פרק הזמן הסביר לפינוי המסוף הדרומי
23. הנתבעת טענה, כי תנאי מוקדם לביטול התקשרות לתקופה בלתי קצובה הוא, שתנתן על כך הודעה זמן סביר מראש. עוד נטען, כי יש להפעיל את זכות הביטול בתום לב. נטען, כי הזמן שנקצב על ידי התובעת במסגרת ההודעה על סיום ההתקשרות אינו סביר באופן קיצוני, הוא מהווה הפרה יסודית של ההסכם מצד התובעת ולמעשה, מאיין את ההודעה.
אין חולק, כי ככל זכות חוזית אחרת, גם ההודעה על סיום ההתקשרות כפופה לחובת הקיום בתום לב, כאמור בסעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג - 1973 (הדבר מקבל משנה תוקף, לאור תפקידיה של התובעת, כמו גם היותה חברה ממשלתית, המטילים עליה חובות הגינות ותום לב מיוחדות). עם זאת, שאלת הזמן הסביר הנדרש לצורך סיום התקשרות רבת שנים בעייתית ולכן, גם אם נקבה התובעת בהודעתה במועד שאינו סביר, אין לראות בכך באופן אוטומטי משום ראיה לחוסר תום לב מצידה. ראוי להדגיש, כי התובעת נקבה מראש בתקופה לא מבוטלת של 6 חודשים, לאחר שדרישותיה מהנתבעת לפרט את מערך התחייבויותיה למול צדדים שלישיים, כדי שתוכל להתחשב בהן, לא נענו. בנסיבות אלו, ומשעה שהתובעת בקשה להסתמך על הוראות ההסכם, לפחות לשיטתה, לא הוכח כי פעלה בחוסר תום לב (ראה למשל רע"א 1516/05 למיט אחזקות בע"מ נגד מנשה ח.אלישר בע"מ (22.02.2005)). ודוק, גם אם מסתבר שהזמן שנקבע בהודעה אינו סביר, אין בכך כדי לאיין את ההודעה על סיום ההסכם, באופן שההתקשרות בין הצדדים תהיה ללא קץ.
מכתבו של ב"כ התובעת מיום 22.6.2017 מהווה הודעה על סיום ההתקשרות בין הצדדים - זה עיקרו וזו מהותו. במכתביה מהתאריכים 2.7.2017 ו - 16.7.2017 (נספחים 25 ו - 26 לכתב ההגנה) לא כפרה הנתבעת בזכותה של התובעת לסיים את ההתקשרות, אלא העלתה טענה בדבר הזמן הסביר הדרוש לפינוי המסוף. הנתבעת אישרה למעשה את הביטול, בעצם ההכרה בזכות התובעת להביא את ההסכם לסיומו, אך הבהירה כי לטעמה הזמן הסביר ארוך בהרבה.
