הטענה לירידת ערך
102. כאמור לעיל, בנוסף לתביעה לפיצוי בגין איחור במסירה, התובעים תבעו גם פיצוי בגין ירידת ערך עקב אי התאמת הדירה להתחייבויות הנתבעות בהסכם המכר.
התובעים טענו בכתב התביעה כי עם קבלת הדירה התברר כי הוספת שכבת הבטון באמבטיה יצרה נזק משתייר, וכי קיימים מוקדים נוספים שנבנו באופן שאינו תואם לתקנים ובחריגה מהמידות שהובטחו לתובעים.
טענת הנתבעות כי עילת התביעה בשל הליקויים לא התגבשה כי טרם חלפה תקופת הבדק
103. הנתבעות טענו בכתב ההגנה כי התובעים מסתירים מבית המשפט כי ביחס לליקויים טרם התגבשה עילת התביעה הואיל ותקופת הבדק טרם הסתיימה. הנתבעות אף כללו טענה זו בבקשה לסילוק על הסף, שכאמור לעיל, נמחקה במעמד הדיון הראשון בתובענה. אולם, בשונה מהטענה הנוספת שנכללה בבקשה לסילוק על הסף, לעניין המחאת הזכויות עליה עמדו הנתבעות בסיכומיהן, הטענה כי עילת התביעה טרם נתגבשה, נזנחה.
104. כך או כך, גם אם היו עומדות על הטענה, מקובלת על בימ"ש עמדת התובעים כי טענה זו סותרת את הפרשנות שניתנה בפסיקה לסעיף 4 לחוק המכר דירות אשר קובעת כי סעיף זה כלל אינו מקים עילת תביעה עצמאית.
טענת הנתבעות כי לא הייתה ירידת ערך
105. התובעים הסתמכו בכתב התביעה על חוות דעת שמאי מטעמם לפיה נגרמה לדירת המגורים ירידת ערך בשל מספר ליקויים תכנוניים, כאשר לצרכי אגרה הם מעמידים את תביעתם בגין ירידת ערך על סך של 100,000 ₪.
106. הנתבעות טענו בכתב ההגנה כי חוות הדעת מטעם התובעים מתעלמת מעסקת המכירה של התובעים לצד שלישי לפיה, התובעים קיבלו תמורת הדירה סך של 4,100,000 ₪, בעוד שהתובעים עצמם שילמו לנתבעות עבור הדירה מספר חודשים קודם לכן, סך של 3,800,000 ₪ בלבד.
עוד נטען כי חוות הדעת מטעם התובעים היא עדות מפי השמועה ואין ליתן לה כל משקל שכן כפי שעולה מחוות הדעת מטעם התובעים עצמה, עורך חוות הדעת כלל לא נכח בדירה ולא קלט באחד מחושיו את העובדות ולפיכך אינו יכול לאמוד את ירידת הערך.
עוד נטען כי, יתרה מכך, חוות הדעת מטעם התובעים לוקה בליקוי חמור ומהותי. חוות הדעת מטעם התובעים מתייחסת לשטח דירה של 171 מ"ר בעוד שבכתב התביעה מודים התובעים כי דירתם היא בשטח של 161 מ"ר בלבד.
107. בכתב התשובה לכתב ההגנה, התובעים טענו כי על אף הנסיקה החדה במחירי הדיור ממועד רכישת הדירה ועד מסירתה, הדירה לא נמכרה ברווח, אלא בהפסד לא מבוטל. רשויות המס הכירו בהפסד ניכר של יותר מסך של 48,000 ₪ אשר נגרם לתובעים במכירת הדירה. לכן, לא חויבו התובעים במס שבח בגין המכירה. עוד נטען, כי טענת הנתבעות הינה חרב פיפיות, אשר מוטב ולא הייתה נטענת. האמת המרה היא כי על-אף ההאמרה במחירי הדיור יצאו התובעים מהעסקה עם הנתבעות בהפסד ניכר, כשידיהם על ראשם.
