ג. חוות דעתו של הכלכלן איל גבאי מיום 27.2.2018, העוסקת בשאלת ערכה הכלכלי של תקופת השכירות/הרשאה במסוף הדרומי במבט רטרוספקטיבי, ובכלל זה בשאלת השווי הכלכלי לנתבעת של תקופת שכירות/הרשאה למספר שנים ידוע מראש קדימה, לעומת שווי כלכלי של החזקה ושימוש בנכס, במשך תקופה בלתי ידועה מראש, שלאחר תום חלק ממנה נקבעת יתרתה באופן שיביא את סך התקופה למשך 6 שנים. חוות דעת זו אינה רלוונטית לצורך הכרעה בתביעת הפינוי (הנתבעת אף לא הזכירה אותה כלל בסיכומיה).
8. במסגרת שלוש ישיבות נחקרו המצהיר מטעם התובעת - מר יעקב אסייג והמצהירים מטעם הנתבעת - מר מוטי לוין (מנכ"ל הנתבעת), מר רן בנימני, מר רז עופר ומר אליהו בן עמרם והמומחים מטעם הנתבעת - ד"ר אמיר פרי, גב' איריס שמר ומר אייל גבאי. הצדדים סיכמו את טענותיהם בכתב.
דיון והכרעה
השתלשלות העניינים והמערך החוזי בין הצדדים
9. לצורך הכרעה במחלוקת נשוא התביעה, ראוי לפרט תחילה לאשורה את השתלשלות העניינים ומערכת היחסים החוזית בקשר למסוף הדרומי וחוות המכלים, לפי סדר כרונולוגי.
10. כאמור, התובעת היא חברה ממשלתית, האחראית על פיתוח תשתיות נמליות וניהול הנכסים והמקרקעין בתחום הנמלים והיא נכנסה בנעליה של רשות הנמלים. לתובעת זכויות חכירה במקרקעי נמל חיפה, היא זכאית להירשם כבעלת זכויות החכירה בהם ומוסמכת לפעול במקרקעין, לרבות במסוף הכימיקלים הדרומי, הידוע כ"גדות דרום". התובעת הינה בעלת הזכויות במקרקעין ובשטח הכוללים, בין היתר, את המסוף בו מחזיקה הנתבעת.
קבוצת גדות מחזיקה מזה עשרות שנים (משנת 1960 לערך) את המסוף הדרומי בנמל חיפה, מכוח חוזה שנערך בין מדינת ישראל, באמצעות זרועות שונות שלה (ובכלל זה, התובעת) לבין הקבוצה ו/או מי מחברות הבת שלה, שהקימו שם חוות מכלים לצורך אחסון ושינוע כימיקלים במצב נוזל.
11. ההסכם הראשון נחתם ביום 14.9.1960 בין ממשלת ישראל, באמצעות מנהל נמל חיפה וחשב משרד התחבורה, לבין גדות מיכליות ומאגרים לכימיקלים בע"מ, לתקופה החל מיום 16.4.1960 ועד ליום 31.3.1984 (להלן "ההסכם הראשון". ראה נספח 4 לכתב ההגנה).
במסגרת ההסכם נקבע, כי גדות מיכליות רשאית לתת שירותי נמל של פריקת כימיקלים מאוניות, איחסון כימיקלים במאגרים, אריזת כימיקלים שנפרקו, ותהליכי ערבוב, מיזוג, או סינון כימיקלים שונים שיובאו, בכפוף להוראות הבטיחות והאדמיניסטרציה של מנהל הנמל. לשם ביצוע האמור לעיל הוקצה לגדות שטח בנמל חיפה (אשר לימים נודע בשם המסוף הדרומי) בו התחייבה להקים ולהתקין, על חשבונה, את כל המתקנים הדרושים לשם ביצוע התחייבויותיה. בסעיף 6(ג) להסכם, נקבע על ידי הצדדים במפורש, כי גדות אינה קונה חזקה בשטח ולא תקבע כדייר בו, על בסיס הוראות חוק הגנת הדייר תשט"ו - 1955 או כל חוק אחר במקומו.