הודעת הביטול בענייננו כוללת שני רכיבים. האחד - הודעה על סיום ההתקשרות והשני - קביעת המועד בו ייכנס הביטול לתוקף. פסק הדין שניתן על ידי בית המשפט העליון בע"א 189/89 קופת-חולים מכבי, כולל קופת-חולים אסף נגד קופת החולים של ההסתדרות הכללית של העובדים בארץ ישראל, פ"ד מה(4) 817, הנזכר בסיכומיה של הנתבעת, התייחס למקרה מעין זה. בית המשפט קבע, כי לעיתים לצד המבטל חוזה יש עניין ואינטרס שהביטול ישתכלל רק אם ייחשב הביטול כתקף בתאריך מסויים, שאם לא כן, אין הוא מעוניין בביטול. במקרה כזה, אם קביעת מועד הביטול אינה עונה על הדרישה לתת הודעה על מועד הביטול זמן סביר מראש, הביטול לא יהיה תקף. מנגד, ייתכן גם מקרה אחר, על פיו יהיה צד מעוניין בביטול החוזה בכל מקרה, והתאריך המוקדם לביטול בו נקב הוא אמנם תנאי בו הוא מעוניין, אך אין הוא מתנה את הביטול בקיומו. במקרה האחרון, כשהכוונה שהחוזה יבוטל בכל מקרה ברורה, הודעת הביטול תהיה תקפה, אפילו אם התאריך לתחולת הביטול, כפי שנקבע על ידי הצד המבטל, אינו מעניק זמן סביר לצד האחר בין ההודעה לבין הביטול. במקרה כזה, השתכללות הביטול תהיה רק במועד חלוף הזמן הסביר מיום מתן ההודעה. במצב דברים זה, רשאי בית המשפט שלפניו נדון העניין, לקבוע את הזמן הסביר בין מתן ההודעה לבין הפסקת ההסכם, שרק בחלפו ייכנס הביטול לתוקף. המצב מבחינה משפטית הוא, שאת אותו חלק בהודעת הביטול, הקובע את תאריך הביטול בטרם חלוף זמן סביר מעת מתן ההודעה, יש לראות כהפרה של תנאי החוזה, שהרי תנאי לביטולו של חוזה שלא נקצב מועד לסיומו הוא שהביטול יהיה בהודעה תוך זמן סביר מראש. בגין הפרה כזו זכאי הצד עמו הופר החוזה לסעדים שמעניק החוק בגין הפרה - אכיפה או פיצויים. כשמחליט בית המשפט שהביטול ייכנס לתוקף רק כעבור זמן, בכך הוא מעניק סעד של אכיפה, על פיו נאכף על הצד המבקש לבטל את ההסכם התנאי - שביטול ההסכם על ידי הודעה חד צדדית ייכנס לתוקפו רק כעבור זמן סביר מיום מתן ההודעה.
זהו בדיוק המקרה שלפנינו. התובעת היתה זכאית להודיע לנתבעת על סיום ההסכם, אולם היא לא התנתה את הודעת הביטול בשכלולו במועד המסויים הנזכר בהודעה. כפי שיפורט בהמשך, המועד בו נקבה התובעת לצורך פינויה של הנתבעת לא היה סביר. לפיכך, ההודעה על סיום ההתקשרות תקפה והפינוי מהנכס יבוצע במועד סביר, שלא בהתאם להודעת הפינוי.
24. מכאן יש לפנות למחלוקת העיקרית בתיק זה, הנוגעת לפרק הזמן הסביר לצורך פינויים של המקרקעין. שאלה זו כרוכה, לפחות במובן קביעת המועד לתחילת מניין התקופה הסבירה לפינוי, במנגנון שנקבע בסעיף 17 להסכם משנת 1984.
25. סעיף 17 להסכם משנת 1984, שכותרתו "סילוק יד, פינוי, הקניית חזקה ובעלות", קובע כדלקמן:
"(א) בתום תקופת ההרשאה האמורה בסעיף 5 או בסיום החוזה בכל דרך אחרת בנסיבות כלשהן, לרבות ביטולו ו/או סיומו ו/או הפסקתו בהתאם להוראותיו או על פי כל דין - הכל לפי המקרה - יעברו לבעלות המוחלטת והבלעדית של הרשות – ללא תמורה וללא תשלום פיצויים כלשהם - ויראו כמוקנים במלואם לרשות בלבד לכל דבר וענין כל המבנים, המיכלים והמתקנים לרבות מתקני הניטול המחוברים לקרקע חיבור של קבע והנמצאים כולם או מקצתם מתחת לפני הקרקע ובכללם כל צינור, מיכל ומתקן שמתחת לפני הקרקע, ואילו גדות תסלק ידה מהם ומשטח המסוף הדרומי, תפסיק לאלתר כל שימוש ו/או חזקה ו/או הפקת טובת הנאה כלשהי בהם כולם או מקצתם בכל אופן שהוא תמסרם לחזקתה הבלעדית של הרשות כשהם במצב תקין וראוי לשימוש להנחת דעת הרשות בהתחשב בבלאי רגיל וסביר, ותפנה מתחום הנמל המסוף הדרומי והאתר כל אדם לרבות מי שנמה על עובדיה ו/או שלוחיה.