108. לנוכח המחלוקת, בימ"ש הורה למומחה מטעמו לבדוק בנוסף לבדיקתו טענות הנתבעות לגבי איחור מוצדק, והמחלוקת לגבי דמי השכירות הראויים, גם הטענה לירידת ערך.
109. המומחה מטעם בימ"ש סקר הטענות לליקויים, ונימק מסקנותיו אחת לאחת. לעניין רום ושלח ומספר מדרגות, קבע שקיים ליקוי, לעניין מזקף ראש קבע שאין ליקוי, לעניין הממ"ד ורוחב חדר רחצה הורים קבע שיש ליקוי ולעניין גובה חדר רחצה הורים קבע שאין ליקוי. לגבי הפרוזדור קבע שאין ליקוי ולגבי ליקוי מבני ברצפת חדר רחצה כללי קבע כי קיים ליקוי.
המומחה קבע אומדן ירידת ערך והעמיד שוויו בעמוד 13 לחוו"ד על הסך של 41,261 ₪.
110. התובעים לא חלקו בסיכומיהם על שומת המומחה מטעם בימ"ש, למרות הפער הניכר בין השומה עליה הסתמכו, לבין שומת המומחה מטעם בימ"ש, והתמקדו בהדיפת הטענה העיקרית של הנתבעות לפיה מכרו ברווח הדירה ולכן אין הם זכאים לפיצוי בגין ירידת ערך.
111. הנתבעות שבו בסיכומיהן על הטענה כי התובעים אינם זכאים לפיצוי בגין ירידת ערך שכן מכרו דירתם ברווח. הנתבעות טענו כי הוכח שהתובעים שיקרו ביחס לטענה כי קיבלו פטור ממס שבח עקב ירידת ערך, או כי השקיעו בדירה סך של 400,000 ₪.
הנתבעות טענו שהוכח כי התובעים הרוויחו מהמכירה הסך של 120,000 ₪.
הנתבעות טענו כי המומחה מטעם בימ"ש טעה כאשר קבע ירידת ערך שכן "עירבב שתי שיטות שונות ביחס לדירת התובעים". הנתבעות ייחסו למומחה טעויות נוספות אותן כינו "טעויות רבות".
112. אולם, גם לפי חוו"ד של השמאי מטעם הנתבעות סידאוי נמצאו ליקויים בשווי שוק של כעשרים ושמונה אלף ₪, אלא שלדידו לא "כל נזק גורם לירידת ערך". טענה זו נטענה ע"י המומחה מטעם הנתבעות באופן כללי ללא הנמקה ביחס לליקויים שהוא מצא.
הטענה של המומחה מטעם הנתבעות כי אי התאמה להתחייבויות החוזיות של הנתבעות, לרבות על פי מידות השטחים, כגון "הגובה החריג של רום פני האמבט מפני הרצפה הגמורה" שאיתר המומחה מטעם בימ"ש, וחריגות נוספות שאיתר המומחה מטעם בימ"ש, אינה גורמת כלל לירידת ערך, כגרסת הנתבעות, מעבר לאופן בו נטענה, אינה מקובלת ונדחית.
113. בימ"ש מקבל טענת הנתבעות כי היה מקום לבצע החישוב על פי נתונים בסמוך למועד מסירת החזקה במאי 2016, אולם הנתבעות לא העמידו חישוב נגדי שכן התנערו לחלוטין מחובתן לשלם פיצוי בגין ירידת ערך. גם לא נטען בשים לב לסכום הנמוך יחסית שנקבע, ופער הזמנים שעומד על כשנה, בין מועד מסירת החזקה לבין המועדים עליהם מבוססים הנתונים, כי קיים פער משמעותי.
114. למרות חקירה שתי וערב של המומחה מטעם בימ"ש, בימ"ש לא מצא טעות בולטת בחישוביו של המומחה מטעם בימ"ש בחוו"ד המשלימה, ולכן מאמץ חוו"ד בעניין זה במלואה.
