה מיום 6.7.2017 (נספח 22 לכתב ההגנה), הבהירה התובעת כי "למען הסר ספק אנו נעשה כל מאמץ סביר ע"מ לאפשר לגדות לעמוד בהתחייבויות הגיוניות וסבירות אותן נטלה על עצמה כלפי צדדים שלישיים כלשהם". משמע, היה ברור לתובעת שלא מדובר בפינוי רגיל וסטנדרטי של מושכר, אלא פינוי ייחודי של חוות מכלים פעילה, לאחר התקשרות רבת שנים, ובהליך פירוק מורכב שהנתבעת תאלץ לבצע, כולל סיום הפעלת המסוף. יתירה מזאת, באותה עת לא היה ברור כלל איזה ציוד אמורה הנתבעת לפרק, מאחר וטרם הופעל המנגנון הקבוע בסעיף 17 להסכם.
שנית, בסעיף 13 לסיכומיה טענה התובעת כי חלות בענייננו הוראות סעיף 19(ב)(1) לחוק השכירות והשאילה ולכן, אין כלל צורך בדיון בשאלת הזמן הסביר. דא עקא, בעוד שסעיף 19(ב)(1) קובע 3 חודשים ממועד ההודעה כמועד פינוי אחרון, התובעת דרשה מהנתבעת לפנות את הנכס בתוך 6 חודשים (180 ימים). התובעת לא נתנה הסבר כלשהו לכך שנקבה במועד ארוך מזה שקבוע בסעיף 19 לחוק. סביר להניח, כי היא עצמה סברה שאין די ב - 3 חדשים לצורך פינוי המסוף. דרישתה לפינוי המסוף בתוך 6 חודשים מעידה כי היא סברה שיש צורך ב"מועד סביר" ארוך יותר לצורך פינוי המסוף. מועד זה נבחן בהתאם להוראות סעיף 19(ב)(2), כ"מקרה אחר". זו גם הסיבה שהתובעת הקדישה את עיקר סיכומיה לשאלת הזמן הסביר.
שלישית, כפי שיפורט בהמשך, טענת התובעת לפיה הוראות ההסכם קובעות פרק זמן של 180 ימים (המועד שנקבע בהודעת הביטול) לצורך הסדרת פירוק המסוף ופינויו, כולל המנגנון הקבוע בסעיף 17, אינה נכונה. אלא, שעצם העובדה שהתובעת בקשה לבסס את דרישתה לפינוי בתוך 180 ימים על המנגנון הקבוע בסעיף 17 להסכם, מעידה אף היא על כך שיש לקחת בחשבון את הוראות סעיף 17 לצורך קביעת מנגנון סיום ההסכם והמועד הסביר לפינוי המסוף הדרומי. קביעת מנגנון זה בהסכם בין הצדדים, הוא כשלעצמו מהווה "מקרה אחר", הדורש את בחינת סבירות המועד אותו קבעה התובעת בהודעת הביטול ששלחה לנתבעת ביום 22.6.2017.
סיכומה של נקודה זו, ענייננו נופל בגדר סעיף 19(ב)(2) לחוק השכירות והשאילה ולכן, יש צורך לבחון מהו המועד הסביר לפינוי המסוף.