(ב) חל ספק אם נכס כלשהו עבר לבעלותה של הרשות על פי ס"ק (א) לעיל יכריע בדבר מנהל הנמל ואם קביעתו לא תיראה לגדות תהא רשאית תוך שבועיים מיום קביעתו לפנות למנהל הכללי של הרשות בבקשה לשנות את קביעת מנהל הנמל, והחלטת המנהל הכללי בנדון תהיה סופית ותחייב את הצדדים.
הצדדים מסכימים בזאת כל על אף האמור לעיל בס"ק (א) שדלעיל לא יראו את המיכלים ואת המשאבות כדברים המחוברים לקרקע חיבור של קבע לענין סעיף זה ואלה יהיו מוקנים לגדות, אלא אם הרשות תרכוש אותם לפי ס"ק (ג) שלהלן:
(ג) כל דבר שלא נכלל בגדר הנכסים העובדים לבעלות הרשות כאמור לעיל, תהא לרשות זכות לרכשו כאמור להלן :
(1) לפחות 180 יום לפני שגדות תיגש להוצאו מתחום הנמל תתן גדות הודעה בכתב לרשות בדבר כוונתה לעשות כן ותפרט שמו, תיאורו והמחיר המבוקש על ידה בגינו.
(2) תוך 90 יום מקבלת הודעת גדות כאמור תהיה הרשות זכאית להודיע לגדות אלו דברים בדעתה לרכשו ומה התמורה המוצעת על ידה בגין כל אחד מהם.
(3) לא ניתנה הודעה ע"י הרשות כאמור או ניתנה בגין מקצת מן הדברים, תהיה גדות זכאית וחייבת להתחיל לאלתר ולסיים תוך זמן סביר על חשבונה ואחריותה בהוצאת כל דבר שאין בדעת הרשות לרכוש, מתחום הנמל לרבות האתר והמסוף הדרומי.
(4) ניתנה הודעה ע"י הרשות כאמור לעיל ולא הגיעו הצדדים תוך 60 ימים להסכם בדבר התמורה שתשלום עבורו תהיה הרשות חייבת לשלם לגדות תמורת כל דבר שבדעתה לרכוש בשוויו כאותו זמן כפי שייקבע ע"י מעריך מוסכם, ובהיעדר הסכמה על מעריך כאמור – כפי שייקבע ע"י נשיא הטכניון בחיפה. המעריך יידרש לתת הערכתו תוך שלושים יום. הצדדים ישאו בחלקים שוים של הוצאו שכרו של מעריך ו/או נשיא הטכניון.
(ד) מנהל הנמל ו/או מנהל מסוף הכימיקלים מורשים בזה ע"י גדות, כשלוחי גדות, לתפוש חזקה בכל דבר העובר ו/או העשוי לעבור לבעלות הרשות לפי הוראות החוזה ובדרך כלל לעשות את כל מה שייראה להם דרוש ומועיל למימוש זכויותיה של הרשות על פיו. גדות מתחייבת לפצות ו/או לשפות את הרשות בגין כל דרישה ו/או תביעה נגד הרשות מצד שלישי כלשהו במלואם וללא כל סייג או תנאי כלשהם. גדות לא תהיה זכאית לבטל את ההרשאה וההסכמה כאמור לעיל.
(ה) כדי להסיר ספק מוסכם בזה כי גדות לבדה תיחשב לכל דבר וענין כמחזיקה בלעדית ובעלת השליטה בכל נכס ו/או דבר שלא נכלל בגדר הנכסים העוברים לבעלות הרשות לפי סעיף זה ו/או שקיים ספק אם הוא נכלל בגדר נכסים כאמור כל עוד לא עבר בפועל לקנינה ולחזקתה הבלעדית של הרשות בהתאם לתנאי החוזה.