115. המומחה מטעם בימ"ש נדרש גם לטענה כי הרווח בו נמכרה הדירה שולל הטענה לירידת ערך.
116. המומחה קבע בסעיף 3.4 לתשובתו מיום 15.5.19 כי "התובעים יכלו באופן עקרוני לקבל סכום גבוה יותר בגין מכירת הנכס אילולא הליקויים/ירידת ערך הקיימים בנכס (שנרשמו בהסכם המכר בין התובעים לקונה)".
117. בימ"ש לא מוצא טעות גלויה על פניה במסקנת המומחה. להפך, היא מתיישבת עם ההיגיון שבקיום הבחנה בין שינוי במחיר דירה בשוק עקב עליית מחירים כללית, או אזורית, על יסוד היצע וביקוש לדירות, כללי, או אזורי, לבין השפעת ליקויים בדירה על מחירה. מכאן שגם אם מחיר הדירה עלה עקב עליית מחירים כללית או אזורית, מסקנת המומחה, כי לולא הליקויים, המחיר שניתן היה לקבל עבורה היה גבוה יותר, מתיישבת עם ההיגיון. בנוסף, הנתבעות לא ביקשו לשוב ולחקור המומחה פעם נוספת עקב מתן תשובתו.
118. מכאן שהדיון בסוגיה האם התובעים שילמו שבח, או לא, אינו מעלה או מוריד. בנוסף, התובעים עמדו בסיכומי התשובה על כך שלמרות המכירה במחיר גבוה מהמחיר בו נרכשה הדירה, הם לא שילמו מס שבח עקב הוצאות בהן נשאו. בהעדר הליך גילוי מסמכים בסוגיה, לא הובאה ראיה כי טענה זו אינה נכונה.
119. אשר על כן, בימ"ש מאמץ חוו"ד של המומחה מטעם בימ"ש ומחייב הנתבעות לשלם לתובעים הסך של 41,261 ₪ צמודים כדין מיום 19.5.16.
האם עומדת לנתבעות טענה לקיזוז ?
120. מכיוון שבימ"ש קיבל חלקית התביעות לחיוב הנתבעות בפיצוי בגין איחור במסירה וירידת ערך, יש לדון בטענת הנתבעות כי עומדת להן הזכות לקיזוז.
121. כאמור לעיל, במסגרת טענות הנתבעות ביחס לאיחור במסירה הן טענו כי הסכימו לבקשות התובעים ל"שידרוג" אביזרים שלא נכללו כלל בהסכם, במפרט ובתוכניות כאשר הנתבעות לא חייבו את התובעים בגין שדרוגים אלה וספגו על עצמן את ההוצאות הרבות הכרוכות בכך. כך למשל, הסכימו הנתבעות לדרישת התובעים להתקין פרקט בדירתם במקום הריצוף לו התחייבו במפרט ואף שילמו על כך הנתבעות מכיסן. הכל מתוך רצון טוב וכוונה לבוא לקראת התובעים. בעניין זה, ציינו הנתבעות, כי עומדת להן הזכות לקזז את שווי הפרקט מכל סכום שיקבע בית המשפט הנכבד, ככל שיקבע, לתובעים.
122. הטענה לגבי "שדרוג אביזרים" לא פורטה ולכן נדחית.
123. לגבי הפרקט, נטען ע"י התובעים כי הוא לא ניתן כמחווה, אלא כפיצוי בגין אי התאמה בין מצג הנתבעות לגבי מספר החדרים במו"מ לבין המציאות. התובעים טענו כי במסגרת להיטות הנתבעות להחתים רוכש ראשון, מר ליננברג הבטיח זאת במעמד החתימה.
124. מר ליננברג לא שלל זאת בתצהירו.