(ו) כל ההוצאות שהוציא מנהל הנמל ו/או מנהל מסוף הכימיקלים בפעולותיו לפי סעיף זה יהיו על חשבון גדות וגדות מתחייבת להחזיר הוצאות אלה לרשות בצירוף 15% לכיסוי הוצאות כלליות בהתאם לחשבונות שיוגשו לה ע"י הרשות מבלי שתהיה לה זכות לערער על הצורך בהוצאתן או על אופן הוצאתן. כל חשבון שיוגש כאמור ישמש הוכחה לכאורה על נכונותו וכראיה להוצאה המפורטת בו.
(ז) האמור בסעיף זה לעיל לא יגרע מזכויותיה של הרשות לתבוע ולקבל מאת גדות פיצויים מלאים על כל נזק ו/או הפסד ו/או מניעת רווח שייגרמו לרשות עקב ו/או כתוצאה מאי ציות גדות להוראות החוזה כולן או מקצתן בהתאם להוראותיו ועל פי כל דין.
(ח) מבלי לגרוע מכלליות האמור לעיל מסכימה ומתחייבת גדות לשלם לרשות, בנוסף לסעד אחר כלשהו על פי החוזה ו/או על פי דין, פיצויים קבועים ומוסכמים מראש כאמור ב"נספח ה'" לחוזה זה עבור כל יום של עיכוב במסירת החזקה בשטח האתר לידי הרשות או בכל דבר העובר לבעלות הרשות לפי תנאי חוזה זה ו/או העשוי להירכש על ידה כשהם במצב תקין וניתנים לתפעול מידי. הרשות זכאית לגבות פיצוים אלה מתוך כל ערבות ו/או בטוחה שניתנה לפי חוזה זה ו/או בכל דרך אחרת לפי שיקול דעתה.
(ט) הוראות סעיף זה יחולו במלואם גם על האתר החלוף כמשמעותו בחוזה זה, הכל לפי המקרה, בשינויים המחוייבים לפי הענין. "
26. סעיף 17 להסכם נועד להסדיר שני אלמנטים. הראשון - מתווה לפינוי וסילוק יד והשני - מתווה לרכישת ציוד שהצדדים הגדירו אותו כציוד שאינו מחובר בחיבור של קבע, כאשר שני האלמנטים הנ"ל שלובים זה בזה, במידה מסויימת.
על פי סעיף 17(א) רישא חלות הוראות סעיף זה בכל מצב בו הסתיים ההסכם בין הצדדים - בתום תקופת ההרשאה, בסיום ההסכם בכל דרך אחרת בנסיבות כלשהן, לרבות ביטולו ו/או סיומו ו/או הפסקתו בהתאם להוראותיו או על פי כל דין, הכל לפי המקרה. מדובר בתחולה רחבה מאד, המחילה את הוראות הסעיף גם על המקרה שבפנינו, לפיו ההסכם המשיך לחול גם לאחר סיום תקופת ההרשאה ובוטל, בהתאם להודעת הביטול שניתנה על פי דין (ללא קשר לשאלה האם ניתן במסגרתה זמן סביר לפינוי). הסעיף קובע כי מעת סיום ההסכם, יעברו לבעלותה של התובעת, ללא תשלום, המבנים, המכלים ויתר מתקני המסוף הדרומי המחוברים לקרקע באופן קבוע.
27. סעיף 17(ב) קובע חריג, לפיו המכלים והמשאבות במסוף לא יחשבו כדברים המחוברים לקרקע באופן קבוע והם ישארו בבעלות גדות, אלא אם הרשות תרכוש אותם לפי סעיף 17(ג).
28. סעיף 17(ג) קובע מנגנון המאפשר לרשות לרכוש מגדות כל נכס או ציוד הנכלל בגדר "נכס עובר", שאינו נחשב כמחובר לקרקע באופן קבוע על פי הגדרת הצדדים. חשיבות סעיף זה נוגעת לקביעת המועד לתחילת מניין התקופה הסבירה לפינוי.
סעיף 17(ג)(1) קובע, כי לפחות 180 ימים לפני שגדות תתחיל לפעול להוצאת נכס שאינו נחשב כמחובר לקרקע (לרבות המכלים והמשאבות - א.ר.) מתחום הנמל, עליה ליתן הודעה בכתב לרשות בדבר כוונתה לעשות כן, במסגרתה תתן פרטים בנוגע לאותו נכס, לרבות תיאורו והמחיר המבוקש על ידה בגינו.
אף שסעיף 17 בכללותו חל בכל מצב בו בא ההסכם לקיצו, סעיף 17(ג)(1), על פי נוסחו, מותאם למצב בו הצדדים יודעים מראש מהו המועד בו יסתיים ההסכם. במצב הדברים שנוצר בענייננו, השכירות על פי ההסכם משנת 1984, על נספחיו, המשיכה להתקיים לאחר תום התקופה שהוסכמה, מבלי לקבוע תקופה חדשה. למעשה, לא ניתן היה להפעיל את סעיף 17(ג)(1) כלשונו, מאחר ובמועד מתן ההודעה על סיום ההסכם, לא היה מועד קבוע לפינוי, אלא "זמן סביר".
גישת הנתבעת, עד לשלב מאוחר של ההליך, היתה שחובתה ליתן הודעה לפי סעיף 17(ג)(1) בדבר הנכסים הקבועים אותם היא עתידה להוציא מתחום המסוף הדרומי, תקום רק לאחר שיוודע לה מועד כניסתו של מפעיל חדש למסוף. מכאן, לשיטתה, על התובעת לצאת תחילה למכרז להפעלת המסוף הדרומי (מכרז בו היא עצמה תוכל להשתתף) ורק לאחר קביעת הזוכה ומועד כניסתו לאתר, ייקבע מועד פינוי והנתבעת תתן לתובעת הודעה בהתאם לסעיף 17(ג)(1) כאמור, 180 ימים טרם מועד תחילת הפינוי.
אין בידי לקבל טענותיה של הנתבעת בעניין זה. ראשית, הנתבעת בקשה להוסיף להסכם בין הצדדים את מה שאין בו. ההסכם אינו כולל תניה לפיה פינויה של הנתבעת כפוף לעריכת מכרז חדש להפעלת המסוף. שנית, פרשנותה לסעיף 17(ג)(1) משמעותה, הלכה למעשה, התעלמות מזכות הקניין של התובעת במסוף הדרומי, כמו גם מהודעת הפינוי שנתנה, תוך השארת השליטה בדבר מועד סיום ההסכם ופינוי המסוף בידי הנתבעת, בבחינת שכירות "לנצח".
התניה החוזית בדבר הפעלת המתווה בסעיף 17(ג) כפופה, ככול זכות חוזית אחרת, לדרישה לפעול בתום לב, בסבירות ובהגינות, כאמור בסעיף 39 לחוק החוזים. צד לחוזה מחוייב לפעול בחריצות ובהגינות להגשמת כוונתם המשותפת של הצדדים, בהתאם לרוח העסקה ותוך שיתוף פעולה עם הצד שכנגד (ג. שלו, דיני חוזים - החלק הכללי, תשס"ה - 1995, עמ' 105 - 106). עקרון תום הלב שבסעיף 39 לחוק החוזים בא להורות על קיומם וביצועם של חיובי החוזה בדרך עשיית הישר והטוב ומתוך רצון לקיים את כוונתם של הצדדים לחוזה לפי רוחו של החיוב ולא רק לפי אותיותיו הטכניות והפורמאליות, שבהן הוא נוסח (ראה ע"א 391/80 לסרסון ואח' נגד שיכון עובדים בע"מ, פ"ד לח(2) 237, 263).