125. במסגרת חקירתו, מר ליננברג אישר בעמוד 45 כי במעמד החתימה "הייתה שם איזה שיחה". כאשר בימ"ש הקשה וביקש כי יחדד אם זוכר או לא, אם אמר לתובעים "קח פרקט", השיב "לא זוכר".
126. גם עדות גב' פורת בעמ' 55 שורה 19 חיזקה מסקנת בימ"ש כי גרסת הנתבעות מעלה קושי: העדה, "גב' פורת: שאנחנו ישבנו בישיבה, לקראת חתימת הסכם המכר, הם היו מיוצגים על ידי עורך דין אחר. עלו שם, למרות שהיה כבר טיוטת חוזה כמעט סופית לחתימה, הם פתחו שם כל מיני דברים בשלב המשא ומתן הסופי שבסיומה של אותה פגישה נחתם הסכם המכר. בין השאר, העלו את העניין של הסטנדרט. ואז הם אמרו שהם בכלל לא רוצים ריצוף, הם רוצים פרקט. ואמר, ישב איתי ליננברג בפגישה, אמר קיבלתם. עורך דין שלהם שמע את זה, כולם שמעו את זה. והמשיכו הלאה. אף אחד לא התרגש מזה, זה היה מאין אמירה כזאת. והעורך דין שלהם שדקדק שם,
כב' הש' הדר: לא, לא, לא הבנתי אותך. כשאת אומרת זה הייתה "אמירה כזאת" למה התכוונת?
העדה, גב' פורת: הוא זרק את זה, אף אחד לא התייחס. המשכנו הלאה. הוא אמר להם,
כב' הש' הדר: מה זו הייתה בדיחה? לא? מה את מתכוונת?
עו"ד באומל: בדיחה או הבטחה?
כב' הש' הדר: אדוני אני מנסה להבין, כן.
העדה, גב' פורת: התחיל להגיד קיבלתם, כולנו, אף אחד לא התייחס לזה. המשיך, הדיון המשיך או-קיי. אם אני עורך דין שלהם, כן? הוא שמע את זה גם, הוא היה מקפיד להכניס את זה למפרט. הוא מה שעניין אותו זה דברים אחרים. שינו את כל מה שעניין אותו בפגישה הזאת. ההסכם נחתם. לא שינו, לא הכניסו שום שינויים במפרט בנושא הזה."
127. בעמוד 57 לעדותה של גב' פורת, נולדה גרסה חדשה לפיה התובעים שינו דעתם לגבי הריצוף.
128. בשים לב לגרסה הנחרצת של התובעים בעניין הסיכום לגבי הפרקט מצד אחד ומצד שני אבדן הזיכרון של מר ליננברג ותשובת גב' פורת לגבי "אמירה כזאת", בימ"ש מעדיף גרסת התובעים לפיה הפרקט הובטח כפיצוי על אי ההתאמה במספר החדרים, עקב רצונן של הנתבעות להביא לכלל חתימה העסקה הראשונה בבניין.
129. בנוסף, גב' פורת התייחסה בעדותה בעמוד 59 שורה 28 לעובדה שנערך גמר חשבון בו זוכו התובעים בגין הפרקט:
"הוא מבטא, הוא מתעד גמר חשבון שבפועל מכרנו דירה ב-3.800, לא, 3 מיליון 800, לא קיבלנו 3.800 מיליון, הלכנו לקראת הרוכש. ככל שהרוכש עכשיו בא ותובע ממני כספים אני רוצה לקזז אותם."
130. מכיוון שההסכמה בעניין הפרקט לא הותנתה בוויתור של התובעים על זכותם לפיצוי בגין איחור במסירה, או ירידת ערך, גם טענת הקיזוז בעניין הפרקט נדחית.
131. הנתבעות העלו טענה נוספת לקיזוז בגין העלות הכרוכה במתן דיור חלוף המעוגן בסעיף 28 להסכם וטענו כי הדיור החלוף היה "משודרג" וניתנו "אקסטרות".
132. העד שסיכם הדיור החלוף עם התובעים מטעם הנתבעות היה מר אדרי והוא לא העיד, כפי שכבר צוין קודם לכן.
133. בנוסף, ככל שהנתבעות ביקשו להתנות מתן דיור חלוף "משודרג" בוויתור התובעים על זכותם בפיצוי בגין איחור במסירה או בגין ירידת ערך, היה עליהם לעגן סיכום זה בכתובים. לכן, העלאת הטענה בדיעבד כצעד "עונשין" על כך שהתובעים עומדים על זכויותיהם, נדחית.
הבקשה לפיצול סעדים
134. התובעים כללו בכתב התביעה בקשה לפיצול סעדים.
135. הבקשה לא פורטה כדבעי. מכיוון שהדירה נשוא התביעה נמכרה, וזכויות התביעה של התובעים הוגבלו, ובחלוף הזמן מאז מועד המסירה בשנת 2016, הבקשה נדחית.
דיון בהוצאות
136. לעניין קביעת ההוצאות בימ"ש מביא בחשבון התנהלות הנתבעות שיצאו מנקודת מוצא ש"התובעים שרכשו דירת מגורים מהנתבעות ומכרו אותה לאחר תקופה קצרה בת פחות משנה אחת ברווח של מאות אלפי ₪, אינם מסתפקים בכך ומבקשים להמשיך ולמלא את כיסיהם על חשבון הנתבעות תוך שהם עותרים ברוב יוהרתם לפיצוי בגין ירידת ערך."
137. עוד נטען כי הנתבעות "הפגינו אורך רוח כלפי התובעים והתנהלותם גסת הרוח והיהירה ואף העניקו להם הטבות בסך של עשרות אלפי ש"ח למרות שאינם זכאים לכך על פי ההסכם. יתר על כן, הנתבעות אפשרו לתובעים לבצע עבודות השלמה פרטיות בדירה בטרם נמסרה להם הדירה."
138. בימ"ש הגיע למסקנה שונה. התובעים עמדו על זכויותיהם עקב קביעת לוח זמנים שלא תאם צפי סביר בשים לב לחוסר ניסיונן של הנתבעות בבניה על בניין מגורים קיים והצורך להביא בשל כך בחשבון תקלות שקשה לצפות מלכתחילה. לוח הזמנים הקצר נקבע עקב הצורך לשווק הדירה הראשונה במיזם מהר ככל האפשר ויהי מה.
139. התובעים טענו ובצדק כי הנתבעות העלו טענות מן "הגורן ומן היקב" ובכך גרמו להארכת ההתדיינות ללא הצדקה תוך התשת התובעים, וצריכת זמן שיפוטי יקר ערך ללא הלימה להיקף המחלוקת. כך למשל, למרות שכתב התביעה החזיק 7 עמודים, כתה ההגנה החזיק 28 עמודים. זאת, כאשר התעקשות הנתבעות לפרוש הראיות לפני בימ"ש חשפה התרשלות רבתי בתכנון ובביצוע של הבניה.
140. מכיוון שטענות הנתבעות נדחו בעיקרן אחת לאחת, התרשמות בימ"ש היא כי מרגע שהנתבעות הצליחו לשווק הנכס, הן ראו בקשר עם התובעים, הלקוחות, עול, ובקשות לקוח, שעל פניהן, נראות סבירות ומקובלות, נתפסו בעיניהן כטרחה ואולי אף טרדה, והיענותן לבקשות, "מחווה".
141. בנוסף, הנתבעות הקדישו חלק ניכר מהטיעון כדי להשחיר פני התובעים כמפורט לעיל, לרבות טענה לחוסר אמינות התובעים. מן הראוי היה שהנתבעות יטלו קורה מבין עיניהן שכן במהלך שמיעת הראיות התברר שהגרסה לגבי מתן פרקט כ"מחווה", הייתה רחוקה מהאמת, בלשון המעטה.